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Vendeur professionnel, vice caché et étude de sol

Cette décision rendue par la Cour de Cassation le 12 mai 2004 est intéressante en ce qu'elle retient qu'une SCI constituée pour une opération de « lotissement à caractère professionnel nécessitant le concours d'une entreprise de terrassement dont le gérant n'était autre que celui de la SCI » doit être considérée comme un professionnel qui ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés (la mauvaise qualité du sol) et qui est responsable à l'égard de la société chargée par l'acquéreur du terrain de construire une maison, selon un contrat de construction de maison individuelle :

« Attendu, d'une part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la Société civile immobilière Gismoun (la SCI) avait acquis le 9 décembre 1991 un terrain d'une contenance de 3 ha 44 a et 50 ca et créé un lotissement à usage d'habitation pour le vendre en plusieurs lots, les consorts X... Y... ayant acquis leur terrain à bâtir le 22 mai 1999, et relevé que la SCI, dont l'objet social était "l'acquisition, l'administration et l'exploitation de tous immeubles bâtis ou non bâtis", n'avait pas été constituée pour acquérir et gérer un immeuble destiné à l'usage familial d'habitation mais pour une véritable opération de lotissement à caractère professionnel nécessitant le concours d'une entreprise de terrassement dont le gérant n'était autre que celui de la SCI, la cour d'appel, qui a effectué la recherche prétendument omise, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif au but spéculatif de la vente des lots, que la SCI était un vendeur professionnel et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

 

Attendu, d'autre part, que les critiques dirigées contre la décision excluant la SCI du bénéfice de la clause de non-garantie des vices cachés ayant été écartées, le deuxième moyen, en ce qu'il est pris d'une cassation par voie de conséquence, n'est pas davantage fondé ;

Sur le troisième moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 24 septembre 2002), que la société civile immobilière (la SCI), par acte notarié du 22 mai 1999, a vendu à M. X... et Mme Y... une parcelle de terrain à bâtir ; que ceux-ci ont conlu le 31 mai 1999 avec la société d'habitation à loyer modéré Manche Calvados habitation (la MCH) un contrat de maison individuelle à édifier sur ce terrain ; que la mauvaise qualité du sol et du sous-sol impliquant l'exécution de travaux de reprise, les acquéreurs ont assigné la SCI, sur le fondement de l'article 1641 du Code civil, en paiement du coût des travaux, la MCH sollicitant pour sa part, en application de l'article 1382 du Code civil, la condamnation de la SCI à lui payer une somme correspondant au montant des études et analyses de sol qu'elle a fait réaliser ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Manche Calvados habitation une indemnité représentative de frais d'études alors, selon le moyen, que pour s'exonérer de sa responsabilité à l'égard de la société Manche Calvados habitation, la SCI Gismoun était en droit de se prévaloir du manquement par la société Manche Calvados habitation à ses obligations à l'égard de M. X... et de Mme Y... ; qu'en effet, aux termes de l'article R 231-4 du Code de la construction et de l'habitation, le contrat de construction de maison individuelle doit comporter, en annexe "une notice descriptive indiquant les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieurs ou extérieurs qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ; que cette notice doit impérativement comporter une description des fondations eu égard à la nature du sous-sol de la parcelle sur laquelle la construction doit être implantée ; qu'en décidant ainsi que le constructeur pouvait conclure un contrat de construction de maison individuelle sans "avoir procédé à une étude de sol préalable", les juges du fond ont de toute évidence violé les articles L. 231-1, L. 231-2 et R 231-4 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du Code civil ;

 

Mais attendu qu'ayant exactement énoncé que l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation n'impose pas au constructeur de procéder systématiquement à des études de sol préalables à la signature des contrats de construction, la seule sanction prévue étant l'impossibilité pour le constructeur de demander au maître de l'ouvrage d'autres sommes que celles contractuellement prévues mais que l'application de ce texte ne fait pas obstacle à ce que le constructeur réclame, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, à un tiers fautif les frais d'étude de sols qu'il ne peut réclamer au maître de l'ouvrage, la cour d'appel, qui a constaté que M. X... et Mme Y... avaient acheté un terrain alloti pour y faire construire une maison ne présentant aucune particularité et relevé qu'ils n'avaient pas été informés de la mauvaise qualité du sol et du sous-sol, a pu en déduire que l'obligation dans laquelle s'était trouvée la société Manche Calvados habitation de faire procéder à des études et analyses de sol était la conséquence directe de la faute commise par la SCI, professionnel ayant vendu un terrain constructible atteint d'un vice caché ».

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