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Absence de responsabilité du locataire qui use de son droit de préemption mais n'obtient pas de prêt

Un arrêt sur cette question :


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 novembre 2009), que les époux Y..., propriétaires d'un appartement donné à bail à Mme X..., ont délivré à celle-ci, le 30 janvier 2008, un congé avec offre de vente pour le 31 juillet 2008 ; que la locataire a, le 28 mars 2008, accepté l'offre en annonçant son intention de recourir à un prêt ; que la vente ne s'étant pas réalisée, les bailleurs ont assigné la locataire aux fins de faire déclarer le congé valable ;

Attendu que pour condamner Mme X... à des dommages-intérêts, l'arrêt retient que le comportement de Mme X... qui a accepté l'offre d'achat tout en sachant qu'elle n'obtiendrait pas un prêt de la totalité du prix d'acquisition et des frais de mutation puis qui s'est abstenue par la suite d'entreprendre des démarches sérieuses auprès des établissements bancaires pour parvenir à la vente et tout fait pour reporter la signature de l'acte, ce qui est de nature à mettre en cause sa réelle volonté d'acquérir, est manifestement fautif et a causé un préjudice certain aux époux Y... ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'acceptation par le locataire qui annonce son intention de recourir à un prêt est subordonnée à l'obtention du prêt, le délai dont il dispose pour réaliser la vente étant porté à quatre mois, et que si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire déchu de plein droit de tout titre d'occupation, peu important la cause de la non-obtention du prêt, la cour d'appel, qui a constaté que, le 30 juillet 2008, soit à une date à laquelle le bail était toujours en cours sans avoir été prorogé, Mme X... avait fait savoir aux époux Y... ainsi qu'au notaire qu'elle avait reçu un refus de prêt, s'est déterminée par des motifs insuffisants à caractériser l'existence d'un comportement fautif et n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la seconde branche du premier moyen ni sur le troisième moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du deuxième moyen :

DECLARE IRRECEVABLE le pourvoi dirigé contre l'arrêt du 28 mai 2009 ;

CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X... à verser aux époux Y... une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 12 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept septembre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par de la SCP Coutard, Mayer et Munier-Apaire, avocat aux Conseils pour Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt du 12 novembre 2009 attaqué d'AVOIR évoqué le dossier au fond, en application de l'article 89 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE, le jugement mentionne qu'il est susceptible de contredit ; que cependant, la décision rendue sur une demande fondée sur l'article 47 du code de procédure civile n'est pas une exception d'incompétence et ne peut qu'être frappée d'appel ; qu'en application de l'article 91 du code de procédure civile, la cour n'en demeure pas moins saisie ; qu'il convient en conséquence d'inviter les parties à constituer avoué et à conclure sur le fond dans l'hypothèse où la cour estimerait de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive, conformément à l'article 89 du même code ;

ET QUE l'article 89 du code de procédure civile énonce que « lorsque la cour est juridiction d'appel relativement à la juridiction qu'elle estime compétente, elle peut évoquer le fond si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d'instruction » ; que le tribunal de grande instance de Pontoise se trouvant situé dans le ressort de la cour d'appel de Versailles et compte tenu des circonstances de l'affaire, il convient, faisant application de ce texte, de statuer au fond ;

1./ ALORS, D'UNE PART, QUE le juge d'appel ne peut évoquer les points non jugés en première instance sur le fondement de l'article 89 du code de procédure civile que s'il est saisi d'un contredit formé à l'encontre d'un jugement s'étant prononcé sur la compétence sans statuer sur le fond ; qu'en l'espèce, en évoquant le fond de l'affaire sur le fondement de l'article 89 du code de procédure civile après avoir pourtant jugé, dans son arrêt avant dire droit du 28 mai 2009, que la demande fondée sur l'article 47 du code civil n'était pas une exception de compétence et que le jugement, qui ne pouvait faire l'objet d'un contredit et ne pouvait donc qu'être frappé d'appel, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé, ensemble, les articles 47, 89, 91, 378, 379 et 568 du code de procédure civile et 6-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et du citoyen ;

2./ ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE Madame X... faisait valoir, dans ses écritures d'appel signifiées le 29 septembre 2009, que la cour d'appel de Versailles ne pouvait évoquer l'affaire dès lors qu'elle se trouvait être la juridiction d'appel du tribunal d'instance de Vanves dont elle avait écarté la compétence sur le fondement de l'article 47 du code de procédure civile, et qu'en évoquant elle priverait de tout effet l'application de ce texte (p. 5, § 3-7) ; que dès lors, en usant de sa faculté d'évocation sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile et l'article 6-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et du citoyen.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

Il est fait grief à l'arrêt du 12 novembre 2009 attaqué d'AVOIR validé le congé délivré le 30 janvier 2008 pour le 31 juillet 2008 à Madame Véronique X..., de l'AVOIR condamnée au paiement d'une indemnité de 2. 000 € aux époux Y... et de l'AVOIR implicitement déboutée de sa demande tendant à voir ces derniers condamnés au paiement de la somme de 20. 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par leur attitude abusive ;

AUX MOTIFS QU'il ressort des pièces versées aux débats que Mme X... a accepté l'offre d'achat faite par les époux Y... et leur a notifié son intention de recourir au prêt, le 28 mars 2008, bien que déjà par mail du 16 mars 2008, elle faisait part aux bailleurs des ses craintes de ne pas voir le projet aboutir du fait qu'elle se trouvait contrainte de devoir recourir à un emprunt pour la totalité du prix et des frais de mutation ainsi qu'au regard de son âge ; que la décision de vendre constitue un motif péremptoire de congé et le bailleur n'a pas à justifier de la réalité du motif allégué ; que les allégations de fraude soutenues par Mme X... ne sont manifestement pas pertinentes ; qu'en ce qui concerne le prix excessif du bien, l'appelante ne justifie à aucun moment avoir cherché à le négocier auprès des bailleurs ; que le fait qu'il soit fixé dans le congé ne l'empêchait pas de le discuter amiablement avec les propriétaires ; qu'elle ne produit, par ailleurs, aucun élément de nature à retenir un prix abusif, comme une recherche à partir d'éléments de comparaison pour un bien analogue dans le même périmètre ; qu'elle ne peut davantage reprocher aux propriétaires de ne pas avoir recherché des acquéreurs dans la mesure où le congé délivré par le bailleur vaut vente au profit du locataire et qu'elle avait, dès le 28 mars 2008 fait connaître sa volonté d'acquérir ; que les nombreux mails ou courriers rédigés par Mme X..., en dépit de ses nombreuses occupations, établissent qu'elle n'a pas effectué les démarches utiles pour parvenir à la vente ou qu'elle en a délibérément fait reporter la signature ; qu'ainsi, après avoir sollicité la rédaction d'une promesse de vente ce qui ne s'imposait pas dans ce cadre et avoir refusé toutes les dates de signature de l'acte proposées par le notaire, elle a renoncé en arguant que l'offre de vente incluse dans le congé vaut promesse de vente ; qu'à la date du 25 juin 2008, Mme X... n'avait fourni aucun renseignement sur les démarches entreprises en vue de trouver un financement et ne justifie toujours pas d'un refus de prêt de la part d'un ou de plusieurs organismes bancaires, ni même de la constitution d'un dossier de prêt sachant que le courrier qu'elle communique, daté du 17 juillet 2008, émanant du Crédit Agricole faisant état d'une demande en date du 1 er juillet 2008 (l'offre ayant été acceptée le 28 mars) à laquelle il ne peut être donné suite, sans se référer à un dossier et sans fournir aucun motif, ne saurait constituer un refus valable d'octroi d'un prêt ; que le 30 juillet 2008, Mme X... a fait savoir aux époux Y... ainsi qu'au notaire qu'elle avait reçu un refus de prêt ; qu'il s'infère de l'ensemble de ces éléments que la vente n'a pu intervenir par le fait de Mme X... et que le congé litigieux délivré par les époux Y... à Mme X... le 31 janvier 2008 pour le 31 juillet 2008, ne revêt aucun caractère fautif ou frauduleux ; qu'il doit donc être validé ; que les époux Y... sollicitent le paiement d'une somme de 2. 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; qu'ils argumentent que Mme X... a utilisé son statut d'auxiliaire de justice à des fins toutes personnelles ainsi que sa connaissance des procédures pour se maintenir dans les lieux et les décourager ; que le comportement de Mme X..., qui a accepté l'offre d'achat tout en sachant qu'elle n'obtiendrait pas un prêt de la totalité du prix d'acquisition et des frais de mutation, puis qui s'est abstenue par la suite d'entreprendre des démarches sérieuses auprès des établissements bancaires pour parvenir à la vente et a tout fait pour reporter la signature de l'acte, ce qui est de nature à mettre en cause sa réelle volonté d'acquérir, est manifestement fautif et a causé un préjudice certain aux époux Y... qui sera réparé par l'allocation d'une juste somme indemnitaire de 2. 000 E.

1./ ALORS, EN PREMIER LIEU, QU'à l'appui de sa demande tendant à voir le congé pour vendre annulé pour fraude des bailleurs, Madame X... faisait valoir, dans ses conclusions d'appel régulièrement signifiées le 29 septembre 2009, que même après qu'elle les eut informés du refus de la banque de lui octroyer un prêt, les époux Y... n'avaient fait aucune démarche sérieuse pour trouver un acquéreur, qu'ils ne lui avait plus demandé à faire visiter l'appartement depuis le 6 septembre 2008 et qu'ils ne justifiaient pas avoir donné le moindre mandat de vente à un agent immobilier, ni avoir fait une quelconque publicité en vue de vendre l'immeuble (p. 8, § 6, p. 9 et p. 14 in fine et p. 15) ; que dès lors, en se bornant à énoncer, pour déclarer le congé valable, que d'une part, la décision de vendre constituait un motif péremptoire de congé et que le bailleur n'avait donc pas à justifier de la réalité du motif allégué et que, d'autre part, il ne pourrait être reproché aux bailleurs de ne pas avoir recherché des acquéreurs dans la mesure Madame X... avait fait connaître sa volonté d'acquérir dès le 28 mars 2008, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, depuis le refus de cette dernière de se porter acquéreur du bien en date du 30 juillet 2008, les époux Y... avaient fait la moindre démarche de nature à démontrer leur intention de vendre, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, impropres à répondre au moyen susvisé, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;

2./ ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QU'il est interdit au juge de dénaturer les éléments produits aux débats à l'appui de son moyen tendant à établir la mauvaise foi des époux Y... dans la mise en oeuvre du processus de congé pour vendre et, notamment, leur refus de négocier le prix proposé, Madame X... produisait un courrier de quatre pages adressé aux époux Y... le 16 mars 2008, exposant de très nombreux arguments de nature à établir le caractère excessif du prix et leur demandant expressément de négocier le prix de vente ainsi que leur réponse du 17 mars 2008 notifiant leur refus de toute négociation ; que dès lors, en affirmant que Madame X... ne justifierait à aucun moment avoir cherché à négocier le prix du bien auprès des bailleurs, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces documents et a ainsi violé le principe susvisé et l'article 4 du code de procédure civile ;

3./ ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE si, dans son courrier du 16 mars 2008 régulièrement versé aux débats, Madame X... faisait valoir que l'obtention d'un prêt pour la totalité de l'acquisition présentait des difficultés sérieuses au regard de son âge, du montant du prêt et des normes de surendettement (p. 1, § 7), elle précisait néanmoins être en contact avec deux banques et n'avoir, à cette date, eu aucune réponse définitive de leur part (p. 1, § 8-14), ajoutant que n'étant pas salariée mais travailleur indépendant et chef d'une entreprise individuelle saine, elle pouvait retenir l'attention du banquier par sa capacité non bloquée à faire fructifier son travail (p. 3, § 1) ; que dès lors, en affirmant, pour remettre ainsi en cause sa volonté réelle d'acquérir et déclarer son comportement abusif, qu'au vu de la lettre du 16 mars 2008, Madame X... aurait accepté l'offre tout en ayant la certitude qu'elle n'obtiendrait pas de prêt pour la totalité du prix, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ;

4./ ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QUE, ne motive pas sa décision le tribunal qui se détermine au seul visa de documents n'ayant fait l'objet d'aucune analyse, même sommaire ; qu'en se bornant à affirmer que « les nombreux mails ou courriers rédigés par Mme X..., en dépit de ses nombreuses occupations, établissent qu'elle n'a pas effectué les démarches utiles pour parvenir à la vente ou qu'elle en a délibérément fait reporter la signature », sans préciser sur que les pièces elle se fondait, ni procéder à la moindre analyse de ces documents, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

5./ ALORS, EN CINQUIEME LIEU, QUE la bonne foi est toujours présumée ; qu'en retenant, pour affirmer que Madame X... aurait délibérément fait reporter la signature de la promesse de vente et en déduire que la vente n'aurait pu avoir lieu à cause de sa mauvaise foi, qu'elle aurait sollicité la rédaction d'une promesse de vente puis, qu'après avoir refusé toutes les dates de signatures proposées par le notaire, elle aurait renoncé en arguant que l'offre de vente incluse valait promesse de vente, circonstances impropres à établir qu'elle aurait délibérément fait reporter la signature et donc sa mauvaise foi, la cour d'appel a violé l'article 2274 du code civil ;

6./ ALORS, SIXIEME LIEU ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le locataire à qui le bailleur a signifié un congé pour vendre et qui accepte l'offre sous condition de l'octroi d'un prêt doit faire procéder à la réalisation de la vente dans un délai de quatre mois ; qu'en reprochant à Madame X... d'avoir délibérément fait reporter la signature de l'acte de vente alors qu'il n'était pas contesté qu'elle avait respecté le délai de quatre mois qui lui était légalement imparti pour obtenir un emprunt et procéder à la réalisation de la vente, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 ;

7./ ALORS, EN SEPTIEME LIEU, QUE Madame X... versait aux débats, d'une part, un courrier adressé à Monsieur SORRENTINO, conseiller au Crédit Agricole, le 11 juin 2008, aux termes duquel elle demandait à son correspondant de lui indiquer l'état d'avancement de son dossier, d'autre part, un email du 13 juin 2008 émanant de Monsieur SORRENTINO demandant la fourniture de pièces complémentaires et enfin deux courriers en date des 30 juin et 7 juillet 2008, également à l'intention de Monsieur SORRENTINO et lui adressant les différentes pièces demandées pour compléter son dossier, ce qui établissait de manière incontestable qu'un dossier de demande de prêt avait été constitué ; qu'en affirmant que Madame X... ne justifiait pas avoir constitué un dossier de demande de prêt, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des documents susvisés et a ainsi, derechef, violé l'article 4 du code de procédure civile ;

8./ ALORS, EN HUITIEME LIEU, QUE le courrier adressé par le CREDIT AGRICOLE à Madame X... le 17 juillet 2008 énonçait que « suite à votre demande de prêt Habitat en date du 1 er juillet 2008, relative à l'acquisition d'un appartement ..., d'un montant de 533 633, 00 €', d'une durée de 300 mois, au taux annuel fixe de 5, 10 % avec une périodicité de remboursement mensuelle, nous avons le regret de vous informer qu'après l'étude de votre dossier, ne nous pouvons y donner une suite favorable » ; qu'en affirmant, pour considérer que la vente n'aurait pu intervenir du fait de Madame X..., qu'elle n'établissait ni, le refus de prêt de la part d'un organisme bancaire, ni même l'établissement d'un dossier, dès lors que le courrier daté du 17 juillet 2008 émanant du CREDIT AGRICOLE aurait fait état d'une demande de prêt à laquelle il ne pourrait être donné suite « sans se référer à un dossier », la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, violant, à cet égard encore, l'article 4 du code de procédure civile

9./ ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE, le refus d'une banque d'émettre une offre de prêt au locataire destinataire d'un congé pour vendre n'est soumis à aucune condition de forme ; qu'en retenant, pour considérer que Madame X... n'apportait pas la preuve qu'elle aurait déposé une demande de prêt à laquelle une banque aurait donné un avis défavorable, que le courrier du 17 juillet 2008 émanant du CREDIT AGRICOLE, qui énonçait que « suite à votre demande de prêt Habitat en date du 1 er juillet 2008, relative à l'acquisition d'un appartement ..., d'un montant de 533 633, 00 6, d'une durée de 300 mois, au taux annuel fixe de 5, 10 % avec une périodicité de remboursement mensuelle, nous avons le regret de vous informer qu'après l'étude de votre dossier, ne nous pouvons y donner une suite favorable », ne constituerait pas un véritable refus d'octroi de prêt dès lors qu'il ne fournissait aucun motif, la cour d'appel, qui a ajouté une condition à l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989, a violé ce texte.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Madame X... à payer aux époux Y... une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et taxes applicables majorée de 50 % jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clefs et la reprise des lieux ;

AUX MOTIFS QU'il doit être mis à la charge de Mme X... une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges et taxes applicables majores de 50 % jusqu'à son départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution des clefs et la reprise des lieux ;

ALORS QUE les juges qui condamnent le locataire demeuré dans les lieux après la fin du bail au paiement d'une indemnité d'occupation doivent préciser les éléments sur lesquels ils se fondent pour évaluer cette indemnité qu'en se bornant à affirmer que l'indemnité d'occupation mise à la charge de Madame X... devait être égale au montant du loyer actuel et des charges et taxes applicables, majorées de 50 %, sans préciser les éléments sur lesquels elle se fondait pour procéder à une telle évaluation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

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