Cet arrêt de la Cour de Cassation du 4 juillet 2006 rejette la demande d'annulation d'une vente immobilière faite au motif que l'un des vendeurs était atteint de la maladie d'Alzheimer :

« Attendu que, le 1er juin 1992, Arlette et Léone Z... ont vendu leur maison aux époux X... en viager ; qu'Arlette Z... a été placée sous tutelle le 29 octobre 1992 ; qu'après son décès, Léone Z..., son unique héritière, a fait assigner les époux X... en nullité de la vente, sur le fondement de l'article 503 du code civil ;

Attendu que Mme Y..., légataire universelle de Léone Z..., elle-même décédée le 6 décembre 1995, fait grief à l'arrêt attaqué (Nîmes, 7 décembre 2004) de l'avoir déboutée de sa demande en nullité de l'acte de vente du 1er juin 1992, alors, selon le moyen, qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué qu'au moment de la signature de la vente litigieuse, Arlette Z... était atteinte de la maladie d'Alzheimer et que cet état était connu des acquéreurs ; que Mme Y... faisait valoir dans ses conclusions d'appel que la signature d'Arlette Z... était entachée de nullité pour cause d'insanité d'esprit ; qu'en se bornant à énoncer que le prononcé de la nullité, fondée sur l'article 503 du code civil, est facultative pour le juge et que la preuve n'est pas rapportée que la vente s'est déroulée dans des conditions anormales de consentement et de prix, sans rechercher si, au moment de la signature de la vente, Arlette Z... n'était pas atteinte d'un trouble mental viciant radicalement l'acte en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 489 du code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui était saisie sur le fondement de l'article 503 du code civil, a d'abord constaté qu'il n'était pas discutable qu'au moment de la signature de l'acte de vente, Arlette Z... était atteinte de la maladie d'Alzheimer et que cet état était connu des acquéreurs ; qu'elle a ensuite relevé, d'une part, qu'il résultait de l'acte lui-même que ni Arlette, ni Léone Z... n'étaient privées de la capacité de le signer, d'autre part, que le prix retenu était conforme à l'estimation de l'expert relativement au rapport financier calculé au 1er juin 1992 et qu'enfin, l'acte avait été passé sous la surveillance et le contrôle du notaire de famille des soeurs Z... contre lequel n'était établi ni mauvais conseil, ni acte de collusion avec les acquéreurs ;

Qu’elle en a souverainement déduit que la preuve n'étant pas rapportée que la vente se serait déroulée dans des conditions anormales de consentement ou de prix, il n'y avait pas lieu de prononcer sa nullité sur le fondement de l'article précité ; d'où il suit que le moyen est inopérant ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... et la condamne à payer aux époux X... la somme de 2 000 euros »

Cette décision de la Cour de Cassation du 22 novembre 2006 considère que la surface déterminée en considération de la loi Carrez ne peut inclure une mezzanine créée dans les lieux par les vendeurs constituée par une structure légère et démontable à laquelle on accède par un escalier s'apparentant à une échelle, mais que seule la surface plane sur laquelle est installée cette mezzanine doit être prise en compte :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 mai 2005), que M. X... a acquis des époux Y... trois lots réunis en une seule unité d'habitation pour une certaine superficie dans un immeuble en copropriété ; que contestant cette superficie, il a assigné en diminution du prix et en remboursement du montant des frais afférents au surplus indu du prix de vente ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1 / que pour la détermination de la surface d'un lot vendu, l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 ne prévoit que l'exclusion des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres et des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m ; qu'en excluant la mezzanine de la superficie du lot vendu, la cour d'appel a violé le décret précité en y ajoutant une condition qu'il ne prévoit pas ;

2 / qu'une mezzanine constitue un plancher dont la surface est comptabilisée dans le calcul de la superficie de la partie privative d'un lot au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en excluant la mezzanine de la superficie du lot vendu, au motif inopérant qu'elle serait de structure légère, la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la mezzanine de 3,60 mètres carrés créée dans les lieux par les vendeurs était une structure légère et démontable à laquelle on accédait par un escalier s'apparentant à une échelle, la cour d'appel a pu retenir qu'en application de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, seule la surface plane sur laquelle était installée cette mezzanine pouvait être prise en compte dans le calcul de la surface privative comme constituant un plancher au sens du texte susvisé ; (…)

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne les époux Y... à payer à M. X... la somme de 1 530,74 euros correspondant à la différence entre le montant des frais acquittés sur le prix de 164 644,94 euros et le montant des frais qui auraient dû être réglés sur le prix de 138 867,18 euros, l'arrêt rendu le 19 mai 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée »