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Rupture des pourparlers d'acquisition d'un bien immobilier et responsabilité du vendeur

Un arrêt sur cette question :

 

"Attendu qu'ayant relevé que l'offre de M. et Mme X... avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y... qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par "mail", que le notaire lui avait adressé deux projets d'acte les 25 et 29 avril afin qu'il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l'acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y... avait communiqué au notaire un projet d'acte complété et modifié qu'elle devait faire signer à ses coïndivisaires le "week-end" suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu'elle n'avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d'achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l'étude notariale que l'indivision n'entendait pas donner suite à l'offre d'acquisition des époux X... et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu'un "compromis" avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y... avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X... un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu'ils convoitaient, la cour d'appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d'un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y... ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant soutenu dans leurs conclusions d'appel que Mlle Y... ne représentait pas l'indivision et qu'elle ne pouvait pas engager ses coïndivisaires, les consorts Y... ne sont pas recevables à présenter devant la Cour de cassation le moyen tiré de ce qu'ils avaient constitué une indivision et que la décision de ne pas donner suite aux pourparlers ne pouvait être prise que dans le cadre de l'indivision et conformément aux règles de celle-ci ;

D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... à payer la somme de 2 500 euros à la SCP Sedillot-Dumas ; rejette la demande des consorts Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit octobre deux mille onze.

 


MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour les consorts Y... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a condamné Mme Joselyne Y... au paiement de dommages-intérêts envers M. et Mme X... ;

AUX MOTIFS TOUT D'ABORD QUE «la rupture brutale des pourparlers engagés en vue de la vente de l'appartement litigieux par Mlle Joselyne Y... est avérée par les circonstances dans lesquelles celle-ci a rétracté son offre de vente en cours de négociation, alors qu'un compromis avait été élaboré et soumis à sa signature ; que, toutefois, M. et Mme X... n'établissent pas avoir subi, du fait de cette rupture abusive, un préjudice autre que la simple déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu'ils convoitaient, lequel s'agissant d'un appartement de trois pièces situé à proximité d'une grande gare parisienne, ne présentait qu'au caractère unique, exceptionnel ou même rare justifiant le montant qu'ils réclament ; que cette déconvenue sera justement réparée par l'allocation de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts (…)» ;

ET AUX MOTIFS ENCORE QUE «pour qu'une vente soit parfaite, il faut un accord sur la chose et sur le prix ; qu'au cas d'espèce, M. et Mme X... n'établissent pas que les consorts Y... auraient accepté leur proposition d'achat de façon ferme et définitive, alors que : * le mandat donné à la SCP Sedillot & Dumas n'était qu'un mandat de négociation requérant l'accord des "mandants pour fixer les charges et conditions de la vente", *aucun écrit ne démontre que Mlle Joselyne Y... aurait accepté l'offre d'acquisition des époux X..., les mails échangés avec le clerc de l' étude, relatifs à un projet de compromis en voie d'élaboration, ne pouvant équivaloir à un échange de consentements, * à supposer que Mlle Joselyne Y... ait accepté cette offre par téléphone, cette acceptation n'aurait nullement engagé ses coindivisaires auxquels elle indiquait d'ailleurs dans ses mails des 26 et 29 avril devoir soumettre le projet de compromis pour signature, * aucune circonstance n'autorisait M. et Mme X... à croire légitimement que Mlle Joselyne Y... était investie d'un mandat tacite de ses coindivisaires pour vendre l'immeuble et à se dispenser de vérifier la limite exacte de ses pouvoirs, dès lors que la vente de l'immeuble indivis par un seul des indivisaires requiert un mandat exprès des autres indivisaires, et que le mandat de négociation conféré à la SCP notariale était signé par chacun des coindivisaires et non par la seule Joselyne Y..., * la profession de notaire exercée par la SCP Sedillot & Dumas, si elle 1'habilitait plus particulièrement à mener les négociations de vente, ne lui conférait toutefois aucune apparence de mandat pour représenter l'indivision aux yeux des tiers, * l'échange de mails entre le clerc de la SCP Sedillot & Dumas et Mlle Joselyne Y... démontre que les parties n'en étaient qu'au stade de simples pourparlers, les modalités et conditions de la vente restant à définir (…)»;

ALORS QUE, premièrement, ayant rappelé que M. et Mme X... savaient qu'un accord valant vente supposait l'acceptation, non seulement de Mme Joselyne Y..., mais également de son père et de sa soeur, et encore «que les parties n'en étaient qu'au stade de simples pourparlers, les modalités et les conditions restant à définir », les juges du fond ne pouvaient retenir un abus de la rupture des pourparlers en se bornant, aux termes d'un motif général, à évoquer « les circonstances dans lesquelles Mlle Joselyne Y... a rétracté son offre de vente au cours de la négociation alors qu'un compromis avait été élaboré et soumis à sa signature» ; qu'ainsi, l'arrêt est privé de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

ET ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, eu égard aux circonstances précédemment rappelées, les juges du fond ne pouvaient retenir un abus sans s'expliquer sur les exigences que posait M. et Mme X..., notamment quant à l'obtention d'un prêt au taux 0 auprès du Sénat, quant au taux d'intérêt qui avait été mentionné à propos du second prêt et quant à la garantie invalidité-décès qu'ils entendaient obtenir, eu égard à leur âge; qu'en s'abstenant d'évoquer ces points, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a condamné Mme Joselyne Y... au paiement de dommages-intérêts envers M. et Mme X... ;

AUX MOTIFS TOUT D'ABORD QUE «la rupture brutale des pourparlers engagés en vue de la vente de l'appartement litigieux par Mlle Joselyne Y... est avérée par les circonstances dans lesquelles celle-ci a rétracté son offre de vente en cours de négociation, alors qu'un compromis avait été élaboré et soumis à sa signature ; que, toutefois, M. et Mme X... n'établissent pas avoir subi, du fait de cette rupture abusive, un préjudice autre que la simple déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu'ils convoitaient, lequel s'agissant d'un appartement de trois pièces situé à proximité d'une grande gare parisienne, ne présentait qu'au caractère unique, exceptionnel ou même rare justifiant le montant qu'ils réclament ; que cette déconvenue sera justement réparée par l'allocation de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts (…)» ;

ET AUX MOTIFS ENCORE QUE «pour qu'une vente soit parfaite, il faut un accord sur la chose et sur le prix ; qu'au cas d'espèce, M. et Mme X... n'établissent pas que les consorts Y... auraient accepté leur proposition d'achat de façon ferme et définitive, alors que : * le mandat donné à la SCP Sedillot & Dumas n'était qu'un mandat de négociation requérant l'accord des "mandants pour fixer les charges et conditions de la vente", * aucun écrit ne démontre que Mlle Joselyne Y... aurait accepté l'offre d'acquisition des époux X..., les mails échangés avec le clerc de l' étude, relatifs à un projet de compromis en voie d'élaboration, ne pouvant équivaloir à un échange de consentements, * à supposer que Mlle Joselyne Y... ait accepté cette offre par téléphone, cette acceptation n'aurait nullement engagé ses coindivisaires auxquels elle indiquait d'ailleurs dans ses mails des 26 et 29 avril devoir soumettre le projet de compromis pour signature, * aucune circonstance n'autorisait M. et Mme X... à croire légitimement que Mlle Joselyne Y... était investie d'un mandat tacite de ses coindivisaires pour vendre l'immeuble et à se dispenser de vérifier la limite exacte de ses pouvoirs, dès lors que la vente de l'immeuble indivis par un seul des indivisaires requiert un mandat exprés des autres indivisaires, et que le mandat de négociation conféré à la SCP notariale était signé par chacun des coindivisaires et non par la seule Joselyne Y..., * la profession de notaire exercée par la SCP Sedillot & Dumas, si elle 1'habilitait plus particulièrement à mener les négociations de vente, ne lui conférait toutefois aucune apparence de mandat pour représenter l'indivision aux yeux des tiers, * l'échange de mails entre le clerc de la SCP Sedillot & Dumas et Mlle Joselyne Y... démontre que les parties n'en étaient qu'au stade de simples pourparlers, les modalités et conditions de la vente restant à définir (…)» ;

