Selon cet arrêt il incombe au notaire, tenu d'une obligation de prudence et de diligence d'accomplir, dans les meilleurs délais, les formalités en vue de la publication de l'acte afin d'assurer son opposabilité aux tiers :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte authentique reçu le 18 avril 2005 par M. X..., notaire associé de la SCP Hervé C...et D... X... , M. Y... a vendu à M. Z... et Mme A... une parcelle de terrain sur laquelle étaient édifiés des garages ; que la publication de l'acte, sollicitée par le notaire le 9 juin 2005, est intervenue après celle, le 1er juin précédent, du jugement déclarant Mme B... adjudicataire de ce bien ; que par un arrêt irrévocable, la cour d'appel a ordonné l'expulsion de M. Y... et de tous occupants de son chef ; que M. Z... et Mme A... ont assigné M. Y... en nullité de la vente et indemnisation, ainsi que le notaire en responsabilité ; 

Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches : 

Vu l'article 1382 du code civil ; 

Attendu que pour exclure toute faute du notaire, l'arrêt relève, que, dans l'ignorance de la dissimulation de l'adjudication par M. Y..., l'officier ministériel n'avait aucune raison de procéder à une publication de l'acte de vente avant l'expiration du délai applicable ni de retenir le prix de vente jusqu'à l'accomplissement des formalités de publicité ; 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombait au notaire, tenu d'une obligation de prudence et de diligence, dès lors qu'il remettait le prix de vente au vendeur le jour de la signature de l'acte, d'accomplir, dans les meilleurs délais, les formalités en vue de la publication de celui-ci afin d'assurer son opposabilité aux tiers, la cour d'appel a méconnu le texte susvisé ; 

Et sur le moyen unique, pris en sa troisième branche : 

Vu l'article 1382 du code civil ; 

Attendu que pour rejeter la demande en garantie de M. Z... et Mme A... à l'encontre du notaire, l'arrêt énonce que ce dernier ne peut être condamné à garantir le remboursement du prix de vente qu'en cas d'insolvabilité avérée le jour où la cour d'appel statue ; 

Qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à exclure la condamnation du notaire à garantir le remboursement du prix de vente en cas d'insolvabilité avérée du vendeur, si cette condition se réalise, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la quatrième branche du moyen : 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes indemnitaires de M. Z... et Mme A... à l'encontre de M. X..., l'arrêt rendu le 16 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; 

Condamne M. X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Z... et Mme A... la somme globale de 3 000 euros et rejette sa demande ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mai deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen commun produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. Z... et Mme A..., demandeurs aux pourvois n° F 14-14. 988 et D 14-19. 724. 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. Rudy Z... et Mme Isabelle A... de toutes leurs demandes formées contre M. D... X... ; 

