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BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16 - Page 2373

  • Soumission volontaire aux règles régissant le contrat de construction de maison individuelle

    Cette décision du 27 septembre 2000 juge que les parties peuvent décider de se soumettre volontairement aux dispositions protectrices de la loi sur le contrat de construction de maison individuelle, alors même que cette loi ne serait pas applicable au contrat qu’elles on conclu :

     

    « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 15 juillet 1998), qu'en 1993, la société civile immobilière l'Espriou (SCI) a conclu avec la société Ariane construction un contrat de construction de maisons individuelles portant sur l'édification d'une clinique vétérinaire ; que la Compagnie européenne de garanties immobilières (CEGI) a accordé au constructeur une garantie de livraison à prix et délais convenus ; qu'après la mise en liquidation judiciaire de la société Ariane construction, en cours d'exécution des travaux, la SCI, qui n'avait pu obtenir la mise en jeu de la garantie, a assigné la CEGI aux fins d'obtenir sa condamnation, sous astreinte, à faire reprendre et terminer le chantier ;

    Attendu que la CEGI fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, "1 / que selon l'article 1165 du Code civil, l'effet relatif des contrats interdit d'obliger une partie à exécuter une obligation qu'elle n'a pas consentie ; que si le contrat de construction de la clinique vétérinaire conclu entre la société Ariane Construction et la SCI contenait au profit de cette dernière une garantie de livraison, la convention passée entre la société Ariane et la CEGI prévoyait, en application de la loi du 19 décembre 1990, une garantie de livraison pour les maîtres de l'ouvrage dans le cadre des seuls contrats de construction de maison individuelle ; qu'en retenant que la SCI était en droit de bénéficier de la garantie figurant dans son contrat, sans autrement rechercher si cette garantie n'était pas étrangère au champ de la couverture accordée par la CEGI, la cour d'appel a violé le texte précité ;

    2 / que, selon l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1134 du Code civil, la garantie de livraison, instituée par la loi d'ordre public du 19 décembre 1990, est circonscrite aux seuls contrats de construction de maison individuelle ; qu'en étendant le champ d'application de la loi du 19 décembre 1990 à un contrat de construction de clinique vétérinaire, motif inopérant pris de l'option opérée par les parties, lors même que le caractère d'ordre public de cette loi s'opposait à l'extension de son objet à des situations non prévues légalement, la cour d'appel a violé les textes précités" ;

    Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, effectuant la recherche prétendument omise, que la convention conclue entre la société Ariane construction et la CEGI soumettait la garantie à la production, par le constructeur, d'un dossier complet quant aux conditions de conclusion, d'exécution et de règlement du contrat de construction de maison individuelle auquel elle se rapportait, que la destination de l'ouvrage à usage de clinique vétérinaire était clairement indiquée dans les conditions générales du contrat de construction et dans sa notice descriptive, et que le gérant de la société Ariane construction avait attesté avoir adressé la totalité des contrats à la CEGI, et retenu que, cette dernière étant un professionnel averti en matière d'assurance aux constructeurs et promoteurs, on ne pouvait sérieusement admettre qu'elle ait donné sa garantie sans que le dossier complet de la construction lui ait été adressé, la cour d'appel, qui a relevé que, bien que le contrat de construction ne portât pas sur l'édification d'une maison individuelle, il faisait néanmoins référence expresse aux dispositions de la loi du 19 décembre 1990, et notamment à la garantie organisée par l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation, en a exactement déduit que, ces textes faisant la loi des parties, le maître de l'ouvrage était en droit de bénéficier de la garantie qui lui était contractuellement accordée. »

  • Insolvabilité de l’acquéreur et absence de responsabilité du notaire

    Le notaire n’est pas responsable de l’insolvabilité de l’acquéreur, sous réserves des distinctions évoquées ci-dessous, comme l’explique cette réponse d’un ministre à la question d’un parlementaire :

     

    La question :

     

    M. Michel Bouvard attire l'attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice, sur des pratiques limitées mais profondément dommageables concernant les acquisitions de biens immobiliers. Ainsi, il semble qu'un notaire n'ait pas obligation de s'assurer de la solvabilité de l'acquéreur lors de la signature d'un compromis de vente. Il est même possible de signer un compromis et ensuite un acte authentique lorsque l'acquéreur et notamment insolvable et a même pu être condamné par les tribunaux. L'absence totale de garantie à ce niveau peut, dans certains cas, encore une fois limités mais réels, permettre à des personnes sans scrupules de s'approprier, en faisant apparaître des paiements d'autant plus importants qu'ils ne pouvaient les mettre en oeuvre, des biens de personnes fragiles. Il souhaite connaître les dispositions que peuvent être prises à ce sujet.

     

    La réponse :

     

    Le garde des sceaux, ministre de la justice fait connaître à l'honorable parlementaire que le notaire est un officier public et ministériel soumis à un certain nombre d'obligations rigoureuses envers ses clients. La Cour de cassation rappelle régulièrement qu'il est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et l'efficacité des actes rédigés par lui. S'il manque à ses obligations légales ou à son devoir de conseil, le notaire engage sa responsabilité civile. Traditionnellement, le degré de connaissances juridiques du client était pris en compte pour apprécier la responsabilité du notaire. La jurisprudence constante reconnaît aujourd'hui le caractère impératif et absolu de ce devoir de conseil. Le notaire est tenu du devoir de conseil même si son client est compétent ou est assisté par un autre professionnel. Cette obligation est donc particulièrement rigoureuse en présence de clients peu instruits, inexpérimentés ou dépourvus de connaissances juridiques. C'est ainsi qu'en matière de vente d'immeuble la Cour de cassation (Cass. Civ 1re 29 novembre 2005) a considéré que conseiller l'insertion dans l'acte de vente d'une clause résolutoire de plein droit destinée à protéger efficacement le vendeur en cas de non-paiement du prix faisait partie des obligations notariales. Toutefois, l'obligation de s'assurer de l'efficacité des actes est contenue dans les limites de la compétence professionnelle de l'officier public. Le notaire qui intervient seulement en qualité d'officier public pour rédiger un acte de vente ne répond donc pas de l'insolvabilité de l'acquéreur. La jurisprudence paraît en revanche considérer qu'il peut être rendu responsable de l'insolvabilité de l'acquéreur lorsque, en plus de sa fonction d'officier public, il négocie lui-même la vente (Cass. Civ. 1re, 9 décembre 1992). Il est en outre impossible d'imposer au notaire, qui au demeurant est tenu de respecter le secret professionnel, une ingérence excessive dans l'économie du contrat. D'une manière générale, les règles statutaires du notariat permettent de garantir la réparation des préjudices éventuellement subis par les clients des notaires. Ces derniers sont en effet obligatoirement assurés pour leur responsabilité civile (cf. article 13 du décret n° 55-604 du 20 mai 1955). L'ensemble de la profession est garante de l'indemnisation de la clientèle grâce à la garantie collective instituée par la loi, qui couvre, d'une part, le remboursement des dépôts effectués auprès des notaires, d'autre part, l'indemnisation des fautes professionnelles commises à l'occasion de l'exercice de la profession notariale.