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Bail dérogatoire devenu bail commercial

Quand le bail dérogatoire devient un bail commercial le congé doit être un acte extra judiciaire :

 

"Attendu selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 30 novembre 2009) que par acte du 2 décembre 1999, M. X... a donné à bail, à compter du 1er janvier 2000, à la société Vout's un local à usage commercial ; que ce bail était consenti pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation par lettre recommandée avec avis de réception 3 mois avant l'échéance ; que par lettre recommandée du 24 mars 2005, la locataire a donné congé pour le 30 avril 2005 ; que le bailleur a assigné la société Vout's en nullité du congé ;

Attendu que la société Vout's fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande alors, selon le moyen, que la clause d'un contrat de bail contraire au statut des baux commerciaux qui n'a pas fait l'objet d'une action en nullité intentée dans les deux ans de la conclusion du bail doit être appliquée ; qu'en constatant la nullité de la clause du bail selon laquelle le congé pouvait être donné par simple lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois mois de l'échéance annuelle du contrat et en déclarant en conséquence le congé délivré le 24 mars 2005 selon ces modalités nul au regard de l'article L. 145-9 du code de commerce sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée, si cette action, introduite plus de quatre ans après la conclusion du contrat n'était pas prescrite, ce qui aurait pourtant été de nature à rendre applicable ladite clause, et valable le congé délivré le 24 mars 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-9, L. 145-15 et L. 145-60 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'à l'expiration du bail dérogatoire initial la locataire était restée dans les lieux, qu'elle y exploitait son fonds de commerce et était inscrite au registre du commerce, et qu'en application de l'article L. 145-5 du code de commerce un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, s'était opéré, la cour d'appel en a justement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche inopérante, que le congé devait, conformément aux dispositions impératives de l'article L. 145-9 du code précité, être donné par acte extrajudiciaire et que le congé délivré par la société Vout's était nul ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la société Vout's aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne société Vout's à payer à M. X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société Vout's ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt trois mars deux mille onze.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour la société Vout's.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé le congé du 24 mars 2005 et, en conséquence, condamné la société Vout's à payer au bailleur la somme de 130.025,39 € au titre des loyers dus jusqu'à décembre 2006.

AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est à juste titre que les premiers juges ont requalifié le bail liant M. X... à la société Vout's, inscrite au registre du commerce et exploitant son fonds dans les lieux loués, en bail commercial avec effet à dater du 1er janvier 2001 et annulé le congé délivré par courrier le 24 mars 2005 ; que les parties ne remettent pas en cause cette qualification ; qu'aux termes de l'article L. 145-4 du code de commerce « la durée du contrat de location en peut être inférieure à neuf ans ; toutefois à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9… » ; que l'article L. 145-9 dudit code précise que « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance… le congé doit être donné par acte extra-judiciaire… » ; le congé ne peut donc être donné que par acte extra-judiciaire et six mois avant l'expiration d'une période triennale ; que le congé délivré le 24 mars 2005 par la société Vout's est nul, n'ayant pas été délivré par acte d'huissier ; cependant, dans la mesure où le propriétaire demande que les effets du congé soient reportés au 31 décembre 2006, date de la deuxième échéance triennale, il sera fait droit à cette demande ; que la société Vout's est tenue du paiement des loyers jusqu'à cette date ; qu'elle n'a fait valoir aucune observation sur le montant mensuel des loyers réclamés ; qu'au vu des photocopies des pièces produites le loyer mensuel pour l'ensemble des locaux loué s'élevait à 6.373,22 € ; que la société Vout's sera par conséquent condamnée à payer à M. X... la somme de 13.026,39 € correspondant aux loyers dus sur 21 mois, de mai 2005 à décembre 2006, déduction faite du montant du dépôt de garantie (3.811,23 €) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon l'article L. 145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ; toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délais de l'article L. 145-9 du code de commerce ; selon l'article L. 145-9 dernier alinéa du code de commerce, le congé doit être donné par acte extra-judiciaire ; il est de jurisprudence constante que le congé est nul s'il a été donné par un acte autre qu'extra-judiciaire, les parties ne pouvant convenir qu'il sera donné par lettre recommandée avec accusé de réception ; il résulte de la requalification opérée par le tribunal que le statut des baux commerciaux prévu par la code de commerce régit les rapports entre les parties depuis le 1er janvier 2001, sauf en ce qui concerne la durée de ce bail, laquelle demeure soumise à la loi des parties telle qu'elle résulte du contrat requalifié ; dès lors le congé donné par courrier recommandé en date du 24 mars 2005, par la locataire à la bailleresse doit être annulé ;

ALORS QUE la clause d'un contrat de bail contraire au statut des baux commerciaux qui n'a pas fait l'objet d'une action en nullité intentée dans les deux ans de la conclusion du bail doit être appliquée ; qu'en constatant la nullité de la clause du bail selon laquelle le congé pouvait être donné par simple lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois mois de l'échéance annuelle du contrat et en déclarant en conséquence le congé délivré le 24 mars 2005 selon ces modalités nul au regard de l'article L. 145-9 du code de commerce sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée, si cette action, introduite plus de quatre ans après la conclusion du contrat n'était pas prescrite, ce qui aurait pourtant été de nature à rendre applicable ladite clause, et valable le congé délivré le 24 mars 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-9, L. 145-15 et L. 145-60 du code de commerce."

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