Voici un arrêt sur cette question complexe : les combles de la copropriété sont-ils des parties communes, des parties privatives ou des parties communes à usage privatif ?
"Vu l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 mai 2015), que Véronique Y..., aux droits de laquelle se trouvent M. Z... et Mme A..., propriétaire d'un appartement situé au dernier étage d'un immeuble en copropriété, surmonté de combles et d'une coupole, a assigné le syndicat des copropriétaires pour faire reconnaître que cette coupole faisait partie de son lot ;
Attendu que, pour dire que le comble au droit de la coupole est une partie privative, l'arrêt retient qu'il résulte des descriptions des lieux effectuées dans deux procès-verbaux de constat d'huissiers de justice que les combles surmontés d'une coupole ne sont pas susceptibles, en raison de leur aménagement et de leur situation, d'être utilisés par plusieurs copropriétaires, qu'ils ne présentent aucune utilité, ni aucun intérêt pour l'ensemble des copropriétaires, n'abritent aucun élément collectif, ne sont affectés qu'à l'usage exclusif du propriétaire du lot 203 et uniquement accessibles à partir de ce lot ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le fait que l'accès aux combles et à la coupole située en toiture, elle-même partie commune, ne pouvait se faire que par l'appartement des consorts Z... ne conférait pas à ces combles le caractère de partie commune à usage privatif, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
Met hors de cause M. X... et la société Immo Pectore ;
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevable l'intervention volontaire de M. Z... et de Mme A..., l'arrêt rendu le 28 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. Z... et Mme A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... et Mme A... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Regina la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Immo Pectore ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Régina
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que le comble au droit de la coupole de l'immeuble dénommé LE REGINA, situé ... et ..., est une partie privative qui fait partie du lot n° 203 portant le n° 501 au cahier des charges et règlement de copropriété et formant le lot 242 de l'état descriptif appartenant à Monsieur Denis Z... et Madame Sylvie A... et débouté, en conséquence le syndicat des copropriétaires LE REGINA de ses demandes de dommages-intérêts, d'indemnité d'occupation et de remise en état ;
AUX MOTIFS QUE « sur la nature du comble au droit de la coupole :
Le critère de distinction entre les parties communes et les parties privatives est fondé sur l'usage que le règlement de copropriété a réservé à la partie concernée. A défaut de précision dans le règlement, il y a lieu de se référer aux critères de distinction énoncés aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquels les parties privatives sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et les parties communes celles qui sont affectées à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires ou plusieurs d'entre eux.
Concernant les combles, en l'absence de dispositions spéciales dans le règlement de copropriété, ils sont réputés parties communes s'ils ne sont pas affectés à l'usage exclusif d'un copropriétaire et demeurent accessibles au syndicat, notamment pour intervenir le cas échéant sur la toiture de l'immeuble, mais doivent être considérés comme parties privatives s'ils ne sont accessibles qu'à partir d'un lot privatif.
Dans le cas présent le règlement de copropriété contient une clause énonçant que sont parties communes : « la charpente, les terrasses, la toiture, à l'exception des tabatières, lucarnes ou parties vitrées servant à l'usage exclusif des copropriétaires qui en auront la jouissance et devront en conséquence en assurer la parfaite étanchéité en permanence à leurs frais». Ce règlement ne comporte aucune référence aux coupoles qui sont au nombre de quatre sur le bâtiment.
Il résulte d'un procès-verbal de constat dressé le 30 octobre 2014 par Madame E.-B., à la demande des époux C. qu'il existe, dans le séjour de l'appartement de ces derniers un escalier permettant d'accéder aux combles. Cet escalier débouche sur un petit palier qui dessert à droite des combles mansardés, à gauche un comble abrité d'une coupole. L'huissier de justice mentionne : ' »Je constate que le seul accès possible aux combles mansardés comme à la coupole est l'escalier que nous avons emprunté ».
Un précédent procès-verbal de constat dressé les 4 et 5 octobre 2005 par Monsieur F., commis par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nice, énonce:
. dans le séjour de l'appartement de Madame M. je constate l'existence d'un escalier en colimaçon récemment réalisé en remplacement d'un ancien escalier selon les déclarations de Madame M. et permettant d'accéder à la coupole litigieuse,
. il est à préciser que cette coupole est actuellement uniquement accessible par cet escalier en colimaçon intérieur à l'appartement occupé par Madame Y....
Il résulte de ces descriptifs objectifs des lieux que le comble surmonté d'une coupole, n'est pas susceptible, en raison de son aménagement et de sa situation, d'être utilisé par plusieurs copropriétaires. Il ne présente aucune utilité, ni aucun intérêt pour l'ensemble des copropriétaires, il n'abrite aucun élément d'équipement collectif et n'est affecté qu'à l'usage exclusif du propriétaire du lot 203.
Si Madame M. a transformé l'échelle qui menait à ces combles par un escalier en colimaçon, il n'en reste pas moins que, dès l'origine, le comble abrité d'une coupole n'était affecté qu'à l'usage exclusif du propriétaire du lot 203 et uniquement accessible à partir de ce lot.
Ce comble doit donc être considéré comme une partie privative dépendant du lot 203 » ;
1/ ALORS QUE l'article 3 du règlement de copropriété prévoit que sont des parties communes : « la charpente, les terrasse, la toiture, à l'exception des tabatières, lucarnes ou parties vitrées, servant à usage exclusif des copropriétaires, qui en auront la jouissance et devront en conséquence en assurer la parfaite étanchéité en permanence et à leurs frais » ; que cette stipulation claire et précise vise ainsi notamment les coupoles du bâtiment, qui font partie intégrante de la charpente et de la toiture ; qu'en affirmant néanmoins que le règlement de copropriété ne comporte aucune référence aux coupoles, la Cour d'appel a dénaturé la stipulation susvisée, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2/ ALORS QUE l'affectation d'une partie de l'immeuble à l'usage exclusif d'un copropriétaire ne confère pas nécessairement à celle-ci la qualité de partie privative ; qu'en décidant du contraire, sans rechercher si le comble litigieux, comme le faisait valoir le syndicat des copropriétaires, n'était pas le seul accès à la coupole litigieuse de sorte qu'il constituait une partie commune affectée à l'usage privatif d'un copropriétaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3/ ALORS QUE le syndicat des copropriétaires faisait valoir que l'acte de propriété de Madame Y..., aux droits de laquelle viennent Monsieur Z... et Madame A..., mentionnait la coupole en tant que partie commune sur laquelle un droit de jouissance avait été conféré à titre onéreux par le syndicat et indiquait ensuite que cet usage avait été retiré, de sorte que Madame Y... et ses ayants-droit ne pouvaient ignorer la nature de partie commune de ce comble (conclusions, p. 7 et 10) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce chef des conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile."