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Révocation partielle du mandat d'un agent immobilier

Elle est admise par cet important arrêt :


"Vu l'article 2004 du code civil ;

Attendu que M. et Mme X... (les époux X...), qui, par acte du 24 mars 2003, avaient donné à M. Y..., agent immobilier, mandat exclusif de vendre un immeuble leur appartenant, lui ont adressé, le 22 janvier 2004, conformément aux prévisions contractuelles, identiques aux dispositions réglementaires, relatives à la révocation du mandat, une lettre recommandée l'informant de leur décision de mettre fin à la seule clause d'exclusivité ; qu'après que le bien eut été vendu, le 10 février 2004, par l'entremise d'un agent immobilier autre que M. Y..., celui-ci, invoquant la violation de ladite clause, a assigné les époux X... en paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale figurant au mandat ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt attaqué énonce qu'il résulte des termes mêmes du mandat que la révocation partielle limitée à l'exclusivité n'était pas envisagée par cet acte, de sorte que les mandants ne pouvaient, de leur propre chef, et unilatéralement, procéder à une telle révocation, transformant ainsi le contrat initial correspondant à la volonté commune des parties en un mandat sans exclusivité n'entrant pas dans leurs prévisions et auquel M. Y... n'avait jamais consenti, et que les époux X... étaient, dès lors, encore engagés envers M. Y..., et dans les termes du mandat exclusif, non seulement lorsqu'ils ont confié un nouveau mandat à un autre agent immobilier mais également lorsqu'ils ont vendu le bien objet du mandat, violant ainsi la clause d'exclusivité leur faisant défense de négocier directement ou indirectement la vente du bien ;

Qu'en se déterminant par de tels motifs alors que, sauf stipulation d'irrévocabilité, la révocation partielle du mandat est, comme sa révocation totale, laissée à la discrétion du mandant, le mandataire pouvant renoncer au mandat ainsi modifié, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy, autrement composée ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux époux X... la somme totale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq février deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils pour les époux X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir écarté l'exception de nullité du contrat de mandat du 24 mars 2003 et d'avoir condamné solidairement Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur Y... la somme de 15.000 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2004 ;

AUX MOTIFS QUE le mandat confié à Monsieur Y... porte la mention d'inscription au registre des mandats n° 552 ; que ce moyen de nullité est dénué de fondement ;

ALORS, D'UNE PART, QUE le numéro d'inscription au registre des mandats doit être reporté, à peine de nullité absolue, sur l'exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant ; que le mandat remis à Monsieur et Madame X..., mandants, ne contient aucun numéro d'inscription au registre des mandats ; qu'en affirmant le contraire, la cour d'appel a dénaturé l'acte litigieux et a violé l'article 1134 du Code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le numéro d'inscription au registre des mandats doit être reporté, à peine de nullité absolue, sur l'exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant ; qu'à supposer qu'en énonçant que "le mandat confié à Monsieur Y... porte la mention d'inscription au registre des mandats n° 552", la cour d'appel ait fait référence au mandat remis à l'agent immobilier, en se bornant à faire ce constat sans rechercher si le numéro du mandat figurait sur l'exemplaire resté en la possession de Monsieur et Madame X..., mandants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 72, alinéa 5, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur Y... la somme de 15.000 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2004 ;

AUX MOTIFS QU' il est constant que le 22 janvier 2004, les époux X... ont adressé à Monsieur Y... un courrier recommandé avec accusé de réception contenant la phrase suivante : "nous souhaitons à ce jour annuler l'exclusivité de ce mandat" ; que l'utilisation du présent de l'indicatif du verbe "souhaiter" (verbe qui relève ici d'une formule de politesse) atteste de la décision certaine arrêtée par les époux X... de retirer au mandat son caractère d'exclusivité ; que le courrier a été valablement rédigé au nom des deux mandants, peu important qu'il ne soit signé que par l'un d'eux qui avait le pouvoir de représenter l'autre ; que d'autre part, il résulte des termes mêmes du mandat que la révocation partielle limitée à l'exclusivité n'était pas envisagée par cet acte ; que les mandants ne pouvaient donc, de leur propre chef, et unilatéralement, procéder à une révocation limitée à l'exclusivité, transformant ainsi le contrat initial correspondant à la volonté commune des parties, en un mandat sans exclusivité n'entrant pas dans leurs prévisions et auquel Monsieur Y... n'avait jamais consenti, le silence observé par celui-ci postérieurement au courrier du 22 janvier 2004 ne pouvant valoir acceptation de sa part ; qu'il s'évince de ce qui précède que les époux X... étaient encore engagés envers Monsieur Y..., et dans les termes du mandat exclusif, non seulement lorsqu'ils ont confié un nouveau mandat au cabinet PYRAMIDE, mais également lorsqu'ils ont vendu le bien objet du mandat ; qu'il ont ainsi enfreint la clause suivant laquelle le mandant s'interdit, pendant toute la durée du mandat et des renouvellements, de négocier directement ou indirectement la vente du bien ;

ALORS QU' en apportant des restrictions aux pouvoirs qu'il avait précédemment accordé à son mandataire, un mandant révoque partiellement le mandat qu'il avait consenti, une telle révocation pouvant intervenir au gré du mandant sans avoir à être acceptée par le mandataire ; qu'en estimant que Monsieur et Madame X... ne pouvaient unilatéralement procéder à une révocation limitée du mandat confié à Monsieur Y..., en mettant un terme à la clause d'exclusivité bénéficiant à ce dernier, la cour d'appel a violé l'article 2004 du Code civil."

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