Une décision :

"Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 9 novembre 2010), que M. X... et M. Y... sont propriétaires d'un appartement au premier étage d'un immeuble en copropriété, comprenant deux lots ; que la société civile immobilière Edmond Jean (la SCI) est, elle-même, propriétaire du lot n° 1 constitué d'un garage au rez de chaussée, dans lequel la société Jean Fleuriste, locataire, exploite un fonds de commerce de débit de boissons, restauration et bar de nuit ; que, se plaigant de nuisances sonores et olfactives, diurnes et nocturnes, MM. X... et Y... ont assigné en cessation de l'activité commerciale exercée dans le lot n° 1 et paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que pour débouter MM. X... et Y... de leur demande tendant à voir dire qu'il ne peut être exercé dans le lot n° 1 aucune activité de commerce de bouche et diffusion musicale, l'arrêt retient que le règlement de copropriété, stipulant que le garage " pourra être utilisé pour le stationnement des véhicules ou pour l'exploitation commerciale ou professionnelle " et ne prévoyant aucune restriction d'usage commercial, l'exercice d'une activité commerciale dans ce lot n'est pas contraire à la destination de l'immeuble ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'activité exercée dans le lot n° 1 était source de nuisances constitutives d'un trouble anormal pour les copropriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas pris les mesures de nature à les faire cesser, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute MM. X... et Y... de leurs demandes tendant à voir dire qu'il ne peut être exercé dans le lot n° 1 de la copropriété situé au ... à Montpellier, toute activité de commerce de bouche ou musicale, l'arrêt rendu le 9 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne la société Edmond Jean et la société Jean Fleuriste aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Edmond Jean et la société Jean Fleuriste à payer à MM. X... et Y... la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf février deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour MM. X... et Y...

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté des copropriétaires (MM. X... et Y..., les exposants) de leur demande tendant à voir condamner un autre copropriétaire (la SCI EDMOND JEAN) et son locataire (la société JEAN FLEURISTE) à cesser toute activité de commerce de bouche et diffusion musicale dans le garage constituant le lot n° 1 de la copropriété ;

AUX MOTIFS QUE l'article 8 du règlement de copropriété précisait que l'immeuble était à usage principal d'habitation, l'article 10, sous le titre « conditions de jouissance des parties privatives et communes », que les appartements ne pourraient être occupés que bourgeoisement, l'exercice des professions libérales y étant toutefois toléré à la condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l'immeuble ; qu'il était indiqué ensuite que le « garage sis au rez-de-chaussée pourra être utilisé pour le stationnement des véhicules ou pour l'exploitation commerciale ou professionnelle » ; que, dès lors, ce garage pouvait être utilisé à usage commercial ; que le règlement de copropriété ne comportait aucune limitation à l'activité commerciale qui pourrait y être exercée et que le principe était celui de la liberté des activités commerciales ; que certes l'article 12 indiquait que les copropriétaires et occupants devraient veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne fût à aucun moment troublée, que les bruits et tapages nocturnes étaient formellement interdits, que l'usage des appareils de son était autorisé sous réserve de l'observation des règlements administratifs et à la condition que le bruit en résultant ne fût pas perceptible pour les voisins ; que l'article 13 disposait que les occupants ne pourraient encombrer les cours, entrées ou vestibules, paliers ou escaliers ; que les livraisons dans l'immeuble de provisions, matières sales ou encombrantes devaient être faites avant dix heures du matin (et non pas interdites) ; que cependant ces limitations ne concernaient pas la destination des lieux mais imposaient seulement aux occupants des obligations de faire ou de ne pas faire, sans rendre les locaux inaptes à une activité commerciale non interdite par le règlement de copropriété telle une activité de restauration ou de bar à vin ; qu'il s'agissait seulement d'un problème d'usage des lieux ; que l'article 15 qui interdisait de placer sur la façade des immeubles une enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque de caractère commercial ne pouvait à elle seule restreindre le caractère commercial du local ; que l'usage commercial litigieux n'était pas contraire à la destination de l'immeuble ; que la possibilité d'exercer dans le lot n° 1 une activité commerciale ne dispensait nullement le propriétaire et l'occupant de ce lot de respecter le règlement de copropriété ; que les exposants établissaient que l'activité y exercée avait été pour eux source de nuisances dès lors que le garage avait été transformé à partir de 2007 en établissement de restauration avec afflux de personnes stationnant sur la voie publique, mise en place d'équipements non conformes, nuisances sonores et olfactives justifiant une décision administrative de retrait de l'autorisation de terrasse ; que ces faits (bruits et odeurs) avaient été constatés par huissier de justice le 11 décembre 2009, et également par les service municipaux ; que les diverses nuisances étaient reprises dans l'arrêté municipal du 8 mars 2010 : odeurs de cuisson, positionnement d'une grille d'extraction à moins d'un mètre de la fenêtre d'une chambre à coucher, nuisances sonores et olfactives de nature à créer des risques sanitaires, mise en demeure restée sans effet ; qu'il en résultait que l'exploitant et son bailleur avaient causé des nuisances contraires au règlement de copropriété en ce que la tranquillité de l'immeuble avait été troublée, que ces faits constituaient un trouble anormal de voisinage (arrêt attaqué, p. 8, 2ème, 3ème, 4ème et 5ème al., p. 9, 3ème à 9ème al., p. 10, 2ème à 4ème al., 6ème, 8ème à 10ème al., et p. 11, 1er et 2ème al.) ;

ALORS QU'un copropriétaire ne peut, sans porter atteinte à la destination de l'immeuble, exploiter dans son lot un commerce, notamment de restauration, générateur de nuisances olfactives et sonores prohibées par le règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété interdisait formellement aux copropriétaires de troubler la tranquillité de l'immeuble (art. 10 et 12-1), de produire tous bruits ou tapages nocturnes (art. 12-2), d'utiliser des appareils de diffusion musicale bruyants (art. 12-3), d'introduire dans l'immeuble des matières malodorantes (art. 13-5), d'en encombrer les entrées (art. 13-1) et de poser sur sa façade une enseigne de caractère commercial (art. 15-6), autrement dit, prohibait l'exercice dans l'immeuble, destiné à l'usage principal d'habitation (art. 8-1), de toute activité, sous enseigne commerciale, génératrice de nuisances sonores, olfactives et d'encombrement ; qu'après avoir constaté que le commerce litigieux de restaurant et bar musical nocturne, exercé sous enseigne commerciale, générait de graves nuisances tout à la fois sonores et olfactives, et d'encombrement des entrées de l'immeuble, le juge ne pouvait pas décider qu'un tel commerce ne portait nulle atteinte à la destination de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS QUE, en outre, un copropriétaire ne peut poursuivre dans son lot une activité commerciale portant atteinte aux droits des autres copropriétaires en ce qu'elle produit de graves nuisances sonores et olfactives ; qu'après avoir relevé que le commerce litigieux de restaurant et bar de nuit exercé dans le lot n° 1 de la copropriété générait d'importantes nuisances sonores et olfactives constitutives d'un trouble anormal de voisinage, le juge ne pouvait pas décider que l'exploitant et son bailleur étaient en droit de continuer d'exercer pareille activité ; qu'en s'abstenant de tirer les conséquences légales de ses propres constatations d'où il résultait que l'activité litigieuse portait atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965."

