Une décision rendue par la Cour Administrative d'Appel de Bordeaux le 26 juin 2007 et commentée excellemment par mon confrère Patrick E. Durand sur son blog Jurisurba a jugé que lorsqu'une piscine est construite, de façon isolée et dissociable des autres constructions supportées par le terrain d'assiette, constructions qui ont fait l'objet d'un permis de construire, il y a lieu de considérer que ces travaux ne se rapportent pas au projet autorisé par le précédent permis de construire, qui concernent un immeuble dépourvu de piscine, et qu'en conséquence ces travaux entrent dans le champ d'application de la procédure de déclaration de travaux et non dans celui de la procédure de demande d'un permis de construire :

« Considérant que la COMMUNE DETOULOUSE demande l'annulation du jugement du 7 juillet 2005 par lequel le tribunal administratif de Toulouse a annulé, à la demande de Mme X, la décision en date du 18 mars 2002 par laquelle le maire de Toulouse a déclaré irrecevable la déclaration de travaux exemptés de permis de construire déposée le 4 mars 2002 par Mme X ;

Considérant qu'aux termes de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme : « Sous réserve des dispositions des articles L. 422-1 à L. 422-5, le même permis (de construire) est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires » ; que l'article L. 422-1 du même code dispose que « sont exemptés de permis de construire les constructions ou travaux dont la faible importance ne justifie pas l'exigence d'un permis de construire » ; qu'aux termes de l'article R. 422-2 du même code : « Sont exemptés du permis de construire sur l'ensemble du territoire : k) les piscines non couvertes » ; qu'aux termes de l'article R. 460-1 du même code : « Dans le délai de trente jours à dater de l'achèvement des travaux, une déclaration attestant cet achèvement est établie conformément au modèle national fixé par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme. Elle est signée par le bénéficiaire du permis de construire » ; qu'il résulte de la combinaison de ces dispositions que les travaux de construction d'une piscine relèvent, lorsqu'ils interviennent sur une construction existante, dont ils sont dissociables, de la procédure de la déclaration de travaux et non de celle du permis modificatif ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la déclaration de travaux souscrite par Mme X concerne la construction d'une piscine isolée et dissociable des autres constructions supportées par le terrain d'assiette, qui avaient fait l'objet d'un permis de construire ; qu'ainsi, lesdits travaux ne se rapportent pas à un projet autorisé par un précédent permis de construire, lequel concernait un immeuble dépourvu de piscine ; qu'en conséquence, lesdits travaux entrent dans le champ d'application de la procédure de déclaration de travaux ».

Cet arrêt rendu par la Cour de Cassation le 31 mai dernier doit retenir l'attention des praticiens en ce qu'il prévoit que l'action en paiement d'une indemnité d'éviction par le locataire qui a reçu congé est soumise à un délai de forclusion de deux ans.

Cette forclusion s'applique même si une offre d'indemnité d'éviction a été faite par le bailleur à l'occasion de la délivrance du congé.

« Vu l'article L. 145-60 du code de commerce ;

Attendu que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre premier du code du commerce se prescrivent par deux ans ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 décembre 2005), que, par acte du 26 juin 1995, la société civile immobilière Les Hirondelles II (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Nouvelle agence Mirabeau, a donné congé à cette dernière pour le 31 décembre 1995 avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que, par ordonnance du 23 avril 1996, le juge des référés a, à la demande de la SCI, désigné un expert pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction ;

Qu’après dépôt du rapport de l'expert, la SCI a, par acte du 2 mars 1999, assigné la société Nouvelle agence Mirabeau pour la voir déclarer déchue de son droit à indemnité d'éviction en raison de la prescription biennale édictée par l'article L. 145-60 du code du commerce et la voir déclarée, en conséquence, occupante sans droit ni titre des locaux ;

Attendu que pour rejeter les demandes de la SCI, l'arrêt retient que la prescription extinctive, mode d'extinction de l'action qu'est la prescription biennale, suppose une opposition entre une situation de fait et un droit contraire ; que la société Nouvelle agence Mirabeau n'a pas agi en paiement de l'indemnité d'éviction, qu'aucune décision de justice ne lui accorde une indemnité ou ne la déboute d'une telle demande, que son droit à indemnité d'éviction n'est pas contesté puisque l'indemnité a été offerte par la bailleresse dans le congé signifié le 26 juin 1995 et maintenu dans l'assignation en référé du 30 janvier 1996 ainsi que dans l'assignation introductive d'instance et qu'aucun délai de prescription ne peut courir tant que l'offre d'indemnité d'éviction, même si le montant de celle-ci n'est pas précisé, n'est pas retiré ;

Qu'en statuant ainsi alors que la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code du commerce n'est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d'éviction soit contesté, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».