Cet arrêt rappelle que le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

"Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Limoges, 10 février 2022), la société civile immobilière Les Hauteurs de Sérignac (la SCI) a vendu une maison d'habitation à Mme [R] (l'acquéreur).

2. Se plaignant de désordres, l'acquéreur, après expertise, a assigné la SCI, en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa seconde branche

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine d'un vice caché est présumé en avoir connaissance ; qu'en jugeant qu'aucun élément du rapport d'expertise ne permettait de retenir que la venderesse avait connaissance du vice affectant la maison, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée si la SCI venderesse avait elle-même réalisé par l'intermédiaire de son gérant, sans faire appel à un professionnel, les travaux d'extension de la maison non conformes aux règles de l'art à l'origine des fuites affectant la maison, de sorte qu'elle s'était comportée en constructeur ou maître d'oeuvre et devait être présumée avoir connaissance du vice qui avait pour origine les travaux ainsi réalisés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1643 du code civil :

5. Selon ce texte, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

6. Pour l'application de ce texte, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (3e Civ., 26 février 1980, pourvoi n° 78-15.556, Bull. 1980, III, n° 47 ; 3e Civ., 9 février 2011, pourvoi n° 09-71.498, Bull. 2011, III, n° 24 ; 3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-17.149, Bull. 2013, III, n° 101).

7. Pour rejeter les demandes indemnitaires de l'acquéreur, l'arrêt retient qu'il ne rapporte pas la preuve que la SCI avait connaissance du vice caché affectant l'immeuble à la date de sa vente et que celle-ci est donc fondée à lui opposer la clause de non garantie figurant dans l'acte de vente.

8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la SCI avait elle-même réalisé les travaux à l'origine des désordres affectant le bien vendu, peu important les changements survenus quant à l'identité de ses associés et gérants, de sorte qu'elle s'était comportée en constructeur et devait être présumée avoir connaissance du vice, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 février 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Limoges ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne la société civile immobilière Les Hauteurs de Sérignac aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Les Hauteurs de Sérignac et la condamne à payer à Mme [R] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille vingt-trois."