Admise par cet arrêt :

"Vu l'article 1134 du code civil ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 novembre 2010), que les époux X..., qui, par contrat du 11 septembre 1986 soumis à la loi du 1er septembre 1948, avaient pris à bail, à compter du 1er octobre 1986, un appartement propriété de la société Jora, ont ensuite conclu avec celle-ci deux autres baux portant sur le même bien, l'un le 19 janvier 1987 et l'autre le 1er janvier 1993 ; que Mme Y..., veuve de M. X..., décédé en 2005, ayant refusé le renouvellement du bail avec réévaluation du loyer que, par acte du 13 juin 2007, lui avait offert la société Jora, celle-ci l'a assignée en fixation du prix du bail ;

Attendu que pour dire le bail soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et débouter la bailleresse de sa demande, l'arrêt retient que l'exécution du bail de 1993 ne s'est pas déroulée sans réserve pendant quatorze ans, Mme Y... ayant dès le 12 avril 1994 écrit à la société Jora pour critiquer la validité des baux de 1987 et de 1993 et que la conclusion du bail de 1993 ne peut valoir renonciation de Mme Y... aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 que s'il est établi qu'elle a accepté en connaissance de cause l'application de la loi du 6 juillet 1989 et que tel n'est pas le cas dès lors que le nouveau bail était destiné, selon le bailleur, à faire succéder le régime de la loi de 1989 à celui de la loi de 1986 et non à celui de la loi du 1er septembre 1948, de sorte qu'il existe, par hypothèse, une équivoque sur l'enjeu de la renonciation ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les parties avaient conclu le 1er janvier 1993 un bail se référant à la loi du 6 juillet 1989 ce dont il se déduisait que les époux X... avaient renoncé, sans équivoque, à se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à la société Jora la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mars deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Jora

