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Le syndic de copropriété ne peut payer une facture sans autorisation de l'AG des copropriétaires

Cet arrêt juge que le syndic de copropriété ne peut, sans autorisation de l'assemblée générale, payer une facture de dédit pour l'annulation d'une commande non autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires.

"Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 19 avril 2018), que la société GNT a assigné le syndicat en paiement de factures incluant une somme pour "annulation d'une commande définitive du 26 octobre 2010" ; que le syndicat, reprochant à la société X Logement (la société X), ancien syndic, d'avoir payé une partie des factures, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, l'a appelée en garantie ;

Attendu que, pour rejeter la demande du syndicat, l'arrêt retient que le fait pour le syndic de payer la facture et de récupérer le matériel commandé par la société GNT ne valait pas acceptation de travaux pour lesquels une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires aurait été nécessaire et que le syndic n'a pas outrepassé ses pouvoirs en ne demandant pas d'autorisation de l'assemblée générale pour le paiement de la facture ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic ne peut, sans autorisation de l'assemblée générale, payer une facture de dédit pour l'annulation d'une commande non autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires Chaufferie de la porte de Bâle de son recours en garantie à l'encontre de la société X Logement, l'arrêt rendu le 19 avril 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, sur les points cassés, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;

Condamne la société X Logement aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société X Logement et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires Chaufferie de la porte de Bâle la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Chaufferie de la Porte de Bâle.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires la Chaufferie Porte de Bâle de son recours en garantie formé à l'encontre de la société X Logement ;

AUX MOTIFS QUE sur la facture de 63 300 euros, il est constant que la clause de dédit a été apposée unilatéralement par la société GNT sur le courrier du 14 octobre 2010, adressée par M. B... sous l'entête de la Chaufferie Porte de Bâle, portant seulement « une commande de principe » ; que cependant il ressort clairement du courrier recommandé du 31 mars 2011 de  X Logement, en qualité de syndic de la copropriété Chaufferie Porte de Bâle, l'acceptation de la facture de 63 300 euros pour « l'annulation de la commande définitive du 26 octobre 2010 » ; qu'en effet, non seulement le syndic demandait dans ce courrier de payer de façon échelonnée, pour le 31 décembre 2011 au plus tard, le solde des factures d'un montant de 187 490,68 euros, incluant la facture litigieuse, mais il précisait vouloir conserver la propriété des produits que la société GNT lui avait indiqué tenir à sa disposition, les ayant achetés pour l'exécution de sa commande ; qu'il a ainsi accepté la contrepartie, proposé le 23 février précédent, du paiement de la facture litigieuse ; que cette acceptation a engagé le syndicat des copropriétaires ; que la société GNT a d'ailleurs elle-même, le 27 avril 2011, confirmé au syndic son accord pour maintenir à sa disposition et livrer au 31 décembre 2011, ou plus tôt en cas de règlement antérieur, le stock desdits produits ; que le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté la société GNT de sa demande à l'encontre du syndicat concernant cette facture ; que celui-ci sera donc condamné à lui payer la somme de 63 300 euros en principal et à prendre possession des tubes entreposés dans les locaux de GNT, ce sous astreinte selon les modalités précisées au dispositif ; qu'en revanche, en l'absence de lien contractuel entre la société GNT et X Logement, la demande en paiement dirigé par la société GNT contre X Logement à titre personnel doit être rejetée ;

ET QUE sur la responsabilité personnelle du syndic ; que l'acceptation par le syndic de payer la facture et de récupérer le matériel commandé par la société GNT ne valait pas acceptation de travaux pour lesquelles une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires aurait été nécessaire ; qu'ainsi, il n'apparaît pas que le syndic ait outrepassé ses pouvoirs en ne demandant pas d'autorisation de l'assemblée générale pour le paiement de la facture, comme soutenu ; qu'au surplus, cette facture a été inscrite en comptabilité et le syndicat ne justifie pas d'un défaut d'approbation des comptes annuels, du fait de la contestation de cette facture pour défaut d'acceptation de la clause de dédit ; que dès lors, aucune faute ne peut être retenue à l'encontre de X Logement ; qu'il en résulte que le recours en garantie du syndicat des copropriétaires doit être rejeté ;

1°) ALORS QUE le syndic ne peut valablement agir au nom du syndicat des copropriétaires qu'il représente en dehors des limites de sa mission qui est d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; qu'en affirmant qu'il « n'apparaît pas que le syndic ait outrepassé ses pouvoirs en ne demandant pas d'autorisation de l'assemblée générale pour le paiement de la facture » litigieuse (arrêt p. 7, al. 9), quand l'engagement pris par le syndic de régler une facture de dédit, d'un montant de 63 300 euros, qui n'était pas due, n'entre pas dans le cadre de la mission d'administration, de conservation, de garde ou d'entretien de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le syndic ne peut engager des dépenses au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une assemblée générale ; qu'en affirmant qu'il « n'apparaît pas que le syndic ait outrepassé ses pouvoirs en ne demandant pas d'autorisation de l'assemblée générale pour le paiement de la facture » litigieuse, dès lors que « l'acceptation par le syndic de payer la facture et de récupérer le matériel commandé par la société GNT ne valait pas acceptation de travaux pour lesquels une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires aurait été nécessaire » (arrêt p. 7, al. 9), la cour d'appel a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS QU'en se fondant sur l'absence de preuve « d'un défaut d'approbation des comptes annuels, du fait de la contestation de cette facture pour défaut d'acceptation de la clause de dédit » (arrêt p.7, antépénultième al.), pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée contre le syndic, quand la société X Logement reconnaissait elle-même que « la dette n'a[vait] pas fait l'objet d'une ratification par l'assemblée des copropriétaires » (conclusions de la société X Logement, p. 6, al. 3), la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

4°) ALORS QU' en toute hypothèse, il incombe au syndic, qui prétend que ses actes ont été ratifiés par le syndicat des copropriétaires, d'en rapporter la preuve ; qu'en retenant pour débouter le syndicat des copropriétaires de son recours en garantie formé contre le syndic que « cette facture a été inscrite en comptabilité et le syndicat ne justifie pas d'un défaut d'approbation des comptes annuels, du fait de la contestation de cette facture pour défaut d'acceptation de la clause de dédit » (arrêt p.7, antépénultième al.) et en faisant ainsi peser sur le syndicat des copropriétaires la charge de la preuve « d'un défaut d'approbation des comptes annuels, du fait de la contestation de cette facture pour défaut d'acceptation de la clause de dédit » (arrêt p.7, antépénultième al.) la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil."

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