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Déclaration d'intention d'aliéner et caducité du compromis

La DIA et le compromis sont indépendants l'une de l'autre :


"Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Colmar 18 septembre 2008) qu'à la suite de la signature d'un " compromis " passé le 12 janvier 1996 entre Mme X... et les époux Y..., M. Z..., notaire, a transmis le 22 janvier 1996 à la commune de Molsheim (la commune) une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) ; que le maire de Molsheim a adressé le 15 février 1996 au notaire la décision de la commune d'exercer son droit de préemption urbain, que la vente entre Mme X... et les époux Y... a été reçue par M. Z... le 21 décembre 1996 ; que, soutenant que cette vente avait été conclue en violation de son droit de préemption, la commune a fait assigner en avril 2000, les acquéreurs, les héritiers de la venderesse et le notaire en nullité de celle-ci et constatation du transfert de propriété à son profit ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant relevé que la commune poursuivait l'annulation d'une vente réalisée au mépris d'un droit de préemption dont elle était titulaire, la cour d'appel a pu retenir, par ce seul motif, qu'elle justifiait d'un intérêt légitime à agir en nullité de la vente ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Mais sur le second moyen :


Vu l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, ensemble les articles R. 213-5 et A. 211-1 du même code et l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 ;


Attendu que toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien ; que cette déclaration, dont le maire transmet copie au directeur des services fiscaux, comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix ;


Attendu qu'à défaut de réitération par acte authentique dans les six mois de la vente constatée par acte sous seing privé celle-ci est caduque ;


Attendu que pour déclarer nulle la vente consentie par Mme X... aux époux Y... par acte authentique, l'arrêt retient que la caducité du " compromis de vente " du 12 janvier 1996 affecte également la déclaration d'intention d'aliéner du 22 janvier 1996, établie en conséquence de ce " compromis ", qu'elle est privée de tout effet et que la vente ultérieure du 21 décembre 1996 a été réalisée en l'absence de déclaration préalable d'intention d'aliéner ;


Qu'en statuant ainsi, alors que la caducité du " compromis " n'a pas d'effet sur la régularité et l'efficacité de la déclaration d'intention d'aliéner, sans rechercher si l'exercice par la commune de son droit de préemption était régulier, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;


PAR CES MOTIFS :


CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevables l'action et l'appel de la commune de Molsheim, l'arrêt rendu le 18 septembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;


Condamne la commune de Molsheim aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Molsheim agissant par son maire à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette sa propre demande ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mars deux mille dix.


MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux conseils pour les époux Y...,


PREMIER MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'AVOIR déclaré recevable l'action de la Ville de MOLSHEIM,


AUX MOTIFS QUE, « la demanderesse poursuit l'annulation d'une vente réalisée au mépris du droit de préemption dont elle est titulaire et qu'elle a exercé selon acte du 15 février 1996 du Maire de la commune de MOLSHEIM agissant sur délégation du conseil municipal pour l'exercice du droit de préemption urbain, confirmé par délibération du 22 mars 1996 du conseil municipal ; qu'il est donc inexact de soutenir que la Ville de MOLSHEIM avait renoncé à l'exercice du droit de préemption après réception de la déclaration d'intention d'aliéner du 22 janvier 1996, de même qu'est sans emport l'argument tiré du non règlement du prix par le titulaire du droit de préemption, alors que précisément il n'a pu acquérir l'immeuble litigieux sur lequel il a exercé son droit de préemption en raison de la vente de ce bien au profit d'un tiers, intervenue au mépris de ce droit ; qu'enfin les dispositions de l'article L. 211-5 du Code de l'urbanisme invoquées par les défendeurs ne sont applicables que dans l'hypothèse où c'est le propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption qui propose au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien à un prix qu'il demande, ce qui n'est pas le cas de l'espèce où le propriétaire a recherché et trouvé un acquéreur » ;


1 / ALORS QUE ne justifie pas d'un intérêt à agir le demandeur qui dénonce une situation qui n'a pu lui causer un quelconque grief ; que la décision de préempter qui n'a pas été transmise au représentant de l'Etat dans le délai de deux mois n'est pas exécutoire ; que la commune de MOLSHEIM n'ayant pas transmis au préfet sa décision de préempter du 15 février 1996, celle-ci n'était pas exécutoire ; qu'en considérant cependant que la commune de MOLSHEIM avait un intérêt à agir, la cour d'appel a violé ensemble les articles 31 du code de procédure civile et L. 213-2 du code de l'urbanisme ;