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le contrat de bail conclu 1er janvier 1993 entre la SCI Jora et les époux X... était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et d'avoir, en conséquence, débouté la SCI Jora de sa demande ainsi que d'avoir condamné la SCI Jora au paiement d'une certaine somme au titre des dispositions de l'article 700 du CPC ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' il est constant que Madame X... occupe les lieux depuis le 1er octobre 1986 ; que Madame X... se prévaut d'un engagement de location sans stipulation de durée consenti le 11 septembre 1986 par le mandataire du bailleur de l'époque, prévoyant que « les preneurs bénéficieront ultérieurement d'un bail de six ans à leur profit moyennant le loyer précité » (1.000 francs) et qui se réfère à des « conditions de location généralement en usage à Paris » contresignées par les parties le 10 septembre 1986 ; qu'excepté un renvoi opéré par l'article 11 des conditions générales à l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948 pour la définition des charges incombant au preneur, l'engagement de location ne précise pas le régime légal applicable à la convention ; que c'est à juste titre que la SCI Jora soutient qu'il ne peut être déduit du seul renvoi à l'article 38 la soumission de l'engagement à la loi du 1er septembre 1948 ; que néanmoins, la perspective d'une conclusion ultérieure d'un bail de six ans n'implique nullement, contrairement à ce qu'allègue la SCI Jora, que l'intention des parties était de placer d'ores et déjà leurs relations contractuelles sous le régime de la loi du 22 juin (et non août) 1982 ; que toutefois, le 19 janvier 1987, les parties ont régularisé un bail de six années se référant expressément à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 régissant les locaux d'habitation précédemment soumis à la loi du 1er septembre 1948 devenus vacants à compter du 23 décembre 1986 et qui n'y sont plus soumis, sauf exception ; qu'il est démontré par cette mention de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, introduite dans le bail de 1987 au titre des conditions particulières, que le régime juridique de l'engagement de location précédent, peu important, à ce stade du raisonnement, que la référence à l'article 25 soit ou pas pertinente, était celui d'une location soumise à la loi du 1er septembre 1948 ; qu'il est donc établi que, dans l'intention du bailleur, les relations des parties étaient à l'origine soumises à la loi du 1er septembre 1948 ; qu'il ne peut être ensuite sérieusement soutenu que Madame X... aurait renoncé au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948 en signant le bail de 1987 dès lors que cette renonciation ne peut être qu'équivoque puisqu'elle repose sur une prémisse erronée, à savoir l'application de l'article 25 à des locaux qui n'étaient pas vacants ; que pour ce seul motif, il y a lieu de considérer que la location est restée soumise à la loi du 1er septembre 1948 postérieurement au 19 janvier 1987 ; que les parties ont conclu le 1er janvier 1993 un bail se référant à la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il résulte de ce qui précède que la circonstance que la signature de ce bail aurait succédé à une précédente renonciation, et serait, comme telle, dépourvue d'équivoque, est inopérante ; que contrairement à ce qu'affirme la SCI Jora l'exécution du bail de 1993 ne s'est pas déroulée sans réserve pendant quatorze ans puisque dès le 12 avril 1994, Madame X... a écrit au bailleur pour critiquer la validité des baux de 1987 et de 1993, conclus selon elle en méconnaissance de ses droits et de la loi du 1er septembre 1948 ; que compte tenu de ce contexte, il ne peut être attaché aucune portée à l'absence de protestation de Madame X... après 1994 ; que la conclusion du bail de 1993 ne peut valoir renonciation de Madame X... aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 que s'il est établi qu'elle a accepté en connaissance de cause l'application de la loi du 6 juillet 1989 ; que tel n'est pas le cas dès lors que le nouveau bail était destiné, selon le bailleur, à faire succéder le régime de la loi de 1989 à celui de la loi de 1986 et non à celui de la loi du 1er septembre 1948 de sorte qu'il existe, par hypothèse, une équivoque sur l'enjeu de la renonciation ; qu'il s'ensuit que la SCI Jora sera déboutée de ses demandes tendant à voir dire que le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 et à voir fixer judiciairement le loyer en application de l'article 17 c) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' il est versé aux débats le contrat en date du 11 septembre 1986 qui fait référence aux conditions habituelles de location en usage à Paris ; que celles-ci mentionnent expressément la loi du 1er septembre 1948 et précisent que les lieux loués comprennent « une entrée, trois pièces et une cuisine » ; que le bail ne fait aucune mention d'une pièce d'eau ; qu'un nouveau bail est signé le 19 janvier 1987, la description des lieux est la même que sur le bail précédent ; que le bail indique être soumis aux dispositions de la loi du 23 décembre 1986 ; que cependant ce bail vise l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 qui n'est pas applicable à la situation des époux X... puisqu'ils occupaient déjà le logement lors de la signature de ce nouveau bail, le logement n'était donc pas vacant ; qu'un nouveau bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, était signé le 1er janvier 1993, toujours sans pièce d'eau, la description des lieux loués étant toujours « entrée, trois pièces cuisine » ; que de plus Monsieur et Madame X... ont contesté immédiatement l'application du nouveau bail en rappelant qu'ils étaient soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; que l'exécution du contrat tel qu'il était établi le 1er janvier 1993 démontre plus leur incapacité à faire reconnaître leur droit à l'application de la loi du 1er septembre 1948 que leur renonciation certaine et non équivoque à ce droit ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que les époux X... n'ont jamais renoncé à leur droit de bénéficier de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'il est établi que Monsieur et Madame X... ont fait réaliser à leur frais avec l'autorisation du bailleur un WC et que les locataires ont par un courrier commun interpellé le gestionnaire de l'immeuble sur les dégradations des parties communes ; que les lieux ne répondaient donc pas aux critères de confort permettant la sortie de la loi de 1948 et ne permettaient pas à la date de la signature du bail de 1993 d'être soumis aux dispositions de la loi du 7 juillet 1989 ; qu'en conséquence il convient de débouter la SCI Jora de sa demande de renouvellement du bail avec augmentation du loyer ;

ALORS QU' en concluant un bail établi conformément à la loi du 6 juillet 1989, le locataire renonce, sans équivoque, à se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; que la Cour d'appel qui, bien qu'elle ait constaté que Madame X... avait conclu un contrat de bail le 1er janvier 1993 faisant expressément référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, a néanmoins, pour juger que ce contrat était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, énoncé qu'il n'était pas établi que la locataire avait signé ce bail en pleine connaissance de cause et renoncé au bénéfice de cette dernière loi, et que les lieux ne répondaient pas aux critères de confort permettant la sortie de la loi de 1948, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait au contraire que la locataire avait renoncé, sans équivoque, à se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, violant ainsi l'article 1134 du Code civil."