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  • Pas de commission d'agence en cas de préemption du locataire


    L'agent immobilier ne peut prétendre à commission en cas de vente au locataire qui use de son droit de préemption :


    "Attendu, selon les arrêts attaqués (Chambéry, 13 septembre 2011 et 7 février 2012) rendus sur renvoi après cassation (Civ. 3e, 19 mai 2010, pourvoi n° 09-13.474) que M. et Mme X... propriétaires d'un appartement donné à bail à M. et Mme Y..., ont notifié par lettre du 29 juillet 2004, envoyée par la société BR immo, un congé au 30 juin 2005 avec offre d'acquérir le logement à un prix incluant la commission d'agence ; qu'ils ont ensuite vendu l'appartement à Mme Z... selon acte du 8 octobre 2004 ; que les locataires, qui avaient accepté l'offre les 3 et 4 janvier 2005, ont assigné Mme Z..., M. et Mme X... et leur mandataire pour se voir déclarer acquéreurs de l'appartement et obtenir le remboursement de sommes et la réparation de divers préjudices ;

    Sur le premier moyen :

    Vu l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction applicable ;

    Attendu que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ;

    Attendu que pour dire le prix pour lequel M. et Mme Y... étaient substitués comme acquéreurs à Mme Z..., l'arrêt du 13 septembre 2011 retient que la notification du 29 juillet 2004 contenait l'offre de vente pour un « prix commission d'agence compris », que la commission d'agence est un élément du prix compris dans l'offre et qu'il n'y a pas de raison d'en dispenser le locataire acquéreur alors que l'intervention de l'agence était bien nécessaire pour la recherche d'un acquéreur et la fixation d'un accord sur le prix permettant de notifier au locataire les conditions de la vente projetée ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    Et sur le second moyen :

    Vu l'article 1382 du code civil ;

    Attendu que pour débouter M. et Mme Y... de leur demande de dommages-intérêts dirigée contre les bailleurs, l'acquéreur, l'agent immobilier et le notaire, l'arrêt du 7 février 2012 retient que s'il est incontestable que leur droit de préemption a été maltraité, c'est de toute évidence par le fait d'ignorance de l'agent immobilier d'abord et du notaire ensuite, qu'il n'est pas démontré qu'il y ait eu une quelconque volonté du propriétaire de faire échec à leur droit, que leur préjudice apparaît uniquement constitué par la nécessité d'introduire la présence action et les frais engendrés, en sorte que ce préjudice sera indemnisé par l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

    Qu'en statuant ainsi alors que la méconnaissance du droit de préemption du locataire est constitutive d'une faute ouvrant droit à réparation du préjudice qui en résulte, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que le prix auquel la substitution d'acquéreurs aura lieu est de 130 500 euros, l'arrêt rendu le 11 septembre 2011, entre les parties, et en ce qu'il déboute M. et Mme Y... de leur demande de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 7 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

    Condamne la société Br immo et les consorts X... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Br immo et des consorts X... ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y... ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts partiellement cassés ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juillet deux mille treize.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... 

    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

    Le moyen reproche à aux arrêts attaqués D'AVOIR condamné les locataires à payer la commission d'agence, 

    AUX MOTIFS QUE : « Attendu que la notification du 29 juillet 2004 contenait l'offre de vente pour un "prix de 140.500 euros commission d'agence compris" ; Que la commission d'agence était un élément du prix compris dans l'offre ; Qu'il n'y a pas de raison d'en dispenser le locataire acquéreur alors que l'intervention de l'agence était bien nécessaire pour la recherche d'un acquéreur et la fixation d'un accord sur le prix permettant de notifier au locataire les conditions de la vente projetée » (arrêt rendu le 13 septembre 2011, p. 4, sixième à huitième alinéas), 

    ALORS QUE l'offre de vente acceptée par le locataire, exerçant ainsi son droit de préemption, ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur qui seule ouvre à l'agent immobilier le droit au paiement d'une commission, de sorte que le locataire n'a pas à payer cette commission ; que cette règle selon laquelle le locataire n'a pas à payer de commission d'agence s'applique même lorsque ce dernier vient se substituer à l'acquéreur à la suite de l'annulation de la vente consentie à un prix plus avantageux ;

    Qu'en retenant cependant que les époux Y..., venant se substituer à mademoiselle Z... à la suite de l'annulation de la vente, n'étaient pas dispensés de payer la commission d'agence qui aurait été un élément du prix de vente compris dans l'offre, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989.

    SECOND MOYEN DE CASSATION 

    Le moyen reproche à aux arrêts attaqués D'AVOIR débouté les locataires de leur demande de condamnation des consorts X..., de mademoiselle Z... et de l'agent immobilier à leur réparer leur préjudice consistant dans les paiements des loyers indument effectués à mademoiselle Z..., 

    AUX MOTIFS QUE : « les époux Y... fondent leur demande de dommages et intérêts sur la volonté commune de faire échec à leur droit de préemption ; Que s'il est incontestable que leur droit de préemption a été maltraité, c'est de toute évidence par le fait d'ignorance de l'agent immobilier d'abord et du notaire ensuite, et qu'il n'est pas démontré qu'il y ait eu une quelconque volonté du propriétaire de faire échec à leur droit ; Que leur préjudice apparaît uniquement constitué par la nécessité d'introduire la présente action et les frais engendrés, encore que leur absence à la réunion de mai 2005 provoquée par leur notaire, qui était de nature à permettre une solution amiable du litige avant toute procédure, n'est pas l'expression d'un empressement à concrétiser la vente, en sorte que ce préjudice sera indemnisé par l'application de l'article 700 du code de procédure civile » (arrêt rendu le 7 février 2012, p. 4, sixième à huitième alinéas) ;

    ALORS QUE lorsque l'exercice du droit de préemption est entravé par le propriétaire et l'agent immobilier et qu'en outre, le tiers, qui a acquis le bien en méconnaissance dudit droit de préemption, résiste à la réalisation forcée de la vente au profit du locataire lésé, ce dernier a droit à la réparation de son préjudice consistant dans le paiement à fonds perdus des loyers jusqu'à la reconnaissance judiciaire de ces droits ;

    Qu'en décidant, au contraire, que le préjudice subi par les époux Y... était uniquement constitué par la nécessité d'introduire une action en nullité de la vente conclue en fraude de leur droit de préemption, préjudice suffisamment indemnisé par l'application de l'article 700 du code de procédure civile, la cour d'appel a violé les articles 1382 du code civil et 15, II, de la loi du 6 juillet 1989."

  • L'absence des signatures des scrutateurs n'est pas de nature à invalider le procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété

    L'absence des signatures des scrutateurs n'est pas de nature à invalider le procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 29 novembre 2011) que MM. X..., Y..., Z..., A... et Mme C... (les consorts X... et autres), copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence l'Orée de Deauville (le syndicat) en nullité du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 décembre 2007 ainsi qu'en annulation de cette dernière ou de certaines de ses décisions ;

    Sur le premier moyen :

    Attendu que les consorts X... et autres font grief à l'arrêt de rejeter la demande d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 décembre 2007, alors, selon le moyen :

    1°/ qu'en vertu de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs ; qu'il en résulte que le procès-verbal doit être dressé immédiatement après la levée de la séance ; qu'en considérant qu'il ne pouvait pas être déduit du constat rédigé par M. D... que ce procès-verbal rédigé par M. E... n'avait pas été dressé à l'issue de la réunion quant il lui appartenait de rechercher si le procès-verbal avait été rédigé immédiatement après la levée de la séance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

    2°/ qu'en toute hypothèse, le juge a pour obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en énonçant qu'il ne pouvait pas être déduit du procès-verbal de constat de l'huissier que, « d'une part, les opérations auxquelles M. E... est dit se livrer concourent à l'établissement du procès-verbal de la réunion et, d'autre part, que M. F... a estimé néanmoins quitter les lieux, que ce procès-verbal n'a pas été dressé à l'issue de la réunion », lorsque pourtant le procès-verbal de l'officier public relevait, après avoir constaté la levée de la séance à 18 h 20 que « M. E..., secrétaire de séance, dépourvu de matériel informatique pour dresser et matérialiser immédiatement le procès-verbal de l'assemblée », ce dont il résultait qu'à l'issue de la réunion, M. E... n'avait pas été en mesure de dresser le procès-verbal des débats, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du procès-verbal de constat dressé par l'huissier et partant a violé l'article 1134 du code civil ;

    3°/ que l'article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose : « il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs » ; qu'en refusant d'annuler le procès-verbal d'assemblée du 15 décembre 2007, après pourtant avoir constaté l'absence de signatures des scrutateurs sur le procès-verbal relatif à cette assemblée générale, les juges du fond qui n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, ont violé l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

    Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'huissier de justice commis par décision de justice pour assister à l'assemblée générale indiquait dans son constat que la séance avait été levée à 18 heures 20, que M. E..., secrétaire qui ne disposait pas du matériel informatique nécessaire pour matérialiser immédiatement le procès-verbal procédait alors à la vérification des votes et que lui-même avait quitté les lieux à 19 heures 30 alors que plusieurs personnes, dont la présidente de séance, étaient encore présentes, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir, par motifs propres et adoptés, que les vérifications faites par le secrétaire concouraient à l'établissement du procès-verbal et qu'aucun élément ne permettait de contredire les termes de ce dernier selon lesquels il avait été établi à la fin de la séance et le jour même ;

    Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'absence des signatures des deux scrutateurs n'était pas de nature à invalider le procès-verbal ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

    Attendu que le moyen qui critique les motifs de l'arrêt relatifs à l'élection du président de séance étrangers au chef de dispositif attaqué relatif à la désignation du syndic est irrecevable ;

    Sur le troisième moyen :

    Attendu que les consorts X... et autres font grief à l'arrêt de refuser d'annuler la délibération du 15 décembre 2007 relative à la désignation de la société SNGI en tant que syndic, alors, selon le moyen que le droit pour un copropriétaire de participer à une assemblée générale, notamment en votant, fût-ce au travers du pouvoir qu'il donne, constitue un droit fondamental et toute atteinte entraîne l'irrégularité de l'assemblée générale ; qu'en refusant de statuer de la sorte, sur la base de motifs inopérants, les juges du fond ont violé l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

    Mais attendu qu'ayant relevé qu'aucun des deux copropriétaires dont les pouvoirs n'avaient pas été distribués n'avaient engagé une action en contestation de la validité des votes, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de ce chef ;

    Sur le cinquième moyen :

    Attendu que les consorts X... et autres font grief à l'arrêt de refuser de prononcer la nullité de l'assemblée générale du 15 décembre 2007 en tant qu'elle concernait l'élection du conseil syndical alors, selon le moyen que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé la majorité prévue à l'article 35 (majorité des voix de tous les copropriétaires), mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 (majorité des copropriétaires présents ou représentés) en procédant immédiatement à un second vote ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur la mise en oeuvre de ses différentes règles, en indiquant les millièmes constitués par les copropriétaires présents ou représentés, à l'effet de déterminer s'il y avait place pour un second tour de scrutin dans les conditions de l'article 25-1, les juges du fond on privé leur décision de base légale au regard de l'article 25-1 de la loi n° 757 du 10 juillet 1965 ;

    Mais attendu que la cour d'appel, qui a retenu qu'après l'élection de cinq des huit candidats qui avaient obtenu la majorité de l'article 25 C de la loi du 10 juillet 1965, un second scrutin ne s'imposait pas à l'assemblée générale pour les trois autres candidats, n'était pas tenue de s'expliquer sur les conditions de mise en oeuvre de l'article 25-1 de ladite loi ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le quatrième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne MM. X..., Y..., Z..., A... et Mme C... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de MM. X..., Y..., Z..., A... et Mme C... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence l'Orée de Deauville la somme globale de 2 500 euros ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre avril deux mille treize.



    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour MM. X..., Y..., Z..., A... et Mme C...

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    L'arrêt attaqué encourt la censure ;

