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Lotissement et cahier des charges interdisant le morcellement

Un arrêt sur cette question :

 

"Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les statuts de l'association prévoyaient qu'elle avait pour objet l'étude des intérêts individuels et collectifs des propriétaires acquéreurs du morcellement du Parc de Sceaux, et de façon générale, des personnes ayant leur domicile dans ledit lotissement, ainsi que des moyens de défense de ces intérêts, l'exercice de tous actes propres à assurer cette défense ainsi que toutes opérations ayant pour but la représentation et la défense des droits que confèrent aux dites personnes leurs titres de propriété sur le lotissement, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu retenir qu'il était avéré que la violation du cahier des charges causait à l'association un préjudice collectif, direct et personnel dès lors que la violation du cahier des charges contrevenait aux intérêts collectifs et individuels de ses membres qu'elle était chargée de défendre dans le cadre de son objet ;

Attendu, d'autre part, que l'action de l'association étant recevable, le deuxième moyen est sans portée ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que l'article 17 du cahier des charges dont la violation était invoquée stipulait qu'il est interdit aux acquéreurs et à leurs ayants droit de morceler les lots sous quelque forme que ce soit et pour quelque cause que ce soit et qu'en conséquence il ne peut être construit, sur chaque lot, qu'un bâtiment d'habitation individuelle, de manière à éviter tout morcellement ultérieur de la propriété et relevé, à juste titre, que les stipulations d'un cahier des charges d'un lotissement ont, entre colotis, un caractère contractuel et que le permis de construire relatif aux travaux avait été délivré sous la réserve des droits des tiers, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions en les écartant, a, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, relevé que l'article 17 du cahier des charges devait s'interpréter comme comportant une double interdiction de morceler un terrain et d'y édifier plusieurs bâtiments et celle d'y édifier un immeuble comportant plusieurs habitations, que cette interprétation était confortée par l'article 10 visant les "maisons d'habitation individuelles communes" et par l'article 9 se référant aux "parties réservées aux habitations individuelles" et que la lecture de l'ensemble du cahier des charges faisait apparaître que ses dispositions avaient pour objet de préserver l'harmonie du lotissement en interdisant tout habitat collectif à l'exception des parcelles longeant la route nationale et a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les sociétés MGL immobilier et Mag aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés MGL immobilier et Mag et les condamne à payer à l'Association des riverains du Parc de Sceaux et à Mme X... la somme globale de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour les sociétés MGL immobilier et Mag

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR reçu l'Association des riverains du Parc de Sceaux en son action et en conséquence ordonné la démolition des travaux de restructuration de l'immeuble sis 19 avenue Jean Racine à Sceaux acquis par la société MGL Immobilier et en dernier lieu par la SCI Mag ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « les sociétés MGL Immobilier et SCI Mag font valoir que n'étant pas un coloti, l'association en cause est irrecevable à invoquer les règles du cahier des charges du lotissement et qu'elle ne peut agir qu'à charge de rapporter la preuve de l'existence d'un préjudice collectif, direct et personnel, distinct des préjudices propres à chacun des membres de l'association ; qu'il est constant qu'une association régulièrement déclarée peut réclamer la réparation des atteintes portées aux intérêts collectifs de ses membres et son action est recevable dans les limites de son objet social ; (…) que l'article II des statuts de l'association des Riverains du parc de Sceaux prévoit qu'elle "a pour but l'étude des intérêts individuels et collectifs des propriétaires acquéreurs du morcellement du Parc de Sceaux, et de façon plus générale, des personnes ayant leur domicile dans ledit lotissement, ainsi que des moyens de défense de ces intérêts, l'exercice de tous actes propres à assurer cette défense tels que démarches auprès des particuliers, interventions auprès des pouvoirs publics, exercice des actions en justice ainsi que toutes opérations ayant pour but la représentation et la défense des droits que confèrent aux dites personnes leurs titres de propriété sur le lotissement" ; (…) qu'il est avéré que la violation du cahier des charges cause à l'association en cause un préjudice collectif, direct et personnel dès lors que cette violation contrevient aux intérêts collectifs et individuels de ses membres qu'elle est chargée de défendre dans le cadre de son objet social ; (…) dès lors, que son action est parfaitement recevable » ;

ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QU' « une association déclarée peut réclamer en justice la réparation d'un préjudice qu'elle prétend subir, à charge pour elle d'établir que l'acte qu'elle dénonce porte atteinte aux intérêts collectifs de ses membres. Son action n'est recevable que dans les limites de son objet social ; qu'en l'espèce, l'ARPS, qui produit ses statuts, "a pour but l'étude des intérêts individuels et collectifs des propriétaires acquéreurs du morcellement du Parc de Sceaux, et de façon plus générale, des personnes ayant leur domicile dans ledit lotissement, ainsi que des moyens de défense de ces intérêts, l'exercice de tous actes propres à assurer cette défense tels que démarches auprès des particuliers, interventions auprès des pouvoirs publics, exercice des actions en justice ainsi que toutes opérations ayant pour but la représentation et la défense des droits que confèrent aux dites personnes leurs titres de propriété sur le lotissement" ; que son action, qui tend à faire respecter le principe posé par le cahier des charges de l'interdiction du morcellement des lots, s'inscrit précisément dans son objet social de défense des intérêts individuels et collectifs des membres du lotissement. Elle est recevable » ;

1°/ ALORS D'UNE PART QU 'une association de défense ne peut agir en justice que si elle justifie d'un préjudice collectif, direct et personnel, distinct des dommages propres à chacun de ses associés ; qu'en énonçant, pour estimer l'action de l'ARPS recevable, qu'une telle association peut réclamer réparation des atteintes portées aux intérêts collectifs de ses membres et que son action est recevable dans les limites de son objet social, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile ;

2°/ ALORS D'AUTRE PART QU ' une association de défense ne peut agir en justice que si elle justifie d'un préjudice collectif, direct et personnel, distinct des dommages propres à chacun de ses associés ; que pour considérer l'action de l'ARPS recevable, la Cour s'est bornée à constater, par motifs propres, que « la violation du cahier des charges cause à l'association en cause un préjudice collectif, direct et personnel, dès lors que cette violation contrevient aux intérêts collectifs et individuels de ses membres qu'elle est chargée de défendre dans le cadre de son objet social » et, par motifs à les supposer adoptés, que « son action, qui tend à faire respecter le principe posé par le cahier des charges de l'interdiction du morcellement des lots, s'inscrit précisément dans son objet social de défense des intérêts individuels et collectifs des membres du lotissement » ; qu'en ne recherchant pas si l'association justifiait d'un préjudice distinct des dommages propres à chacun de ses membres, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 31 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR reçu Madame X... en son action et en conséquence ordonné la démolition des travaux de restructuration de l'immeuble sis 19 avenue Jean Racine à Sceaux acquis par la société MGL Immobilier et en dernier lieu par la SCI Mag et condamné les sociétés MGL Immobilier et Mag à supporter les frais de démolition et de remise en état selon la destination originelle de l'immeuble conforme au cahier des charges du lotissement ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « d'une part, la demande principale de ladite association est recevable que d'autre part il ne s'agit pas d'une intervention volontaire accessoire, Mme Paulette X..., propriétaire coloti, ce dont il est justifié par la production d'une attestation notariée de propriété du 19 février 2008, étant recevable à formuler des demandes tirées de la violation du cahier des charges ; (…) que son intervention volontaire doit être déclarée recevable », et AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE «l'intervention volontaire de Madame X..., qui justifie de sa qualité de colotie par la production d'une attestation de propriété, est elle aussi recevable », ALORS QUE la recevabilité de l'intervention volontaire est liée à celle de l'action principale lorsque l'intervenant ne se prévaut pas d'un droit propre, distinct de celui invoqué par le demandeur principal, de sorte que l'intervention est accessoire ; qu'en l'espèce, pour refuser de qualifier l'intervention volontaire de Madame X... d'intervention accessoire, la cour s'est bornée à affirmer qu'en sa qualité de propriétaire colotie, Madame X... était recevable à formuler des demandes tirées de la violation du cahier des charges du lotissement ; qu'en ne recherchant pas si Madame X... avait élevé des prétentions pour son propre compte, distinctes de celles invoquées par l'ARPS, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 328 et 329 du code de procédure civile ;

ET ALORS QUE Madame X... ne se prévalant pas d'un droit propre distinct de celui invoqué par l'ARPS, son intervention était accessoire, de sorte que le sort de son intervention était lié à celui de l'action de l'APRS ellemême irrecevable, ainsi qu'il résulte du premier moyen de cassation.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR ordonné la démolition des travaux de restructuration de l'immeuble sis 19 avenue Jean Racine à Sceaux acquis par la société MGL Immobilier et en dernier lieu par la SCI Mag, et condamné les sociétés MGL Immobilier et SCI Mag à supporter les frais de démolition et de remise en état selon la destination originelle de l'immeuble conforme au cahier des charges du lotissement ;

