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Une nouvelle application rigoureuse de l'obligation de délivrance du bailleur

Par cette décision :

Attendu qu'ayant constaté que la commission du 8 septembre 1999 avait ajourné ses avis relativement aux bâtiments B et D, qu'un avis favorable avait été donné le 18 avril 2001 qui avait été invalidé en 2004, que la configuration des bâtiments n'avait pas été transformée entre 2001 et 2004, que les règlements de sécurité n'avaient pas évolué non plus pendant cette période, que les avis émis en 2001 étaient donc imparfaits, que le bailleur était tenu d'obtenir un avis favorable correspondant à un niveau de sécurité réel permettant l'ouverture des bâtiments au public, et que le bailleur avait donc manqué à son obligation de délivrance, la cour d'appel a, sans dénaturation des clauses du bail, mis à la charge du bailleur les frais de mise en conformité des bâtiments B et D ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que le bâtiment H avait été érigé en 2000 postérieurement au bail, la commission du 8 novembre 2000 ayant donné un avis favorable au vu d'un permis de construire et le bâtiment I n'ayant fait l'objet d'une visite qu'en 2004, que ces bâtiments n'avaient pas fait l'objet d'une autorisation administrative au jour du contrat se situant hors champ de l'article 2 de la convention, la cour d'appel a pu, sans dénaturation, en déduire que ces bâtiments n'étaient pas concernés par une clause prévoyant une dérogation à la prise en charge par le bailleur des travaux de mise en conformité dès lors que celle-ci ne visait pas les bâtiments érigés postérieurement à la signature du bail
;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que les bâtiments A et G avaient fait l'objet d'un avis favorable de la commission de sécurité du 8 septembre 1999 tandis que le bâtiment avait reçu un avis favorable le 3 avril 1996, la cour d'appel a pu, sans dénaturation, considérer que ces bâtiments relevaient de l'article 6-4-2-2 du bail ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la sous commission départementale énonçait que les avis antérieurs à 2004 étaient partiels et entachés de confusion, que la référence à un avis du 17 mai 2000 était inexacte, que rien ne permettait d'établir que le bailleur aurait une responsabilité dans ce qui relevait d'une légèreté de l'autorité administrative compétente, que les mentions portées au contrat étaient formellement exactes, la cour d'appel qui n'était pas tenue de suivre le preneur dans le détail de son argumentation, a estimé que la preuve n'était pas rapportée de la réticence dolosive du bailleur ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois février deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la SCI GPS.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les travaux de mise en conformité concernant les bâtiments B et D relèvent de l'article 6.1 du bail commercial du 22 mars 2000 et d'AVOIR dit, en conséquence, que ces travaux seront exécutés par le bailleur ou par le preneur aux frais du bailleur auquel cas ils seront remboursés par le bailleur à première demande, sur simple présentation des factures et sans contrepartie ;

AUX MOTIFS QUE l'article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée, c'est-à-dire une chose conforme à sa destination contractuelle ; qu'en dehors de ce principe de base, c'est la convention qui détermine l'étendue de l'obligation de délivrance ; que les travaux prescrits par l'autorité administrative qui permettent à l'immeuble loué d'être conforme à sa destination contractuelle sont donc à la charge du bailleur, sauf stipulation contraire expresse ; qu'en ce qui concerne les bâtiments B et D, le bailleur s'est engagé à exécuter à ses frais, sans contrepartie, les travaux de sécurisation de ces bâtiments ; qu'il n'est pas contesté que des travaux ont été effectués, qui ont entraîné les avis favorables du 18 avril 2001 ; que la SCI GPS soutient avoir, ainsi, rempli l'obligation mise à sa charge par l'article 6.1 du bail, consistant à rendre les locaux loués conformes aux règles de sécurité et à obtenir un avis favorable de la Commission de sécurité ; qu'elle rappelle qu'il n'appartient pas à cette Cour de juger de la régularité d'une décision administrative, que l'étendue de l'obligation de délivrance doit être appréciée au jour du contrat, que le bail lui impose une seule obligation rappelée ci-dessus et que l'affirmation de l'appelante selon laquelle cette mention viserait deux obligations (conformité aux règles de sécurité et obtention d'un avis favorable) constituerait un moyen nouveau irrecevable en appel ; que cette dernière observation doit être, d'emblée, écartée car l'analyse de la clause contractuelle n'est pas une prétention, ni même un moyen mais un simple argument, l'article 563 du nouveau Code de procédure civile disposant, au demeurant, que « pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux » ; que, par ailleurs, cette Cour n'est, en effet, pas juge de la régularité de décision administratives, mais il lui appartient d'apprécier l'effet libératoire, au regard des engagements contractuels, de telles décisions ; qu'enfin, l'analyse de la clause contractuelle litigieuse permet de retenir qu'elle ne comporte pas des obligations alternatives, mais une obligation unique dont les deux termes sont cumulatifs ; qu'il appartenait donc au bailleur d'exécuter les travaux de mise en sécurité de nature à permettre à l'établissement de recevoir du public avec un avis favorable des instances de sécurité, l'étendue de cette obligation étant fixée au jour du contrat mais son exécution ne pouvant s'apprécier qu'a posteriori ; que cet avis, obtenu le 18 avril 2001, a été invalidé en 2004 ; que nul ne soutient que la configuration des bâtiments ait été transformée entre 2001 et 2004, ni que les règlements de sécurité aient évolué ; qu'au contraire, l'avis de la sous commission départementale du 7 septembre 2004 permet de constater que les avis émis en 2001 étaient imparfaits ; qu'or, l'obligation du bailleur n'était pas d'obtenir formellement un avis favorable de l'autorité compétente, mais d'obtenir un avis favorable correspondant à un niveau de sécurité réel permettant l'ouverture des bâtiments considérés au public ; que, dès lors, le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles qui fixaient la mesure de son obligation de délivrance ; et qu'il convient de retenir que la charge des travaux nécessaires pour rendre les bâtiments B et D conformes à la réglementation de sécurité, lui incombent sans contrepartie ;

