Voici un arrêt qui juge que les travaux d'installation du système de vidéo surveillance mis en place par un copropriétaire, en dehors de tout consentement donné par les copropriétaires compromet de manière intolérable les droits détenus par chacun d'eux dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes,  et que cette installation constitue un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonnée sa dépose :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 24 février 2010), rendu en matière de référé, que le syndicat des copropriétaires de La Colline du Scudo lot 36 a assigné en référé les époux X..., propriétaires de la villa n° 6, sur le fondement de l'article 809 du code de procédure civile, pour obtenir leur condamnation sous astreinte à l'enlèvement du système de vidéo surveillance et de la lampe à déclenchement automatique qu'ils avaient installé sur leur lot et dirigés vers un chemin, partie commune ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que les époux X... n'ayant jamais invoqué devant les juges du fond l'irrecevabilité de l'action du syndicat faute d'intérêt collectif à défendre, le moyen, mélangé de fait et de droit, est nouveau et partant irrecevable ;

Sur le second moyen, pris en ses troisième et quatrième branches :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de dire que l'installation de leur système de vidéo surveillance constitue un trouble manifestement illicite et d'ordonner la dépose du système sous astreinte, alors, selon le moyen :

1°/ que l'atteinte au respect dû à l'image d'une personne n'est constituée que si cette personne est identifiable et si sa représentation est rendue publique ; que les données recueillies par le système de vidéo surveillance posé par les époux X..., dont l'usage est limité à la seule surveillance des lieux où il est installé, sans être rendues publiques, et dont la destruction est assurée dans un bref délai de 15 jours, ne constituent pas un trouble manifestement illicite en ce qu'elles ne portent pas atteinte au respect dû à l'image de ceux qui sont susceptibles d'être filmés, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 9 du code civil ;

2°/ qu'en tout état de cause, l'atteinte à la vie privée est justifiée par la protection d'autres intérêts qui lui sont contraires, dès lors que cette atteinte est proportionnée à ces intérêts ; qu'en l'espèce, l'installation d'un système de vidéo surveillance dans les parties privatives d'un copropriétaire n'est qu'une riposte à des menaces à l'intégrité physique et à des dégradations de biens par certains copropriétaires voisins ; que le risque d'être filmé par les uns est proportionné aux risques encourus par les autres, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait la cour d'appel a violé les articles 6 et 8 de la Convention européenne des droits de l'homme et l'article 9 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que les travaux d'installation du système de vidéo surveillance mis en place par les époux X..., en dehors de tout consentement donné par les copropriétaires compromettaient de manière intolérable les droits détenus par chacun d'eux dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes, la cour d'appel a pu en déduire, sans violer l'article 9 du code civil ni les articles 6 et 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que cette installation constituait un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonnée sa dépose ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches du second moyen, qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Brouchot, avocat aux Conseils pour les époux X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR accueilli la demande du Syndicat des copropriétaires la Colline du Scudo Lot 36 et d'AVOIR, en conséquence, ordonné aux époux X... d'opérer la dépose du système de vidéo-surveillance couplé à un projecteur à déclenchement automatique, sous astreinte ;

AUX MOTIFS QUE les époux X... ont installé sur leur lot privatif un dispositif de vidéo-surveillance composé d'une caméra haute définition située dans une pièce de leur habitation et d'un projecteur doté d'un détecteur de présence implanté sur le mur d'enceinte de leur propriété ; que chaque copropriétaire dispose du droit d'user et de jouir librement des parties privatives comprises dans un lot sous la condition, cependant et notamment, de ne pas atteinte aux droits collectifs des autres copropriétaires sauf à commettre un abus que le syndicat, gardien de l'intérêt général de la copropriété, serait en droit de faire cesser ; que les époux X... ne remettent pas en cause la disposition de l'ordonnance entreprise selon laquelle le champ de surveillance de la camera qu'ils ont installée couvre de manière incontestable des parties communes et peut, donc, filmer certains copropriétaires circulant sur le chemin privé conduisant au domicile de chacun d'eux ; qu'en tout état de cause, ils reconnaissent dans leurs écritures d'appel que cette caméra permet de filmer non seulement la place de stationnement de leurs véhicules automobiles située devant leur lot mais encore et surtout une partie de la voie incluse dans le périmètre de la copropriété et constituant un élément des parties communes ; que les travaux d'installation du système de vidéo-surveillance par les époux X... exécutés dans leur intérêt exclusif, soit la sauvegarde de leurs biens et l'identification des auteurs des dégradations de ceux-ci, ont une incidence directe sur l'ensemble des autres copropriétaires dont le droit au respect de la vie privée est atteint à chaque fois qu'ils empruntent la partie commune du chemin couvert par la caméra ; que l'installation du dispositif de vidéo-surveillance cause en conséquence à la collectivité des copropriétaires un trouble manifestement illicite en ce qu'elle excède les inconvénients normaux de voisinage, s'impose en dehors de tout consentement donné par les utilisateurs du chemin et compromet de manière intolérable les droits détenus par chacun d'eux dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes ;

ALORS QU'un syndicat de copropriétaires ne peut agir en justice qu'en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble lorsqu'il a été porté atteinte à l'intérêt collectif des copropriétaires ; que le préjudice est collectif lorsqu'il prend sa source dans les parties communes et qu'il affecte les parties privatives d'un ou plusieurs lots ; que la vie privée de certains copropriétaires ne saurait constituer l'intérêt collectif que le syndicat des copropriétaires a qualité à défendre en justice, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé ensemble l'article 31 du Code de procédure civile et l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que l'installation du système de vidéo-surveillance par les époux X... constitue un trouble manifestement illicite et d'AVOIR, en conséquence, ordonné à M. et Mme X... d'opérer la dépose du système de vidéo-surveillance couplé à un projecteur à déclenchement automatique sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

AUX MOTIFS QUE les époux X... ont installé sur leur lot privatif un dispositif de vidéo-surveillance composé d'une caméra haute définition située dans une pièce de leur habitation et d'un projecteur doté d'un détecteur de présence implanté sur le mur d'enceinte de leur propriété ; que chaque copropriétaire dispose du droit d'user et de jouir librement des parties privatives comprises dans un lot sous la condition, cependant et notamment, de ne pas atteinte aux droits collectifs des autres copropriétaires sauf à commettre un abus que le syndicat, gardien de l'intérêt général de la copropriété, serait en droit de faire cesser ; que les époux X... ne remettent pas en cause la disposition de l'ordonnance entreprise selon laquelle le champ de surveillance de la camera qu'ils ont installée couvre de manière incontestable des parties communes et peut, donc, filmer certains copropriétaires circulant sur le chemin privé conduisant au domicile de chacun d'eux ; qu'en tout état de cause, ils reconnaissent dans leurs écritures d'appel que cette caméra permet de filmer non seulement la place de stationnement de leurs véhicules automobiles située devant leur lot mais encore et surtout une partie de la voie incluse dans le périmètre de la copropriété et constituant un élément des parties communes ; que les travaux d'installation du système de vidéo-surveillance par les époux X... exécutés dans leur intérêt exclusif, soit la sauvegarde de leurs biens et l'identification des auteurs des dégradations de ceux-ci, ont une incidence directe sur l'ensemble des autres copropriétaires dont le droit au respect de la vie privée est atteint à chaque fois qu'ils empruntent la partie commune du chemin couvert par la caméra ; que l'installation du dispositif de vidéo-surveillance cause en conséquence à la collectivité des copropriétaires un trouble manifestement illicite en ce qu'elle excède les inconvénients normaux de voisinage, s'impose en dehors de tout consentement donné par les utilisateurs du chemin et compromet de manière intolérable les droits détenus par chacun d'eux dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes ; que le motif invoqué par les époux X... et lié à la recherche des auteurs des malveillances commises à leur endroit, fût-il légitime, ne peut pas cependant justifier l'installation litigieuse au mépris des droits fondamentaux des tiers, peu importe à cet égard la pose d'une affiche à proximité des véhicules destinée à avertir quiconque de l'existence de ce dispositif de surveillance, l'information donnée à la CNIL à ce titre et la mise à disposition éventuelle des enregistrements au service du parquet ;

