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Le cabanon et le dol

L'acquéreur d'un cabanon et d'une véranda en zone ND prétendait avoir été trompé en ce qu'il ne pouvait rénover ou construire sur le terrain ainsi acheté : les juges lui donnent tort en considérant que l'acte de vente mentionnait que le bien n'était pas destiné à l'habitation et que les parties n'avaient pas fait de la possibilité de rénovation et/ ou d'extension un élément déterminant de la vente.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 octobre 2015), que la société civile immobilière L'Elodie (la SCI) a vendu à M. X...une parcelle de terre en nature de bois comportant un cabanon de 18 m ², ainsi qu'une véranda d'environ 40 m ², le bien se trouvant en zone ND, zone inconstructible ne permettant, selon le plan local d'urbanisme, que des travaux confortatifs et d'agrandissement de l'existant à usage d'habitation disposant d'une surface hors d'oeuvre nette d'au moins 50 m ² sans possibilité d'accroissement supérieur à 30 % et sans que la SHON finale ne dépasse 200 m ², extension comprise ; qu'à la suite d'un refus de permis de construire, M. X... a assigné la SCI, son gérant, M. Y..., le notaire en charge de l'acte de vente, M. Z..., et la SCP notariale Z... en annulation du contrat de vente et subsidiairement en résolution de la vente et, en toutes hypothèses, en condamnation de Mme A...à lui rembourser la somme de 6 000 euros, ainsi que celle solidaire en paiement de dommages-intérêts de M. Y..., de la SCI, M. Z... et de la SCP Z... ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes fondées sur le dol et tendant à l'annulation de la vente et à la condamnation de la SCI à lui verser 72 000 euros en remboursement du prix et des frais, 9 916, 07 euros au titre des intérêts indument payés à la banque et, solidairement avec M. Z..., 30 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Mais attendu qu'ayant retenu que l'acte de vente mentionnait que le bien n'était pas destiné à l'habitation et que les parties n'avaient pas fait de la possibilité de rénovation et/ ou d'extension un élément déterminant de la vente, la cour d'appel, qui n'était tenue ni de s'expliquer sur des pièces qu'elle décidait d'écarter, ni de répondre à un simple argument, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième et le quatrième moyens, réunis, ci-après annexés :

Attendu que, le deuxième moyen étant rejeté, ces moyens, pris d'une cassation par voie de conséquence, sont sans portée ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille dix-sept.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a déclaré irrecevable les demandes de monsieur X... tendant à ce que monsieur Z... soit condamné solidairement avec la SCI L'Elodie à lui verser 72 000 € en remboursement du prix et des frais et 9 916, 07 € au titre des intérêts indument payés à la banque ;

AUX MOTIFS QUE « maître Arena et la SCP Richard Z... demandent à voir déclarer irrecevables les demandes portées à leur encontre par M. X... considérant qu'il s'agit de demandes et prétentions nouvelles formulées pour la première fois en cause d'appel. M. X... soutient que sa demande de condamnation du notaire n'est pas nouvelle dans la mesure où, dès ses conclusions de première instance, il rappelait les fautes qu'il lui imputait, demandait sa condamnation au paiement de la somme de 25 000 € et concluait à ce que le notaire et la SCP soient tenus solidairement responsables pour négligence, défaut d'information et défaut de conseil, selon l'article 1382 du code civil. Il n'est pas contestable que la demande portant sur la condamnation solidaire de Maître B...avec la SCI L'ELODIE au paiement de la somme de 72 000 € en remboursement du prix et des frais payés ainsi qu'au paiement de la somme de 9 916. 07 € représentant les intérêts payés à la BPCA au titre du prêt souscrit ne peuvent être considérées comme explicitant des prétentions virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et n'être que leur accessoire, conséquence ou complément, ce qu'au demeurant M. X... ne prétend pas ; ces demandes ne tendant pas aux mêmes fins que la demande de condamnation du notaire et de la SCP notariale à des dommages et intérêts, elles seront en conséquence déclarées irrecevables en application des dispositions de l'article 564 du code, de procédure civile » ;

ALORS QUE la demande de monsieur X... tendant à ce que le notaire ayant instrumenté la vente fût condamné, solidairement avec la SCI L'Elodie, à lui restituer le prix et à lui rembourser les frais et charges liés à la vente (y compris les intérêts de l'emprunt souscrit pour payer le prix de vente), était fondée sur le manquement du notaire à son devoir d'information (conclusions de monsieur X..., p. 9 à 13), et visait à rétablir l'exposant dans la situation qui eût été la sienne s'il n'avait pas contracté ; qu'ainsi cette demande avait le même fondement et la même finalité que la demande de dommages-intérêts formulée en première instance contre le notaire, dont elle constituait le complément ; qu'en jugeant le contraire, pour déclarer cette demande irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, la cour d'appel a violé l'article 566 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté les demandes de monsieur X... fondées sur le dol et tendant à l'annulation de la vente et à la condamnation de la SCI L'Elodie à lui verser 72 000 € en remboursement du prix et des frais, 9 916, 07 € au titre des intérêts indument payés à la banque et, solidairement avec monsieur Z..., 30 000 € à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. X... expose qu'il a acheté le bien objet du contrat de vente dans l'intention d'en faire sa résidence principale mais qu'il a été victime d'un dol dans la mesure où le vendeur ne l'a pas informé du caractère illégal de la construction qui interdirait la réalisation de tous travaux sur l'immeuble, alors que s'il avait connu ce fait, il n'aurait pas contracté ; il soutient que la société venderesse connaissait parfaitement l'illégalité de la construction se trouvant sur le bien ainsi que le fait que cette illégalité interdirait la réalisation de quelques travaux que ce soit, bien qu'autorisés par le zonage, mais qu'elle s'est abstenue de l'en informer, cette réticence dolosive justifiant sa demande en nullité de la vente et qu'il n'avait jamais eu le désir d'acquérir une construction illégale alors même que sa volonté de faire des travaux était connue de tous ; il considère que le notaire est également responsable dans la mesure où il connaissait le projet personnel de M. X..., qu'il n'a pas vérifié la légalité de la construction et ne l'a pas informé de ce que le projet envisagé n'était pas réalisable. Subsidiairement, M. X... considère que l'illégalité qu'il invoque constitue un vice permettant la résolution de la vente, le vendeur en ayant connaissance préalable, et c'est le fait que cette illégalité génère une impossibilité de rénover ou d'agrandir qui constitue le vice caché et qu'un permis ayant été refusé au vendeur l'année précédente, celui-ci ne pouvait ignorer la réalité de l'illégalité et ses conséquences ; en ce qui concerne le notaire, il considère que la responsabilité de celui-ci est engagée dans la mesure où il devait l'informer de cette illégalité et de ses conséquences et qu'il devait s'en assurer préalablement à la vente. Il produit à l'appui de sa demande :- les deux refus de travaux qui lui ont été opposés par la mairie, démontrant selon lui l'illégalité de la construction,- le refus de construire opposé au vendeur le 4 novembre 2010,- un mail en date du 2 août 2011, adressé à l'étude notariale relatif à l'offre de prêt mentionnant que celui-ci finance un " achat de la résidence principale + travaux ",- la condamnation de M. Y... le 14 mars 2003 par le tribunal de grande instance de Draguignan à remettre les lieux en l'état à la suite d'un procès-verbal d'infraction au POS alors applicable en date du 1er octobre 1999. En application des dispositions des articles 1109 et 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. M. X... affirme que la possibilité de rénover et d'agrandir l'existant était pour lui un élément déterminant de son consentement et que la SC1 L'Elodie et M. Y... qui le savaient se sont volontairement gardé de lui dire que cela était impossible en raison de l'illégalité de la construction dont ils avaient connaissance. Il n'est pas contestable qu'en 1950, la parcelle objet de la vente ne comportait aucune construction mais que le 17 avril 1996, date de son acquisition par la SCI L'Elodie, un cabanon de 18 m2 ainsi qu'une véranda de 40 m2 y avaient été érigés depuis plus de cinq ans ainsi que cela résulte des titres de propriété versés aux débats ; il est donc établi que la SCI L'Elodie n'est pas à l'origine des constructions et aucun élément du dossier ne permet de retenir qu'elle ou son gérant avait connaissance de l'éventuel caractère illégal de ces constructions, à supposer que celui-ci soit démontré. En effet, si le premier refus de permis de construire opposé à M. X... en mars 2012 indique que " au vu de l'analyse de l'ensemble des pièces du dossier tel que déposé, aucune pièce ne prouve l'existence légale de la construction " et le second refus en date du 4 avril 2012 que " la construction sur laquelle le projet de travaux est envisagé n'a pas d'existence légale ", il convient de constater que les dossiers présentés par M. X... faisaient état d'une habitation de deux pièces, l'une de 18, 5 m2 et l'autre de 32 m2, ce qui n'a jamais été le cas, la véranda non fermée ne pouvant être assimilée à une pièce d'habitation au sens de la législation alors en vigueur, sa surface, non contestée, étant au surplus de 40 m2 et que les plans de l'état initial du bâti qui y sont joints n'ont rien de comparable à la réalité des lieux au vu des photographies produites par l'appelant lui-même ; en conséquence, il n'est pas établi que l'illégalité des constructions telle que retenue par l'administration ne résulte pas de leur présentation par M. X... aux services concernés. Quant au refus de permis de construire opposé à M. C..., (et non à la SCI L'Elodie) il n'est pas fondé, contrairement aux dires de l'appelant, sur l'illégalité de la construction mais sur le fait que le projet se situe dans " une zone boisée et qu'elle est soumise au risque de feu de forêt " et que " sur cet emplacement, ce risque est majeur et qu'un sinistre peut occasionner des dommages conséquents à cette construction " et il n'est pas démontré que M. C...ait été informé des mentions relevant de l'instruction de sa demande, mentions dont on ignore qui est le scripteur et faisant état d'une absence de permis de construire sur le cabanon et la véranda, d'autant qu'il est justifié que la SCI L'Elodie a payé des taxes d'habitation pour une maison au moins pour les années 2007 à 2009. Par ailleurs, il résulte de la promesse de vente que le bâtiment se trouvant sur la parcelle n'est desservi ni en eau ni en électricité et que la seule condition suspensive en était l'obtention d'un prêt ; l'acte de vente précise que le bien vendu est une parcelle de terrain sur laquelle se trouve édifié un cabanon d'une superficie de 18 m2 et qu'une véranda existe également sur la propriété d'une superficie approximative de 40 m2, que les parties déclarent n'avoir jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition de l'acte ; il ressort également de ses énonciations que le bien n'est pas desservi par l'assainissement communal et que le vendeur n'utilise pas un assainissement individuel, qu'il ne possède pas d'installation intérieure de gaz et que la vente ne portant pas sur des locaux affectés en tout ou partie à l'habitation, il n'y a pas lieu de produire l'état de l'installation électrique ; de même, il est précisé, de manière non équivoque, que le bien étant affecté dans sa totalité à un usage autre que l'habitation n'entre pas dans le champs d'application de la réglementation sur le saturnisme et que le diagnostic de performance énergétique n'a pas été établi, le bien entrant dans l'une des catégories d'exception prévues par le décret du 15 mai 2008 (bâtiment non chauffé..., ou destiné à être utilisé moins de quatre mois par an ou à. usage agricole, artisanal ou industriel) ; la mention que le bien est libre de toute location ou occupation ne permet pas de déduire qu'il est habitable, L'acquéreur prenant le bien dans l'état ; enfin, l'acte mentionne que le bien se trouve en zone ND et que le notaire en a averti l'acquéreur. ainsi que des conséquences de cette classification. M. X... ne peut donc utilement soutenir qu'il avait informé le vendeur et/ ou le notaire de son intention d'acquérir le bien immobilier dans le but de rénover l'existant et d'y habiter, alors même que l'acte mentionne clairement qu'au moment de l'achat, ce bien n'est pas destiné à l'habitation ; en conséquence, il ne peut faire grief à la SCI L'Elodie ni à son gérant de ne pas l'avoir informé de ce que le bien ne pouvait pas faire l'objet de travaux ni d'agrandissement en l'état de la réglementation