2 / ALORS QUE l'article L. 211-5 du code de l'urbanisme impose au titulaire du droit de préemption d'effectuer le paiement ou la consignation de la somme due à l'expiration du délai de six mois à compter de la date de réception, par le vendeur, de la décision de préempter aux prix et conditions de la déclaration d'intention d'aliéner ; qu'en refusant de faire application de l'article L. 211-5 du code de l'urbanisme dès lors que le droit de préemption avait été exercé dans le cadre d'une déclaration d'intention d'aliéner émise lors de la signature d'un compromis de vente, la cour d'appel a violé l'article L. 211-5 du code de l'urbanisme ;


3 / ALORS QUE ne justifie pas d'un intérêt à agir le demandeur qui dénonce une situation qui n'a pu lui causer un quelconque grief ; que la vente entre les époux Y... et Madame Madeleine X... est intervenue postérieurement à l'expiration du délai dont la commune de MOLSHEIM bénéficiait pour verser ou consigner le prix de vente ; qu'en retenant que la ville de MOLSHEIM n'avait pu exercer son droit en raison de cette vente, la cour d'appel a violé ensemble les articles 31 du code de procédure civile et L. 211-5 du code de l'urbanisme.


SECOND MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR annulé la vente intervenue le 21 décembre 1996 entre Madame Madeleine X... et les époux Y... et d'AVOIR condamné ces derniers à la moitié des dépens de première instance et d'appel et à la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


AUX MOTIFS QUE « s'il est exact que la caducité du compromis de vente n'entraîne pas de ce seul fait l'annulation de l'acte de vente reçu le 21 décembre 1996 par acte notarié dans des conditions et selon un prix identiques à l'acte caduc, l'effet rétroactif de la caducité a pour conséquence de supprimer les effets produits par l'acte du 12 janvier 1996 qui est censé n'avoir jamais existé ; qu'il s'en déduit qu'en l'absence d'acte manifestant la volonté d'aliéner le terrain litigieux dans des conditions et à un prix déterminés, la caducité du compromis de vente affecte également la déclaration d'intention d'aliéner du 22 janvier 1996 qui a été établie par Maître Z... en conséquence de ce compromis déterminant les conditions et le prix sur lesquels Madame X... et Monsieur et Madame Y... s'étaient précisément accordés ; qu'à juste titre la Ville de MOLSHEIM fait ainsi valoir que c'est la volonté d'aliéner elle-même qui a été atteinte par la caducité du compromis, privant ainsi de tout effet la déclaration d'intention d'aliéner au vu duquel elle avait été établie ; qu'aucune déclaration d'intention d'aliéner n'ayant en outre suivi « l'accord de vente » du 11 juillet 1996, acte sous seing privé qui formulait l'accord des parties sur la chose et le prix ; force est de constater que la vente réalisée le 26 décembre 1996 est intervenue en l'absence de déclaration d'intention d'aliéner ; que, par suite, la Ville de MOLSHEIM était fondée à poursuivre l'action en nullité de cette vente devant le Tribunal de grande instance de SAVERNE, juridiction compétente pour une telle action, laquelle n'était pas prescrite, conformément aux dispositions des articles L. 213-2 et R 213-26 du Code de l'urbanisme »,


1 / ALORS la caducité n'a pas d'effet rétroactif ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi civile du 1er juin 1924 ;


2 / ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le compromis de vente n'est pas une condition déterminante de la déclaration d'intention d'aliéner ; que celle-ci existe par la seule volonté du propriétaire de vendre son bien à un certain prix et selon certaines conditions ; que le vendeur n'est ainsi pas tenu de déposer une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner en cas de vente à un autre acquéreur dès lors que le prix et les conditions de l'aliénation projetée ne sont pas modifiés ; qu'en considérant cependant que la caducité du compromis de vente du 15 janvier 1996 emportait anéantissement de la déclaration d'intention d'aliéner, la cour d'appel a violé ensemble les articles L. 213-2 du code de l'urbanisme et 42 de la loi du 1er juin 1924."

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