AUX MOTIFS QUE sur la tardivité prétendue de la publication de l'acte du 18 avril 2005, qu'il convient, d'abord, d'observer que M. Y... a dissimulé l'adjudication tant aux acquéreurs qu'au notaire, la fiche d'immeuble ne mentionnant aucun transfert de propriété et l'assignation de Mme B... n'ayant pas été publiée ; que ce n'est que le 1er juin 2005, soit postérieurement à la vente par acte du 18 avril 2005, que le jugement du 17 mai 2005 a été publié, faisant obstacle à la publication de l'acte du 18 avril 2005 ; qu'ensuite, il ressort des renseignements fournis à la conservation des hypothèques de Créteil que l'acte de vente du 18 avril 2005 a été déposé le 9 juin 2005, soit le délai de deux mois prescrit par l'article 33 C du décret n° 55-22 du 4 juillet 1955 à l'égard du conservateur des hypothèques ; qu'en raison de la dissimulation commise par M. Y..., M. X... qui n'avait pas connaissance du litige opposant son client à Mme B... laquelle n'a publié le procès-verbal d'adjudication que le 2 novembre 2006, n'avait pas de motif de procéder à une publication plus rapide que nulle réglementation ne lui imposait, de sorte qu'aucune faute ne peut être imputée au notaire de ce chef ; (¿), sur le versement du prix à M. Y... le jour de la vente, qu'en raison de la dissimulation dolosive commise par celui-ci, le notaire n'avait pas de raison de retenir la prix jusqu'à la date de publication de l'acte de vente, de sorte qu'aucune imprudence ne peut lui être reprochée ; (¿), au demeurant, sur le préjudice né de cette faute à supposer qu'elle existe, que les consorts Z...- A... soutiennent que, conformément au dernier état de la doctrine de la Cour de cassation, le notaire qui a commis une faute a l'obligation de garantir la restitution effective des fonds entre les mains du créancier en cas d'insolvabilité du débiteur, fût-elle éventuelle ; mais (¿) que, dans cette hypothèse, bien que le préjudice soit déterminé et subordonné à la réalisation d'un événement également déterminé, cependant, la survenue de l'insolvabilité est aléatoire de sorte que l'exécution de la décision est elle-même soumise à un aléa, étant, de surcroît, imprévisible pour la personne condamnée ; qu'il s'en déduit que le notaire ne peut être condamné à garantie que dans le cas où le paiement est définitivement compromis au moment où le juge statue ; qu'au cas d'espèce, les consorts Z...- A... ne prouvent pas l'insolvabilité de M. Y..., avérée au jour où la cour statue ; que, dès lors, la demande de garantie du notaire ne peut prospérer ; (¿), sur la tardiveté de l'information relative au rejet de la publication de la vente, que ce n'est qu'en octobre 2006 que le notaire a informé les consorts Z...- A... de la décision de rejet de la publication du 25 juillet 2005 ; que, toutefois, le coût des travaux d'amélioration supporté par les consorts Z...- A... n'est pas un préjudice indemnisable dès lors que l'obligation de rembourser les améliorations trouvent sa cause dans l'annulation de la vente, ne peut peser sur le notaire, étant rappelé, au demeurant que les consorts Z...- A... ne prouvent pas l'insolvabilité de M. Y... ; qu'en outre, bien qu'informés en octobre 2006 du rejet de la publication de la vente, les consorts Z...- A... n'ont libéré les lieux que le 31 mars 2009 ; qu'il s'en déduit que le retard d'information n'est pas la cause du maintien dans les lieux des intimés ; 

1°/ ALORS QUE le notaire est tenu d'un devoir de conseil destiné à assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il a apporté son concours ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que M. X... a attendu sans raison particulière le 9 juin 2005 pour déposer une demande de la publication de l'acte authentique de vente instrumenté le 18 avril 2005 ; qu'il ressortait encore des constatations de la cour d'appel que la publication du jugement d'adjudication au profit de Mme B... n'a été publié que le 1er juin 2005, d'où il s'évinçait que si le notaire avait publié la vente faite aux consorts Z...- A... entre le 18 avril 2005 et le 1er juin 2005, soit près d'un mois et demi, l'acquisition faite par les exposants n'aurait pas été privée d'efficacité juridique ; qu'en jugeant néanmoins qu'aucune faute ne pouvait être imputée au notaire, au motif inopérant que ce dernier n'ayant pas connaissance du litige opposant son client à Mme B..., n'avait pas de raison de procéder à une publication plus rapide, quand, tout au contraire, compte tenu de la connaissance que doit avoir le notaire des effets juridiques d'antériorité s'attachant à la publication de la vente, l'on est en droit d'attendre de sa part qu'il fasse diligence pour procéder à cette publication une fois l'acte signé, afin d'en assurer au mieux l'efficacité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations dont il ressortait que M. X... n'avait pas pris toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte de vente auquel il a apporté son concours, et a ainsi violé l'article 1382 du code civil ; 

2°/ ALORS QUE lorsqu'il prête son concours à la rédaction d'un acte, le notaire est tenu d'une obligation de prudence et de diligence ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que M. X... a distribué au vendeur les fonds provenant de la vente de son immeuble, le jour même de la signature de l'acte authentique de vente, avant donc de s'assurer de l'opposabilité aux tiers du droit de propriété des consorts Z...- A... par l'accomplissement des formalités de publicité foncière ; que, dès lors, en jugeant qu'aucune faute ne peut être imputée au notaire, quand il résulte de ses propres constatations que le notaire n'a pas satisfait à son devoir de prudence et de diligence, la cour d'appel n'a pas déduit de ses constatations les conséquences légales qui en découlaient, et a ainsi violé l'article 1382 du code civil ; 

3°/ ALORS QUE chacun des coauteurs d'un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l'entier dommage, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier ; qu'en subordonnant la condamnation du notaire à garantir la restitution due par M. Y... consorts Z...- A... à la preuve de l'insolvabilité avérée de M. Y... au jour où le juge statue, la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qui n'y figure pas, et a ainsi violé l'article 1382 du code civil ; 

4°/ ALORS QUE le notaire doit réparer le dommage qui est la conséquence directe et certaine de sa faute ; que l'acheteur victime d'une éviction totale ayant réalisé des améliorations sur le bien dont il est évincé subit un dommage qui résulte directement de la carence fautive du notaire à l'informer tardivement de cette éviction ; qu'il ressort des constatations de l'arrêt que M. X... n'a informé les consorts Z... qu'en octobre 2006 de la décision de rejet de la publication de la vente rendue survenue pourtant le 25 juillet 2005, soit 15 mois plus tôt ; qu'en écartant cependant la demande en réparation du coût des travaux d'amélioration réalisés par les consorts Z...- A... dans l'intervalle sur le bien dont ils ont été évincés par Mme B..., au motif erroné que ce préjudice n'aurait pas été la conséquence de la tardiveté fautive du notaire à les informer, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil."

Par cet arrêt la Cour de Cassation rappelle que la constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 8 avril 2009), que, le 12 septembre 1999, la société immobilière Bénard (SI) a consenti à M. X..., agissant pour le compte de l'agence immobilière Lang et Fournier, un mandat de vente portant sur une propriété agricole d'une superficie de 106 ha, comprenant deux maisons d'habitation ; que le mandat prévoyait une commission de 5 % du montant de la vente à la charge du mandant et stipulait qu'en cas d'exercice d'un droit de substitution ou de préemption la rémunération resterait à la charge du mandant ; que, par acte du 19 janvier 2000, la société SI a vendu la propriété à M. Y..., sous condition suspensive de l'absence d'exercice du droit de préemption, au prix de 6 624 000 francs ; que, par acte du 24 mars 2000, la SAFER Garonne-Périgord (SOGAP) et la SAFER Gascogne-Haut Languedoc ont notifié l'exercice de leur droit de préemption et une offre d'achat au prix de 5 500 000 francs ; que, le 14 juin 2000, la société SI a notifié à la SOGAP le retrait du bien de la vente ; que, par acte du 19 juin 2000, la société SI s'est engagée à vendre amiablement la propriété à la SOGAP moyennant le prix de 5 858 800 francs ; que, par acte notarié du 29 septembre 2000, la société SI a vendu à la SOGAP la propriété, à l'exclusion de 3 ha et d'une maison d'habitation, pour un prix de 4 058 000 francs et s'est engagée à vendre le reste de la propriété pour un prix de 1 800 000 francs ; que, par acte notarié du 7 décembre 2000, la société SI a vendu le reste de la propriété à la SOGAP ; que M. X... a mis en demeure la SOGAP de lui payer sa commission ; qu'à la suite d'une décision ayant déclaré irrecevable l'action de M. X..., la SNC Lang et Fournier a assigné la SOGAP et la société Sucrimex, venant aux droits de la société SI, en paiement de la commission ;

Sur le second moyen :

Vu l'article 6 de la loi du 6 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 ;

Attendu que pour condamner la société SOGAP à payer à la société Lang et Fournier la somme de 50 292,93 euros au titre de la commission due sur la vente réalisée, l'arrêt retient que le cadre juridique de la vente amiable est un cadre frauduleux qui résulte d'un accord entre les parties pour évincer l'agent immobilier et qu'il convient dès lors de restituer à la vente son cadre juridique légal, à savoir celui de l'exercice par la SAFER de son droit de préemption avec pour conséquence son obligation de régler à l'agence sa commission ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen, autrement composée ;

Condamne la société Lang et Fournier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société SOGAP ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Garonne-Périgord

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SOGAP à payer à la société Lang et Fournier la somme de 50.292,93 euros au titre de la commission due sur la vente réalisée ;

AUX MOTIFS QUE sur la recevabilité de la demande, il est définitivement jugé par l'arrêt de notre cour du 17 novembre 2004 que seule la société Lang et Fournier est recevable à prétendre à l'octroi de la commission litigieuse ; qu'elle n'a jamais renoncé à ce droit contrairement à ce qui est conclu ; que le fait que M. X... soit inscrit en qualité d'agent immobilier depuis l'année 1995 ne lui interdisait pas d'agir en qualité de mandataire d'une autre agence immobilière ; que c'est précisément ce qu'il a fait puisque le mandat du 13 septembre 1999 conclu avec la SI Benard est établi au nom de Michel X... agence Lang et Fournier et porte le seul numéro de la carte professionnelle de l'agence Lang et Fournier ;

