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Bail commercial et suspension des effets de la clause résolutoire

A travers cet arrêt :

 

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 février 2008) rendu sur renvoi après cassation (18 janvier 2007, Civ 2e, pourvoi n° 05-11.947), que la SCI du 33 rue de Paris a donné à bail à la société Hôtel de Paris des locaux commerciaux pour une durée de neuf années à compter du 30 septembre 1992 ; que la locataire a sollicité le renouvellement du bail le 28 mai 1999 ; que la bailleresse a fait délivrer deux commandements visant la clause résolutoire les 28 juillet et 16 août 1999 ; qu'elle a, le 25 août 1999, notifié à la locataire son refus de renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes ; que la société Hôtel de Paris a assigné la bailleresse le 18 mai 2000 en opposition au commandement du 28 juillet 1999 et en renouvellement du bail ;

 

Sur le premier moyen :

 

Attendu que la SCI du 33 rue de Paris fait grief à l'arrêt d'autoriser la locataire à s'acquitter de ses obligations dans le délai d'un mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire, celle-ci étant supposée ne pas avoir joué si le délai est respecté alors, selon le moyen :

 

1°/ que le juge saisi aux fins de l'application d'une clause résolutoire claire et précise ne peut se refuser à la déclarer acquise et à lui faire produire tous ses effets ; qu'il ne peut paralyser le jeu d'une telle clause en accordant des délais de grâce ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que le commandement de payer délivré le 28 juillet 1999 à la société Hôtel de Paris est valable, que la dette locative s'élevait à la date du commandement à la somme de 1 380,02 euros, qu'il n'est pas justifié du règlement de cette somme dans le mois du commandement de payer et que la clause résolutoire est acquise ; qu'en décidant néanmoins d'autoriser la société Hôtel de Paris à s'acquitter de ses obligations dans le délai d'un mois suivant la notification de l'arrêt et de suspendre les effets de la clause résolutoire et en jugeant que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si les délais sont respectés , la cour d'appel a violé par refus d'application l'article 1134 du code civil ;

 

2°/ que la contradiction entre les motifs ou entre les motifs et le dispositif équivaut au défaut de motifs; qu'en affirmant à la fois dans les motifs de son arrêt que la clause résolutoire rappelée dans le commandement est acquise et , dans le dispositif, que la clause résolutoire ne serait acquise qu'à défaut par le preneur de s'acquitter de ses obligations dans le délai d'un mois suivant la notification de la décision, la cour d'appel s'est contredite entre les motifs de son arrêt et le dispositif et a violé ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;

 

Mais attendu qu'ayant constaté qu'à la date du commandement, le locataire restait devoir une certaine somme au bailleur dont il n'était pas justifié qu'elle ait été payée dans le délai d'un mois, que la situation du locataire justifiait de lui accorder un délai d'un mois pour s'acquitter de sa dette, la cour d'appel a pu, sans contradiction, constater que la clause résolutoire qui était acquise devait voir ses effets suspendus pendant le délai accordé pour apurer sa dette et dire que la clause serait réputée ne pas avoir joué en cas de paiement dans le délai ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

 

Attendu qu'ayant constaté d'une part que le preneur avait délivré une assignation le 18 mai 2000 sollicitant explicitement le renouvellement du bail, postérieurement au refus de renouvellement du bailleur notifié le 25 août 1999, la cour d'appel a pu en déduire que la locataire qui avait contesté dans le délai de deux ans ce refus de renouvellement conservait le droit de demander l'indemnité d'éviction au moment où le refus de renouvellement serait validé ;

 

Attendu, d'autre, part qu'ayant constaté que la société Hôtel de Paris avait justifié en cours de procédure avoir été assurée pendant la période de 1996 à 1999, avoir procédé au ramonage et aux réparations des canalisations visées dans le second commandement et accordé un délai d'un mois pour apurer la dette locative, la cour d'appel qui n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu dire que la locataire avait droit à une indemnité d'éviction et débouter la SCI bailleresse de ses demandes de constatation de la prescription et de résiliation judiciaire ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

 

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

 

Attendu qu'ayant constaté que la locataire avait justifié avoir été assurée de 1996 à 1999 et avoir, pendant la même période fait procéder au ramonage et aux réparations des canalisations visées dans le second commandement et relevé que le refus de renouvellement avait été notifié moins d'un mois après la notification du commandement, la cour d'appel a pu écarter l'application de la clause résolutoire pour les manquements relatifs aux réparations des canalisations et dire que la société Hôtel de Paris pouvait prétendre à une indemnité d'éviction ;

 

D'où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne la SCI du 33 rue de Paris aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI du 33 rue de Paris à payer la somme de 2 500 euros à la société Hôtel de Paris ; rejette la demande de la SCI du 33 rue de Paris ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille neuf.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils pour la société du 33 rue de Paris

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR a autorisé la société Hôtel de Paris à s'acquitter de ses obligations dans le délai d'un mois suivant la notification de l'arrêt et d'AVOIR dit que les effets de la clause sont suspendus et que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si ces délais sont respectés ;

 

ALORS QUE, D'UNE PART le juge saisi aux fins de l'application d'une clause résolutoire claire et précise ne peut se refuser à la déclarer acquise et à lui faire produire tous ses effets ; qu'il ne peut paralyser le jeu d'une telle clause en accordant des délais de grâce ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que le commandement de payer délivré le 28 juillet 1999 à la Société Hôtel de Paris est valable, que la dette locative s'élevait à la date du commandement à la somme de 1.380, 02 euros, qu'il n'est pas justifié du règlement de cette somme dans le mois du commandement de payer et que la clause résolutoire est acquise ; qu'en décidant néanmoins d'autoriser la Société Hôtel de Paris à s'acquitter de ses obligations dans le délai d'un mois suivant la notification de l'arrêt et de suspendre les effets de la clause résolutoire et en jugeant que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si les délais sont respectés, la Cour d'appel a violé par refus d'application l'article 1134 du code civil ;

 

ALORS QUE, D'AUTRE PART, la contradiction entre les motifs ou entre les motifs et le dispositif équivaut au défaut de motifs ; qu'en affirmant à la fois dans les motifs de son arrêt que la clause résolutoire rappelée par le commandement est acquise et, dans le dispositif, que la clause résolutoire ne serait acquise qu'à défaut par le preneur de s'acquitter de ses obligations dans le délai d'un mois suivant la notification de la décision, la Cour d'appel s'est contredite entre les motifs de son arrêt et le dispositif et a violé ainsi l'article 455 du code de procédure civile.

 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la Société Hôtel de Paris avait droit à une indemnité d'éviction et d'AVOIR débouté la SCI du 33 rue de Paris de ses demandes de constatation de la forclusion et de résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur ;

 

AUX MOTIFS QUE l'argument du bailleur selon lequel la demande d'indemnité d'éviction serait frappée de forclusion au motif que le preneur n'aurait pas présenté sa demande dans le délai de deux ans du refus de renouvellement du 25 août 1999 ne pourra être retenu, le preneur, dans son assignation du 18 mai 2000 ayant expressément sollicité le renouvellement de son bail et que le bailleur n'est pas fondé à invoquer les infractions du preneur pour justifier le non paiement d'une indemnité d'éviction ;

 

ALORS QUE, D'UNE PART, toutes les actions relatives au bail commercial se prescrivent par deux ans ; qu'il est constant en l'espèce que le 25 août 1999, la SCI du 33 rue de Paris a notifié à la Société Hôtel de Paris un refus de renouvellement de bail et que celle-ci n'a pas présenté de demande en paiement d'indemnité d'éviction dans le délai de deux ans ; qu'en refusant néanmoins de constater la prescription de l'action en paiement d'une indemnité d'éviction au motif inopérant que le preneur avait demandé dans le délai de deux ans le renouvellement de son bail, la Cour d'appel a violé l'article L 145-60 du code de commerce ;

 

ALORS QUE, D'AUTRE PART, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement ; que la résiliation du bail doit être prononcée aux torts et griefs exclusifs de la partie qui a manqué à ses engagements ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les circonstances, constatées par son arrêt, que la dette locative s'élevait à la date du commandement à la somme de 1.380,02 euros et qu'il n'était pas justifié du règlement de cette somme dans le mois du commandement de payer n'étaient pas constitutives d'une inexécution fautive du bail de nature à entraîner la résiliation judiciaire de celui-ci aux torts du preneur, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1184 du code civil.

 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR autorisé la société Hôtel de Paris à s'acquitter de ses obligations dans le délai d'un mois suivant la notification de l'arrêt, d'AVOIR dit que les effets de la clause sont suspendus et que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si ces délais sont respectés et d'AVOIR dit que la Société Hôtel de Paris avait droit à une indemnité d'éviction ;

 

AUX MOTIFS QUE l'Hôtel de Paris a justifié en cours de procédure avoir fait procéder aux réparations des canalisations visées par le second commandement ; que le bailleur n'a pas fait délivrer la mise en demeure prévue par la loi mais un commandement de payer du 28 juillet 1999 rappelant la clause résolutoire ; que ce commandement n'est pas valable ;

 

ALORS QUE, D'UNE PART, en refusant de faire jouer la clause résolutoire au motif inopérant que l'Hôtel de Paris a justifié en cours de procédure avoir fait procéder aux réparations des canalisations visées par le second commandement, alors que cette justification n'avait pas été apportée dans le délai du commandement, la Cour d'appel a violé par refus d'application l'article L 145-41 du code de commerce ;

  

 

ALORS QUE, D'AUTRE PART, en constatant l'absence de mise en demeure alors que l'acte du 28 juillet 1999 comportait mise en demeure et rappelait textuellement les termes de l'article L 145-17 premier alinéa du code de commerce, la Cour d'appel a violé les dispositions précitées.

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