existante ; de même, le notaire ne peut être tenu pour responsable de la croyance erronée mais non induite par les énonciations de l'acte quant à l'existence de droits à rénover ou agrandir l'existant, alors même que les parties n'ont jamais fait de la possibilité de rénovation et/ ou d'extension un élément déterminant de la vente, nonobstant les mentions du contrat de prêt qui ne lient ni le vendeur ni le notaire mais ressortent de la relation contractuelle entre la banque et M. X... ; le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'annulation du contrat de vente en date du 4 octobre 2011 » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« en application de l'article 1109 du code civil, il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé. L'article 1116 du même code précise que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des'parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. […]- Sur le motif tenant à l'illégalité des constructions, le requérant se fonde en premier lieu sur l'illégalité des constructions existantes vendues avec le fonds et sur la connaissance de ce caractère par la partie venderesse avant la vente pour en obtenir nullité sur la base d'une réticence dolosive. Cela suppose a minima que le caractère illégal desdites constructions soit établi avec certitude. Le requérant produit à cet effet l'arrêté communal portant refus de permis de construire qui lui a été opposé suite à dépôt le 15 mars 2012 pour extension de la construction existante et construction d'un garage-atelier contigu à la maison existante pour une surface de plancher créé de 15 m2. S''il ressort de cet acte administratif que le projet de construction est contraire aux dispositions du règlement du Plan Local d'Urbanisme article N2 et surtout que rien ne permet de s'assurer de la légalité des constructions existantes, il n'en demeure pas moins qu'une telle assertion ne résulte que de l'analyse du dossier déposé par le pétitionnaire, ce qui la rend contingente des pièces contenues dans le dossier. Il en ressort par conséquent que la légalité des constructions peut ne pas avoir été établi parce que le dossier du pétitionnaire était incomplet. Le caractère illégal des constructions existantes n'est pas clairement établi par le requérant auquel en incombe la charge de la preuve. En conséquence, ce même motif ne peut être utilement invoqué à l'appui de rédhibitoire en garantie des-vices cachés, le vice n'étant pas davantage caractérisé, ni servir de fondement à la recherche de la responsabilité des vendeur, notaire et agent immobilier pour manquement à leurs obligations respectives d'information et de conseil. Sur le motif tenant à l'inconstructibilité ou l'impossibilité d'agrandir l'existant, il convient de vérifier si dans les actes de vente, promesse synallagmatique puis régularisation par acte authentique, l'acquéreur avait mentionné sa volonté soit de faire construire, soit de transformer les biens immobiliers existants en vue d'en faire une habitation principale étant précisé que si la constructibilité totale d'un terrain ou partielle à partir d'un élément existant sur une zone constructible est objectivement un élément essentiel de la vente, il en va différemment d'un terrain déjà bâti en zone non constructible. En l'absence d'une telle mention dans les actes, il ne peut être valablement soutenu que la volonté de construire fut un élément déterminant de la vente sans lequel l'acquéreur n'aurait pas conclu. A ce titre, il n'a nullement été prévu dans la promesse de vente une quelconque condition, suspensive ou résolutoire, quant à l'obtention d'un permis de construire, aussi bien en vue de bâtir que d'étendre les éléments existants. L'obtention du crédit prévu dans l'acte à titre de condition suspensive ne fait nullement mention de son affection spécifique à la réalisation de travaux. Il doit être-présumé demandé et obtenu afin de payer le prix de vente. La mention " Achat résidence principale + travaux " figurant sur la réponse de la Banque Populaire Cote d'Azur ayant libéré le prêt (courrier du 1er août 2011), ne permet pas de renverser une telle présomption dans la mesure où il s'agit d'un document liant la banque et l'emprunteur et non opposable au vendeur. En outre, il ressort expressément de l'acte authentique de vente signe entre les parties le 4 octobre 2011 que " les parties déclarent qu'elles n'ont jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré opérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'une permis de construire une condition des présentes ", un questionnaire d'urbanisme annoté par la Commune de Pignans en date du 27 juin 2011 ayant été annexé à l'acte. Le même acte précise en page 13 que le bien se trouve en zone ND, lesquelles sont en principe inconstructibles, sauf travaux ayant pour objet la conservation des bâtiments existants, ce qui ne vise pas la possibilité d'extension pour agrément. Il paraît donc contradictoire pour le vendeur de tenter de soutenir devant la présente juridiction qu'il souhaitait réaliser des travaux d'extension du bâtiment existant. Il y est également mentionné que " La vente ne portant pas sur des locaux affectés en tout ou partie à l'habitation ainsi déclaré, il n'y a pas lieu de produire d'état de l'installation électrique ". Cela atteste que le projet d'habitation par extension prétendu de l'acquéreur est d'autant plus saugrenu que la vente n'était pas initialement envisagée dans le cadre d'un projet d'habitation, les locaux n'étant pas initialement prévus à cet effet. En conséquence, il importe peu de savoir à quelle date a été connu de l'acquéreur le certificat d'urbanisme du 27 décembre 2010 pour opération non réalisable du projet de construction envisagé par monsieur Y.... Ainsi, le souhait de réalisation d'extension de constructions existantes comme élément déterminant de la vente n'est pas clairement établi par le requérant auquel en incombe la charge de la preuve. En conséquence, ce même motif ne peut être utilement invoqué à l'appui de l'action rédhibitoire en garantie des vices cachés, le vice n'étant pas davantage caractérisé sur un sol par principe inconstructible et, a fortiori serait apparent en l'état de la connaissance par l'acquéreur au moment de la vente des normes urbanistiques entravant la constructibilité ; qu'il ne peut davantage et pour les mêmes motifs servir de fondement à la recherche de la responsabilité des vendeur, notaire et agent immobilier pour manquement à leurs obligations respectives d'information et de conseil puisqu'il n'y avait pas lieu pour l'un de ces trois protagonistes de conseiller l'acheteur sur la non faisabilité ou de vérifier la faisabilité de son projet de construction » ;

ALORS premièrement QUE pour preuve de l'illégalité des constructions invoquée au soutien de ses demandes fondées sur le dol, monsieur X... versait aux débats une lettre du maire de la commune de Pignans certifiant qu'aucune demande de permis de construire n'avait été déposée pour l'édification d'une construction de 40 m ² sur le terrain litigieux, et qu'en conséquence aucune autorisation n'avait jamais été délivrée (pièce produite sous le n° 12) ; qu'en n'examinant pas cet élément de preuve, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, deuxièmement QUE pour établir que monsieur Y..., gérant de la SCI L'Elodie, connaissait l'illégalité des constructions, monsieur X... soulignait que l'intéressé avait été pénalement condamné et étayait ce point par une lettre du préfet du Var attestant de l'existence de la condamnation pénale (conclusions, p. 7, et pièce n° 11 du bordereau de pièces communiquées) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, troisièmement QUE pour preuve que monsieur Y..., gérant de la SCI L'Elodie, connaissait l'illégalité des constructions, monsieur X... versait aux débats une lettre de la préfecture attestant que l'intéressé avait fait l'objet d'un procès-verbal d'infraction aux dispositions du code de l'urbanisme en date du 1er octobre 1999 et d'une condamnation à remettre les lieux en l'état par jugement du tribunal correctionnel de Draguignan du 14 mars 2003 (pièce n° 11 du bordereau de pièces communiquées) ; qu'en n'examinant pas cette pièce, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, quatrièmement QU'en retenant que l'acte de vente mentionnait que le bien était inhabitable, situé en zone ND du PLU et que l'acquéreur avait été informé des conséquences, de sorte que monsieur X... ne pouvait prétendre avoir informé le vendeur de son projet de rénover l'existant et d'y habiter ni reprocher à la SCI L'Elodie ni à son gérant de ne pas l'avoir informé de ce que le bien ne pouvait faire l'objet de travaux ni d'agrandissement en l'état de la réglementation, quand ce motif était impropre à exclure le dol invoqué par l'exposant tenant à ce que monsieur Y... lui avait dissimulé que les constructions étaient illégales, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.

TROISIIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté les demandes de monsieur X... fondées sur la garantie des vices cachés et tendant à la résolution de la vente et à la condamnation de la SCI L'Elodie à lui verser 72 000 € en remboursement du prix et des frais, 9 916, 07 € au titre des intérêts indument payés à la banque et, solidairement avec monsieur Z..., 30 000 € à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. X... expose qu'il a acheté le bien objet du contrat de vente dans l'intention d'en faire sa résidence principale mais qu'il a été victime d'un dol dans la mesure où le vendeur ne l'a pas informé du caractère illégal de la construction qui interdirait la réalisation de tous travaux sur l'immeuble, alors que s'il avait connu ce fait, il n'aurait pas contracté ; il soutient que la société venderesse connaissait parfaitement l'illégalité de la construction se trouvant sur le bien ainsi que le fait que cette illégalité interdirait la réalisation de quelques travaux que ce soit, bien qu'autorisés par le zonage, mais qu'elle s'est abstenue de l'en informer, cette réticence dolosive justifiant sa demande en nullité de la vente et qu'il n'avait jamais eu le désir d'acquérir une construction illégale alors même que sa volonté de faire des travaux était connue de tous ; il considère que le notaire est également responsable dans la mesure où il connaissait le projet personnel de M. X..., qu'il n'a pas vérifié la légalité de la construction et ne l'a pas informé de ce que le projet envisagé n'était pas réalisable. Subsidiairement, M. X... considère que l'illégalité qu'il invoque constitue un vice permettant la résolution de la vente, le vendeur en ayant connaissance préalable, et c'est le fait que cette illégalité génère une impossibilité de rénover ou d'agrandir qui constitue le vice caché et qu'un permis ayant été refusé au vendeur l'année précédente, celui-ci ne pouvait ignorer la réalité de l'illégalité et ses conséquences ; en ce qui concerne le notaire, il considère que la responsabilité de celui-ci est engagée dans la mesure où il devait l'informer de cette illégalité et de ses conséquences et qu'il devait s'en assurer préalablement à la vente. Il produit à l'appui de sa demande :- les deux refus de travaux qui lui ont été opposés par la mairie, démontrant selon lui l'illégalité de la construction,- le refus de construire opposé au vendeur le 4 novembre 2010,- un mail en date du 2 août 2011, adressé à l'étude notariale relatif à l'offre de prêt mentionnant que celui-ci finance un " achat de la résidence principale + travaux ",- la condamnation de M. Y... le 14 mars 2003 par le tribunal de grande instance de Draguignan à remettre les lieux en l'état à la suite d'un procès-verbal d'infraction au POS alors applicable en date du 1er octobre 1999. En application des dispositions des articles 1109 et 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. M. X... affirme que la possibilité de rénover et d'agrandir l'existant était pour lui un élément déterminant de son consentement et que la SC1 L'Elodie et M. Y... qui le savaient se sont volontairement gardé de lui dire que cela était impossible en raison de l'illégalité de la construction dont ils avaient connaissance. Il n'est pas contestable qu'en 1950, la parcelle objet de la vente ne comportait aucune construction mais que le 17 avril 1996, date de son acquisition par la SCI L'Elodie, un cabanon de 18 m2 ainsi qu'une véranda de 40 m2 y avaient été érigés depuis plus de cinq ans ainsi que cela résulte des titres de propriété versés aux débats ; il est donc établi que la SCI L'Elodie n'est pas à l'origine des constructions et aucun élément du dossier ne permet de retenir qu'elle ou son gérant avait connaissance de l'éventuel caractère illégal de ces constructions, à supposer que celui-ci soit démontré. En effet, si le premier refus de permis de construire opposé à M. X... en mars 2012 indique que " au vu de l'analyse de l'ensemble des pièces du dossier tel que déposé, aucune pièce ne prouve l'existence légale de la construction " et le second refus en date du 4 avril 2012 que " la construction sur laquelle le projet de travaux est envisagé n'a pas d'existence légale ", il convient de constater que les dossiers présentés par M. X... faisaient état d'une habitation de deux pièces, l'une de 18, 5 m2 et l'autre de 32 m2, ce qui n'a jamais été le cas, la véranda non fermée ne pouvant être assimilée à une pièce d'habitation au sens de la législation alors en vigueur, sa surface, non contestée, étant au surplus de 40 m2 et que les plans de l'état initial du bâti qui y sont joints n'ont rien de comparable à la réalité des lieux au vu des photographies produites par l'appelant lui-même ; en conséquence, il n'est pas établi que l'illégalité des constructions telle que retenue par l'administration ne résulte pas de leur présentation par M. X... aux services concernés. Quant au refus de permis de construire opposé à M. C..., (et non à la SCI L'Elodie) il n'est pas fondé, contrairement aux dires de l'appelant, sur l'illégalité de la construction mais sur le fait que le projet se situe dans " une zone boisée et qu'elle est soumise au risque de feu de forêt " et que " sur cet emplacement, ce risque est majeur et qu'un sinistre peut occasionner des dommages conséquents à cette construction " et il n'est pas démontré que M. C...ait été informé des mentions relevant de l'instruction de sa demande, mentions dont on ignore qui est le scripteur et faisant état d'une absence de permis de construire sur le cabanon et la véranda, d'autant qu'il est justifié que la SCI L'Elodie a payé des taxes d'habitation pour une maison au moins pour les années 2007 à 2009. Par ailleurs, il résulte de la promesse de vente que le bâtiment se trouvant sur la parcelle n'est desservi ni en eau ni en électricité et que la seule condition suspensive en était l'obtention d'un prêt ; l'acte de vente précise que le bien vendu est une parcelle de terrain sur laquelle se trouve édifié un cabanon d'une superficie de 18 m2 et qu'une véranda existe également sur la propriété d'une superficie approximative de 40 m2, que les parties déclarent n'avoir jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition de l'acte ; il ressort également de ses énonciations que le bien n'est pas desservi par l'assainissement communal et que le vendeur n'utilise pas un assainissement individuel, qu'il ne possède pas d'installation intérieure de gaz et que la vente ne portant pas sur des locaux affectés en tout ou partie à l'habitation, il n'y a pas lieu de produire l'état de l'installation électrique ; de même, il est précisé, de manière non équivoque, que le bien étant affecté dans sa totalité à un usage autre que l'habitation n'entre pas dans le champs d'application de la réglementation sur le saturnisme et que le diagnostic de performance énergétique n'a pas été établi, le bien entrant dans l'une des catégories d'exception prévues par le décret du 15 mai 2008 (bâtiment non chauffé..., ou destiné à être utilisé moins de quatre mois par an ou à. usage agricole, artisanal ou industriel) ; la mention que le bien est libre de toute location ou occupation ne permet pas de déduire qu'il est habitable, L'acquéreur prenant le bien dans l'état ; enfin, l'acte mentionne que le bien se trouve en zone ND et que le notaire en a averti l'acquéreur. ainsi que des conséquences de cette classification. M. X... ne peut donc utilement soutenir qu'il avait informé le vendeur et/ ou le notaire de son intention d'acquérir le bien immobilier dans le but de rénover l'existant et d'y habiter, alors même que l'acte mentionne clairement qu'au moment de l'achat, ce bien n'est pas destiné à l'habitation ; en conséquence, il ne peut faire grief à la SCI L'Elodie ni à son gérant de ne pas l'avoir informé de ce que le bien ne pouvait pas faire l'objet de travaux ni d'agrandissement en l'état de la réglementation existante ; de même, le notaire ne peut être tenu pour responsable de la croyance erronée mais non induite par les énonciations de l'acte quant à l'existence de droits à rénover ou agrandir l'existant, alors même que les parties n'ont jamais fait de la possibilité de rénovation et/ ou d'extension un élément déterminant de la vente, nonobstant les mentions du contrat de prêt qui ne lient ni le vendeur ni le notaire mais ressortent de la relation contractuelle entre la banque et M. X.... […] Le jugement sera de nouveau confirmé en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande de résolution de la vente, fondée sur les dispositions de l'article 1641 du code civil, aux termes duquel le vendeur est tenu à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel ont la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un prix moindre s'il les avaient connus, le vice caché n'étant pas davantage caractérisé au vu des éléments relevés supra » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie, à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. Sur le motif tenant à l'illégalité des constructions, le requérant se fonde en premier lieu sur l'illégalité des constructions existantes vendues avec le fonds et sur la connaissance de ce caractère par la partie venderesse avant la vente pour en obtenir nullité sur la base d'une réticence dolosive. Cela suppose a minima que le caractère illégal desdites constructions soit établi avec certitude. Le requérant produit à cet effet l'arrêté communal portant refus de permis de construire qui lui a été opposé suite à dépôt le 15 mars 2012 pour extension de la construction existante et construction d'un garage-atelier contigu à la maison existante pour une surface de plancher créé de 15 m2. S''il ressort de cet acte administratif que le projet de construction est contraire aux dispositions du règlement du Plan Local d'Urbanisme article N2 et surtout que rien ne permet de s'assurer de la légalité des constructions existantes, il n'en demeure pas moins qu'une telle assertion ne résulte que de l'analyse du dossier déposé par le pétitionnaire, ce qui la rend contingente des pièces contenues dans le dossier. Il en ressort par conséquent que la légalité des constructions peut ne pas avoir été établi parce que le dossier du pétitionnaire était incomplet. Le caractère illégal des constructions existantes n'est pas clairement établi par le requérant auquel en incombe la charge de la preuve. En conséquence, ce même motif ne peut être utilement invoqué à l'appui de rédhibitoire en garantie des-vices cachés, le vice n'étant pas davantage caractérisé, ni servir de fondement à la recherche de la responsabilité des vendeur, notaire et agent immobilier pour manquement à leurs obligations respectives d'information et de conseil. Sur le motif tenant à l'inconstructibilité ou l'impossibilité d'agrandir l'existant, il convient de vérifier si dans les actes de vente, promesse synallagmatique puis régularisation par acte authentique, l'acquéreur avait mentionné sa volonté soit de faire construire, soit de transformer les biens immobiliers existants en vue d'en faire une habitation principale étant précisé que si la constructibilité totale d'un terrain ou partielle à partir d'un élément existant sur une zone constructible est objectivement un élément essentiel de la vente, il en va différemment d'un terrain déjà bâti en zone non constructible. En l'absence d'une telle mention dans les actes, il ne peut être valablement soutenu que la volonté de construire fut un élément déterminant de la vente sans lequel l'acquéreur n'aurait pas conclu. A ce titre, il n'a nullement été prévu dans la promesse de vente une quelconque condition, suspensive ou résolutoire, quant à l'obtention d'un permis de construire, aussi bien en vue de bâtir que d'étendre les éléments existants. L'obtention du crédit prévu dans l'acte à titre de condition suspensive ne fait nullement mention de son affection spécifique à la réalisation de travaux. Il doit être-présumé demandé et obtenu afin de payer le prix de vente. La mention " Achat résidence principale + travaux " figurant sur la réponse de la Banque Populaire Cote d'Azur ayant libéré le prêt (courrier du 1er août 2011), ne permet pas de renverser une telle présomption dans la mesure où il s'agit d'un document liant la banque et l'emprunteur et non opposable au vendeur. En outre, il ressort expressément de l'acte authentique de vente signe entre les parties le 4 octobre 2011 que " les parties déclarent qu'elles n'ont jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré opérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'une permis de construire une condition des présentes ", un questionnaire d'urbanisme annoté par la Commune de Pignans en date du 27 juin 2011 ayant été annexé à l'acte. Le même acte précise en page 13 que le bien se trouve en zone ND, lesquelles sont en principe inconstructibles, sauf travaux ayant pour objet la conservation des bâtiments existants, ce qui ne vise pas la possibilité d'extension pour agrément. Il paraît donc contradictoire pour le vendeur de tenter de soutenir devant la présente juridiction qu'il souhaitait réaliser des travaux d'extension du bâtiment existant. Il y est également mentionné que " La vente ne portant pas sur des locaux affectés en tout ou partie à l'habitation ainsi déclaré, il n'y a pas lieu de produire d'état de l'installation électrique ". Cela atteste que le projet d'habitation par extension prétendu de l'acquéreur est d'autant plus saugrenu que la vente n'était pas initialement envisagée dans le cadre d'un projet d'habitation, les locaux n'étant pas initialement prévus à cet effet. En conséquence, il importe peu de savoir à quelle date a été connu de l'acquéreur le certificat d'urbanisme du 27 décembre 2010 pour opération non réalisable du projet de construction envisagé par monsieur Y.... Ainsi, le souhait de réalisation d'extension de constructions existantes comme élément déterminant de la vente n'est pas clairement établi par le requérant auquel en incombe la charge de la preuve. En conséquence, ce même motif ne peut être utilement invoqué à l'appui de l'action rédhibitoire en garantie des vices cachés, le vice n'étant pas davantage caractérisé sur un sol par principe inconstructible et, a fortiori serait apparent en l'état de la connaissance par l'acquéreur au moment de la vente des normes urbanistiques entravant la constructibilité. Il ne peut davantage et pour les mêmes motifs servir de fondement à la recherche de la responsabilité des vendeur, notaire et agent immobilier pour manquement à leurs obligations respectives d'information et de conseil puisqu'il n'y avait pas lieu pour l'un de ces trois protagonistes de conseiller l'acheteur sur la non faisabilité ou de vérifier la faisabilité de son projet de construction » ;

ALORS QUE la cassation, sur le premier moyen, du rejet des demandes de monsieur X... en tant qu'elles étaient fondées sur le dol entraînera par voie de conséquence et application de l'article 624 du code de procédure civile, la censure du rejet des prétentions de l'exposant fondées sur le vice caché, dès lors que les motifs de ce rejet renvoient à ceux relatifs au dol.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté la demande de monsieur X... fondée sur l'article 1382 du code civil et tendant à la condamnation de monsieur Z..., solidairement avec la SCI L'Elodie, à lui verser 30 000 € de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. X... expose qu'il a acheté le bien objet du contrat de vente dans l'intention d'en faire sa résidence principale mais qu'il a été victime d'un dol dans la mesure où le vendeur ne l'a pas informé du caractère illégal de la construction qui interdirait la réalisation de tous travaux sur l'immeuble, alors que s'il avait connu ce fait, il n'aurait pas contracté ; il soutient que la société venderesse connaissait parfaitement l'illégalité de la construction se trouvant sur le bien ainsi que le fait que cette illégalité interdirait la réalisation de quelques travaux que ce soit, bien qu'autorisés par le zonage, mais qu'elle s'est abstenue de l'en informer, cette réticence dolosive justifiant sa demande en nullité de la vente et qu'il n'avait jamais eu le désir d'acquérir une construction illégale alors même que sa volonté de faire des travaux était connue de tous ; il considère que le notaire est également responsable dans la mesure où il connaissait le projet personnel de M. X..., qu'il n'a pas vérifié la légalité de la construction et ne l'a pas informé de ce que le projet envisagé n'était pas réalisable. Subsidiairement, M. X... considère que l'illégalité qu'il invoque constitue un vice permettant la résolution de la vente, le vendeur en ayant connaissance préalable, et c'est le fait que cette illégalité génère une impossibilité de rénover ou d'agrandir qui constitue le vice caché et qu'un permis ayant été refusé au vendeur l'année précédente, celui-ci ne pouvait ignorer la réalité de l'illégalité et ses conséquences ; en ce qui concerne le notaire, il considère que la responsabilité de celui-ci est engagée dans la mesure où il devait l'informer de cette illégalité et de ses conséquences et qu'il devait s'en assurer préalablement à la vente. Il produit à l'appui de sa demande :- les deux refus de travaux qui lui ont été opposés par la mairie, démontrant selon lui l'illégalité de la construction,- le refus de construire opposé au vendeur le 4 novembre 2010,- un mail en date du 2 août 2011, adressé à l'étude notariale relatif à l'offre de prêt mentionnant que celui-ci finance un " achat de la résidence principale + travaux ",- la condamnation de M. Y... le 14 mars 2003 par le tribunal de grande instance de Draguignan à remettre les lieux en l'état à la suite d'un procès-verbal d'infraction au POS alors applicable en date du 1er octobre 1999. En application des dispositions des articles 1109 et 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. M. X... affirme que la possibilité de rénover et d'agrandir l'existant était pour lui un élément déterminant de son consentement et que la SC1 L'Elodie et M. Y... qui le savaient se sont volontairement gardé de lui dire que cela était impossible en raison de l'illégalité de la construction dont ils avaient connaissance. Il n'est pas contestable qu'en 1950, la parcelle objet de la vente ne comportait aucune construction mais que le 17 avril 1996, date de son acquisition par la SCI L'Elodie, un cabanon de 18 m2 ainsi qu'une véranda de 40 m2 y avaient été érigés depuis plus de cinq ans ainsi que cela résulte des titres de propriété versés aux débats ; il est donc établi que la SCI L'Elodie n'est pas à l'origine des constructions et aucun élément du dossier ne permet de retenir qu'elle ou son gérant avait connaissance de l'éventuel caractère illégal de ces constructions, à supposer que celui-ci soit démontré. En effet, si le premier refus de permis de construire opposé à M. X... en mars 2012 indique que " au vu de l'analyse de l'ensemble des pièces du dossier tel que déposé, aucune pièce ne prouve l'existence légale de la construction " et le second refus en date du 4 avril 2012 que " la construction sur laquelle le projet de travaux est envisagé n'a pas d'existence légale ", il convient de constater que les dossiers présentés par M. X... faisaient état d'une habitation de deux pièces, l'une de 18, 5 m2 et l'autre de 32 m2, ce qui n'a jamais été le cas, la véranda non fermée ne pouvant être assimilée à une pièce d'habitation au sens de la législation alors en vigueur, sa surface, non contestée, étant au surplus de 40 m2 et que les plans de l'état initial du bâti qui y sont joints n'ont rien de comparable à la réalité des lieux au vu des photographies produites par l'appelant lui-même ; en conséquence, il n'est pas établi que l'illégalité des constructions telle que retenue par l'administration ne résulte pas de leur présentation par M. X... aux services concernés. Quant au refus de permis de construire opposé à M. C..., (et non à la SCI L'Elodie) il n'est pas fondé, contrairement aux dires de l'appelant, sur l'illégalité de la construction mais sur le fait que le projet se situe dans " une zone boisée et qu'elle est soumise au risque de feu de forêt " et que " sur cet emplacement, ce risque est majeur et qu'un sinistre peut occasionner des dommages conséquents à cette construction " et il n'est pas démontré que M. C...ait été informé des mentions relevant de l'instruction de sa demande, mentions dont on ignore qui est le scripteur et faisant état d'une absence de permis de construire sur le cabanon et la véranda, d'autant qu'il est justifié que la SCI L'Elodie a payé des taxes d'habitation pour une maison au moins pour les années 2007 à 2009. Par ailleurs, il résulte de la promesse de vente que le bâtiment se trouvant sur la parcelle n'est desservi ni en eau ni en électricité et que la seule condition suspensive en était l'obtention d'un prêt ; l'acte de vente précise que le bien vendu est une parcelle de terrain sur laquelle se trouve édifié un cabanon d'une superficie de 18 m2 et qu'une véranda existe également sur la propriété d'une superficie approximative de 40 m2, que les parties déclarent n'avoir jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition de l'acte ; il ressort également de ses énonciations que le bien n'est pas desservi par l'assainissement communal et que le vendeur n'utilise pas un assainissement individuel, qu'il ne possède pas d'installation intérieure de gaz et que la vente ne portant pas sur des locaux affectés en tout ou partie à l'habitation, il n'y a pas lieu de produire l'état de l'installation électrique ; de même, il est précisé, de manière non équivoque, que le bien étant affecté dans sa totalité à un usage autre que l'habitation n'entre pas dans le champs d'application de la réglementation sur le saturnisme et que le diagnostic de performance énergétique n'a pas été établi, le bien entrant dans l'une des catégories d'exception prévues par le décret du 15 mai 2008 (bâtiment non chauffé..., ou destiné à être utilisé moins de quatre mois par an ou à. usage agricole, artisanal ou industriel) ; la mention que le bien est libre de toute location ou occupation ne permet pas de déduire qu'il est habitable, L'acquéreur prenant le bien dans l'état ; enfin, l'acte mentionne que le bien se trouve en zone ND et que le notaire en a averti l'acquéreur. ainsi que des conséquences de cette classification. M. X... ne peut donc utilement soutenir qu'il avait informé le vendeur et/ ou le notaire de son intention d'acquérir le bien immobilier dans le but de rénover l'existant et d'y habiter, alors même que l'acte mentionne clairement qu'au moment de l'achat, ce bien n'est pas destiné à l'habitation ; en conséquence, il ne peut faire grief à la SCI L'Elodie ni à son gérant de ne pas l'avoir informé de ce que le bien ne pouvait pas faire l'objet de travaux ni d'agrandissement en l'état de la réglementation existante ; de même, le notaire ne peut être tenu pour responsable de la croyance erronée mais non induite par les énonciations de l'acte quant à l'existence de droits à rénover ou agrandir l'existant, alors même que les parties n'ont jamais fait de la possibilité de rénovation et/ ou d'extension un élément déterminant de la vente, nonobstant les mentions du contrat de prêt qui ne lient ni le vendeur ni le notaire mais ressortent de la relation contractuelle entre la banque et M. X.... Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'annulation du contrat de vente en date du 4 octobre 2011. Le jugement sera de nouveau confirmé en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande de résolution de la vente, fondée sur les dispositions de l'article 1641 du code civil, aux termes duquel le vendeur est tenu à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel ont la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un prix moindre s'il les avaient connus, le vice caché n'étant pas davantage caractérisé au vu des éléments relevés supra » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie, à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. Sur le motif tenant à l'illégalité des constructions, le requérant se fonde en premier lieu sur l'illégalité des constructions existantes vendues avec le fonds et sur la connaissance de ce caractère par la partie venderesse avant la vente pour en obtenir nullité sur la base d'une réticence dolosive. Cela suppose a minima que le caractère illégal desdites constructions soit établi avec certitude. Le requérant produit à cet effet l'arrêté communal portant refus de permis de construire qui lui a été opposé suite à dépôt le 15 mars 2012 pour extension de la construction existante et construction d'un garage-atelier contigu à la maison existante pour une surface de plancher créé de 15 m2. S''il ressort de cet acte administratif que le projet de construction est contraire aux dispositions du règlement du Plan Local d'Urbanisme article N2 et surtout que rien ne permet de s'assurer de la légalité des constructions existantes, il n'en demeure pas moins qu'une telle assertion ne résulte que de l'analyse du dossier déposé par le pétitionnaire, ce qui la rend contingente des pièces contenues dans le dossier. Il en ressort par conséquent que la légalité des constructions peut ne pas avoir été établi parce que le dossier du pétitionnaire était incomplet. Le caractère illégal des constructions existantes n'est pas clairement établi par le requérant auquel en incombe la charge de la preuve. En conséquence, ce même motif ne peut être utilement invoqué à l'appui de rédhibitoire en garantie des-vices cachés, le vice n'étant pas davantage caractérisé, ni servir de fondement à la recherche de la responsabilité des vendeur, notaire et agent immobilier pour manquement à leurs obligations respectives d'information et de conseil. Sur le motif tenant à l'inconstructibilité ou l'impossibilité d'agrandir l'existant, il convient de vérifier si dans les actes de vente, promesse synallagmatique puis régularisation par acte authentique, l'acquéreur avait mentionné sa volonté soit de faire construire, soit de transformer les biens immobiliers existants en vue d'en faire une habitation principale étant précisé que si la constructibilité totale d'un terrain ou partielle à partir d'un élément existant sur une zone constructible est objectivement un élément essentiel de la vente, il en va différemment d'un terrain déjà bâti en zone non constructible. En l'absence d'une telle mention dans les actes, il ne peut être valablement soutenu que la volonté de construire fut un élément déterminant de la vente sans lequel l'acquéreur n'aurait pas conclu. A ce titre, il n'a nullement été prévu dans la promesse de vente une quelconque condition, suspensive ou résolutoire, quant à l'obtention d'un permis de construire, aussi bien en vue de bâtir que d'étendre les éléments existants. L'obtention du crédit prévu dans l'acte à titre de condition suspensive ne fait nullement mention de son affection spécifique à la réalisation de travaux. Il doit être-présumé demandé et obtenu afin de payer le prix de vente. La mention " Achat résidence principale + travaux " figurant sur la réponse de la Banque Populaire Cote d'Azur ayant libéré le prêt (courrier du 1er août 2011), ne permet pas de renverser une telle présomption dans la mesure où il s'agit d'un document liant la banque et l'emprunteur et non opposable au vendeur. En outre, il ressort expressément de l'acte authentique de vente signe entre les parties le 4 octobre 2011 que " les parties déclarent qu'elles n'ont jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré opérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'une permis de construire une condition des présentes ", un questionnaire d'urbanisme annoté par la Commune de Pignans en date du 27 juin 2011 ayant été annexé à l'acte. Le même acte précise en page 13 que le bien se trouve en zone ND, lesquelles sont en principe inconstructibles, sauf travaux ayant pour objet la conservation des bâtiments existants, ce qui ne vise pas la possibilité d'extension pour agrément. Il paraît donc contradictoire pour le vendeur de tenter de soutenir devant la présente juridiction qu'il souhaitait réaliser des travaux d'extension du bâtiment existant. Il y est également mentionné que " La vente ne portant pas sur des locaux affectés en tout ou partie à l'habitation ainsi déclaré, il n'y a pas lieu de produire d'état de l'installation électrique ". Cela atteste que le projet d'habitation par extension prétendu de l'acquéreur est d'autant plus saugrenu que la vente n'était pas initialement envisagée dans le cadre d'un projet d'habitation, les locaux n'étant pas initialement prévus à cet effet. En conséquence, il importe peu de savoir à quelle date a été connu de l'acquéreur le certificat d'urbanisme du 27 décembre 2010 pour opération non réalisable du projet de construction envisagé par monsieur Y.... Ainsi, le souhait de réalisation d'extension de constructions existantes comme élément déterminant de la vente n'est pas clairement établi par le requérant auquel en incombe la charge de la preuve. En conséquence, ce même motif ne peut être utilement invoqué à l'appui de l'action rédhibitoire en garantie des vices cachés, le vice n'étant pas davantage caractérisé sur un sol par principe inconstructible et, a fortiori serait apparent en l'état de la connaissance par l'acquéreur au moment de la vente des normes urbanistiques entravant la constructibilité. Il ne peut davantage et pour les mêmes motifs servir de fondement à la recherche de la responsabilité des vendeur, notaire et agent immobilier pour manquement à leurs obligations respectives d'information et de conseil puisqu'il n'y avait pas lieu pour l'un de ces trois protagonistes de conseiller l'acheteur sur la non faisabilité ou de vérifier la faisabilité de son projet de construction » ;

ALORS QUE la cassation du rejet des prétentions de monsieur X... en tant qu'elles étaient fondées sur le dol, à intervenir sur le premier moyen, entraînera par voie de conséquence et application de l'article 624 du code de procédure civile la cassation du rejet de la demande indemnitaire de l'exposant dirigée contre monsieur Z..., les motifs de ce rejet empruntant à ceux relatifs au dol."

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