ALORS, D'UNE PART, QUE le juge des référés ne peut ordonner de mesures propres à faire respecter la vie privée qu'au seul cas d'atteinte à l'intimité de la vie privée et s'il y a urgence ; que l'installation d'un système de vidéo-surveillance dans une partie privative, dont l'existence est signalée par un affichage et est conforme aux prescriptions légales, ne porte pas atteinte à l'intimité de la vie privée dès lors que ce système ne permet de filmer qu'une partie du chemin conduisant au domicile de certains copropriétaires ; qu'ainsi, en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé les articles 9 alinéa 2 du Code civil et 809 du Code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE la Cour d'appel, qui n'a constaté aucun fait caractéristique d'une atteinte à l'intimité de la vie privée, a privé sa décision de base légale au regard des articles 9 alinéa 2 du Code civil et 809 du Code de procédure civile ;

ALORS, ENSUITE, QUE l'atteinte au respect dû à l'image d'une personne n'est constituée que si cette personne est identifiable et si sa représentation est rendue publique ; que les données recueillies par le système de vidéo-surveillance posé par les époux X..., dont l'usage est limité à la seule surveillance des lieux où il est installé, sans être rendues publiques, et dont la destruction est assurée dans un bref délai de 15 jours, ne constituent pas un trouble manifestement illicite en ce qu'elles ne portent pas atteinte au respect dû à l'image de ceux qui sont susceptibles d'être filmés, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'article 9 du Code civil ;

ALORS, ENFIN, et en tout état de cause, QUE l'atteinte à la vie privée est justifiée par la protection d'autres intérêts qui lui sont contraires, dès lors que cette atteinte est proportionnée à ces intérêts ; qu'en l'espèce, l'installation d'un système de vidéo-surveillance dans les parties privatives d'un copropriétaire n'est qu'une riposte à des menaces à l'intégrité physique et à des dégradations de biens par certains copropriétaires voisins ; que le risque d'être filmé par les uns est proportionné aux risques encourus par les autres, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait la Cour d'appel a violé les articles 6 et 8 de la Convention européenne des droits de l'homme et l'article 9 du Code civil."

Voici un arrêt qui juge que le notaire ne pouvait pas être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation, par les banques, de la capacité de remboursement des emprunteurs :

"Attendu que par actes établis, selon le cas, par M. X... ou par M. Y..., notaires, la société L'âge d'or, agent immobilier, a vendu des appartements constituant des invendus de programmes immobiliers à des particuliers ayant obtenu, à cette fin, des emprunts bancaires dont le remboursement devait être assuré par des revenus locatifs qui se sont révélés insuffisants ; que banques et acquéreurs ont, dans ces conditions, recherché la responsabilité des notaires instrumentaires ;

Attendu que la banque CIC reproche à l'arrêt attaqué (Paris, 10 novembre 2009) de l'avoir déboutée de sa demande formée contre M. X... pour obtenir réparation du préjudice lié à l'insolvabilité des époux Z..., ses clients, alors, selon le moyen :

1°/ que le notaire, tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties ; qu'en relevant en l'espèce "qu'il résulte de la lecture desdits actes que ceux-ci se limitent à constater qu'un prêt a été accordé dont ils reprennent les modalités essentielles", de sorte que "ce n'est donc pas l'acte notarié critiqué qui a constitué ni l'offre de prêt ni son acceptation", circonstance qui n'était nullement de nature à décharger M. X... de son devoir d'information et de conseil, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que le notaire n'est pas dispensé de son devoir d'information et de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client, en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; que dès lors qu'il a connaissance ou n'a pu raisonnablement ignorer l'existence d'éléments de nature à laisser suspecter une fraude aux droits des établissements financiers intervenant à l'acte, il se doit de les mettre en garde sur l'opportunité économique de l'opération ; qu'en retenant en l'espèce "que le notaire, dont ce n'est pas le métier, ne saurait être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation faite par les établissements bancaires ou financiers des capacités de remboursement des emprunteur", circonstance qui n'était pas en elle-même de nature à décharger de ses obligations M. X..., lequel avait instrumenté les dix actes de vente conclus par les époux Z..., auxquels étaient parties dix établissements de crédit distincts, ce que le CIC ignorait, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

3°/ que le notaire n'est pas dispensé de son devoir de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client, en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; qu'en affirmant de façon générale "que les établissements (bancaires) étaient en lien d'affaires avec Mme A..., la gérante de la société venderesse, lui faisaient une entière confiance pour lui présenter des acheteurs emprunteurs et lui donnaient carte blanche pour établir les dossiers de financement", pour en déduire "que dans ces conditions, les négligences commises par les prêteurs sont à l'origine de leur préjudice", sans caractériser précisément la réalité d'un tel lien entre le CIC et Mme A..., a fait apparaître très distendu que l'expertise diligentée dans le cadre de la procédure pénale la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

4°/ qu'en affirmant "que MM. X... et Y... pouvaient légitimement ignorer que les différents acquéreurs avaient dissimulé aux prêteurs le fait qu'ils avaient contracté plusieurs prêts auprès de plusieurs d'entre eux et n'avaient aucun moyen de savoir si l'opération envisagée ne serait pas financièrement viable pour chacun d'eux" et encore "qu'il ne ressort en outre d'aucune pièce que ces notaires ont, malgré la connaissance qu'ils avaient du nombre des acquisitions effectuées, sciemment trompé les établissements financiers ou bancaires concernés", quand l'intention de tromper n'est pas une condition de la responsabilité du notaire et quand, compte tenu de la multiplicité des acquisitions le notaire devait à tout le moins suspecter l'insolvabilité des acquéreurs et les mettre en garde, ce qui aurait suffit à attirer l'attention des établissements bancaires et notamment du CIC, la cour d'appel a privé encore sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le notaire, qui n'était pas intervenu dans la négociation des prêts, pouvait légitimement ignorer que les emprunteurs avaient dissimulé aux prêteurs l'existence de plusieurs autres prêts destinés à financer diverses acquisitions et qu'il n'avait aucun moyen de contrôler la viabilité financière de l'opération projetée, la cour d'appel n'a pu qu'en déduire que le professionnel du droit ne pouvait pas être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation, par les banques, de la capacité de remboursement des emprunteurs ; que par ces seuls motifs, l'arrêt est légalement justifié ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société CIC aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société CIC à payer à MM. X... et Y... et à la société Mutuelles du Mans IARD la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société CIC

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef :

D'AVOIR débouté le C.I.C. de sa demande tendant à la condamnation de Maître X... à lui payer la somme de 184.199,55 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l'insolvabilité de ses clients, les époux Z... ;

AUX MOTIFS QUE «… pour tous les actes passés, les établissements prêteurs sont intervenus selon les mêmes modalités de sorte que, même si les actes considérés sont tous des actes de vente, le prêteur y était nécessairement partie puisqu'il indique la part de financement qu'il assure dans l'acquisition ; qu'il résulte de la lecture desdits actes que ceux-ci se limitent à constater qu'un prêt a été accordé dont ils reprennent les modalités essentielles (montant, taux, garanties, assurances éventuelles), démontrant ainsi que ces modalités ont fait l'objet de discussions antérieures, discussions en tout état de cause imposées par le législateur pour permettre l'exercice du délai de réflexion ; que ce n'est donc pas l'acte notarié critiqué qui a constitué ni l'offre de prêt ni son acceptation ; que le notaire, dont ce n'est pas le métier, ne saurait être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation faite par les établissements bancaires ou financiers des capacités de remboursement des emprunteurs, alors surtout qu'en l'espèce, il résulte du rapport d'expertise précité, produit pour les besoins de la procédure pénale, que ces établissements, en lien d'affaires avec Mme A..., la gérante de la société venderesse, lui faisaient une entière confiance pour lui présenter des acheteurs emprunteurs et lui donnaient carte blanche pour établir les dossiers de financement ; que dans ces conditions, les négligences commises par les prêteurs sont à l'origine de leur préjudice ; que MM. X... et Y... pouvaient légitimement ignorer que les différents acquéreurs avaient dissimulé aux prêteurs le fait qu'ils avaient contracté plusieurs prêts auprès de plusieurs d'entre eux et n'avaient aucun moyen de savoir si l'opération envisagée ne serait pas financièrement viable pour chacun d'eux ; qu'il ne ressort en outre d'aucune pièce que ces notaires ont, malgré la connaissance qu'ils avaient du nombre des acquisitions effectuées, sciemment trompé les établissements financiers ou bancaires concernés et ce d'autant que, ainsi énoncé cidessus avant, ils ne pouvaient connaître les manoeuvres auxquelles les acquéreurs se sont livrés avec l'assistance de la gérante de la SARL L'AGE d'OR, pour faire croire à une solvabilité illusoire que seule une information pénale a pu mettre au jour ; que dès lors le jugement sera infirmé en ce qu'il a, tout en rappelant la «véritable opération concertée de fraude aux droits des organismes bancaires ou financiers», retenu une faute des notaires à ce titre…» (arrêt attaqué p. 7 et 8) ;

ALORS D'UNE PART QUE le notaire, tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties ; qu'en relevant en l'espèce «qu'il résulte de la lecture desdits actes que ceux-ci se limitent à constater qu'un prêt a été accordé dont ils reprennent les modalités essentielles», de sorte que «ce n'est donc pas l'acte notarié critiqué qui a constitué ni l'offre de prêt ni son acceptation», circonstance qui n'était nullement de nature à décharger Maître X... de son devoir d'information et de conseil, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QUE le notaire n'est pas dispensé de son devoir d'information et de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client, en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; que dès lors qu'il a connaissance ou n'a pu raisonnablement ignorer l'existence d'éléments de nature à laisser suspecter une fraude aux droits des établissements financiers intervenant à l'acte, il se doit de les mettre en garde sur l'opportunité économique de l'opération ; qu'en retenant en l'espèce « que le notaire, dont ce n'est pas le métier, ne saurait être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation faite par les établissements bancaires ou financiers des capacités de remboursement des emprunteurs », circonstance qui n'était pas en elle-même de nature à décharger de ses obligations Maître X..., lequel avait instrumenté les dix actes de vente conclus par les époux Z..., auxquels étaient parties dix établissements de crédit distincts, ce que le C.I.C. ignorait, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

ALORS DE TROISIEME PART QUE le notaire n'est pas dispensé de son devoir de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client, en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; qu'en affirmant de façon générale «que les établissements (bancaires) étaient en lien d'affaires avec Mme A..., la gérante de la société venderesse, lui faisaient une entière confiance pour lui présenter des acheteurs emprunteurs et lui donnaient carte blanche pour établir les dossiers de financement», pour en déduire «que dans ces conditions, les négligences commises par les prêteurs sont à l'origine de leur préjudice», sans caractériser précisément la réalité d'une tel lien entre le C.I.C. et Madame A..., a fait apparaître très distendu que l'expertise diligentée dans le cadre de la procédure pénale la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

ALORS ENFIN QU'en affirmant «que MM. X... et Y... pouvaient légitimement ignorer que les différents acquéreurs avaient dissimulé aux prêteurs le fait qu'ils avaient contracté plusieurs prêts auprès de plusieurs d'entre eux et n'avaient aucun moyen de savoir si l'opération envisagée ne serait pas financièrement viable pour chacun d'eux» et encore «qu'il ne ressort en outre d'aucune pièce que ces notaires ont, malgré la connaissance qu'ils avaient du nombre des acquisitions effectuées, sciemment trompé les établissements financiers ou bancaires concernés», quand l'intention de tromper n'est pas une condition de la responsabilité du notaire et quand, compte tenu de la multiplicité des acquisitions le notaire devait à tout le moins suspecter l'insolvabilité des acquéreurs et les mettre en garde, ce qui aurait suffit à attirer l'attention des établissements bancaires et notamment du C.I.C., la Cour d'appel a privé encore sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil."