Qui vise « le syndicat des copropriétaires pris en la personne de ses membres » au lieu de viser le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic :
« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 février 2008), que l'administration générale de l'assistance publique à Paris ayant décidé de vendre aux enchères publiques un immeuble, un cahier des charges a été dressé en la forme authentique le 12 juin 1974, comprenant un état descriptif de division ; que la société Hôtel de la Bretonnerie (l'hôtel) est devenue propriétaire de lots situés dans les bâtiments A et B et la société Unipierre de lots à usage de garage situés dans les bâtiments A, B et C, qu'elle a vendus à la société civile immobilière Dial à l'exception d'un lot acquis par la Société nouvelle d'investissement (SNI) ; que le 5 août 2004, les trois propriétaires, convoqués par un notaire, ont notamment donné pouvoir aux sociétés Dial et SNI de déposer toute demande de permis de construire et de démolir les lots dont elles sont propriétaires ; que se fondant sur cette autorisation, la société Dial a obtenu les 22 février et 14 mars 2006 des permis de démolir et de construire ; que l'hôtel les a assignés en annulation de la décision de l'assemblée du 5 août 2004 et en interdiction de commencer ou de poursuivre les travaux ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que dans leurs conclusions d'appel les sociétés Dial et SNI n'ayant pas invoqué l'existence d'une quelconque fusion-absorption de la société Hôtel de la Bretonnerie et d'une radiation de cette société du registre du commerce et des sociétés, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que pour accueillir les demandes de l'hôtel, l'arrêt retient que les sociétés Dial et SNI soutiennent que l'hôtel a assigné le syndicat des copropriétaires pris en la personne de ses membres, les sociétés Dial et SNI, et que ces dernières qui ne sont pas membres d'un syndicat ne peuvent le représenter ; que l'action de l'hôtel est dirigée sans équivoque à l'encontre de ces deux sociétés assignées devant le tribunal de grande instance comme membre avec lui du syndicat des copropriétaires dont il revendique l'existence par application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'assignation introductive d'instance avait été délivrée à la demande de l'hôtel au " syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 22 rue Sainte-Croix de la Bretonnerie à Paris (75004), pris en la personne de ses membres :- la société dénommée SCI Dial,- la société dénommée SNI-Société nouvelle d'investissement ", la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cet acte ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les troisième et quatrième moyens :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 février 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Hôtel de la Bretonnerie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Hôtel de la Bretonnerie à payer à la société Dial et la Société nouvelle d'investissement, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Hôtel de la Bretonnerie ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Dial et la Société nouvelle d'investissement.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, rendu au profit de la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE, d'avoir dit que le statut de la copropriété s'applique à l'immeuble 22 rue Sainte Croix de la Bretonnerie dans le 4° arrondissement de PARIS, prononcé l'annulation de la troisième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2004, interdit à la SCI DIAL et à la SARL NOUVELLE D'INVESTISSEMENT d'entreprendre ou de poursuivre les travaux objet des permis de démolir et de construire, sous astreinte de 5. 000 euros par infraction constatée par huissier de justice postérieurement à la signification de l'arrêt, et rejeté le surplus des demandes des parties,
Aux motifs que la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE, qui avait fait assigner les sociétés DIAL et NOUVELLE D'INVESTISSEMENT devant le Tribunal de grande instance de PARIS aux fins d'obtenir notamment l'annulation de la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2004 ayant donné pouvoir à ces dernières pour déposer « toute demande d'autorisation de travaux et / ou de permis de construire et de démolir concernant les lots dont ils sont propriétaires dans le même ensemble immobilier » et l'interdiction sous astreinte de commencer les travaux ou de les poursuivre, après obtention par celles-ci de permis de démolir et de construire, a interjeté appel du jugement entrepris, l'ayant déboutée de ses demandes ; qu'aux termes de ses dernières conclusions d'appel, signifiées le 16 octobre 2007, elle sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes et demande à titre principal de dire que le statut de la copropriété est applicable à l'immeuble litigieux, de prononcer l'annulation de la décision de l'assemblée générale et d'interdire à ces deux sociétés de commencer ou poursuivre tous travaux mettant en oeuvre les autorisations de construire ou démolir,