ET AUX MOTIFS ENCORE QUE la société immobilière Benard a consenti, le 12 Septembre 1999, un mandat de vente à M. X..., agissant pour le compte de l'agence Lang et Fournier, agent immobilier, pour la vente d'une propriété agricole de 106 ha comportant deux maisons d'habitation pour un montant de 10 millions de francs ; que ce mandat prévoyait une commission de 5 % du montant de la vente à charge du mandant et en cas d'exercice du droit de substitution ou de préemption la rémunération resterait dus par le mandant (arrêt p. 2) ;

1°) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'en affirmant qu'il a été définitivement jugé par l'arrêt du 17 novembre 2004 que seule la société Lang et Fournier est recevable à prétendre à l'octroi de la commission litigieuse, quand cette décision s'était bornée, dans son dispositif «à déclarer irrecevable l'action intentée par Michel X... à l'encontre de la SOGAP et de la société immobilière Benard» sans se prononcer sur la recevabilité de l'action de l'agence immobilière Lang et Fournier, la cour d'appel a violé les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu que si la demande a été formée entre les mêmes parties et qu'une personne qui n'a pas été appelée en la cause ayant abouti au jugement définitif n'est pas fondée à invoquer l'autorité que la loi attribue à la chose jugée ; qu'en considérant qu'il a été définitivement jugé par l'arrêt du 17 novembre 2004 que seule la société Lang et Fournier est recevable à prétendre à l'octroi de la commission litigieuse, quand l'agence immobilière Lang et Fournier n'était pas partie à l'arrêt susvisé du 17 novembre 2004, la cour d'appel a violé de plus fort les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SOGAP à payer à la société Lang et Fournier la somme de 50.292,93 euros au titre de la commission due sur la vente réalisée ;

AUX MOTIFS QUE sur le paiement de la commission, constitue une fraude, un acte en apparence régulier qui n'a pour but que d'éluder une loi impérative ; qu'en vertu de l'adage fraus omnia corrompit, la victime d'une fraude doit être replacée dans les droits qui auraient été les siens sans la fraude ; qu'au terme du mandat conclu entre la SI Benard et la société Lang et Fournier en cas de réalisation d'un droit de préemption la rémunération stipulée restera due par le mandant ; qu'en l'espèce la SOGAP a exercé son droit de préemption et a fait une offre d'achat à 5 500 000 F ; que cette offre d'achat a été régulièrement signifiée au notaire le 24 mars 2000 ; que ce faisant elle a accepté alors de se substituer à l'acquéreur dans les obligations du contrat de vente qui lui a été notifié notamment au regard du versement de la commission à l'intermédiaire ; que la SI Benard a par lettre envoyée le 14 juin à la SOGAP retiré son domaine de la vente ; qu'il n'en demeure pas moins qu'un compromis de vente a été signé entre la SI Benard et la Safer à un prix de 5 858 800 F le 19 juin ; que cette somme correspond à quelques francs prés à l'offre d'achat faite par la Safer, soit 5 500 000 F plus la commission due, soit 330 648 F TTC (276 000 F HT) ; qu'ainsi que l'a caractérisé le premier juge, la lettre adressée par la SI Benard le 14 juin n'a pu être réceptionnée au mieux que le jeudi 15 juin ce qui impliquerait qu'en une seule journée (puisque le 16 et le 17 juin tombent le week-end) un accord sur un nouveau prix soit trouvé avec fixation du rendez-vous pour la signature du compromis le la dilatant ; que ce serait matériellement impossible compte tenu de la complexité l'opération, du montant des sommes en jeu, et alors que le siège de la SI Benard se trouve à Paris et celui de la SOGAP à Montauban ; que la décision de retrait du bien du 14 juin est un acte fictif préparé en commun par les deux parties pour frauder la loi et exclure la société Lang et Fournier de la transaction ; que la cession amiable du 19 juin est un acte fictif ; que la vente en deux actes différents était finalement une manoeuvre fictive destinée à détourner l'attention de l'agent immobilier ; qu'en effet il est prétendu que la vente de la maison n'a pu être réalisée en même temps que la vente de la propriété au motif qu'elle était occupée et qu'il a fallu obtenir le tribunal l'expulsion de l'occupant ; qu'il résulte toutefois de l'examen de ces faits que le prétendu occupant dont l'expulsion a été obtenue est en réalité l'acquéreur pour le compte duquel la SOGAP a exercé son droit de préemption ; qu'on se demande effectivement pour quelle raison cette procédure a été diligentée si ce n'est pour tenter de masquer l'opération frauduleuse réalisée ; qu'en définitive il résulte des faits ci-dessus rapportés que la Safer a exercé son droit de préemption, que ce faisant elle s'est substituée de plein droit dans les droits et obligations de l'acquéreur tels qu'ils existent dans la notification de l'offre ; que la Safer a réalisé sa préemption en procédant à une offre d'achat à ses propres conditions ; que la vente est intervenue entre le bénéficiaire du droit de préemption et le vendeur, mandant de la société Lang et Fournier ; que les parties ont été rapprochées par l'intermédiaire de la société Lang et Fournier qui en présentant la promesse d'achat de M. Y... a amené la Safer à exercer son droit de préemption ; que le cadre juridique de la vente amiable est un cadre frauduleux qui résulte d'un accord entre les parties pour évincer l'agent immobilier ; qu'il convient dès lors de restituer à la vente son cadre juridique légal à savoir celui de l'exercice par la Safer de son droit de préemption avec pour conséquence son obligation de régler à l'agence la commission, soit la somme de 276 000 F hors taxes ; que contrairement à ce qui a été jugé, l'article 6 de la loi Hoguet ne peut s'appliquer ; qu'il n'existe pas de perte de chance ; que la vente a bien eu lieu et dès lors la commission doit être réglée ; qu'il n'y a pas lieu d'examiner la demande de dommages et intérêts faite par la société Lang et Fournier puisqu'il a été fait droit à sa demande principale ;

