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Stipulations contractuelles relatives à des mesures de restitution

Cette décision du 22 novembre 2006 est relative l'aménagement contractuel par les acquéreurs successifs d'un immeuble irrégulier au regard des dispositions d'urbanisme de la charge des mesures de restitution prévues par un jugement pénal. La Cour de Cassation considère que ces mesures, qui consistent par exemple dans la démolition des ouvrages irrégulièrement édifiés peuvent faire l'objet de garanties contractuelles de la part de l'acquéreur du bien illégalement construit :

 

 

« Vu les articles 121-1 du code pénal et L. 480-5 du code de l'urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2003 du 2 juillet 2003 applicable à la cause, ensemble l'article 1134 du code civil ;

 

 

 

 

Attendu que nul n'est responsable pénalement que de son propre fait ; qu'en cas de condamnation pour une infraction prévue aux articles L. 160-1 et L. 480-4 du code de l'urbanisme, le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent, statue, même en l'absence d'avis en ce sens de ces derniers, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les réglements, l'autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur ;

 

 

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 janvier 2005) que la société civile immobilière Chemin du Cap ( la SCI ) ayant édifié sur un terrain lui appartenant une construction jugée non conforme aux règles d'urbanisme, M. X..., associé et bénéficiaire des travaux ainsi que M. Y..., gérant, ont fait l'objet de poursuites pénales ; qu'alors que ces poursuites étaient en cours, la SCI a, en 1993, vendu ces biens aux époux Z... qui les ont revendus en 1997 à la société Palmetto, société de droit luxembourgeois ; que des décisions pénales définitives ayant en 1999 et 2000, condamné MM. Y... et X... pour infractions aux règles d'urbanisme et ordonné, en application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme, la démolition des constructions réalisées et la remise des lieux en leur état antérieur, l'Etat a fait procéder d'office aux travaux ordonnés dont M. X... a payé le prix ; qu'invoquant d'une part les clauses de l'acte de vente de 1993 selon lesquelles les acquéreurs, les époux Z..., reconnaissant être informés de la situation de l'immeuble à l'égard des règles d'urbanisme, déclaraient faire leur affaire personnelle de toutes irrégularités constatées à cet égard ainsi que de la mise en conformité de celui-ci avec ces règles, clauses qui précisaient que le prix de vente avait été fixé en tenant compte de ces circonstances, d'autre part la stipulation de l'acte de vente de 1997 selon lesquelles la société Palmetto déclarait faire son affaire personnelle des procédures en cours relatives aux constructions ainsi que les clauses de la transaction du 5 février 2002 par laquelle les époux Z... cédaient à M. X... les droits qu'ils détenaient à l'encontre de la société Palmetto aux termes de l'acte de vente de 1997, M. X... a demandé à être garanti par la société Palmetto du paiement des frais correspondant à la restitution des lieux en leur état antérieur ;

 

 

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt relève que la mesure réelle de restitution prise en application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme a été prononcée à la suite de la condamnation de M. X... pour infractions au code de l'urbanisme, que la société Palmetto n'a pas été condamnée et retient que le fait que celle-ci ait acquis le terrain comportant les constructions illicites ne l'oblige pas à supporter les frais de leur démolition qui doivent être payés par ceux qui ont été condamnés, la demande de M. X... revenant à faire supporter par d'autres les conséquences de sa faute ; que par motifs adoptés, l'arrêt retient que la société Palmetto ne pouvait en 1997 prendre l'engagement de relever et garantir ses vendeurs des conséquences du comportement infractionnel réalisé par M. X... dans les termes de la prévention pénale pour laquelle il sera condamné en 1999 et 2000 ;

 

 

Qu'en statuant ainsi alors que les mesures de restitution prévues par l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme destinées à faire cesser une situation illicite ne constituant pas des sanctions pénales peuvent faire l'objet de garanties contractuelles de la part de l'acquéreur du bien illégalement construit, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».

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