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Résiliation du bail pour modification de la destination par le preneur

Une telle sanction peut être décidée par les juges :


"Attendu qu'ayant relevé que les activités exercées dans les lieux loués par la locataire ne constituaient pas des activités connexes ou complémentaires à celles que cette locataire avait été autorisée à exercer, mais caractérisaient une déspécialisation totale pour la mise en oeuvre de laquelle il n'existait aucune preuve de l'information préalable du bailleur et de l'accord donné par celui-ci, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ni de suivre les parties dans le détail de l'argumentation et qui en a souverainement déduit que le changement total de destination des lieux, intervenu sans autorisation du bailleur et nonobstant les termes de la mise en demeure que celui-ci avait fait délivrer à la locataire le 6 novembre 2001, constituait un manquement grave aux clauses du bail qu'il convenait de sanctionner par la résiliation du bail aux torts de Mme Marie X..., a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident, qui ne serait pas de nature à justifier l'admission de celui-ci ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE les pourvois ;


Laisse à chaque partie la charge des dépens afférents à son pourvoi ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit au pourvoi principal par Me Blanc, avocat aux Conseils, pour Mme X...


Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial consenti à Madame Z..., Aux motifs, éventuellement adoptés des premiers juges, que le congé délivré avec indemnité d'éviction ne privait pas le bailleur de son droit d'invoquer les manquements du preneur et ne purgeait donc aucunement ces derniers, et aux motifs propres que la disposition du jugement déféré, qui prononçait la nullité du congé délivré le 31 octobre 2000 à la preneuse, n'était pas remise en cause devant la cour ; que Madame Z... avait changé la destination des lieux, qui étaient à l'usage de bar-dancing, en y exerçant l'activité de restauration ; qu'il convenait de confirmer le jugement en ce qu'il avait prononcé la résiliation du bail pour le motif pris de changement non autorisé de destination des lieux, substitué à celui tiré du non paiement des loyers,


Alors 1°) que le bailleur qui offre de payer une indemnité d'éviction doit être réputé avoir renoncé à invoquer des manquements du preneur à ses obligations et ne peut demander la résiliation du bail pour des manquements antérieurs à cette offre ; que la cour d'appel aurait dû rechercher, comme elle y était invitée, si le changement de destination des lieux n'était pas antérieur au congé délivré le 31 octobre 2000, avec offre d'indemnité d'éviction, et si Monsieur X... n'avait pas, en notifiant son offre, renoncé à invoquer ce manquement à l'appui de sa demande ultérieure de résiliation du bail (manque de base légale au regard des articles L. 145-17 I et 1134 et 1184 du code civil,


Alors 2°) et en tout état de cause que la cour d'appel aurait dû rechercher si la circonstance que Monsieur X... avait offert une indemnité d'éviction, sans invoquer le changement de destination des lieux, n'excluait pas que ce manquement ait été suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail (manque de base légale au regard des articles L. 145-17 I et 1184 du code civil).


MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour M. X...


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande d'indemnisation de Monsieur X... pour dévalorisation économique de l'immeuble loué ;


AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU'une éventuelle dépréciation du fonds de commerce laquelle n'est au demeurant pas démontrée n'implique pas une nécessaire dépréciation des murs ;


ET AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur X... sollicite paiement d'une somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts prétendument justifiée « par la dévalorisation économique des murs » lui appartenant sans démonstration du préjudice invoqué au soutien de cette demande en sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré qui rejette cette prétention ;


1. ALORS QUE la fermeture administrative du local dans lequel est exploité un fonds de commerce cause nécessairement un préjudice au bailleur ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a écarté la demande d'indemnisation du bailleur faute pour celui-ci d'avoir démontré le préjudice invoqué ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la fermeture administrative du local de pâtisserie exploité dans le bien loué en raison d'un risque élevé d'insalubrité ne causait pas nécessairement un préjudice au bailleur, elle a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et suivants du Code civil ;


2. ALORS en outre QUE, le changement de destination d'un local donné à bail à usage commercial cause nécessairement un préjudice au bailleur ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que les activités exercées par la preneuse « caractérisent une déspécialisation totale pour la mise en oeuvre de laquelle il n'existe aucune preuve de l'information préalable du bailleur et de l'accord donné par celui-ci » tout en écartant la demande d'indemnisation du bailleur faute pour celui-ci d'avoir démontré le préjudice invoqué ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la déspécialisation totale ne lui causait pas nécessairement un préjudice, elle a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et suivants du Code civil ;


3. ALORS, en tout état de cause, QU'une faute contractuelle peut impliquer par elle-même l'existence d'un dommage en relation de cause à effet avec cette faute ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel, après avoir constaté l'existence de manquements graves de la preneuse justifiant la résolution du contrat, a


considéré qu'aucun préjudice n'était démontré ; qu'en s'abstenant de rechercher si le bailleur n'avait pas nécessairement subi un préjudice du fait de ces manquements, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1729 du Code civil."

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