    EN CE QU'il refusé de prononcer l'annulation du procès verbal de l'assemblée générale en date du 15 décembre 2007, AUX MOTIFS QUE, « selon les appelants, la nullité de cette assemblée générale (SIC) procéderait en premier du défaut de force probante du procès-verbal lequel procéderait lui-même de ce que, contrairement aux prévisions des articles 17 § 1 du décret 67-223 du 17 mars 1967, il a été établi " a posteriori " et il n'est pas signé par les deux scrutateurs ; que Me H..., huissier de justice associé à Trouville sur Mer, commise le 3 décembre 2007 à la requête de Nicole B... (co-propriétaire) par le Président du Tribunal de grande instance de Lisieux aux fins notamment de contrôler la rédaction du procès-verbal de la réunion, indique dans son constat : " La séance est levée à 18 heures 20, heure à laquelle la majorité des personnes présentes quitte les lieux ; restent sur place Monsieur E..., Madame I..., Madame B..., Madame C..., Madame J... et son assistante, ainsi que Monsieur K... ; à 18 heures 35 Madame C... me déclare émettre toutes réserves sur la validité de certains pouvoirs de représentation, notamment de deux pouvoirs non distribués et de deux distribués " à l'Orée de Deauville ", puis quitte les lieux ; Monsieur E..., secrétaire de séance, dépourvu de matériel informatique pour dresser et matérialiser immédiatement le procès-verbal de l'assemblée procède alors au repointage et calcul de chacun des votes ; j quitte les lieux à 19 h 30, Mme J..., Madame B..., Monsieur E... et Madame I... étant toujours sur place » ; qu'il ne peut en être déduit, alors d'une part, que les opérations auxquelles Monsieur E... est dit se livrer concourent à l'établissement du procès-verbal de la réunion et d'autre part, que Maître D... a estimé pouvoir néanmoins quitter les lieux, que ce procès verbal n'a pas été dressé à l'issue de la réunion ; que par ailleurs, l'absence des signatures des deux scrutateurs Madame C... et Monsieur G... ne saurait l'invalider alors qu'il n'est aucunement établi ainsi que l'écrivent les appelants que Madame B... et Monsieur E..., soit la Présidente et le Secrétaire de séance, qui l'ont signé, se sont passés des signatures de Mme C... et de Monsieur G... ; qu'au contraire, au regard des termes du constat de Me H..., Madame C... a quitté les lieux sans autres explications tandis que le procès-verbal de réunion était en cours d'élaboration et Monsieur G... encore plus tôt ; que les moyens relatifs au défaut de force probante du procès-verbal de séance sont donc sans pertinence » ;

    ALORS QUE, PREMIEREMENT, en vertu de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, « il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs » ; qu'il en résulte que le procès-verbal doit être dressé immédiatement après la levée de la séance ; qu'en considérant qu'il ne pouvait pas être déduit du constat rédigé par Me D... que « ce procès-verbal rédigé par Monsieur E... n'a vait pas été dressé à l'issue de la réunion » (arrêt p. 3, dernier alinéa), quand il lui appartenait de rechercher si le procès-verbal avait été rédigé immédiatement après la levée de la séance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

    ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, en toute hypothèse, le juge a pour obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en énonçant qu'il ne pouvait pas être déduit du procès-verbal de constat de l'huissier que « d'une part, (…) les opérations auxquelles Monsieur E... est dit se livrer concourent à l'établissement du procès-verbal de la réunion et, d'autre part, que Me D... a estimé néanmoins quitter les lieux, que ce procès-verbal n'a pas été dressé à l'issue de la réunion » (arrêt p. 3, dernier alinéa), lorsque pourtant le procès-verbal de l'officier public relevait, après avoir constaté la levée de la séance à 18 h 20 que « Monsieur E..., secrétaire de séance, dépourvu de matériel informatique pour dresser et matérialiser immédiatement le procès-verbal de l'assemblée … » (constat de l'huissier, p. 11, alinéa 2), ce dont il résultait qu'à l'issue de la réunion, M. E... n'avait pas été en mesure de dresser le procès-verbal des débats, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du procès-verbal de constat dressé par l'huissier et partant a violé l'article 1134 du code civil ;

    ALORS QUE, TROISIEMEMENT, l'article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose : « il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs » ; qu'en refusant d'annuler le procès-verbal d'assemblée du 15 décembre 2007, après pourtant avoir constaté l'absence de signatures des scrutateurs sur le procès-verbal relatif à cette assemblée générale, les juges du fond, qui n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, ont violé l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

    L'arrêt attaqué encourt la censure ;

    EN CE QU'il a refusé d'annuler la délibération du 15 décembre 2007 relative à la désignation de la société SNGI en tant que syndic ;

    AUX MOTIFS QUE « si les appelants critiquent les modalités de l'élection du président de séance, ainsi que l'énonce le constat de Me H..., il est entendu que les personnes votant contre la candidature de Mme B... votaient a contrario pour celle de Monsieur A... ;