ALORS QUE, dès lors qu'informé de ce qu'il n'a pas l'accord des coindivisaires, ayant la qualité de vendeur, quand un accord express est nécessaire, et qu'il sait que les modalités et les conditions de la vente restent à définir, comme l'a expressément relevé l'arrêt attaqué, la simple déconvenue, liée au fait qu'il ne peut acquérir le bien qu'il convoite, ne peut en soi donner lieu à réparation puisque cet acquéreur, dans les conditions qui viennent d'être rappelées, sait que la suite des pourparlers était affectée d'un aléa et que la conclusion de la convention restait hypothétique ; qu'en condamnant Mme Joselyne Y..., quand leurs énonciations mêmes faisaient apparaître l'absence de préjudice, la déconvenue dont il était fait état n'étant que le risque accepté par l'acquéreur dès lors qu'il engage les négociations, les juges du fond ont violé l'article 1382 du Code civil.


TROISIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a condamné Mme Joselyne Y... au paiement de dommages-intérêts envers M. et Mme X... ;

AUX MOTIFS TOUT D'ABORD QUE «la rupture brutale des pourparlers engagés en vue de la vente de l'appartement litigieux par Mlle Joselyne Y... est avérée par les circonstances dans lesquelles celle-ci a rétracté son offre de vente en cours de négociation, alors qu'un compromis avait été élaboré et soumis à sa signature ; que, toutefois, M. et Mme X... n'établissent pas avoir subi, du fait de cette rupture abusive, un préjudice autre que la simple déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu'ils convoitaient, lequel s'agissant d'un appartement de trois pièces situé à proximité d'une grande gare parisienne, ne présentait qu'au caractère unique, exceptionnel ou même rare justifiant le montant qu'ils réclament ; que cette déconvenue sera justement réparée par l'allocation de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts (…)» ;

ET AUX MOTIFS ENCORE QUE «pour qu'une vente soit parfaite, il faut un accord sur la chose et sur le prix ; qu'au cas d'espèce, M. et Mme X... n'établissent pas que les consorts Y... auraient accepté leur proposition d'achat de façon ferme et définitive, alors que : * le mandat donné à la SCP Sedillot & Dumas n'était qu'un mandat de négociation requérant l'accord des "mandants pour fixer les charges et conditions de la vente", * aucun écrit ne démontre que Mlle Joselyne Y... aurait accepté l'offre d'acquisition des époux X..., les mails échangés avec le clerc de l' étude, relatifs à un projet de compromis en voie d'élaboration, ne pouvant équivaloir à un échange de consentements, * à supposer que Mlle Joselyne Y... ait accepté cette offre par téléphone, cette acceptation n'aurait nullement engagé ses coindivisaires auxquels elle indiquait d'ailleurs dans ses mails des 26 et 29 avril devoir soumettre le projet de compromis pour signature, * aucune circonstance n'autorisait M. et Mme X... à croire légitimement que Mlle Joselyne Y... était investie d'un mandat tacite de ses coindivisaires pour vendre l'immeuble et à se dispenser de vérifier la limite exacte de ses pouvoirs, dès lors que la vente de l'immeuble indivis par un seul des indivisaires requiert un mandat exprés des autres indivisaires, et que le mandat de négociation conféré à la SCP notariale était signé par chacun des coindivisaires et non par la seule Joselyne Y..., * la profession de notaire exercée par la SCP Sedillot & Dumas, si elle l'habilitait plus particulièrement à mener les négociations de vente, ne lui conférait toutefois aucune apparence de mandat pour représenter l'indivision aux yeux des tiers, * l'échange de mails entre le clerc de la SCP Sedillot & Dumas et Mlle Joselyne Y... démontre que les parties n'en étaient qu'au stade de simples pourparlers, les modalités et conditions de la vente restant à définir (…)» ;

ALORS QUE, premièrement, les vendeurs étant constitués en indivision, et la décision de ne pas donner suite aux pourparlers ne pouvant être prise que dans le cadre de l'indivision et conformément aux règles de l'indivision, comme l'arrêt lui-même le constate, il était exclu, à défaut d'autres circonstances, qu'une condamnation puisse être prononcée à l'encontre de Mme Joselyne Y... et l'un des coindivisaires ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 815, 815-2 et 815-3, et 1382 du Code civil."

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