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Le locataire peut-il demander la résiliation du bail en raison de la vétusté de l'installation électrique ?

Pour la Cour de Cassation, oui :

"Attendu qu'ayant constaté, après avoir visé les conclusions des parties, l'absence d'élément nouveau quant aux motifs respectifs et réciproques de résiliation judiciaire du bail, la cour d'appel a pu, sans méconnaître l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, motiver sa décision par adoption des motifs des premiers juges ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 1719 du code civil ;

Attendu que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Besançon, 9 juin 2010) que par acte sous seing privé du 19 juillet 1988, la société Superior aux droits de laquelle se trouve la SCI Consortium Nef métiers a donné à bail à usage commercial à la société Servi'mag des locaux sis à Besançon, la gestion du bail étant confiée à la société Segerinvest par mandat du 30 janvier 2001 ; que la société Servi'mag a assigné la société Consortium Nef Métiers et la société Segerinvest en résiliation du bail aux torts de la bailleresse en invoquant notamment la vétusté de l'installation électrique, non conforme aux normes ;

Attendu que pour débouter la société Servi'mag de sa demande l'arrêt retient que l'article 3 du bail prévoit que le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien visés à l'article 1754 du code civil, qu'il supportera en outre celles de gros entretien visées à l'article 606 alinéa 3 du code civil, que la réfection de l'installation électrique ne figure pas dans la liste des travaux que le bailleur a accepté de prendre à sa charge, figurant à l'annexe du contrat de bail et que, s'agissant de travaux qui ne concernent ni la conservation de l'immeuble ni une restauration d'une structure essentielle de l'immeuble, ils doivent être considérés comme des réparations de gros entretien qui sont à la charge du preneur ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'installation électrique des locaux loués était vétuste et sans relever de clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société Servi'mag de sa demande de résiliation du bail aux torts de la société Consortium Nef métiers, l'arrêt rendu le 9 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon, autrement composée ;

Condamne la société Servi'mag aux dépens afférents à la mise en cause de la société Segerinvest et la société Consortium Nef métiers au surplus des dépens ;

Vu l'article 628 du code de procédure civile, rejette la demande d'indemnité de la société Segerinvest ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Consortium nef métiers à payer à la société Servi'mag la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société Consortium Nef métiers ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept septembre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par Me Blondel, avocat aux Conseils pour la société Servi'Mag

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du tribunal de grande instance de BESANCON du 28 novembre 2008 en ce qu'il a débouté l'EURL SERVI'MAG de sa demande de résiliation du bail commercial du 19 juillet 1988 aux torts exclusifs de la SCI CONSORTIUM NEF METIERS ;

AUX MOTIFS QUE le premier juge a, par des motifs adoptés, exactement rejeté les demandes respectives et réciproques de l'EURL SERVI'MAG et de la SCI CONSORTIUM NEF METIERS ; qu'en l'absence d'élément nouveau quant aux motifs respectifs et réciproques de résiliation judiciaire du bail, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ;

ALORS QUE, D'UNE PART, si la notion de procès équitable n'exclut pas qu'une juridiction de rang supérieur puisse motiver sa décision sous forme d'adoption de motifs, c'est à la condition toutefois que le justiciable puisse s'assurer que les juges du second degré ont effectivement réexaminé, en droit et en fait, les questions qui lui étaient soumises et qu'ils ne se sont pas contentés d'entériner purement et simplement la motivation des premiers juges ; que la cour, qui se borne à adopter, par une formule abstraite et générale, les motifs des premiers juges, sans assortir sa décision du moindre motif propre, méconnaît ce que postule le droit d'appel, ensemble l'effet dévolutif de l'appel, entendu comme un droit effectif, et viole ce faisant l'article 6, § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, l'appel constitue une voie de réformation et non point seulement une voie d'achèvement, d'où il suit que les juges du second degré ne peuvent se dispenser de réexaminer l'entier litige, en droit et en fait, prétexte pris de l'absence d'élément ni de moyen nouveaux ; qu'en statuant comme elle le fait, la Cour viole l'article 561 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) :

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'EURL SERVI'MAG de sa demande de résiliation du bail commercial du 19 juillet 1988 aux torts exclusifs de la SCI CONSORTIUM NEF METIERS ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'EURL SERVI'MAG sollicite la résiliation du bail commercial du 19 juillet 19888 aux torts exclusifs de la SCI CONSORTIUM NEF METIERS aux motifs que l'installation électrique des locaux, devenue vétuste, ne répond plus aux normes de sécurité, qu'il n'y a pas de système de désenfumage obligatoire, que le propriétaire a neutralisé l'installation fixe d'extinction automatique d'incendie à eau (système de type Sprinklers) ; que l'article 3 du bail commercial du 19 juillet 1988 prévoit que le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien visés à l'article 1754 du Code civil ; qu'il supportera en outre celles de gros entretien visées à l'article 606 alinéa 3 du Code civil ; qu'en droit et en application des dispositions de l'article 606 du Code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et couvertures entières, le rétablissement des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en son entier, toutes les autre réparations étant d'entretien ; que les grosses réparations au sens des dispositions de l'article 606 du Code civil sont celles qui intéressent la conservation de l'immeuble, qui constituent une restauration d'une structure essentielle de l'immeuble, toutes les autres réparations étant des réparations de gros entretien ; qu'en l'espèce, l'EURL SERVI4MAG justifie, par le production des factures de la SARL GHIDINELLI, électricien, des 18 décembre 2006 et 26 mars 2007, que l'installation électrique des locaux loués est vétuste et non conforme aux normes de sécurité actuelle ; que la réfection de cette installation ne figure pas dans la liste des travaux que le bailleur a accepté de prendre à sa charge, figurant à l'annexe du contrat de bail ; que s'agissant de travaux qui ne concernent ni la conservation de l'immeuble ni une restauration d'une structure essentielle de l'immeuble, ces travaux doivent être considérés comme des réparations de gros entretien visées à l'article 606, alinéa 3, du Code civil et à l'article 3 du contrat de bail, qui sont à la charge du preneur, c'est-à-dire à la charge de l'EURL SERVI'MAG ; que cette dernière ne peut donc invoquer la non-exécution de ces travaux comme un manquement de la SCI CONSORTIUM NEF METIERS à ses obligations contractuelles, de nature à justifier une demande de résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur ; que l'EURL SERVI'MAG invoque encore le fait que la SCI CONSORTIUM NEF METIERS n'a pas réalisé les travaux d'isolation des Sprinklers du local par une cloison en Spirotex de 10 centimètres, alors qu'elle s'y était engagée dans l'annexe du contrat de bail ; qu'elle n'établit pas la non réalisation de ces travaux, mais la SCI CONSORTIUM NEF METIERS reconnaît, dans ses écritures qu'elle n'a pas fait ces travaux dans la mesure où la réglementation n'impose pas cet équipement et où le preneur a pris les lieux en l'état ; que l'annexe du contrat de bail prévoit bien que la SCI CONSORTIUM NEF METIERS s'engageait à effectuer des travaux d'isolement ; que cependant ce défaut d'exécution, par le bailleurs, d'une de ses obligations contractuelles ne présent pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail commercial ;

ALORS QUE, D'UNE PART, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et que, sauf clause expresse contraire, le bailleur est tenu de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par vétusté ; qu'en faisant dès lors peser sur l'EURL SERVI'MAG, preneur, la charge des travaux de mise en conformité aux normes actuelles de l'installation électrique nécessités par sa vétusté, sans constater que ces travaux incombaient au preneur en vertu d'une clause expresse du bail, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1719, alinéa 2, du Code civil ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatique, pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement ; qu'en se bornant à affirmer que l'inexécution par le bailleur de son obligation de réaliser les travaux d'isolation des sprinklers (mécanisme de lutte contre l'incendie) ne présentait pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail commercial, sans rechercher si, au regard de la nature des activités exercées par le preneur – achat, vente en gros, demi-gros et détail de tous matériels, emballages, agencement, éléments de décoration hautement inflammables - l'inexécution de cette obligation, pourtant destinée à assurer la sécurité des personnes et des biens, ne présentait pas un caractère de gravité manifeste, la Cour d'appel a privé son arrêt de toute base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la SCI Consortium Nef métiers.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Besançon en ce qu'il a débouté la SCI CONSORTIUM NEF METIERS de sa demande de résolution judiciaire aux torts exclusifs de la société SERVIMAG et de sa demande de dommages et intérêts 

AUX MOTIFS QUE « le premier juge a, par des motifs adoptés, exactement rejeté les demandes respectives et réciproques de l'EURL SERVI'MAG et de la SCI CONSORTIUM NEF METIERS; qu'en l'absence d'élément nouveau quant aux motifs respectifs et réciproques de résiliation judiciaire du bail, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions »

1/ ALORS QUE le droit au procès équitable exige que les juges du second degré réexaminent en droit et en fait les questions qui leur sont soumises sans pouvoir se borner à adopter purement et simplement la motivation des premiers juges; qu'en l'espèce, la Cour d'appel s'est bornée à adopter les motifs des premiers juges, sans assortir sa décision d'aucun motif propre permettant de s'assurer qu'elle a procédé à au réexamen de l'affaire, , en violation de l'article 6, § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

2/ALORS QUE l'appel constitue une voie de réformation et non point seulement une voie d'achèvement, d'où il suit que les juges du second degré ne peuvent se dispenser de réexaminer l'entier litige, en droit et en fait, prétexte pris de l'absence d'élément ni de moyen nouveaux; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour a violé l'article 561 du Code de procédure civile."

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