Le droit de préemption commercial ou droit de préemption des fonds de commerce

La loi du 5 août 2005 a instauré la possibilité pour les communes de créer des zones de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité et d'exercer par voie de préemption l'acquisition de fonds artisanaux, de fonds de commerce et de baux commerciaux dans ces zones.

Le but est de permettre la sauvegarde des commerces de proximité, notamment.

Cette loi a été complétée par des dispositions légales qui ont étendu ce droit de préemption aux cessions de terrain portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1000 mètres carrés.

Il a également été prévu plus récemment la possibilité pour les petites communes de délégué la mise en œuvre de ce droit de préemption aux  EPCI.

Quelques liens utiles sur le droit de préemption commercial ou droit de préemption sur les fonds de commerce

Le droit de préemption des fonds de commerce.

Droit de préemption commercial des communes.

Comment s’applique le droit de préemption des maires sur les commerces de proximité ?

Quel est l'objet assigné à ce droit de préemption ?

Le but du droit de préemption ainsi instauré est de permettre la rétrocession du bien à une entreprise commerciale ou artisanale afin de permettre une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné, selon les dispositions du code de l'urbanisme.

On notera que ce but doit être respecté par la décision de préemption, et qu'une décision de préemption d'un local commercial qui serait dictée par des considérations liées à l'ordre public (nuisances, par exemple) ne serait pas légale.

Dans quelle zone ce droit de préemption des fonds de commerce peut-il être exercé ?

Comme indiqué ci-dessus, le droit de préemption commerciale ne peut être exercé que dans une zone préalablement définie et qui a fait l'objet d'une délibération du conseil municipal, qui doit être préalablement soumise à la chambre de Commerce et d'industrie et à la chambre des métiers et de l'artisanat dont relève la commune.

Quels sont les biens soumis au droit de préemption commercial ?

Les biens qui peuvent faire l'objet d'une préemption sont ceux sur lesquels il est effectué des aliénations à titre onéreux, et donc en particulier des ventes, et il doit s'agir d'un fonds artisanal, d'un fonds de commerce, d'un bail commercial ou d'un terrain portant des commerces destinés à emporter dans un délai de cinq ans à compter de la vente, et d'une surface de vente comprise entre 300 et 1000 mètres carrés.

Quels sont les biens exclus du droit de préemption commercial ?

Les biens exclus de la préemption commerciale sont ceux qui font partie des biens vendus dans le cadre d'un plan de sauvegarde, ou d'un plan de cession organisée dans le cadre d'une procédure de redressement judiciaire.

Quelle est la procédure applicable au droit de préemption commercial ?

Cette procédure commence par la déclaration de la cession par les cédants, auprès de la commune. Si cette déclaration de cession a été commise, la nullité est encourue, pendant une durée de cinq ans, par application de l'article 2224 du Code civil.

La déclaration préalable en question comporte l'objet de la vente, le prix de la vente, l'activité de l'acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession, et enfin le chiffre d'affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou sur un fond artisanal commercial. Le bail commercial doit être joint.

Qui exerce le droit de préemption commercial ?

Le droit de préemption commercial est exercé par la commune c'est-à-dire le conseil municipal ou le maire en cas de délégation. Il peut aussi être exercé par le délégataire désigné par la commune.

Quel est le délai pour préempter dans le cadre du droit de préemption de fonds de commerce ?

Le délai pour exercer le droit de préemption commerciale est de deux mois à compter de la réception de la déclaration.

La décision prise par la commune ou le titulaire du droit de préemption peut consister soit dans la volonté d'acquérir aux prix et conditions indiqués dans la déclaration, soit dans une proposition d'offre d'acquérir aux prix et conditions qui seront fixés par le juge de l'expropriation. Le dernier choix consiste à renoncer à l'exercice du droit de préemption.

La décision est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise contre décharge, ou encore par voie électronique si la déclaration a été effectuée par cette voie.

Dans le cas particulier où il existe un bail, une copie de la notification est adressée au bailleur.

Quel recours contre la décision de préempter ?

Un recours peut être exercé devant le tribunal administratif pour contester la décision de préempter.

Qui fixe le prix, à défaut d'accord dans le cas de la préemption ?

C'est le juge de l'expropriation qui doit être saisie pour fixer ce prix.

La vente peut ensuite avoir lieu, dans un délai de trois mois à compter de la décision judiciaire fixant le prix et devenue définitive.

Comment est effectuée la rétrocession du bien préempté ?

La rétrocession du bien préempté doit intervenir dans les deux ans et ceci en vue d'une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné.

Préalablement à la décision de rétrocession du fond artisanal, du fonds de commerce du bail commercial ou du terrain, le maire doit publier par affichage en mairie pendant une durée de 15 jours un avis de rétrocession. Cet avis comporte un appel à candidatures ainsi qu'une description du fond du bail ou du terrain, et mentionne le prix proposé et le fait que le cahier des charges peut être consulté en mairie. Cet avis doit préciser que la rétrocession est subordonnée à l'accord préalable du bailleur et indique le délai dans lequel les candidatures doivent être présentées.

Le cahier des charges de la rétrocession est approuvé par le conseil municipal ou l'organe compétent pour cela.

L'accord préalable du bailleur est nécessaire, à peine de nullité. Le projet d'acte accompagné du cahier des charges lui est transmis afin de recueillir cet accord.

Le bailleur peut s'opposer au projet de rétrocession en saisissant le président du tribunal de grande instance. À défaut d'avoir notifié cette volonté de saisir le tribunal dans le délai de deux mois il est réputé avoir donné son accord à la rétrocession.

Dans le cas où la rétrocession n'est pas intervenue à l'expiration du délai de deux ans, acquéreur évincé bénéficie d'un droit de priorité d'acquisition.

Pendant la période correspondant au délai de rétrocession de deux ans les dispositions relatives au statut des baux commerciaux ne sont pas applicables. La commune peut mettre le fond location-gérance pendant cette période.

Droit de préemption sur fonds de commerce et préservation de l'ordre public.

Voici une décision rendu par le Conseil d'Etat qui a retenu que le droit de préemption ne peut être exercé pour préserver l'ordre public :

"Vu le pourvoi, enregistré le 21 septembre 2012 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présenté pour M. B...A..., demeurant... ; M. A... demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'ordonnance n° 1206764 du 5 septembre 2012 par laquelle le président de la 2ème chambre du tribunal administratif de Montreuil, statuant sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, a rejeté sa demande tendant à ce que soit ordonnée la suspension de l'exécution de la décision du 4 juin 2012 du maire de Rosny-sous-Bois exerçant le droit de préemption sur la vente d'un fonds de commerce exploité 9, rue du général Leclerc à Rosny-sous-Bois ;

2°) statuant en référé, de faire droit à sa demande de suspension ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Rosny-sous-Bois la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que la contribution à l'aide juridique en application de l'article R. 761-1 du même code ;

Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;

Vu la loi n° 2005-882 du 2 août 2005 ;
Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Philippe Combettes, Maître des Requêtes en service extraordinaire,

- les observations de Me Foussard, avocat de M. A...et de la SCP Didier, Pinet, avocat de la commune de Rosny-sous-Bois,

- les conclusions de Mme Maud Vialettes, rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à Me Foussard, avocat de M. A...et à la SCP Didier, Pinet, avocat de la commune de Rosny-sous-Bois ;

1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que, par une décision du 4 juin 2012, prise en application de l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme, le maire de la commune de Rosny-sous-Bois a exercé le droit de préemption à l'égard d'un fonds de commerce ayant une activité de " café, bar, PMU, loto " situé dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité de la commune, adopté par délibération du conseil municipal du 28 mai 2009 ; que M.A..., acquéreur évincé du fonds de commerce, a demandé au juge des référés du tribunal administratif de Montreuil de suspendre l'exécution de cette décision ; qu'il se pourvoit en cassation contre l'ordonnance du 5 septembre 2012 par laquelle le juge des référés a rejeté sa demande ;

2. Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision " ;

