Un exemple de responsabilité du vendeur constructeur :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers 21 octobre 2008), que, par un acte sous seing privé du 15 mars 2005, Mme X... a vendu aux époux Y..., qui se sont portés acquéreurs sous réserve de certains travaux, un appartement situé au premier étage d'un immeuble en copropriété dont elle avait acquis plusieurs lots en 2004 ; que par un autre acte du même jour elle a revendu l'appartement du deuxième étage à Mme Z... ; que se plaignant de bruits importants les époux Y... ont, après expertise, fait assigner Mme X... et Mme Z... pour obtenir la condamnation de la première à réaliser des travaux d'isolation et celle des deux défenderesses à les indemniser de leur trouble de jouissance ; que Mme Z... a formé une demande de garantie contre Mme X... ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir Mme Z... de toutes les condamnations prononcées au profit des époux Y... et de la condamner à payer à ceux-ci une indemnité de 3 000 euros en réparation de leur trouble de jouissance, alors, selon le moyen, que seule une personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est réputée constructeur de l'ouvrage ; que la vente est parfaite dès l'échange des consentements ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si les travaux devant être réalisés par Mme X... n'étaient pas encore en cours au moment de la signature de l'acte de vente sous seing privé, ce qui excluait qu'elle soit considérée comme constructeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-1 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que, par l'acte sous seing privé du 15 mars 2005, les époux Y... s'étaient portés acquéreurs de l'appartement sous réserves de l'exécution par la venderesse, avant la réitération de la vente, de certains travaux, touchant notamment à l'isolation phonique, dans des conditions répondant aux normes réglementaires, et que l'acte authentique du 10 juin 2005 ne faisait plus mention de ces travaux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, et qui en a déduit que Mme X... avait vendu, après achèvement, un ouvrage qu'elle avait fait réaliser et avait la qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer la somme de 2 500 euros à Mme Z... et la somme de 2 500 euros aux époux Y... ; rejette la demande de Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Hémery, avocat aux conseils pour Mme X...

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Madame Anne-Marie X... à garantir Madame Anne-Marie Z... de toutes les condamnations prononcées au profit des époux Y... et de l'AVOIR condamnée à payer une indemnité de 3000 € aux époux Y... en réparation de leur trouble de jouissance ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les travaux qu'Anne-marie X... s'est engagée à achever dans l'appartement du 1er étage, avant la réitération authentique de la vente, n'ont pas consisté en un simple réaménagement intérieur du logement, mais en une rénovation qui, bien que qualifiée de légère par l'expert, n'en a pas moins nécessité la mise en oeuvre de techniques constructives, touchant notamment à l'isolation phonique des appartements ; ainsi, le descriptif technique des travaux faisait état : pour la chambre 1 d'une « isolation des plafonds laine de roche 100 mm phonique », pour le salon séjour, d'un « plafond abaissé de 30 cm » et d'une « isolation laine de roche 100 mm phonique » ; la venderesse s'était donc engagée à améliorer l'isolation phonique de ces pièces, situées en dessous des pièces de vie de l'appartement du second, dans des conditions répondant aux normes réglementaires applicables lors de la vente séparée mais concomitante des deux logements ; l'expertise et les mesures de bruits réalisées ont fait clairement apparaître que le procédé d'isolation phonique mis en oeuvre entre le parquet de l'appartement d'Anne-Marie Z... et le plafond de celui des époux Y... est inefficace contre la propagation des bruits de basse fréquence produits par les déplacements des corps ou des meubles dans les pièces de vie de l'appartement du second, et que les nuisances sonores qui en résultent excèdent les normes de tolérance réglementaires en matière de bruits aériens et rendent les pièces qui en sont affectées impropres à leur destination ; ainsi, et contrairement à ce que soutient Anne-Marie X..., la preuve est apportée d'un manquement aux obligations pesant sur elle par application de l'article 1792-1 du Code civil, et de son lien causal avec les troubles dont se plaignent les époux Y... ; le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de la venderesse à l'égard tant des époux Y..., maîtres de l'ouvrage, que d'Anne-Marie Z... qui, bien que tiers, est fondée à se prévaloir de la faute contractuelle tenant en l'inefficacité du système d'isolation phonique dès lors que cette faute entraîne pour elle un dommage propre, en lui interdisant d'occuper son logement sans provoquer des troubles anormaux de voisinage ; Anne-Marie X... sera donc condamnée à garantir Anne-Marie Z..., dont l'occupation est parfaitement paisible et licite, de l'intégralité des condamnations prononcées en faveur des époux Y... ; et que la gêne qui ne manquera pas de résulter, pour les époux Y..., de l'exécution de ces travaux dans leur chambre et le séjour-salon justifie l'augmentation de l'indemnité réparatrice de leur trouble de jouissance à une somme qui, eu égard à la durée prévisible des travaux, ne saurait être inférieure à 3000 € ; qu'il convient, en conséquence, d'infirmer également le jugement sur ce point et de condamner Anne-Marie X... et Anne-Marie Z..., in solidum, au paiement de cette somme.

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE suivant acte sous seing privé du 15 mars 2005, Mme X... a revendu à M. et Mme Y... l'appartement du 1er étage en s'engageant à réaliser d'importants travaux d'aménagement et de distribution (…) la vente a été régularisée par acte authentique le 10 juin 2005, il n'est plus question dans l'acte notarié des travaux ; il y a lieu d'en déduire qu'ils étaient achevés ; du fait de l'importance des travaux, Mme X..., qui vendait après achèvement un ouvrage qu'elle avait fait réaliser, avait la qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil ;

ALORS QUE seule une personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est réputée constructeur de l'ouvrage ; que la vente est parfaite dès l'échange des consentements ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si les travaux devant être réalisés par Madame Anne-Marie X... n'étaient pas encore en cours au moment de la signature de l'acte de vente sous seing privé, ce qui excluait qu'elle soit considérée comme constructeur, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-1 du Code Civil."

Elle est obligatoire :

"Vu l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991,ensemble l'article 197 du décret du 31 juillet 1992 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 9 décembre 2008), que Mme X..., propriétaire d'un local d'habitation meublé donné à bail à M. Y..., a notifié à ce dernier le 3 octobre 2007, pour l'exécution d'une décision judiciaire ordonnant son expulsion et supprimant le délai prévu par l'article 62, alinéa 1er, de la loi du 9 juillet 1991, un commandement de quitter les lieux ; que M. Y... a saisi le juge de l'exécution et contesté la régularité de ce commandement ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que c'est lors d'une assignation relative à la résiliation d'un contrat de bail que l'acte doit être communiqué au représentant de l'Etat en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et non lors de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux pris sur la base d'une ordonnance de référé ordonnant l'expulsion et que le commandement est donc régulier en la forme ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme l'y invitait M. Y..., si l'huissier de justice avait, dès la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, adressé au préfet du département copie de cet acte et s"il lui avait communiqué tous les renseignements utiles relatifs à la personne concernée par l'expulsion, alors que cette notification était obligatoire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt N° 08/00453 rendu le 9 décembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry autrement composée ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille dix.







MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Coutard, Mayer et Munier-Apaire, avocat aux Conseils pour M. Y....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Monsieur Y... de sa demande en nullité du commandement de quitter les lieux délivré par Madame X... le 3 octobre 2007 ;

AUX MOTIFS QUE « l'ordonnance de référé exécutoire de plein droit par provision en vertu de laquelle a été délivré le commandement de quitter les lieux le 3 octobre 2007, a supprimé le délai prévu par l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991 et dit que la reprise du logement pourra intervenir même en période hivernale ; que le rappel des mentions protectrices de la loi n 'avait donc pas en l'espèce à figurer dans le commandement de quitter les lieux ; que c 'est lors d'une assignation relative à la résiliation d'un contrat de bail que l'acte doit être communiqué au représentant de l'État dans le département en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et non lors de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux pris sur la base d'une ordonnance de référé ordonnant l'expulsion ; que le commandement litigieux est donc régulier dans sa forme » (arrêt p. 5 et 6) ; « qu 'à l'appui de sa demande de nullité du commandement, M Y... invoque aussi la mauvaise foi de Mme X... ayant consisté à lui délivrer le 3 octobre 2007 un commandement de quitter les lieux le 5 octobre 2007 ; que M Y... ne cesse d'affirmer qu'il continue à vivre dans les lieux ; que dans ces conditions le délai de 48 heures, compte tenu de l'ancienneté du litige et de la détérioration des relations entre les parties, est un délai de bon sens et n 'est pas le révélateur d'une mauvaise foi ; qu 'en outre, M Y... s 'étant maintenu dans les lieux en dépit du commandement de payer, le fait que le courrier envoyé par l'huissier du fait de l'absence de M Y... dans le local soit parti tardivement, ne lui cause aucun grief ; qu'il n'existe donc aucun motif de nullité du commandement de quitter les lieux ».

ALORS, D'UNE PART, QU'en cas d'expulsion d'une personne de son habitation principale, l'huissier de justice doit, dès le commandement d'avoir à libérer les locaux, envoyer une copie de cet acte au préfet du département du lieu de situation de l'immeuble par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; que l'inobservation de ces prescriptions d'ordre général constitue l'omission d'un acte, qui affecte la validité de la procédure d'expulsion subséquente ; qu'en retenant que la transmission d'une copie du commandement de quitter les lieux au préfet du département n'avait pas lieu d'être en l'état d'un commandement pris sur la base d'une ordonnance de référé ordonnant l'expulsion, et ne s'imposait, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu'à l'assignation relative à la résiliation d'un contrat de bail, la cour d'appel a violé l'article 62, alinéa 4, de la loi du 9 juillet 1991, ensemble l'article 197 du décret du 31 juillet 1992


ALORS, D'AUTRE PART, QU'en affirmant que le commandement litigieux était régulier dans sa forme, sans rechercher, ainsi que l'y invitait Monsieur Y... (conclusions p. 6), si l'huissier de justice avait, dès la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, adressé au préfet du département copie de cet acte et s'il lui avait communiqué tous les renseignements relatifs à la personne concernée par l'expulsion, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 62, alinéa 4, de la loi du 9 juillet 1991 et 197 du décret du 31 juillet 1992.

ALORS, ENFIN QUE le commandement d'avoir à libérer les locaux contient, notamment, à peine de nullité, outre l'indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés, « l'avertissement qu'à compter de cette date, il pourra être procédé à l'expulsion forcée du débiteur ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef» ; qu'en l'espèce, M. Y... ayant fait valoir que sa bailleresse savait pertinemment, que pour des raisons professionnelles, le commandement de quitter les lieux qu'elle avait fait délivrer le 3 octobre 2007, à effet du 5 octobre 2007, ne pouvait lui être délivré à personne à cette date là et lui avait été adressé par la Poste le 6 octobre suivant, ce qui constituait un abus de droit manifeste qui lui causait grief et une cause de nullité ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."