AUX MOTIFS QUE « l'article 17 du cahier des charges du lotissement énonce : "il est interdit aux acquéreurs et à leurs ayant droit de morceler les lots sous quelque forme que ce soit et pour quelque cause que ce soit. En conséquence, il ne pourra être construit, sur chaque lot, qu'un bâtiment d'habitation individuelle (SIC), de manière à éviter tout morcellement ultérieur de la propriété" ; (…) qu'il est constant que les stipulations du cahier des charges d'un lotissement, quels que soient son contenu, son ancienneté et son approbation administrative ou non, ont, entre colotis, un caractère contractuel ; (…) dès lors que la circonstance que la construction a fait l'objet d'un permis de construire n'est pas de nature à faire obstacle à une demande de démolition sachant que l'administration délivre les autorisations de construire au seul vu des règles d'urbanisme applicables, le permis de construire étant en tout état de cause délivré "sous réserve des droits des tiers" ; (…) qu'il résulte du dossier que l'article 17 du cahier des charges du lotissement tel qu'il vient d'être rappelé, doit s'interpréter comme comportant une double interdiction, à savoir celle de morceler le terrain et d'y édifier plusieurs bâtiments et celle d'y édifier un immeuble comportant plusieurs habitations ; que cette interprétation se trouve confortée par l'article 10 visant "les maisons d'habitation individuelles communes" décrites comme des habitations bourgeoises ce qui s'oppose à la notion d'immeubles d'habitation collectifs, l'article 9 se référant pour sa part aux "parties réservées aux habitations individuelles" ; (…) enfin, que la lecture du cahier des charges du lotissement fait clairement apparaître que les dispositions contractuelles qu'il contient ont pour objet de préserver l'harmonie du lotissement en interdisant tout habitat collectif à l'exception des parcelles longeant l'actuelle route nationale 20 qui est expressément prévue par l'article 11 de ce document ; (…) que les sociétés intimées ont manifestement contrevenu à l'interdiction contenue dans le cahier des charges du lotissement en aménageant l'immeuble litigieux en trois appartements distincts » ;

ALORS D'UNE PART QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans leurs conclusions, les sociétés MGL Immobilier et SCI Mag ont soutenu que « la plupart des règles de ce cahier des charges et notamment celles des articles 9, 10 et 17 sont, par leur nature, des règles d'urbanisme (…) Elle doivent donc être interprétées à la lumière des principes en matière d'urbanisme (…) Il serait absurde qu'une même disposition soit interprétée différemment par les deux ordres de juridictions » et ont démontré, d'une part, que la jurisprudence administrative considère, de manière générale, qu'une construction comportant plusieurs logements est une « construction à usage d'habitation individuelle », dès lors « qu'elle a, compte tenu de sa superficie et de son architecture, l'aspect d'une construction individuelle » (conclusions pp. 11 à 15) et, d'autre part, que s'agissant précisément de l'article 17 du cahier des charges, le tribunal administratif de Versailles a jugé que « le permis de construire litigieux qui autorise l'aménagement d'une maison à usage d'habitation individuelle en trois logements, n'a pas méconnu l'article 17 du cahier des charges » (conclusions pp. 14 et 15) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour a entaché son arrêt d'un défaut de réponse à conclusions et, partant, violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS D'AUTRE PART QUE les juges ne sauraient dénaturer les documents en la cause ; que l'article 17 du cahier des charges ne proscrit pas la création de plusieurs logements dans une maison d'habitation ; que les autres clauses du cahier des charges distinguent deux types de construction, à savoir les « maisons d'habitation individuelles communes » d'une part (article 10) et les « maisons de rapport et de commerce » d'autre part (article 11) par leur aspect esthétique, leur destination et leur taille ; qu'en considérant néanmoins que le cahier des charges interdit tout habitat collectif, la cour d'appel a dénaturé les stipulations claires de l'article 17 du cahier des charges du lotissement et, partant, violé l'article 1134 du code civil ;

ET QU'IL EN VA D'AUTANT PLUS AINSI QUE l'article 17 du cahier des charges ne stipule nullement qu' « il ne pourra être construit sur chaque lot qu'un bâtiment d'habitation individuelle » mais stipule qu' « il ne pourra être construit sur chaque lot qu'un bâtiment d'habitation individuel », l'emploi du masculin indiquant que le qualificatif « individuel » se rapporte au bâtiment et non à l'habitation, ainsi que la juridiction administrative l'avait effectivement compris ; d'où il suit que la Cour a derechef dénaturé le cahier des charges, en violation de l'article 1134 du Code civil ;

ALORS ENFIN ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la cour d'appel a énoncé que l'article 17 comporte une double interdiction, « à savoir celle de morceler un terrain et d'y édifier plusieurs bâtiments » d'une part et « celle d'y édifier un immeuble comportant plusieurs habitations » d'autre part ; que l'article 17 n'interdit donc pas l'aménagement des bâtiments existants mais seulement l'édification d'immeubles collectifs ; que dès lors, en considérant que les sociétés MGL Immobilier et SCI Mag avaient contrevenu à l'interdiction contenue dans le cahier des charges « en aménageant l'immeuble litigieux en trois appartements distincts » et en conséquence en ordonnant la démolition des « travaux de restructuration de l'immeuble » litigieux et sa remise en état, cependant qu'il ne s'agissait pas de travaux d'édification, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil."

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