3. Considérant qu'en application de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, " toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé " ; que l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme dispose dans son premier alinéa que " le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux (...) de fonds de commerce (...) " ; qu'en application de l'article L. 214-2 du même code, la commune doit, dans le délai de deux ans à compter de la prise d'effet de l'aliénation à titre onéreux, rétrocéder le fonds concerné à une entreprise " en vue d'une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné " ; que le droit de préemption exercé sur le fondement de ces articles, institué par la loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises, a ainsi pour objet la sauvegarde des activités commerciales et artisanales de proximité ; que les motifs de protection de la sécurité et de l'ordre public ne sont pas au nombre de ceux qui peuvent justifier une décision de préemption ;

4. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que la décision de préemption du 4 juin 2012 est fondée sur l'existence de " plaintes récurrentes " concernant ce fonds de commerce, sur " une dégradation des relations de voisinage ", sur le " stationnement permanent " de la clientèle de ce commerce " gênant la circulation piétonne " et " troublant la sécurité et l'ordre public " ainsi que sur de " graves nuisances induites par ce type d'activité " ; qu'il résulte de ce qui a été dit ci-dessus qu'en jugeant qu'aucun des moyens invoqués n'était de nature, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée, alors que le requérant soutenait que celle-ci était fondée sur des motifs de sauvegarde de la sécurité publique qui ne sont pas nombre de ceux qui peuvent légalement justifier une décision de préemption, le juge des référés a commis une erreur de droit ;

5. Considérant que, par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, l'ordonnance attaquée doit être annulée ;

6. Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu, par application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, de régler l'affaire au titre de la procédure de référé engagée ;

Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune de Rosny-sous-Bois :

7. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que M. A...est l'acquéreur évincé du fonds de commerce ayant fait l'objet de la décision litigieuse ; que, dès lors, il justifie à ce titre d'un intérêt pour agir ;

Sur l'urgence :

8. Considérant que M. A...bénéficie, en sa qualité d'acquéreur évincé, d'une présomption d'urgence, à l'encontre de laquelle la commune de Rosny-sous-Bois n'invoque aucune circonstance particulière ;

Sur l'existence d'un doute sérieux quant à la légalité de la décision :

9. Considérant qu'ainsi qu'il a été dit plus haut, le moyen tiré de ce que la décision du 4 juin 2012 se fonde sur des motifs de protection de la sécurité et de l'ordre public qui ne sont pas au nombre de ceux prévus par les dispositions législatives relatives au droit de préemption est de nature, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de cette décision ; qu'il en est de même des moyens tirés de ce que la commune ne justifie pas de la réalité d'un projet en vue duquel le droit de préemption aurait été exercé et de ce que sa décision ne fait pas apparaître la nature de ce projet ;

10. Considérant, en revanche que, pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, le moyen tiré de l'erreur manifeste d'appréciation que le maire aurait commise en estimant que le local n'était plus adapté à l'activité exercée et que l'exploitation du fonds nuirait à l'attractivité du commerce de proximité n'est pas, en l'état de l'instruction, de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision du 4 juin 2012 ;

11. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. A...est fondé à demander la suspension de l'exécution de la décision litigieuse ;

Sur les dépens :

12. Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre la contribution pour l'aide juridique à la charge de la commune de Rosny-sous-Bois ;

Sur les conclusions présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

13. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de M. A...qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ; qu'il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Rosny-sous-Bois, sur le fondement de ces dispositions, la somme de 4 500 euros à verser à M. A...au titre des frais, non compris dans les dépens, qu'il a exposés tant en première instance qu'en cassation ;

D E C I D E :

Article 1er : L'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Montreuil du 5 septembre 2012 est annulée.
Article 2 : L'exécution de la décision du maire de Rosny-sous-Bois du 4 juin 2012 est suspendue.
Article 3 : La contribution pour l'aide juridique acquittée par M. A...est mise à la charge de la commune de Rosny-sous-Bois.
Article 4 : La commune de Rosny-sous-Bois versera à M. A...une somme de 4 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Les conclusions de la commune de Rosny-sous-Bois présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de la justice administrative sont rejetées.
Article 6 : La présente décision sera notifiée à M. B...A...et à la commune de Rosny-sous-Bois."