Alors, d'une part, qu'est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d'agir ; que la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE a été absorbée, le 3 janvier 2007, au cours de l'instance d'appel, dans le cadre d'une opération de fusion-absorption, par la SNC PHBI CHOPIN, qui a elle-même pris la dénomination de SNC HOTEL DE LA BRETONNERIE, puis, en conséquence, radiée du registre du commerce et des sociétés, le 26 février 2007 ; qu'en prononçant la mesure d'interdiction sous astreinte sollicitée par la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE, cependant que la procédure, poursuivie au nom d'une société qui n'existait plus, pour avoir précédemment fait l'objet d'une fusion-absorption, était affectée d'irrégularité de fond, la Cour d'appel a violé les articles 32 et 117 du code de procédure civile, ensemble l'article L 236-3 du code de commerce,
Alors, d'autre part, qu'est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d'agir ; que la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE a été absorbée, le 3 janvier 2007, au cours de l'instance d'appel, dans le cadre d'une opération de fusion-absorption, par la SNC PHBI CHOPIN, qui a elle-même pris la dénomination de SNC HOTEL DE LA BRETONNERIE, puis, en conséquence, radiée du registre du commerce et des sociétés, le 26 février 2007 ; qu'en accueillant les prétentions exposées par la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE dans ses conclusions d'appel déposées après cette date, ses dernières conclusions d'appel, du 16 octobre 2007, visées par l'arrêt, notamment, actes de procédure qui étaient entachés d'irrégularité de fond, la Cour d'appel a violé les articles 32 et 117 du code de procédure civile, ensemble l'article L 236-3 du code de commerce,
Et alors, enfin, et subsidiairement, qu'est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d'agir ; que la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE a été absorbée, le 3 janvier 2007, au cours de l'instance d'appel, dans le cadre d'une opération de fusion-absorption, par la SNC PHBI CHOPIN, qui a elle-même pris la dénomination de SNC HOTEL DE LA BRETONNERIE, puis, en conséquence, radiée du registre du commerce et des sociétés, le 26 février 2007 ; qu'en accueillant la demande d'interdiction sous astreinte formée par la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE, laquelle, lorsqu'elle s'est prononcée, ayant perdu sa personnalité morale, n'avait plus d'existence juridique et était dépourvue du droit d'agir en justice, la Cour d'appel a violé les articles 32 et 122 du code de procédure civile, ensemble l'article L 236-3 du code de commerce.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé l'annulation de la troisième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2004 et interdit à la SCI DIAL et à la SARL NOUVELLE D'INVESTISSEMENT d'entreprendre ou de poursuivre les travaux objet des permis de démolir et de construire, sous astreinte de 5. 000 euros par infraction constatée par huissier de justice postérieurement à la signification de l'arrêt, et rejeté le surplus des demandes des parties,
Aux motifs, sur la recevabilité de l'action de l'Hôtel, que les sociétés DIAL et SNI soutiennent que l'Hôtel a assigné le Syndicat des copropriétaires pris en la personne de ses membres, les sociétés DIAL et SNI, et que ce ces dernières, qui ne sont pas membres d'un syndicat, ne peuvent le représenter ; que l'action de l'Hôtel est dirigée sans équivoque à l'encontre de ces deux sociétés, assignées devant le Tribunal de grande instance comme membres avec lui du Syndicat des copropriétaires dont elle revendique l'existence par application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
Alors, d'une part, que l'assignation introductive d'instance est rédigée dans les termes suivants : « Destinataires de la présente assignation : Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 22, rue Sainte Croix de la Bretonnerie à PARIS (75004), pris en la personne de ses membres :- La société dénommée SCI DIAL, représentée par Monsieur Albert X... en sa qualité de gérant ;- La société dénommée SNI-SOCIETE NOUVELLE D'INVESTISSEMENT, représentée par Monsieur Albert X... en sa qualité de gérant » ; qu'elle indique bien, comme le soutenaient la SCI DIAL et la SARL NOUVELLE D'INVESTISSEMENT, que la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE avait assigné le Syndicat des copropriétaires pris en la personne de ses membres, les sociétés DIAL et SNI-SOCIETE NOUVELLE D'INVESTISSEMENT ; qu'en considérant que tel n'était pas le cas, l'action ayant été « dirigée sans équivoque à l'encontre de ces deux sociétés, assignées devant le Tribunal de grande instance comme membres avec lui du Syndicat des copropriétaires dont elle revendique l'existence par application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 », la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'assignation introductive d'instance, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile,
