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Caractères très apparents et nullité du mandat d’agent immobilier

Un arrêt sur cette question :


"Attendu que Mme X..., en qualité de liquidatrice de la société Idées pierre-Idées terre, fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Bordeaux, 29 novembre 2000) d'avoir rejeté sa demande en paiement de la clause pénale prévue au contrat de mandat exclusif de vente de parts d'un groupement foncier agricole donné par M. Y... à la société Idées pierre-Idées terre, alors, selon le moyen :

 

1 ) que si la clause pénale qui sanctionne la clause d'exclusivité dont est assorti le mandat d'agent immobilier doit être mentionnée en caractères très apparents, aucun texte n'impose en revanche, à peine de nullité du contrat de mandat, le rappel exprès, dans une clause de l'acte, de la règle suivant laquelle, passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une clause d'exclusivité peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, moyennant le respect d'un délai de préavis de quinze jours ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 7 de la loi du 2 janvier 1970 et 78, alinéa 2, du décret du 20 juillet 1972 ;

 

2 ) que la cour d'appel ne pouvait se borner à relever, aux termes d'une simple affirmation, que la faculté de résiliation ne figurait pas au contrat de mandat conclu le 15 novembre 1994, sans préciser en quoi la clause suivant laquelle "le mandant donne ce mandat, à titre irrévocable, en exclusivité, à compter de ce jour (15 novembre 1994) jusquau 15 février 1995 inclus (...)" - ce dont il résultait que, pour la période postérieure, le mandat était librement révocable - ne satisfaisait pas aux conditions de forme prévues par les textes, sauf à priver sa décision de base légale au regard des articles 7 de la loi du 2 janvier 1970 et 78, alinéa 2 du décret du 20 juillet 1972 ;

 

3) que, et en tout état de cause, s'agissant d'une première cession de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en propriété, et l'opération ne portant pas en totalité sur un immeuble déjà achevé, conformément aux alinéas 3-2e) et 4 de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, il était exclu que le droit de résiliation unilatérale du mandat soit soumis aux conditions des alinéas 1 et 2 de ce même article, notamment en ce qui concerne le délai et les formes ; qu'en soumettant ce droit de résiliation à ces dispositions, la cour d'appel a violé les alinéas 3-2e) et 4 du même texte ;

 

Mais attendu, d'abord, qu'il ne résulte ni des conclusions d'appel, ni de l'arrêt que la liquidatrice ait invoqué l'application de l'exclusion de l'article 78, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972 ; que la troisième branche du moyen, qui est préalable, est nouvelle et que, mélangée de fait et de droit, elle est irrecevable ;

 

Attendu, ensuite, qu'il résulte du rapprochement des deux premier alinéas de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 que les stipulations suivant lesquelles, passé un délai de trois mois, le mandat assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge par celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception, doivent, tout comme la clause pénale elle-même, être mentionnées dans l'acte en caractères très apparents et qu'il résulte de l'article 7 de la loi 2 janvier 1970 que cette obligation est prévue à peine de nullité du mandat ; que la cour d'appel, qui a constaté que le mandat ne comportait aucune clause relative à la faculté de résiliation, en a déduit à bon droit qu'il était nul et que la clause pénale qui y était insérée ne pouvait trouver application ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne Mme X..., ès qualités aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes des parties ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille trois."

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