Voici les textes applicables au droit de préemption des fonds de commerce du code de l'urbanisme.

Article L214-1 

Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux.

A l'intérieur de ce périmètre, sont également soumises au droit de préemption visé à l'alinéa précédent les aliénations à titre onéreux de terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés.

Chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune. Cette déclaration précise le prix, l'activité de l'acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d'affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial.

Le droit de préemption est exercé selon les modalités prévues par les articles L. 213-4 à L. 213-7. Le silence du titulaire du droit de préemption pendant le délai de deux mois à compter de la réception de cette déclaration vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa déclaration.

Article L214-1-1 

Lorsque la commune fait partie d'un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer tout ou partie des compétences qui lui sont attribuées par le présent chapitre.

La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale délégataire mentionné au premier alinéa peut déléguer ce droit de préemption à un établissement public y ayant vocation, à une société d'économie mixte, au concessionnaire d'une opération d'aménagement ou au titulaire d'un contrat de revitalisation artisanale et commerciale prévu par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties du périmètre de sauvegarde ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un fonds de commerce, d'un fonds artisanal, d'un bail commercial ou de terrains. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire.

Article L214-2

Le titulaire du droit de préemption doit, dans le délai de deux ans à compter de la prise d'effet de l'aliénation à titre onéreux, rétrocéder le fonds artisanal, le fonds de commerce, le bail commercial ou le terrain à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, en vue d'une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné. Ce délai peut être porté à trois ans en cas de mise en location-gérance du fonds de commerce ou du fonds artisanal. L'acte de rétrocession prévoit les conditions dans lesquelles il peut être résilié en cas d'inexécution par le cessionnaire du cahier des charges.

L'acte de rétrocession d'un fonds de commerce est effectué dans le respect des conditions fixées par les dispositions du chapitre Ier du titre IV du livre Ier du code de commerce.

La rétrocession d'un bail commercial est subordonnée, à peine de nullité, à l'accord préalable du bailleur. Cet accord figure dans l'acte de rétrocession.

Pendant le délai indiqué au premier alinéa du présent article, le titulaire du droit de préemption peut mettre le fonds en location-gérance dans les conditions prévues aux articles L. 144-1 à L. 144-13 du code de commerce.

A l'article L. 214-1 et au présent article, les mots : " titulaire du droit de préemption " s'entendent également, s'il y a lieu, du délégataire, en application de l'article L. 214-1-1.

Article L214-3 

Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application des dispositions du présent chapitre.

Article *R214-1 

Lorsqu'une commune ou un établissement public de coopération intercommunale auquel la compétence en a été déléguée en application du premier alinéa de l'article L. 214-1-1 envisage d'instituer, en application de l'article L. 214-1, le droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés, le maire ou, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale soumet pour avis le projet de délibération du conseil municipal ou, le cas échéant, de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale à la chambre de commerce et d'industrie territoriale et à la chambre des métiers et de l'artisanat dans le ressort desquelles se trouve la commune. Le projet de délibération est accompagné du projet de plan délimitant le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité et d'un rapport analysant la situation du commerce et de l'artisanat de proximité à l'intérieur de ce périmètre et les menaces pesant sur la diversité commerciale et artisanale. En l'absence d'observations de la chambre de commerce et d'industrie territoriale et de la chambre des métiers et de l'artisanat dans les deux mois de leur saisine, l'avis de l'organisme consulaire est réputé favorable.

Article *R214-2 

La délibération du conseil municipal ou, le cas échéant, de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale délimitant le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité fait l'objet des mesures de publicité et d'information dans les conditions prévues par l'article R. 211-2.

Article *R214-3

Le droit de préemption institué en application de l'article L. 214-1 peut s'exercer sur les biens suivants, lorsqu'ils sont aliénés à titre onéreux :

a) Les fonds artisanaux, les fonds de commerce ou les baux commerciaux ;

b) Les terrains portant des commerces ou destinés à porter des commerces dans un délai de cinq ans à compter de leur aliénation, dès lors que ces commerces sont des magasins de vente au détail ou des centres commerciaux au sens de l'article L. 752-3 du code de commerce, ayant une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés.

