Cet arrêt important du 6 octobre 2006 pose le principe selon lequel « le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage » et l’applique aux relations entre un gérant de fonds de commerce et un bailleur de locaux commerciaux :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 janvier 2005), que les consorts X... ont donné à bail un immeuble commercial à la société Myr'Ho qui a confié la gérance de son fonds de commerce à la société Boot shop ; qu'imputant aux bailleurs un défaut d'entretien des locaux, cette dernière les a assignés en référé pour obtenir la remise en état des lieux et le paiement d'une indemnité provisionnelle en réparation d'un préjudice d'exploitation ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt d'avoir accueilli la demande de la société Boot shop, locataire-gérante, alors, selon le moyen, "que si l'effet relatif des contrats n'interdit pas aux tiers d'invoquer la situation de fait créée par les conventions auxquelles ils n'ont pas été parties, dès lors que cette situation de fait leur cause un préjudice de nature à fonder une action en responsabilité délictuelle, encore faut-il, dans ce cas, que le tiers établisse l'existence d'une faute délictuelle envisagée en elle-même indépendamment de tout point de vue contractuel ; qu'en l'espèce, il est constant que la société Myr'Ho, preneur, a donné les locaux commerciaux en gérance à la société Boot shop sans en informer le bailleur ; qu'en affirmant que la demande extra-contractuelle de Boot shop à l'encontre du bailleur était recevable, sans autrement caractériser la faute délictuelle invoquée par ce dernier, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1382 du code civil" ;

Mais attendu que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les accès à l'immeuble loué n'étaient pas entretenus, que le portail d'entrée était condamné, que le monte-charge ne fonctionnait pas et qu'il en résultait une impossibilité d'utiliser normalement les locaux loués, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé le dommage causé par les manquements des bailleurs au locataire-gérant du fonds de commerce exploité dans les locaux loués, a légalement justifié sa décision. »

Cette question d’un parlementaire et la réponse du ministre permettent de faire le point sur le délai de prescription de l’action en remboursement des charges indument payées par un locataire, à la suite de la modification de l’article 2277 du Code Civil opérée par la loi du 18 janvier 2005 :

La question :

M. Pierre-Christophe Baguet souhaite interroger M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur les délais de prescription concernant le remboursement des charges locatives. En effet, si la prescription d'une action en répétition d'un trop-perçu sur charges est, depuis la loi du 18 janvier 2005, de cinq ans, la prescription réduite ne commence à courir qu'à compter de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure conformément à la jurisprudence et au principe selon lequel une loi réduisant une durée de prescription ne peut pas avoir d'effet rétroactif. Aussi, il lui demande si des locataires peuvent légitimement solliciter le remboursement des charges indûment perçues par leur propriétaire au cours des trente dernières années, et ce jusqu'en janvier 2010.

La réponse :

L'article 113 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale permet au bailleur d'opposer la prescription quinquennale de l'article 2277 du code civil au locataire qui agit en répétition de l'indu pour les sommes qu'il lui a versées à tort. Sous réserve de l'interprétation souveraine des tribunaux de l'ordre judiciaire, lorsque la loi réduit la durée d'une prescription, la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire, du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que sa durée totale puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure (Cour de cassation, chambre sociale 22 novembre 2001). Ainsi tout locataire peut introduire avant janvier 2010 une demande de remboursement de charges indûment payées au cours des trente années précédentes.