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Condition suspensive d'obtention d'un prêt et prêt obtenu avec retard

La clause du compromis est stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur qui peut seul se prévaloir des conséquences d'une obtention tardive du prêt :


"Vu les articles 1134 et 1178 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 septembre 2008) que, suivant acte sous seing privé du 21 octobre 2005, les consorts X... ont vendu aux époux Y... un appartement sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt avant le 29 novembre 2005, la signature de l'acte authentique étant fixée au 6 janvier 2006 ; qu'ayant obtenu le prêt le 1er décembre 2005, les époux Y... ont assigné les consorts X... pour faire dire la vente parfaite ;


Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt, qui relève que la condition suspensive était stipulée dans le seul intérêt des acquéreurs, retient que le prêt n'ayant été accordé que le 1er décembre 2005, le "compromis" est devenu caduc en application des conditions générales de l'acte puisque les vendeurs n'ont pas accepté de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive ;


Qu'en statuant ainsi, alors que lorsqu'une condition est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;


Et sur le second moyen :


Vu l'article 455 du code de procédure civile ;


Attendu que pour débouter les époux Y... de leur demande, l'arrêt retient, par motifs adoptés, qu'il n'est justifié d'aucun acte d'hérédité permettant de considérer que les consorts X... ont pu valablement agir en qualité de propriétaires du bien ;


Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des époux Y... qui soutenaient qu'il n'était nul besoin d'un acte d'hérédité puisque les consorts X..., héritiers désignés par la loi au sens de l'article 724 du code civil, étaient saisis de plein droit des biens du défunt, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;


PAR CES MOTIFS :


CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 septembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;


Condamne les consorts X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... et les condamne, ensemble, à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille neuf.


MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseil s pour les époux Y...,


PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué :


D'AVOIR débouté Monsieur et Madame Y... de leur demande visant à entendre dire et juger la vente parfaite entre eux-mêmes et les consorts X... du lot 4 de la copropriété sise 14, rue Gimelli à TOULON constitué d'un appartement de type T 2 ;


AUX MOTIFS adoptés du Premier Juge QUE « le compromis de vente fixait au 28 novembre 2005 le terme de la réalisation de la condition suspensive relative à l'octroi d'un crédit et stipulait : « si les parties décidaient pour des raisons de pure convenance de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur.. et acceptation écrite du vendeur » ; qu'en l'espèce, les demandeurs, qui n'allèguent d'aucune prorogation écrite du délai contractuel, ne justifient d'une obtention de crédit qu'en date du 1er décembre 2005 ; qu'il ne peut, en conséquence, être fait droit à leur demande » ;


ET AUX MOTIFS propres de l'arrêt QUE « les consorts X... ont vendu aux époux Y... par acte sous seing privé du 21 octobre 2005 un logement de deux pièces principales dépendant d'un immeuble collectif situé à Toulon, pour le prix de 41.000 devant être payé à l'aide d'un prêt de même montant, et ce sous la condition suspensive stipulée dans le seul intérêt des acquéreurs de son obtention le 29 novembre 2005 au plus tard ; que le prêt n'ayant été accordé que le 1er décembre suivant le compromis est devenu caduc en application des articles H et J des conditions générales de l..acte puisque les vendeurs n'ont pas accepté de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive ; que le jugement doit donc être confirmé » ;


ALORS d'une part QUE lorsqu'une promesse synallagmatique de vente comporte une condition suspensive stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, cette partie a seule qualité pour se prévaloir de sa non réalisation dans le délai convenu ; qu'en l'espèce cependant, la Cour d'appel a considéré que les consorts X... pouvaient se prévaloir, pour prétendre à la caducité du compromis, du fait que les époux Y... ne justifiaient pas d'une obtention de crédit à la date du 28 novembre 2005, bien qu'elle ait constaté que la condition suspensive de l'obtention d'un prêt avait été stipulée dans le seul intérêt des acquéreurs ; que ce faisant, elle a violé les articles 1178 et 1181 du Code civil et l'article L 312-16 du Code de la consommation ;


ALORS d'autre part QUE si les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en l'espèce, il appartenait à la Cour d'appel de s'interroger, au vu des circonstances mises en avant par les époux Y..., en particulier l'obtention du prêt deux jours seulement après la date du 28 novembre 2005, sur la bonne foi des consorts X... qui ont opposé la défaillance de la condition suspensive à la demande de leurs co-contractants, sans avoir auparavant invoqué la caducité du compromis ; que faute d'avoir procédé à cette recherche, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.


SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué :


D'AVOIR débouté Monsieur et Madame Y... de leur demande visant à entendre dire et juger la vente parfaite entre eux-mêmes et les consorts X... du lot 4 de la copropriété sise 14, rue Gimelli à TOULON constitué d'un appartement de type T 2 ;


AUX MOTIFS SUPOSES ADOPTES DU PREMIER JUGE QU'il n'est justifié d'aucun acte d'hérédité permettant de considérer que les défendeurs cités (les consorts X...) ont pu valablement agir en qualité de propriétaires du bien immobilier litigieux ; qu'il ne peut dès lors être fait droit à la demande ;


ALORS QUE Monsieur et Madame Y... avaient fait valoir que les consorts X..., conjoint survivant et les enfants du défunt, étaient les héritiers désignés par la loi au sens de l'article 724 du Code civil, et que par conséquent, saisis de plein droit des biens du de cujus, ils avaient valablement signé le compromis de vente ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant pour la solution du litige, la Cour d'appel, si elle a adopté les motifs des premiers juges, a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, violant ainsi l'article 455 du Code de procédure civile."

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