Alors, d'autre part, que les conclusions d'appel de la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE, ses conclusions récapitulatives et en réplique du 16 octobre 2007, visées par l'arrêt, en particulier, précisent également être dirigées contre « le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 22 rue Sainte Croix de la Bretonnerie à PARIS (75004), pris en la personne de ses membres :- la société dénommée SCI DIAL,- la société dénommée SNI-SOCIETE NOUVELLE D'INVESTISSEMENT » ; qu'en considérant que l'action avait été « dirigée sans équivoque à l'encontre de ces deux sociétés, assignées devant le Tribunal de grande instance comme membres avec lui du Syndicat des copropriétaires dont elle revendique l'existence par application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 », la Cour d'appel a méconnu les termes du litige qui lui était soumis, violant ainsi derechef l'article 4 du code de procédure civile,
Et alors enfin, subsidiairement, que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non, avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; qu'à supposer que l'action ait été dirigée à l'encontre des sociétés DIAL et SNI, prises en leur qualité de membres, avec la société demanderesse, du Syndicat des copropriétaires, ainsi que l'énonce l'arrêt, la Cour d'appel, en la déclarant recevable, aurait violé l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé l'annulation de la troisième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2004 et interdit à la SCI DIAL et à la SARL NOUVELLE D'INVESTISSEMENT d'entreprendre ou de poursuivre les travaux objet des permis de démolir et de construire, sous astreinte de 5. 000 euros par infraction constatée par huissier de justice postérieurement à la signification de l'arrêt, et rejeté le surplus des demandes des parties,
Aux motifs 1°) que le 5 août 2004, les trois copropriétaires, convoqués par un notaire ont décidé à l'unanimité de confier à un géomètre-expert et à un notaire l'établissement de plans, d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division de l'immeuble situé 22 rue Sainte Croix de la Bretonnerie et ont donné pouvoir aux sociétés SNI et DIAL pour déposer auprès des Services de la Ville de PARIS « toute demande d'autorisation de travaux et / ou de permis de construire et de démolir concernant les lots dont ils sont propriétaires dans le même ensemble immobilier » ; se fondant sur cette dernière autorisation, la société DIAL a déposé auprès des services d'urbanisme de la Ville de PARIS une demande de permis de démolir partielle des murs porteurs et le plancher à tous les niveaux du bâtiment à usage de stationnement avec suppression d'une verrière ainsi qu'une demande de permis de construire pour la réhabilitation du bâtiment en habitation avec réaménagement des locaux d'activité et modification d'aspect extérieur ; les 22 février et 14 mars 2006, ces permis de démolir et de construire ont été délivrés,
aux motifs 2°) que les éléments factuels de la cause établissent que les conditions posées par l'article 1° de la loi du 10 juillet 1965 sont remplies pour que le régime de la copropriété soit applicable, nonobstant l'absence d'un règlement de copropriété, soit un groupe d'immeubles bâtis et une propriété divisée entre plusieurs personnes par lots comportant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; que le fait que l'Hôtel ait pu par le passé ne pas respecter les règles impératives de la copropriété ne peut conduire à écarter ce statut,
et aux motifs 3°) que la troisième résolution litigieuse de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2004, dont la notification à l'Hôtel n'est pas justifiée, ne peut qu'être annulée, ce copropriétaire n'ayant pas été convoqué suivant les conditions impératives de convocation de la loi du 10 juillet 1965 posées par l'article 7 du décret du 7 mars 1967 sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 alinéas 2 et 3, 47 et 50 du même décret, soit en l'espèce par un notaire ; qu'au surplus, la Cour ne pourra que constater le caractère imprécis du mandat donné pour solliciter les permis de démolir et de construire, aucun élément n'établissant que l'hôtel avait effectivement connaissance du projet soumis et notamment du projet de transformation du garage en un local d'activité commerciale classé en établissement recevant du public, de 5° catégorie et de type M, pouvant accueillir 200 personnes,
Alors que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ; qu'en se prononçant de la sorte, après avoir décidé que l'immeuble en cause était soumis au statut de la copropriété et relevé que la résolution dont la nullité était sollicitée avait été adoptée à l'unanimité, ce dont il s'évinçait que la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE, qui avait émis un vote favorable, n'était pas recevable à la contester, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir interdit à la SCI DIAL et à la SARL NOUVELLE D'INVESTISSEMENT d'entreprendre ou de poursuivre les travaux objet des permis de démolir et de construire, sous astreinte de 5. 000 euros par infraction constatée par huissier de justice postérieurement à la signification de l'arrêt, et rejeté le surplus des demandes des parties,
Aux motifs 1°) que le 5 août 2004, les trois copropriétaires, convoqués par un notaire, ont décidé à l'unanimité de confier à un géomètre-expert et à un notaire l'établissement de plans, d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division de l'immeuble situé 22 rue Sainte Croix de la Bretonnerie et ont donné pouvoir aux sociétés SNI et DIAL pour déposer auprès des Services de la Ville de PARIS « toute demande d'autorisation de travaux et / ou de permis de construire et de démolir concernant les lots dont ils sont propriétaires dans le même ensemble immobilier » ; se fondant sur cette dernière autorisation, la société DIAL a déposé auprès des services d'urbanisme de la Ville de PARIS une demande de permis de démolir partielle des murs porteurs et le plancher à tous les niveaux du bâtiment à usage de stationnement avec suppression d'une verrière ainsi qu'une demande de permis de construire pour la réhabilitation du bâtiment en habitation avec réaménagement des locaux d'activité et modification d'aspect extérieur ; les 22 février et 14 mars 2006, ces permis de démolir et de construire ont été délivrés,
Et aux motifs 2°) que la troisième résolution litigieuse de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2004 ne peut qu'être annulée ; que l'Hôtel, qui a le souci de préserver l'exploitation de l'hôtel, les trois quarts des chambres ayant une ou plusieurs ouvertures sur les futurs locaux d'activité, fait remarquer à juste titre que, sans cette autorisation, la demande de permis de construire n'aurait pu aboutir ; qu'un tel réaménagement modifie la destination de l'immeuble, le bâtiment B étant autrefois occupé comme parc à usage de stationnement de jour ; que ces travaux sur un sol commun et des parties communes tels que définis par l'article 4 de l'état descriptif de division, qui modifient la destination de l'immeuble, justifiaient l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires selon les modalités impératives de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en l'absence d'une telle autorisation, l'interdiction ou la suspension des travaux litigieux par les sociétés DIAL et SNI seront ordonnées sous astreinte,
Alors, d'une part, qu'en interdisant, ainsi, sous astreinte, à la SCI DIAL et à la SARL NOUVELLE D'INVESTISSEMENT d'entreprendre ou de poursuivre les travaux objet des permis de démolir et de construire qui leur avaient été délivrés, cependant que le juge judiciaire ne peut pas ordonner la cessation de travaux autorisés par un arrêté de permis de démolir et / ou de construire en remettant en cause la possibilité même d'exécuter de tels travaux, revenant ainsi sur l'appréciation de l'autorité administrative, la Cour d'appel a violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret-loi du 16 fructidor an III,
et alors, d'autre part, qu'en énonçant, pour statuer de la sorte, aussitôt après avoir décidé de prononcer l'annulation de la troisième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2004, que la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE faisait remarquer à juste titre que « sans cette autorisation, la demande de permis de construire n'aurait pu aboutir » et que, dès lors, « en l'absence d'une telle autorisation, l'interdiction ou la suspension des travaux litigieux par les sociétés DIAL et SNI seront ordonnées sous astreinte », la Cour d'appel, qui, en considérant, ainsi, que l'absence d'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, résultant de l'annulation de la résolution litigieuse, affectait rétroactivement la légalité des arrêtés ayant autorisé les travaux et justifiait, par voie de conséquence, que soit ordonné l'arrêt desdits travaux, a apprécié la légalité de ces arrêtés, a, de plus fort, violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret-loi du 16 fructidor an III. »