1°) ALORS QUE le vendeur qui n'a ni saisi le tribunal, ni retiré le bien de la vente dans un délai de 6 mois suivant une préemption de la Safer avec réduction de prix est réputé avoir accepté l'offre au prix proposé par celleci ; qu'en considérant que le retrait du bien de la vente, signifié à la SOGAP le 14 juin 2000 par le propriétaire constituait en lui-même un acte fictif et une fraude à la loi, accompli dans le seul but d'exclure l'agent immobilier de la transaction, quand ce retrait était indispensable pour éviter que l'opération ne se réalise au prix de 5.550.000 francs, ce que le vendeur ne pouvait accepter, la cour d'appel a violé l'article L 143-10 du Code rural ;

2°) ALORS QUE si le retrait du bien préempté avec réduction de prix constitue un préalable indispensable à la formalisation d'une vente amiable au profit de la Safer à un prix supérieur à celui qu'elle avait fixé dans sa décision de préemption, l'article L 143-10 du code rural n'interdit pas pour autant aux parties d'entrer en pourparlers sur le prix de la vente avant que le bien préempté n'ait été officiellement retiré de la vente par son propriétaire ; qu'en déduisant le caractère frauduleux de la décision de retrait du 14 juin 2000 et de tous les actes subséquents de ce qu'un accord sur un nouveau prix n'avait pas pu être raisonnablement trouvé entre le 14 juin 2000 et le 19 juin 2000 date de la signature de la promesse unilatérale de vente consentie au nouveau prix à la Safer, quand cette négociation avait pu légalement avoir lieu avant le retrait formel du bien de la vente, la cour d'appel qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas a violé de plus fort l'article L 143-10 du code rural ;

3°) ALORS subsidiairement QUE la constatation de manoeuvres destinées à éluder la rémunération d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts ; qu'en condamnant la Safer à payer à la société Lang et Fournier le montant de la commission due, la cour d'appel a violé les articles 6 de la loi du 6 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ;

4°) ALORS subsidiairement QUE le mandat de vente du 12 septembre 1999 «prévoyait une commission de 5% du montant de la vente à la charge du mandant et en cas d'exercice d'un droit de substitution ou de préemption la rémunération resterait due par le mandant» ; qu'en condamnant la SOGAP, en sa qualité d'acquéreur substitué, à payer à la société Lang et Fournier le montant de la commission d'agence, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations d'où il ressortait que le contrat de mandat de vente conclu entre le vendeur et l'agent immobilier prévoyait expressément qu'en cas de réalisation d'un droit de préemption, le rémunération resterait due par le mandant même en cas de substitution, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;

5°) ALORS en toute hypothèse QU'une Safer qui ne peut s'obliger au-delà des conditions figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner qu'elle a reçue, ne peut pas régler une commission à un agent immobilier dont l'identité ne figure pas sur ladite notification ; qu'en condamnant la SOGAP à payer à la société Lang et Fournier, le montant de la commission, bien que la déclaration d'intention d'aliéner ne prévoyait pas le paiement d'une telle commission au profit de l'agence Lang et Fournier, mais au profit «de l'agence Immobilière Michel X...», la cour d'appel a violé les articles L 412-8 et s. et R 143-4 du code rural."