Voici un arrêt qui suggère que le notaire peut être responsable en cas d'erreur de mesurage loi Carrez :

" Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que par acte authentique des 12 et 19 décembre 2003, dressé par M. X..., notaire associé de la SCP Y... X..., la société Saint Augustin Portalis a vendu les lots 112 et 113 de la copropriété d'un immeuble à la société Saint Honoré Portalis ; que celle-ci, ayant fait constater que les superficies des deux lots étaient inférieures à celles mentionnées dans l'acte de vente, a introduit à l'encontre de la société venderesse une action en diminution du prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et a assigné la SCP notariale en garantie du paiement des sommes dues par la société Saint Augustin Portalis au titre de la condamnation à intervenir ;

Attendu que pour débouter la société Saint Honoré Portalis de sa demande à l'encontre de la SCP Y... X..., l'arrêt retient, par motifs propres, que M. X... a mentionné les surfaces selon la déclaration du vendeur, que les travaux réalisés par celui-ci n'ont pas suivi les plans établis par l'architecte, que le notaire reçoit la déclaration de surface telle qu'affirmée par le vendeur et n'est tenu ni à vérification ni à injonction au vendeur de se faire assister d'un professionnel, que les plans communiqués par un géomètre n'étaient pas des plans relatifs aux surfaces calculées selon la loi Carrez et que la surface moindre ne donnant lieu qu'à réduction de prix, toute demande d'indemnisation, en l'absence de dol démontré, ne peut qu'être rejetée, et, par motifs adoptés, que le notaire ne saurait être tenu à la garantie de la restitution de prix trop perçu ;

Qu'en se déterminant ainsi, d'une part, sans rechercher si, au vu des documents qui lui avaient été communiqués, le notaire n'avait pas disposé d'éléments de nature à le faire douter de l'exactitude des surfaces déclarées par la société venderesse et, partant, avait rempli son obligation d'attirer l'attention des parties sur l'incidence juridique d'une éventuelle moindre mesure, au regard des dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée et de l'article 4-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié, et, d'autre part, sans se prononcer sur l'impossibilité pour la société créancière d'obtenir la restitution partielle du prix par suite de l'insolvabilité invoquée de la société Saint Augustin Portalis, qui était susceptible d'obliger le notaire à garantir cette restitution , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Saint Honoré Portalis dirigée contre la SCP Y... X..., l'arrêt rendu le 18 février 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties concernées dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la SCP Y... X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Y... X... à payer à la société Saint Honoré Portalis la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCP Y... X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me de Nervo, avocat aux Conseils, pour la société Saint Honoré Portalis

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI Saint Honoré Portalis de sa demande en dommages intérêts dirigée contre Maître X..., notaire

AUX MOTIFS QUE la SCI Saint Honoré Portalis soutient que le vendeur et le notaire ont sciemment dissimulé les surfaces exactes alors que le rapport Z... faisait apparaître des différences de surfaces avec le plan de l'architecte ; qu'elle fait valoir un préjudice tenant à son endettement excessif ; que Maître X... fait valoir qu'il a porté dans l'acte les surfaces déclarées par le vendeur et qu'il a remis l'attestation à l'acquéreur ; que les plans Z... lui ont été dissimulés ; qu'il dément avoir eu connaissance de ces plans avant la vente et soutient que l'attestation de Monsieur Z... communiquée en cours de procédure est de pure complaisance ; qu'il soutient avoir rempli son devoir d'information et conteste en tous cas tout préjudice puisque la réduction ne constitue pas un préjudice indemnisable ; que les opérations de l'expert relèvent que suite aux travaux réalisés le lot 113 a accaparé 1, 90 m dans le lot 115 et 1, 10 m dans le lot 112, que celui-ci comprend une partie du lot 113 mais a cédé à celui-ci une autre partie ; qu'il en résulte une non-conformité au règlement de copropriété modifié outre l'annexion d'une partie du lot 115 ; qu'en outre la mezzanine n'a pas été implantée à la hauteur initialement prévue en sorte qu'étant à une hauteur inférieure à 1, 80 mètre elle ne relève plus des surfaces mesurables au titre du texte ci-dessus ; que les locaux ayant été modifiés depuis la vente, l'expert de A... a certifié la surface privative ancienne des lots 112 et 113 ; qu'il relève que Monsieur B... représentant la SARL Saint Augustin venderesse a produit lors de la vente des plans d'avant projet établis par l'architecte en vue des travaux d'achèvement et non ceux de Monsieur Z... ; qu'il avait en sa possession et qu'il a ainsi fait signer les compromis et les actes avec des surfaces fausses en toute connaissance de cause et fait exécuter les travaux qui ont inclus un rehaussement de la mezzanine qui ne constitue plus en raison de sa faible hauteur sous plafond une superficie loi Carrez ; que l'intimée soutient que les travaux ont été réalisés par la société Saint Augustin Portalis ; que l'expert n'étaye pas son affirmation sur ce point ; que les travaux ont été réalisés sous le contrôle de l'architecte de la SARL Saint Augustin Portalis ; que celle-ci n'établit pas que les travaux auraient en réalité été exécutés par la SCI Saint Honoré Portalis, celle-ci justifiant qu'elle a dû solliciter une ordonnance du président désignant un huissier pour pénétrer dans les locaux acquis ; que la preuve n'étant pas apportée que la perte de la superficie loi Carrez soit consécutive aux travaux exécutés par la SCI Saint Honoré Portalis, celle-ci fondée dans sa réclamation en restitution partielle du pris proportionnelle à la moindre surface ; que l'intimée demande de retenir une diminution de 19, 80m ² pour le lot 112 et une diminution de 4, 80m ² pour le lot 113 ; que la surface privative dressée par l'expert étant de 11, 20 pour le lot 112 et de 28, 10 pour le lot 113, il s'en suit pour le premier une réduction de prix de 127. 741 € et pour le second de 29, 179 € soit au total 156. 920 € avec intérêts légaux à compter de l'assignation ; que Maître X... a mentionné les surfaces selon la déclaration du vendeur ; que Monsieur Z... a établi des plans en vue de modifier l'état descriptif sur la base des plans de l'architecte C..., plans qui n'ont pas été suivis lors de la réalisation des travaux ; que le notaire reçoit la déclaration de surface telle qu'affirmée par le vendeur et n'est tenu ni à la vérification ni à injonction au vendeur de se faire assister d'un professionnel ; que les plans de Monsieur Z... n'étaient pas des plans de surface loi Carrez ; que la responsabilité du notaire n'a pas lieu d'être retenue ; que la moindre surface ne donnant lieu qu'à réduction de prix toute demande d'indemnisation en l'absence de dol démontré ne peut qu'être rejetée tant au titre du préjudice pour endettement excessif que pour préjudice moral.

ET AUX MOTIFS à les supposer adoptés que : en ce qui concerne l'application de la loi Carrez, s'il peut être reproché au notaire de ne pas avoir satisfait à son obligation de conseil, en n'avisant pas le vendeur du risque qu'il encourt à ne pas faire effectuer un mesurage par un homme de l'art, il doit être mentionné que le notaire ne saurait être tenu à la garantie de la restitution du prix du trop perçu, le prix ayant été trop perçu par la société Saint Honoré Portalis, en sa qualité de venderesse et seule en cette qualité à restituer ;

1) ALORS QUE si la restitution résultant de la diminution du prix de vente à laquelle le vendeur est tenu, en cas de méconnaissance des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 dite loi Carrez, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable tel n'est pas lorsque cette restitution est devenue impossible du fait de l'insolvabilité du vendeur et que les acquéreurs sont privés par la faute du notaire de leur contrepartie ; que dans ce cas le notaire peut être condamné à garantir ce paiement aux acquéreurs lorsque leur versement est définitivement compromis ; qu'en énonçant que le notaire ne saurait être tenu à garantie sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée sur l'insolvabilité de la SA Saint Augustin Portalis, venderesse, dont il était au surplus mentionné qu'elle avait été radiée du registre du commerce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.

2) ALORS QUE l'obligation de conseil qui pèse sur le notaire lui impose de mettre en garde l'acquéreur sur la nécessité de vérifier les déclarations de son vendeur ; qu'en énonçant que le notaire n'avait pas l'obligation de vérifier la déclaration de surface telle qu'affirmée par le vendeur ni à lui faire injonction de se faire assister par un professionnel, sans s'expliquer sur son obligation de mise en garde à l'égard de l'acquéreur la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du code civil.

3) ALORS QUE le notaire recevant un acte en l'état des déclarations erronées d'une partie engage sa responsabilité s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité et de leur exactitude ; que dans ses conclusions d'appel, la SCI a fait valoir que non seulement le notaire avait connaissance de l'inexactitude des superficies déclarées par le vendeur mais qu'il avait connaissance des superficies réelles ; qu'elle a indiqué que le tableau des surfaces loi Carrez de tout l'immeuble établi par le cabinet Expertissimo le 27 février 2003 était annexé à l'acte d'acquisition de la SARL Saint Augustin Portalis passé devant le même notaire le jour même de la revente à l'exposante (conclusions p 10) ; qu'en se bornant à viser les plans de Monsieur Z... sans rechercher comme cela lui a été demandé si le notaire n'avait pas eu connaissance des superficies exactes par le tableau des surfaces établi par la société Expertissimo, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1147 du code civil."

Cette  décision fait prévaloir les témoignages des voisins sur le constat de l'huissier :

"Vu la requête enregistrée le 2 septembre 2008, présentée pour la SOCIETE CAPELLI/AST Promotion, dont le siège social est 2 bis chemin du Coulouvrier à Champagne au Mont d'Or (69410) ;

La SOCIETE CAPELLI/AST PROMOTION demande à la Cour :

1°) d'annuler le jugement n° 0605826 du 27 juin 2008 du Tribunal administratif de Lyon qui a annulé l'arrêté en date du 18 avril 2006 par lequel le maire de la commune de Rive-de-Gier lui a délivré une autorisation de lotir ;

2°) de rejeter la demande de la commune de Saint-Joseph présentée devant le Tribunal administratif de Lyon ;

Elle soutient que l'arrêté de lotir n'emporte en lui-même aucune conséquences en termes de circulation, ces dernières ne pouvant être affectées qu'à l'occasion de la délivrance des permis de construire ; que la commune de Saint-Joseph ne disposait pas d'un intérêt à agir suffisant ; que dès lors qu'il était attesté par voie de constat d'huissier d'un affichage de la décision, la charge de la preuve d'un affichage potentiellement irrégulier incombait à la commune ; que les attestations fournies sont insuffisantes ; que le dossier ne comporte aucune contradiction ayant interdit à l'autorité compétente d'apprécier les conditions de desserte du terrain, notamment au regard de l'article R.111-2 du code de l'urbanisme ; qu'en considération des objectifs poursuivis par la commune et du fait notamment que l'ensemble des lotissements du secteur comporte moins de 10 % d'espaces verts, le maire de la commune de Rive-de-Gier pouvait implicitement admettre une adaptation mineure pour un projet dont moins 3 % de la superficie totale est aménagé en espaces communs de détente ;

Vu le mémoire, enregistré le 23 mars 2009, présenté pour la commune de Saint-Joseph, représentée par son maire en exercice ; elle conclut au rejet de la requête ; elle demande à la cour administrative d'appel de confirmer le jugement en ce qu'il annulé l'acte attaqué et infirmer le jugement en tant qu'il a rejeté sa demande fondée sur les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la société requérante la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Elle soutient que la société ne justifie pas avoir notifié sa requête en appel du jugement conformément aux dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ; qu'elle a intérêt pour agir, dès lors que l'opération projetée se situe à la limite des deux territoires communaux ; que l'accès au lotissement doit se faire par un chemin qui est propriété mitoyenne de deux communes ; que la mise en oeuvre du projet impliquera le raccordement du lotissement à tout ou partie des réseaux situés sous le chemin des Peschures ; qu'elle a démontré l'irrégularité de l'affichage ; qu'elle ne présente aucune motivation circonstanciée sur le caractère complet du dossier de permis de construire ; qu'elle n'établit pas qu'une adaptation aurait été nécessaire au sens de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme ; que le maire ne pouvait implicitement accorder une adaptation mineure ; que la réalisation de 1 387 m2 d'espaces communs de détente au lieu des 4 705 m2 prévus ne pouvait être regardée comme mineure ;
Vu le mémoire, enregistré le 23 avril 2010, présenté pour la SOCIETE CAPELLI/AST PROMOTION ; elle conclut aux mêmes fins que sa requête par les mêmes moyens ;

Elle soutient en outre que l'article L. 600-1 du code de l'urbanisme n'est pas applicable ;

Vu le jugement attaqué ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 27 avril 2010 :

- le rapport de Mme Chevalier-Aubert, premier conseiller ;

- les observations de Me Dinicola, avocat de la commune de Saint-Joseph ;

- les conclusions de M. Besson, rapporteur public ;
- la parole ayant été à nouveau donnée à la partie présente ;


Considérant que, par un jugement en date du 27 juin 2008, le Tribunal administratif de Lyon a annulé l'arrêté en date du 18 avril 2006 par lequel le maire de la commune de Rive-de-Gier a délivré une autorisation de lotir à la SOCIETE CAPELLI/AST PROMOTION au lieu-dit Les Peschures ; que la société CAPELLI/AST PROMOTION relève appel de ce jugement ;

Sans qu'il soit besoin d'examiner la recevabilité de la requête d'appel :

Sur la recevabilité de la demande de première instance :

Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 490-7 du code de l'urbanisme : Le délai de recours contentieux à l'encontre d'un permis de construire court à l'égard des tiers à compter de la plus tardive des deux dates suivantes : / a) Le premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées, selon le cas, au premier ou au deuxième alinéa de l'article R. 421-39 ; / b) Le premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage en mairie des pièces mentionnées au troisième alinéa de l'article R. 421-39. / Ces dispositions s'appliquent également : / (...) 2° A l'autorisation de lotir, la référence aux premier, deuxième et troisième alinéas de l'article R. 421-39 étant remplacée par la référence aux premier, deuxième et troisième alinéas de l'article R. 315-42 ;

Considérant qu'un constat d'huissier, établi le 28 avril 2006, atteste de l'affichage à cette date de l'autorisation de lotir sur le terrain ; que, cependant, la commune de Saint-Joseph produit plusieurs attestations de riverains, dont deux, qui indiquent, notamment, que l'affichage n'était pas effectif à la mi-juin 2006 et que seul un panneau vierge de toute mention concernant l'autorisation de lotir était présent à la fin du printemps ; qu'aucune pièce du dossier ne permet d'établir que l'affichage a été réalisé sur une période continue de deux mois ; qu'ainsi, c'est à bon droit que le délai de recours contentieux n'ayant pas commencé à courir à l'encontre de l'autorisation de lotir litigieuse, la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la demande n'a pas été accueillie par les premiers juges ;

Considérant, en second lieu, qu'il est constant que le terrain d'assiette du projet de lotissement de 35 lots sur le territoire de la commune de Rive-de-Gier est situé en limite des territoires des deux communes de Saint-Joseph et de Rive-de-Gier et longé et desservi par le chemin des Peschures, qui est une propriété mitoyenne des deux communes ; que la commune de Saint-Joseph, qui est ainsi immédiatement limitrophe du projet, est directement concernée par cette implantation ; que, par suite, cette commune avait intérêt à agir à l'encontre de l'autorisation de lotir délivrée le 18 avril 2006 par le maire de la commune de Rive-de-Gier à la SOCIETE CAPELLI/AST PROMOTION ;

Sur la légalité de l'autorisation de lotir délivrée le 18 avril 2006 :
Considérant, en premier lieu, que les premiers juges ont relevé précisément de nombreuses insuffisances dans le dossier de demande de permis de lotir qui n'ont pas mis à même les services instructeurs d'apprécier les conditions de desserte du terrain par les réseaux publics et, notamment, la conformité du projet aux dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ; que la société conteste ce motif en se bornant à affirmer que le Tribunal a dénaturé les pièces du dossier ...dans la mesure où ce dernier ne comporte nulle contradiction ayant interdit à l'autorité compétente d'apprécier les conditions de desserte du terrain au regard, notamment de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ; que ce moyen n'est assorti d'aucune précision permettant d'en apprécier le bien-fondé ;
Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article NAa 13 du règlement du plan d'occupation des sols, dont il n'est pas contesté qu'il s'applique au projet en cause : Dans les lotissements au moins 10 % de la superficie du terrain doit être aménagée en espaces communs de détente. ; que, par ailleurs, aux termes de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, dans sa version alors en vigueur : Les règles et servitudes prévues par un plan local d'urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. ; qu'il est constant que l'autorisation de lotir a été accordée pour un projet dont moins de 3 % de la superficie du terrain est aménagé en espaces communs de détente ; que la société ne soutient ni n'allègue que l'adaptation a été rendue nécessaire par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ; qu'elle ne peut utilement invoquer la prise en compte des objectifs poursuivis par la commune et en particulier au fait que l'ensemble des lotissements du secteur comportecnt moins de 10 % d'espaces verts ; qu'une adaptation mineure au plan d'occupation des sols ne saurait, en tout état de cause, être implicitement accordée ; que, par suite, l'autorisation de lotir a été délivrée en violation des dispositions précitées de l'article NAa13 du POS ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SOCIETE CAPELLI/AST PROMOTION n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Lyon a rejeté sa demande ;
Sur la demande de frais irrépétibles de la commune de Saint-Joseph en première instance :
Considérant qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que le Tribunal administratif ait fait une inexacte appréciation des circonstances de l'espèce en rejetant la demande de frais irrépétibles de la commune de Saint-Joseph ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant qu'il y a lieu, de mettre à la charge de la SOCIETE CAPELLI/AST PROMOTION le versement à la commune de Saint-Joseph de la somme de 1 200 euros, au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SOCIETE CAPELLI/AST PROMOTION est rejetée.
Article 2 : La SOCIETE CAPELLI/AST PROMOTION versera la somme de 1 200 euros à la commune de Saint-Joseph en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la commune de Saint-Joseph est rejeté.
Article 4: Le présent arrêt sera notifié à SOCIETE CAPELLI/AST PROMOTION, à la commune de Saint-Joseph, et à la commune de Rive-de-Gier."