Le présent article ne s'applique pas aux biens ou droits qui sont inclus dans la cession d'une ou de plusieurs activités prévue à l'article L. 626-1 du code de commerce ou dans le plan de cession arrêté en application de l'article L. 631-22 ou des articles L. 642-1 à L. 642-17 du code de commerce.

Article R*214-4 

La déclaration préalable prévue au troisième aliéna de l'article L. 214-1 est établie dans les formes prescrites par un arrêté conjoint des ministres chargés de l'urbanisme, de la justice, du commerce et de l'artisanat.

La déclaration en quatre exemplaires est adressée au maire de la commune où est situé le fonds, l'immeuble dont dépendent les locaux loués ou le terrain portant les commerces ou destiné à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés. Elle est adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception, ou par voie électronique en un seul exemplaire dans les conditions prévues par le I de l'article 5 de l'ordonnance n° 2005-1516 du 8 décembre 2005 relative aux échanges électroniques entre les usagers et les autorités administratives et entre les autorités administratives. La déclaration peut aussi être déposée en mairie contre récépissé.

Lorsque l'aliénation porte sur un terrain défini au b de l'article R. 214-3 et qu'elle est soumise au droit de préemption institué par le chapitre II ou le chapitre III du présent titre, la déclaration est souscrite dans les formes et conditions prévues par l'article R. 213-5. Elle précise, selon le cas, la surface de vente du commerce existant sur le terrain ou la possibilité d'implanter sur le terrain, dans les cinq ans suivant l'aliénation, un commerce d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés.

Lorsque la commune a délégué son droit de préemption, le maire transmet la déclaration au délégataire. Lorsque le délégataire est un établissement public de coopération intercommunale ayant lui-même délégué ce droit, en application du second alinéa de l'article L. 214-1-1, son président transmet à son tour la déclaration à son délégataire.

Article R*214-4-1 

Lorsque la déclaration préalable porte sur un terrain défini au b de l'article R. 214-3, le maire transmet copie de la déclaration dès sa réception au directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques en lui précisant si cette transmission vaut demande d'avis.
Article R*214-4-2 En savoir plus sur cet article...
Modifié par DÉCRET n°2015-914 du 24 juillet 2015 - art. 5
Lorsque le titulaire du droit de préemption décide d'acquérir un terrain qui est soumis à la fois au droit de préemption prévu par le présent chapitre et au droit de préemption institué par le chapitre I ou le chapitre II du présent titre, il indique sur le fondement de quel chapitre il exerce son droit de préemption.

Article R*214-4-3 

Lorsqu'un terrain situé dans un périmètre délimité en application de l'article R. 214-1 fait l'objet d'une aliénation sans que celle-ci ait été précédée de la déclaration prévue à l'article R. 214-4, le vendeur en informe l'acquéreur par une mention spécifique figurant dans l'acte de vente ou, en cas de vente par adjudication, par une mention spécifique portée dans le cahier des charges.
Article R*214-5 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2012-489 du 13 avril 2012 - art. 3
Dans un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration préalable, ou du premier des accusés de réception ou d'enregistrement délivré en application du I de l'article 5 de l'ordonnance n° 2005-1516 du 8 décembre 2005, le titulaire du droit de préemption notifie au cédant soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions indiqués dans la déclaration préalable, soit son offre d'acquérir aux prix et conditions fixés par l'autorité judiciaire saisie dans les conditions prévues à l'article R. 214-6, soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption.

Il notifie sa décision au cédant par pli recommandé avec demande d'avis de réception, par remise contre décharge au domicile ou au siège social du cédant, ou par voie électronique en un seul exemplaire dans les conditions prévues par le I de l'article 5 de l'ordonnance n° 2005-1516 du 8 décembre 2005 relative aux échanges électroniques entre les usagers et les autorités administratives et entre les autorités administratives. La notification par voie électronique n'est possible que si la déclaration prévue à l'article R. * 214-4 a été faite de la même manière. Lorsque le cédant est lié par un contrat de bail, une copie de cette notification est adressée au bailleur.

Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption au terme du délai fixé au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice de son droit.

Article R*214-6 

En cas de désaccord sur le prix ou les conditions indiqués dans la déclaration préalable, le titulaire du droit de préemption qui veut acquérir saisit dans le délai fixé à l'article R. 214-5 la juridiction compétente en matière d'expropriation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au secrétariat de cette juridiction, accompagnée d'une copie en double exemplaire de son mémoire. Copie de la lettre de saisine et du mémoire est simultanément notifiée au cédant et, le cas échéant, au bailleur.

Article R*214-7 

En cas de cession, par voie d'adjudication, d'un fonds artisanal, d'un fonds de commerce, d'un bail commercial ou d'un terrain portant ou destiné à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés, le commissaire-priseur judiciaire, le greffier de la juridiction ou le notaire chargé de procéder à la vente, selon la nature de l'adjudication, procède à la déclaration préalable prévue à l'article L. 214-1. Cette déclaration est établie dans les formes prescrites à l'article R. 214-4 et indique la date et les modalités de la vente. Elle est adressée au maire trente jours au moins avant la date fixée pour la vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique dans les conditions prévues par le I de l'article 5 de l'ordonnance n° 2005-1516 du 8 décembre 2005.

Lorsque la commune a délégué son droit de préemption, le maire transmet la déclaration au délégataire. Lorsque le délégataire est un établissement public de coopération intercommunale ayant lui-même délégué ce droit, en application du second alinéa de l'article L. 214-1-1, son président transmet à son tour la déclaration à son délégataire.

Le titulaire du droit de préemption dispose d'un délai de trente jours à compter de l'adjudication pour notifier, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique dans les conditions prévues par le I de l'article 5 de l'ordonnance n° 2005-1516 du 8 décembre 2005, au greffier ou au notaire sa décision de se substituer à l'adjudicataire. Copie de cette décision est annexée au jugement ou à l'acte de l'adjudication et publiée au bureau des hypothèques en même temps que celui-ci.

La substitution ne peut intervenir qu'au prix et aux conditions de la dernière enchère ou de la surenchère.

Le greffier, le notaire ou le rédacteur de l'acte, selon les cas, informe l'adjudicataire évincé de l'acquisition réalisée par voie de préemption.

Article *R214-8 

En cas de cession de gré à gré d'un fonds artisanal, d'un fonds de commerce, d'un bail commercial ou d'un terrain portant ou destiné à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés autorisée par le juge-commissaire en application de l'article L. 642-19 du code de commerce, le liquidateur procède, avant la signature de cet acte, à la déclaration préalable prévue à l'article L. 214-1 dans les formes prévues à l'article R. 214-7.

Le titulaire du droit de préemption peut exercer son droit dans les conditions prévues à l'article R. 214-7. En cas d'acquisition par voie de préemption, le liquidateur en informe l'acquéreur évincé.

Article *R214-9 

En cas d'acquisition du fonds, d'un bail ou d'un terrain par le titulaire du droit de préemption, l'acte constatant la cession est dressé dans un délai de trois mois suivant la notification de l'accord sur le prix et les conditions indiqués dans la déclaration préalable ou de la décision judiciaire devenue définitive fixant le prix et les conditions de la cession ou suivant la date de l'acte ou du jugement d'adjudication.

Le prix est payé au moment de l'établissement de l'acte constatant la cession, sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 141-12 et suivants du code de commerce.

Article *R214-10 

L'action en nullité prévue à l'article L. 214-1 s'exerce devant le tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds ou de l'immeuble dont dépendent les locaux loués ou du terrain.

Article R*214-10-1 

Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme fixe les conditions dans lesquelles sont effectuées les transmissions par voie électronique prévues au présent chapitre.

Article *R214-11 

Le cahier des charges de rétrocession mentionné à l'article L. 214-2 est approuvé par délibération du conseil municipal ou, le cas échéant, de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale ayant reçu délégation à cet effet en application du premier alinéa de l'article L. 214-1-1.

Article *R214-12 

Avant toute décision de rétrocession du fonds artisanal, du fonds de commerce, du bail commercial ou du terrain, le maire publie, par voie d'affichage en mairie pendant une durée de quinze jours, un avis de rétrocession. Cet avis comporte un appel à candidatures, la description du fonds, du bail ou du terrain, le prix proposé et mentionne que le cahier des charges peut être consulté en mairie. Lorsque la rétrocession porte sur un bail commercial, l'avis précise que la rétrocession est subordonnée à l'accord préalable du bailleur. Il indique le délai dans lequel les candidatures doivent être présentées.

Lorsque l'exercice du droit de préemption a été délégué, le délégataire transmet l'avis de rétrocession au maire qui en assure la publicité dans les conditions fixées au premier alinéa.

Les personnes candidates à la rétrocession justifient de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ou, lorsqu'elles sont établies dans un autre Etat membre de l'Union européenne, d'un titre équivalent leur conférant ou leur reconnaissant la qualité de commerçant ou d'artisan.

Article *R214-13 

En cas de rétrocession d'un bail commercial, le titulaire du droit de préemption recueille l'accord préalable du bailleur sur le projet d'acte accompagné du cahier des charges qu'il lui a transmis par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Si le bailleur entend s'opposer au projet de rétrocession, il saisit, en la forme du référé, le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble dont dépendent les lieux loués pour faire valider son opposition à la rétrocession. A défaut d'avoir notifié au titulaire du droit de préemption, dans le délai de deux mois suivant la réception du projet d'acte, la saisine motivée de la juridiction, le bailleur est réputé avoir donné son accord à la rétrocession.

Le délai imparti au titulaire du droit de préemption pour procéder à la rétrocession est suspendu à compter de la notification du projet d'acte au bailleur jusqu'au recueil de l'accord du bailleur ou, à défaut d'accord, pendant la durée de la procédure jusqu'à l'intervention d'une décision juridictionnelle devenue définitive. La cession ne peut intervenir avant le terme de cette procédure, sauf accord exprès du bailleur.

Article *R214-14 

La rétrocession est autorisée par délibération du conseil municipal, ou, le cas échéant, de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale ayant reçu délégation à cet effet en application du premier alinéa de l'article L. 214-1-1, indiquant les conditions de la rétrocession et les raisons du choix du cessionnaire.

Article *R214-15 

Dans le mois suivant la signature de l'acte de rétrocession, le maire procède à l'affichage en mairie, pendant une durée de quinze jours, d'un avis comportant la désignation sommaire du fonds, du bail ou du terrain rétrocédé, le nom et la qualité du cessionnaire, ainsi que les conditions financières de l'opération.

Lorsque l'exercice du droit de préemption a été délégué, le délégataire transmet cet avis au maire qui en assure la publicité dans les conditions fixées au premier alinéa.

Article *R214-16 

Si la rétrocession n'est pas intervenue à l'expiration du délai fixé à l'article L. 214-2, l'acquéreur évincé, dans le cas où son identité a été mentionnée dans la déclaration préalable mentionnée à l'article R. 214-4, bénéficie d'un droit de priorité d'acquisition.

Article R214-17 

A la présente section et à la section II, les mots : " titulaire du droit de préemption " s'entendent également, s'il y a lieu, du délégataire, en application de l'article L. 214-1-1.

Article R214-18 

La délégation prévue au premier alinéa de l'article L. 214-1-1 résulte d'une délibération du conseil municipal. Cette délibération précise, le cas échéant, les conditions auxquelles est subordonné l'exercice des compétences déléguées. Elle peut être retirée par une délibération prise dans les mêmes formes.

Article R214-19

La délégation du droit de préemption prévue au deuxième alinéa de l'article L. 214-1-1 résulte d'une délibération du conseil municipal ou, le cas échéant, de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale auquel la commune a délégué cette compétence. Cette délibération précise, le cas échéant, les conditions auxquelles est subordonné l'exercice des compétences déléguées. Elle peut être retirée par une délibération prise dans les mêmes formes.