1°) ALORS QUE la clarté d'une clause ne peut s'apprécier qu'à la lecture de l'ensemble du contrat ; qu'en affirmant qu'il résulterait de l'article 6.1 du bail commercial du 22 mars 2000 que le bailleur aurait été tenu, pendant toute la durée du bail, d'exécuter sans augmentation de loyer les travaux de mise en sécurité de nature à permettre aux bâtiments B et D de recevoir du public avec un avis favorable des instances de sécurité, quand l'article 6.4.2.2 de ce bail, stipulant expressément que, « hormis les travaux de mise en conformité dont le sort a été fixé ci-avant à l'article 6.1, si des travaux doivent être entrepris dans les Locaux Loués afin de les rendre conformes aux règles administratives qui leur sont applicables (…), ceux-ci devront être engagés par le Preneur, aux frais du Bailleur », le loyer annuel étant alors « augmenté d'une somme égale à 8 % du montant Hors Taxes des travaux de mise en conformité entrepris par le Preneur et payés par le Bailleur », ce dont il s'évinçait que les stipulations contenues à l'article 6.1 ne pouvaient régir tous les travaux devenus nécessaires au cours du bail, la Cour d'appel a dénaturé par omission l'article 6.4.2.2 du bail commercial du 22 mars 2000 en violation de l'article 1134 du Code civil ;

2°) ALORS QU'en affirmant qu'il résulterait de l'article 6.1 du bail commercial du 22 mars 2000 que le bailleurs aurait été tenu de s'assurer, pendant toute la durée du bail, que les bâtiments B et D répondent aux normes de sécurité et obtiennent de manière répétée des avis favorables des instances de sécurité, quand cet article stipulait de manière claire et précise que le bailleur s'engageait seulement à réaliser les travaux requis par la Commission de sécurité à la suite de sa visite effectuée le 8 septembre 1999 dans les bâtiments B et D en vue d'obtenir un avis favorable de cette Commission concernant ces bâtiments, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article 6.1 du bail commercial du 22 mars 2000 et a, ce faisant, violé derechef l'article 1134 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les travaux de mise en conformité concernant les bâtiments H et I relèvent d'une obligation générale de délivrance à laquelle il n'est pas valablement dérogé et d'AVOIR dit, en conséquence, que ces travaux seront exécutés par le bailleur ou par le preneur aux frais du bailleur auquel cas ils seront remboursés par le bailleur à première demande, sur simple présentation des factures et sans contrepartie
;

AUX MOTIFS QUE l'article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée, c'est-à-dire une chose conforme à sa destination contractuelle ; qu'en dehors de ce principe de base, c'est la convention qui détermine l'étendue de l'obligation de délivrance ; que les travaux prescrits par l'autorité administrative qui permettent à l'immeuble loué d'être conforme à sa destination contractuelle sont donc à la charge du bailleur, sauf stipulation contraire expresse ; qu'en ce qui concerne les bâtiments H et I, l'article 6.4.2.2 du bail commercial du 22 mars 2000 ne peut valoir dérogation à l'obligation pour le bailleur de supporter la charge des travaux requis par l'administration pour ces bâtiments, dans la mesure où la dérogation, qui doit être expresse, concerne exclusivement « les travaux de mise en conformité » visés par le contrat ; qu'elle est ainsi encadrée par une double limite de l'obtention des autorisations administratives nécessaires (article 2) et des bâtiments ayant fait l'objet d'un avis préalable défavorable (articles 2 et 6.1) ; qu'en effet, les bâtiments H et I n'ayant pas fait l'objet d'une autorisation administrative au jour du contrat et se situant ainsi hors du champ de l'article 2 de la convention, ne peuvent être concernés par une clause qui ne mentionne nullement que la dérogation viserait également les bâtiments devant faire l'objet postérieurement à la signature du bail, d'un permis de construire dont nul ne peut mesurer par avance l'éventuelle conformité, laquelle dépend de la seule volonté de celui qui commande les travaux ; qu'il convient de retenir qu'ils ne relèvent pas de l'article 6.4.2.2 du contrat ;

ALORS QU'en affirmant que l'article 6.4.2.2 du bail commercial du 22 mars 2000 prévoyant la répercussion de 8 % du montant des travaux sur les loyers ne s'appliquerait pas aux travaux afférents à des bâtiments qui, comme les bâtiments H et I, n'avaient pas fait l'objet d'une autorisation administrative au jour du contrat et qui devaient faire l'objet, postérieurement à la signature du bail, d'un permis de construire, quand il résultait de cet article que la répercussion devait être effectuée pour tous les travaux entrepris dans les bâtiments loués postérieurement à l'entrée en vigueur du bail, à l'exception des seuls travaux de mise en conformité des bâtiments B et D dont le sort avait été fixé par l'article 6.1 du bail, la Cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de l'article 6.4.2.2 du bail commercial du 22 mars 2000 et a, ainsi, violé l'article 1134 du Code civil.Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour la société Sainthimat.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les travaux de mise en conformité prescrits par la commission de sécurité d'arrondissement des 11 mai et 18 juin 2004 entrent dans le champ d'application de l'article 6.4.2.2 du bail du 22 mars 2000 en ce qu'ils concernent les bâtiments A, C et G, dit que ces travaux seront engagés par le preneur, aux frais du bailleur, dès lors que leur coût sera supérieur à 9 147 , et dit que dans ce cas, après achèvement de ces travaux constaté par l'architecte du preneur, le loyer annuel sera augmenté d'une somme égale à 8% de leur montant hors taxes ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE : « en ce qui concerne les bâtiments A, C et G, ils ne sont pas visés par l'article 6.1 du bail qui mentionne seulement les bâtiments concernés par l'avis défavorable du 8 septembre 1999 ; qu'ils relèvent donc de l'obligation légale de délivrance à laquelle le contrat peut déroger ; que l'article 6.4.2.2 du bail met les travaux de sécurité nécessaires pour rendre les locaux conformes aux exigences administratives, à la charge du preneur sous réserve de ceux prévus par l'article 6.1 ; que ces stipulations doivent être confrontées à l'article de la convention qui mentionne qu'à l'exception de l'avis défavorable du 8 septembre 1999, "ont été obtenues à ce jour toutes les autorisations administratives nécessaires" ; que cette mention est formellement exacte, dans la mesure où les bâtiments A et G ont fait l'objet d'un avis favorable d'ouverture au public le 8 septembre 1999, et qu'un tel avis a été rendu pour le bâtiment C le 3 avril 1996 ; qu'il est sans effet, en ce qui les concerne, que ces avis soient, postérieurement, critiqués par l'administration elle-même ; que dès lors que ces avis ont été librement émis par l'administration sans manoeuvre ni fraude établie de la part du propriétaire, la stipulation expresse de l'article 6.4.2.2 du bail met valablement à la charge du locataire, pour ces bâtiments A, C et G, à la différence des bâtiments B et D qui sont explicitement exclus du champ de cet article, le risque de voir l'administration changer d'avis entraînant ainsi l'obligation d'exécuter des travaux » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « le bail a également prévu le cas des travaux de mise en conformité postérieurs à l'entrée en vigueur du bail dans son article 6.4.2.2 ; qu'il a été prévu que "hormis les travaux de mise en conformité dont le sort a été fixé ci-avant à l'article 6.1, si des travaux doivent être entrepris dans les Locaux Loués afin de les rendre conformes aux règles administratives qui leur sont applicables (notamment les règles de sécurité) et au délai fixé par les autorités compétentes, ceux-ci devront être engagés par le preneur, aux frais du bailleur" et donneront lieu à une augmentation de loyer annuel de 8% du montant HT des travaux payés par le bailleur ; que cet article s'applique bien aux travaux de mise en conformité prescrits par la commission à la suite des réunions des 11 mai et 8 juin 2004 ; qu'en effet, cette disposition vise tous les travaux de mise en conformité prescrits par les autorités administratives, à l'exception de ceux ayant fait l'objet de l'avis défavorable de 1999, et postérieurs à l'entrée en vigueur du bail ; qu'il n'y a pas lieu d'ajouter à cette clause, en décidant qu'elle ne s'appliquerait qu'aux travaux de mise en conformité résultant d'une modification de la législation, les parties ayant au contraire visés les travaux de conformité aux règles administratives postérieurs à l'entrée en vigueur du bail sans limiter ceux-ci à une aggravation des règles de sécurité ; que l'article 6.4.2.2 précité doit donc recevoir application en l'espèce » ;

ALORS QUE : aux termes de l'article 6.1 du bail, conformément à son obligation légale de délivrer tous les bâtiments loués ouverts au public dans un état répondant aux normes de sécurité en vigueur lors de la conclusion du contrat, la société GPS s'était engagée à réaliser à ses frais les travaux de mise en conformité de ces bâtiments auxdites normes ; que l'article 6.4.2.2 du bail ne dérogeait pas à cet engagement ; qu'en jugeant le contraire s'agissant des bâtiments A, C et G, à l'inverse de ce qu'elle a décidé pour les bâtiments B et D, après avoir constaté que l'administration a décidé qu'en son état l'établissement entier ne présentait pas le niveau de sécurité requis pour accueillir du public, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1719, 2° du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de la société SAINTHIMAT tendant à l'annulation de l'article 6.4.2.2 du bail, d'AVOIR dit que les travaux de mise en conformité prescrits par la commission de sécurité d'arrondissement des 11 mai et 18 juin 2004 entrent dans le champ d'application de l'article 6.4.2.2 du bail en ce qu'ils concernent les bâtiments A, C et G, que ces travaux seront engagés par le preneur, aux frais du bailleur, dès lors que leur coût sera supérieur à 9 147 , et que dans ce cas, après achèvement de ces travaux constaté par l'architecte du preneur, le loyer annuel sera augmenté d'une somme égale à 8% de leur montant hors taxes, et d'AVOIR rejeté la demande de dommages-intérêts formulée par la société SAINTHIMAT ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE : « sur le dol, il ressort de l'analyse du contrat que, dans l'esprit des parties, au jour de la convention, les locaux étaient conformes aux exigences administratives concernant la sécurité à l'exception des bâtiments B et D ainsi que bâtiment H, qui a fait l'objet d'un avis favorable le 8 novembre 2000 seulement, au vu d'une demande de permis de construire et du bâtiment I qui n'a fait l'objet d'aucune visite avant 2004 ; que la sous-commission départementale énonce, le 7 septembre 2004, que les avis antérieurs à 2004 sont partiels, entachés de confusion et que la référence à un avis de la sous-commission départementale du 17 mai 2000 est inexacte ; que cependant rien ne permet d'établir que le bailleur aurait une responsabilité quelconque dans ce qui relève au moins d'une légèreté de l'autorité administrative compétente ; que les mentions portées au contrat sont formellement exactes et aucun élément ne permet d'établir une réticence dolosive ni a fortiori des manoeuvres du bailleur » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « la SAS SAINTHIMAT ne rapporte nullement la preuve des manoeuvres dolosives dont elle se plaint ; que la commission de sécurité a bien rendu un avis favorable à la poursuite de l'exploitation ; que rien ne permet de remettre en cause la régularité de cet avis ; qu'il est paradoxal de reprocher à la bailleresse de n'avoir pas porté à la connaissance de la locataire un événement qui ne s'était pas encore produit, et sur lequel elle n'avait aucune prise, à savoir l'avis défavorable de 2004 » ;

ALORS QUE : en se bornant à affirmer que le dol n'aurait pas été constitué, sans rechercher, comme l'y invitait pourtant la société SAINTHIMAT, si la société GPS ne lui avait pas sciemment dissimulé que le dossier qu'elle avait présenté à l'administration à l'effet d'obtenir des avis favorables était incomplet et qu'elle s'était volontairement abstenue pendant des années de réaliser les travaux de sécurité prescrits par l'autorité publique, notamment le 3 juillet 1995 s'agissant de la défense contre l'incendie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil."

 

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