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Article 1792-1 du code civil, vente immobilière et isolation phonique

Un exemple de responsabilité du vendeur constructeur :


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers 21 octobre 2008), que, par un acte sous seing privé du 15 mars 2005, Mme X... a vendu aux époux Y..., qui se sont portés acquéreurs sous réserve de certains travaux, un appartement situé au premier étage d'un immeuble en copropriété dont elle avait acquis plusieurs lots en 2004 ; que par un autre acte du même jour elle a revendu l'appartement du deuxième étage à Mme Z... ; que se plaignant de bruits importants les époux Y... ont, après expertise, fait assigner Mme X... et Mme Z... pour obtenir la condamnation de la première à réaliser des travaux d'isolation et celle des deux défenderesses à les indemniser de leur trouble de jouissance ; que Mme Z... a formé une demande de garantie contre Mme X... ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir Mme Z... de toutes les condamnations prononcées au profit des époux Y... et de la condamner à payer à ceux-ci une indemnité de 3 000 euros en réparation de leur trouble de jouissance, alors, selon le moyen, que seule une personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est réputée constructeur de l'ouvrage ; que la vente est parfaite dès l'échange des consentements ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si les travaux devant être réalisés par Mme X... n'étaient pas encore en cours au moment de la signature de l'acte de vente sous seing privé, ce qui excluait qu'elle soit considérée comme constructeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-1 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que, par l'acte sous seing privé du 15 mars 2005, les époux Y... s'étaient portés acquéreurs de l'appartement sous réserves de l'exécution par la venderesse, avant la réitération de la vente, de certains travaux, touchant notamment à l'isolation phonique, dans des conditions répondant aux normes réglementaires, et que l'acte authentique du 10 juin 2005 ne faisait plus mention de ces travaux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, et qui en a déduit que Mme X... avait vendu, après achèvement, un ouvrage qu'elle avait fait réaliser et avait la qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer la somme de 2 500 euros à Mme Z... et la somme de 2 500 euros aux époux Y... ; rejette la demande de Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille dix.


MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Hémery, avocat aux conseils pour Mme X...

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Madame Anne-Marie X... à garantir Madame Anne-Marie Z... de toutes les condamnations prononcées au profit des époux Y... et de l'AVOIR condamnée à payer une indemnité de 3000 € aux époux Y... en réparation de leur trouble de jouissance ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les travaux qu'Anne-marie X... s'est engagée à achever dans l'appartement du 1er étage, avant la réitération authentique de la vente, n'ont pas consisté en un simple réaménagement intérieur du logement, mais en une rénovation qui, bien que qualifiée de légère par l'expert, n'en a pas moins nécessité la mise en oeuvre de techniques constructives, touchant notamment à l'isolation phonique des appartements ; ainsi, le descriptif technique des travaux faisait état : pour la chambre 1 d'une « isolation des plafonds laine de roche 100 mm phonique », pour le salon séjour, d'un « plafond abaissé de 30 cm » et d'une « isolation laine de roche 100 mm phonique » ; la venderesse s'était donc engagée à améliorer l'isolation phonique de ces pièces, situées en dessous des pièces de vie de l'appartement du second, dans des conditions répondant aux normes réglementaires applicables lors de la vente séparée mais concomitante des deux logements ; l'expertise et les mesures de bruits réalisées ont fait clairement apparaître que le procédé d'isolation phonique mis en oeuvre entre le parquet de l'appartement d'Anne-Marie Z... et le plafond de celui des époux Y... est inefficace contre la propagation des bruits de basse fréquence produits par les déplacements des corps ou des meubles dans les pièces de vie de l'appartement du second, et que les nuisances sonores qui en résultent excèdent les normes de tolérance réglementaires en matière de bruits aériens et rendent les pièces qui en sont affectées impropres à leur destination ; ainsi, et contrairement à ce que soutient Anne-Marie X..., la preuve est apportée d'un manquement aux obligations pesant sur elle par application de l'article 1792-1 du Code civil, et de son lien causal avec les troubles dont se plaignent les époux Y... ; le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de la venderesse à l'égard tant des époux Y..., maîtres de l'ouvrage, que d'Anne-Marie Z... qui, bien que tiers, est fondée à se prévaloir de la faute contractuelle tenant en l'inefficacité du système d'isolation phonique dès lors que cette faute entraîne pour elle un dommage propre, en lui interdisant d'occuper son logement sans provoquer des troubles anormaux de voisinage ; Anne-Marie X... sera donc condamnée à garantir Anne-Marie Z..., dont l'occupation est parfaitement paisible et licite, de l'intégralité des condamnations prononcées en faveur des époux Y... ; et que la gêne qui ne manquera pas de résulter, pour les époux Y..., de l'exécution de ces travaux dans leur chambre et le séjour-salon justifie l'augmentation de l'indemnité réparatrice de leur trouble de jouissance à une somme qui, eu égard à la durée prévisible des travaux, ne saurait être inférieure à 3000 € ; qu'il convient, en conséquence, d'infirmer également le jugement sur ce point et de condamner Anne-Marie X... et Anne-Marie Z..., in solidum, au paiement de cette somme.

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE suivant acte sous seing privé du 15 mars 2005, Mme X... a revendu à M. et Mme Y... l'appartement du 1er étage en s'engageant à réaliser d'importants travaux d'aménagement et de distribution (…) la vente a été régularisée par acte authentique le 10 juin 2005, il n'est plus question dans l'acte notarié des travaux ; il y a lieu d'en déduire qu'ils étaient achevés ; du fait de l'importance des travaux, Mme X..., qui vendait après achèvement un ouvrage qu'elle avait fait réaliser, avait la qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil ;

ALORS QUE seule une personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est réputée constructeur de l'ouvrage ; que la vente est parfaite dès l'échange des consentements ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si les travaux devant être réalisés par Madame Anne-Marie X... n'étaient pas encore en cours au moment de la signature de l'acte de vente sous seing privé, ce qui excluait qu'elle soit considérée comme constructeur, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-1 du Code Civil."

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