    ALORS QUE, la régularité du scrutin postule qu'en cas de pluralité de candidats, pour assumer les fonctions de président de séance, les voix ne peuvent être décomptées, en faveur d'un candidat, que si les électeurs se prononcent positivement en faveur de ce candidat ; qu'en retenant qu'il avait été entendu que les personnes votant « contre » la candidature de Mme B... votaient a contrario « pour » celle de Monsieur A..., les juges du fond ont violé l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION

    L'arrêt attaqué encourt la censure ;

    EN CE QU'il a refusé d'annuler la délibération du 15 décembre 2007 relative à la désignation de la société SNGI en tant que syndic ;

    AUX MOTIFS QUE « ainsi que l'énonce le constat de Me H..., il a été entendu que les personnes votant contre la candidature de Madame B... votaient a contrario pour celle de Monsieur A... ; que s'agissant d'une unique et entière question, cette méthode, choisie sans objection, n'est pas constitutive d'un motif de nullité de l'élection ; qu'il est clair en outre que Monsieur K... s'est abstenu de voter ; que sur le second point, il est constant que les mentions du procès-verbal de réunion relatives à l'élection de Madame B... satisfont aux exigences de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ; que le surplus, sort celles relatives au rejet de la candidature de Monsieur A..., qui sont l'expression de la méthode susévoquée, ne peut invalider l'élection ; que, quant à l'omission des pouvoirs en blanc des époux M... et N... : l'existence de ces deux pouvoirs allant à l'encontre de sa politique du remplacement du syndic en place, Mme B..., Présidente de séance, les a laissés pour lettre morte et ainsi manqué à son obligation d'impartialité ; que cette difficulté corrobore son comportement frauduleux ; que Me H... indique dans son constat : " Monsieur O... (de la société Urbania Côte Fleurie Deauville Immobilier Conseils ci-après Urbania) a déposé sur le bureau de l'assemblée 23 enveloppes contenant, suivant ses déclarations, des pouvoirs arrivés par voie postale au domicile du syndic, aux fins de distribution ultérieure par les membres du Bureau de Séance ; que les pouvoirs qui m'ont été remis sont annexés au présent procès-verbal (annexe3)... 1... qu'il a été ensuite procédé à l'ouverture des enveloppes contenant, à l'exception de la première contenant un chèque, des pouvoirs nominatifs ou en blanc.../... ; que pouvoirs, celui de Monsieur et Madame M... et celui de Monsieur et Madame N... ont omis d'être distribués, remarque effectuée auprès de moi en fin de séance par Madame C... ; que le procès-verbal de séance mentionne quant à lui : « En fin de séance, le bureau, par le biais de Madame C... constate que les pouvoirs de Monsieur et Madame M... et Monsieur et Madame N... n'ont pas été remis à la présidente de séance par le Syndic Urbania aux fins de distribution et se trouvent donc être absents " ; que le tribunal a justement considéré Le Tribunal a justement considéré, outre que le constat de Me H... ne contredit pas cette mention, d'une part, que le nombre de pouvoirs annexés au dit constat excède largement le chiffre de 23 ; d'autre part, que rien ne permet de déterminer quels sont ceux qui ont été ainsi déposés par la société Urbania ; par suite, qu'il n'est p. as établi que l'omission critiquée procède d'une erreur dans la tenue de l'assemÏ : eé7voire- d'une volonté de fraude, plutôt que du fait de la société Urbania ; que de surcroit, il n'est pas allégué que l'utilisation de ces pouvoirs aurait modifié les résultats des votre et il est constant que, ni les époux M... ni les époux N... n'ont engagé une action en contestation de la validité de ces votes » ;

    ALORS QUE, le droit pour un propriétaire de participer à une assemblée générale, notamment en votant, fût-ce au travers du pouvoir qu'il donne, constitue un droit fondamental et toute atteinte entraine l'irrégularité de l'assemblée générale ; en refusant de statuer de la sorte, sur la bas de motifs inopérants, les juges du fond ont violé l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

    QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

    L'arrêt attaqué encourt la censure ;

    EN CE QU'il a refusé d'annuler la délibération du 15 décembre 2007 relative à la désignation de la société SNGI en tant que syndic ;

    AUX MOTIFS QUE « les appelants soutiennent que, dès lors que le constat de Me H... ne rapporte pas le nombre de votes " pour " et, à défaut, le nombre (cumulé des votes " contre " et des abstentions, il n'est pas possible de déterminer la majorité à laquelle la société SNGI a été prétendument élue ; mais ce moyen est sans effet dès lors que Me H... n'était pas en charge d'établir le procès-verbal de réunion ; que ce dernier fait foi jusqu'à preuve contraire ; qu'il n'existe pas de contrariété entre le recensement des votes favorables à la candidature de la société Urbania et défavorables à celle de la société SNGI ; qu'enfin, les énonciations du dit procès-verbal relatives à l'élection de la société SNGI satisfont aux exigences de l'article 17 susvisé ; qu'il en est de même du moyen tenant à la durée du mandat donné à la société SNGI en ces termes : " pour une durée qui commencera le 15 décembre 2007 pour se terminer le 31 décembre 2008. Dans l'hypothèse où la nomination de la SARL SNGI n'a pas obtenu la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 le jour de la dite Assemblée 2008 et n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le Syndicat, le mandat de celle-ci sera prorogé jusqu'au jour de la nouvelle Assemblée conformément aux dispositions de l'article 25. 1 de la loi du dès lors qu'il est établi que la société SKIGI a été à nouveau désignée syndic de la copropriété par l'assemblée réunie le 23 août 2008, ce pour la période courant de cette date au 31 décembre 2009 » ;

    ALORS QUE, premièrement, ayant au moins implicitement admis que la délibération n'ayant syndic était nulle, les juges du fond ne pouvaient opposer que par une délibération ultérieure du 21 août 2008, la SNGI a été liée comme syndic à compter du 23 août 2008 ; qu'en effet, cette façon de raisonner viole le principe suivant lequel la légalité d'une délibération est appréciée à sa date, ensemble les articles 29 du décret n° 67-123-1 du 17 mars 1967 ;

    ALORS QUE, deuxièmement si même Me D... n'avait pas été désigné pour établir le procès-verbal, les constatations opérées par Me D... pouvaient être invoquées pour établir dans quelles conditions l'assemblée générale s'est réellement déroulée et qu'en refusant de tenir compte des constatations de Me D..., pour établir l'inexactitude des mentions du procès-verbal, les juges du fond ont violé le principe de la liberté de la preuve ;

    CINQUIEME MOYEN DE CASSATION

    L'arrêt attaqué encourt la censure ;

    EN CE QU'il a refusé de prononcer la nullité de l'assemblée générale du 15 décembre 2007 en tant qu'elle concernait l'élection du conseil syndical ;

    AUX MOTIFS QUE « les appelants font valoir que le quorum de 83. 940 millièmes correspondant aux copropriétaires présents et représentés, pris en compte pour les élections de Monsieur G..., de Monsieur E..., de Monsieur K..., de Monsieur Z... et de Monsieur A..., se trouve subitement avoir été porté à 100. 000 millièmes pour les candidatures de Mesdames S... et C..., ainsi que celle de Monsieur Y... ; que, sauf cette erreur, ces candidatures ne se trouvaient pas définitivement rejetées ; que toutefois et pour chacun de ces candidats, le procès-verbal de la réunion mentionne les voix qui leur furent favorables, ce de manière concordante avec les énonciations du constat de Me H... ; qu'il est non moins constant qu'aucun d'eux n'avait atteint la majorité requise par l'article 25 c de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il n'est pas démontré, étant observé que cinq candidats avaient obtenu cette majorité, qu'il s'imposait à l'assemblée de recourir à un second scrutin ; qu'en outre et s'agissant des conseillers élus, le procès-verbal de la réunion est conforme aux prévisions du dit article 17 » ;

    ALORS QUE, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé la majorité prévue à l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires), mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 (majorité des copropriétaires présents ou représentés) en procédant immédiatement à un second vote ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur la mise en oeuvre de ses différentes règles, en indiquant les millièmes constituaient par les copropriétaires présents ou représentés, à l'effet de déterminer s'il y avait place pour un second tour de scrutin dans les conditions de l'article 25-1, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 25-1 de la loi n° 757 du 10 juillet 1965."