BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme

Un article du Blog des relations du Voisinage.

La réponse du Ministre sur ce point :

La question :

Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur le cas où faute de refus explicite dans le délai de deux mois, une demande de permis de construire est l'objet d'une acceptation tacite. Dans le cas où cette décision tacite n'a pas encore été suivie ni de l'engagement des travaux, ni de l'installation sur le terrain d'un panneau informant les tiers, elle lui demande si le maire peut a posteriori annuler cet octroi tacite d'un permis de construire et, si oui, sous quelles conditions.

La réponse :

L'irrégularité est la condition indispensable pour pouvoir effectuer un retrait de permis de construire : le permis, qu'il soit exprès ou tacite, doit être entaché d'une irrégularité de forme (incompétence de l'auteur de l'acte, non-consultation d'une commission départementale ou régionale ...) et/ou d'une irrégularité de fond (non-respect des règles d'occupation et d'utilisation du sol issues des documents d'urbanisme, du règlement national d'urbanisme). Un permis régulièrement délivré ne peut faire l'objet d'un retrait. Le délai pendant lequel l'autorité compétente peut retirer un permis est fixé à trois mois, conformément à l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme. Cette durée s'applique indifféremment aux permis tacites et explicites. Néanmoins, la date de déclenchement de ce délai varie en fonction du caractère tacite ou explicite du permis. Pour un permis exprès, ce délai de trois mois se déclenche à la date de la signature du permis. Un permis tacite voit son délai commencer à compter de la date d'échéance du délai implicite d'acceptation (équivaut au délai d'instruction éventuellement majoré). Par ailleurs, l'autorité qui prend une décision de retrait doit la justifier et permettre au particulier d'exprimer son point de vue. L'obligation de motiver une décision de retrait est issue de l'article 1er de la loi du 11 juillet 1979. Le défaut de motivation de la décision de retrait constitue un vice de forme substantiel qui entraîne l'annulation par le juge. La motivation doit être écrite et exposer clairement les raisons de fait et de droit qui ont conduit à prendre la décision de retrait ainsi que le raisonnement permettant de faire le lien entre ces raisons et la décision. Les considérations de fait qui justifient la décision doivent être circonstanciées, précises et exactes. Enfin, la décision de retrait ne peut intervenir qu'après que la personne intéressée ait été mise en situation de présenter des observations écrites. L'administration informe (courrier, mail, téléphone) la personne qu'une décision de retrait la concernant est envisagée et l'invite, dans un délai donné, à faire part de ses observations (article 24 de la loi du 12 avril 2000).

Qui croit être recevable à contester la délibération désignant son successeur, sa demande est rejetée par cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 octobre 1997), statuant en référé, que l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble ayant décidé de ne pas renouveler le mandat de la société Seicap et de désigner la société GTF en qualité de nouveau syndic, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Seicap en remise de l'ensemble des archives et des fonds encore détenus par elle ;

Attendu que la société Seicap fait grief à l'arrêt de la condamner, sous astreinte, à la restitution, alors, selon le moyen, que l'action en contestation d'une décision d'une assemblée générale de copropriétaires est réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants ; qu'en revanche, la nullité de plein droit affectant le mandat de syndic qui s'est abstenu de faire délibérer l'assemblée sur l'ouverture d'un compte bancaire séparé peut être invoquée par tout intéressé ; qu'en se déterminant de la sorte, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 18-1 de la même loi par refus d'application ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui a constaté qu'il n'était pas établi que l'assemblée générale ait été contestée par l'un des copropriétaires, a exactement relevé que la demande en nullité du mandat du nouveau syndic formulée par l'ancien syndic était irrecevable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi."

Ainsi jugé par cet arrêt :

"Vu l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 décembre 2005), que M. X..., propriétaire depuis 2000 d'un lot de copropriété à usage de box qui subissait des fuites d'eau provenant d'une laverie automatique exploitée dans un lot situé au-dessus, a assigné la SCI Notre Dame (la SCI), propriétaire, afin que soit supprimée la canalisation d'évacuation des eaux usées de la blanchisserie, laquelle l'avait fait installer par la société Atec en 1995 pour se raccorder après percement de la dalle au collecteur général implanté en partie haute du box sans avoir sollicité l'autorisation du précédent propriétaire ni de la copropriété ;

Attendu que pour débouter M. X... de sa demande, l'arrêt retient que l'assemblée générale du 25 mars 1996 avait ratifié les travaux réalisés par la SCI d'aménagement d'un conduit d'air de 300 millimètres de diamètre avec dépassement de la terrasse de 30 centimètres permettant l'exploitation d'une laverie automatique, que le local commercial disposait en tout et pour tout d'un lavabo et d'un WC, qu'il en résultait que le syndicat des copropriétaires avait accepté l'installation d'une laverie automatique alors que l'ancienne boutique ne comportait pas d'évacuation appropriée correspondant à celles spécifiques nécessaires à une telle exploitation qui contient plusieurs machines à laver et qu'il résultait de ces différents éléments que le syndicat des copropriétaires avait implicitement autorisé les travaux de raccordement de la laverie au réseau commun de l'immeuble ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'autorisation accordée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété, qui ne peut être implicite, doit être donnée par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 décembre 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la SCI Notre Dame aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la SCI Notre Dame à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la SCI Notre Dame et de M. Y..., ès qualités ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-huit mars deux mille sept par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile."

Selon lequel : " Saisi par toute personne intéressée, le juge des référés peut, à tout moment, au vu d'un élément nouveau, modifier les mesures qu'il avait ordonnées ou y mettre fin", par cet arrêt :

"Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 23 avril et 7 mai 2009 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. Charles A, demeurant ... ; M. A demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'ordonnance du 2 avril 2009 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Strasbourg, statuant sur le fondement de l'article L. 521-4 du code de justice administrative, a mis fin, à la demande de la société civile immobilière BN2S, à la mesure de suspension de l'arrêté du 26 septembre 2008 du maire de Boulange lui délivrant un permis de construire ;

2°) statuant en référé, de faire droit à sa demande de suspension ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Boulange la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Christine Grenier, chargée des fonctions de Maître des requêtes,

- les observations de la SCP Célice, Blancpain, Soltner, avocat de M. A, de la SCP Didier, Pinet, avocat de la SCI BN2S et de la SCP Boullez, avocat de la commune de Boulange,

- les conclusions de Mlle Anne Courrèges, rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Célice, Blancpain, Soltner, avocat de M. A, à la SCP Didier, Pinet, avocat de la SCI BN2S et à la SCP Boullez, avocat de la commune de Boulange ;





Considérant qu'aux termes de l'article L. 521-4 du code de justice administrative : Saisi par toute personne intéressée, le juge des référés peut, à tout moment, au vu d'un élément nouveau, modifier les mesures qu'il avait ordonnées ou y mettre fin ;

Considérant que, par un arrêté du 26 septembre 2008, le maire de la commune de Boulange a délivré un permis de construire un immeuble d'habitation à la SCI BN2S sur un terrain situé rue de la Chapelle sur le territoire de cette commune ; que, par une ordonnance du 26 février 2009, le juge des référés du tribunal administratif de Strasbourg en a suspendu l'exécution sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative à la demande de Mme B et de M. A ; qu'au vu d'un nouveau plan produit par la SCI BN2S qui l'avait saisi en application de l'article L. 521-4 du code de justice administrative, le juge des référés a mis fin à cette mesure de suspension par l'ordonnance du 2 avril 2009 contre laquelle M. A se pourvoit en cassation ;

Sur la régularité de l'ordonnance attaquée :

Considérant qu'aux termes de l'article R. 522-11 du code de justice administrative : L'ordonnance du juge des référés porte les mentions définies au chapitre 2 du titre IV du livre VII. (...) ; qu'en vertu de l'article R. 742-1 du même code, sauf dispositions contraires prévues par ce chapitre 2, les dispositions générales du chapitre 1er s'appliquent aux ordonnances ; que, selon l'article R. 742-2 de ce code : Les ordonnances mentionnent le nom des parties, l'analyse des conclusions ainsi que les visas des dispositions législatives ou réglementaires dont elles font application. / Elles font apparaître la date à laquelle elles ont été signées (...) ;

Considérant qu'à la différence des dispositions de l'article R. 741-2 du même code relatives à la mention des notes en délibéré, celles de l'article R. 742-2, seules applicables aux mentions que doivent comporter les ordonnances de référé en ce qui concerne les productions des parties, ne prescrivent pas au juge des référés de viser celles de ces productions qui interviennent après la clôture de l'instruction ; que, lorsqu'il est saisi, postérieurement à l'audience ou, s'il a différé la clôture en application de l'article R. 522-8, à la date qu'il a fixée, d'une pièce nouvelle émanant de l'une des parties à l'instance, qu'elle s'intitule ou non note en délibéré , il appartient dans tous les cas à ce juge d'en prendre connaissance avant de rendre son ordonnance ; que s'il a toujours la faculté, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, de rouvrir l'instruction et de soumettre au débat contradictoire les éléments contenus dans la pièce produite, il n'est tenu de le faire, à peine d'irrégularité de son ordonnance, que si ce document contient soit l'exposé d'une circonstance de fait dont la partie qui l'invoque n'était pas en mesure de faire état avant la clôture de l'instruction et que le juge ne pourrait ignorer sans fonder sa décision sur des faits matériellement inexacts, soit d'une circonstance de droit nouvelle ou que le juge devrait relever d'office ; qu'à l'effet de permettre aux parties de s'assurer de la régularité de la procédure au regard de ces exigences, la ou les productions postérieures à l'audience doivent figurer au dossier de la procédure ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que le mémoire de M. A daté du 23 mars 2009 n'a été enregistré au greffe du tribunal administratif de Strasbourg que le 25 mars 2009, soit après la clôture de l'instruction à l'issue de l'audience publique du 23 mars ; qu'ainsi, ce mémoire doit être regardé comme une note en délibéré produite après la clôture de l'instruction ; qu'il figure au dossier de la procédure, tout comme les autres productions de M. A postérieures à la clôture de l'instruction, y compris sa lettre du 25 mars 2009, dont au demeurant les termes mêmes énoncent qu'elle est identique à celle envoyée la veille et qui a été enregistrée au greffe le 27 mars ; que, comme il a été dit ci-dessus, le juge des référés est ainsi réputé en avoir pris connaissance ; que, par suite, le moyen tiré de l'absence de visa de l'ensemble des notes en délibéré par l'ordonnance attaquée doit être écarté ;

Sur le bien-fondé de l'ordonnance attaquée :

Considérant qu'aux termes de l'article UA 10 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Boulange : La hauteur de la construction projetée ne peut être supérieure de plus d'un mètre à la hauteur de la construction voisine la plus élevée (...) ;

Considérant qu'en estimant que le nouveau plan produit par la société BN2S permettait de mettre fin à la suspension précédemment ordonnée, au vu d'un moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions, dès lors qu'il était établi que la hauteur mesurée à l'égout du toit de plusieurs des constructions voisines, jouxtant immédiatement le terrain d'assiette du projet, permettait à l'immeuble litigieux d'en assurer le respect, le juge des référés, qui a suffisamment motivé son ordonnance, a porté sur les faits de l'espèce une appréciation souveraine qui, dès lors qu'elle est exempte de dénaturation, n'est pas susceptible d'être discutée devant le juge de cassation ; qu'eu égard à son office, il n'a pas commis d'erreur de droit en estimant que ces éléments permettaient de mettre fin à la suspension précédemment ordonnée ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le pourvoi présenté par M. A doit être rejeté, y compris ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à sa charge le versement à la SCI BN2S de la somme de 3 000 euros en application de ces mêmes dispositions ;



D E C I D E :


Article 1er : Le pourvoi de M. A est rejeté.

Article 2 : M. A versera une somme de 3 000 euros à la SCI BN2S au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. Charles A, à la commune de Boulange et à la SCI BN2S."

Un article du journal Ouest France à lire ici.