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Disparition de la servitude par confusion des propriétaires

 

L'acquisition par le propriétaire du fonds dominant (celui à qui est due la servitude) de parcelles issues de la division du fonds servant (celui sur lequel existe la servitude) éteint la servitude grevant ces parcelles : c'est ce que juge cet arrêt.

"Vu les articles 637 et 705 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 26 février 2015), que, par acte du 24 décembre 1932, Jules X... a divisé un terrain lui appartenant en deux lots, dénommés « article 1 » et « article 2 », et a institué une servitude non aedificandi au profit du lot article 2 sur le lot article 1 ; que la zone d'inconstructibilité du lot article 1 a été définie dans l'acte comme se trouvant au sud d'une ligne dont le tracé a été décrit ; qu'ultérieurement le lot article 1 a été divisé en cinq parcelles actuellement cadastrées 641 et 724, propriété des consorts Y..., 639, propriété de M. et Mme X..., 636, propriété de M. et Mme Z..., et 756, propriété de M. et Mme A... ; que les consorts Y..., ayant également acquis le lot article 2, devenu parcelle cadastrée 26, ont souhaité construire sur leurs parcelles ; que les consorts A..., Z... et X... s'y sont opposés ; que les consorts Y... les ont assignés, sur le fondement de l'article 705 du code civil, pour faire reconnaître l'extinction de la servitude grevant leurs parcelles 641 et 724 ;


Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que, pour l'application de l'article 705 précité, rien ne doit altérer l'unicité de propriétaire entre le fonds qui doit la servitude et celui auquel elle profite et que les consorts Y... ne remplissent pas la condition de réunion en une seule main du fonds qui doit la servitude avec celui auquel elle profite ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquisition par le propriétaire du fonds dominant de parcelles issues de la division du fonds servant éteint la servitude grevant ces parcelles, la cour d'appel, qui a constaté que les consorts Y..., propriétaires du fonds dominant, avaient acquis la propriété des parcelles 641 et 724 issues de la division du fonds servant, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen des pourvois principal et incident :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 février 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne M. et Mme A... aux dépens des pourvois ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme A... à payer à MM. Jean-Claude, Laurent et Elian Y... et à Mme Cécile Y... la somme globale 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens identiques produits AUX POURVOIS PRINCIPAL ET INCIDENT par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour MM. Jean-Claude, Laurent, Elian Y... et Mme Cécile Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande des consorts Y... visant à voir constater l'extinction de la servitude non aedificandi par réunion des fonds servants entre les mains des propriétaires du fonds dominant ;

AUX MOTIFS PROPRES D'ABORD QUE « par acte du 24 décembre 1932, Monsieur Jules X... procédait au partage anticipé de son bien immobilier divisé en deux lots, l'article 1 dévolu à son fils Henri X... et l'article 2 dévolu à sa fille Marie-Thérèse X..., avec création d'une servitude non aedificandi au profit de l'article 2 ; que propriétaires de parcelles issues de l'article 1, les consorts Y... entendent construire mais ils se heurtent à l'opposition de Monsieur et Madame Georges X..., de Monsieur et Madame Jean-Luc Z... et de Monsieur et Madame Alain A... qui se prévalent de la servitude non aedificandi ; qu'ils les ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Carpentras pour en faire constater l'extinction en application de l'article 705 du code civil » (arrêt, p. 3) ;

AUX MOTIFS PROPRES ENSUITE QUE « l'article 705 du code civil dispose que toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due et celui qui la doit sont réunis dans la même main ; que la servitude est ainsi libellée : " (…) à l'avenir en-dehors du terrain situé ait nord d'une ligne qui, partant de l'angle Sud-ouest de la bande de terrain de 2m de largeur de l'article 2ème de la désignation à l'emplein et au couchant du mur couchant du batiment dudit article 2ème de la désignation, ira rejoindre l'angle Sud-est du bâtiment de l'Article 1er de la désignation, il ne pourra être élevé aucune construction sur le terrain dudit article premier de la désignation. En conséquence, il ne pourra être élevé de constructions à l'avenir sur le terrain de l'article 1er de la désignation attribuée ci-dessus à Monsieur Henri, Casimir X... que dans la désignation située au nord de la ligne ci-dessus désignée " ; que Monsieur et Madame A...sont propriétaires de la parcelle 756 issue de l'article 1er dévolu à Henri X... ; qu'en effet, l'article 1er dévolu à Henri X... a été transmis par donation du 1er décembre 1955 à son fils Georges X... sous l'empire duquel cet article a été divisé en plusieurs parcelles dont celle cadastrée n° 756 qu'il a vendue le 2 décembre 1986 aux consorts B...-C..., lesquels l'ont revendue par acte de Maître D..., notaire à Avignon, du 10 décembre 2003, a Monsieur et Madame A..., reproduisant intégralement lu clause non aedificandi de l'acte du 24 décembre 1932 ; que toutefois la zone d'inconstructibilité, dans l'acte de 1932, n'est pas délimitée par la contenance de l'article 1er mais précisément par la ligne entre points fixes décrite dans cette clause dont il convient de rappeler qu'elle stipule qu'il ne pourra être élevé de constructions sur le terrain de l'article 1er que dans la désignation située au nord de cette ligne ; que pour l'application de l'article 705 du code civil, rien ne doit altérer l'unicité de propriétaire entre le fonds qui doit la servitude et celui auquel elle profite ; et que l'application de la clause non aedificandi fait passer la ligne d'effet de cette clause dans la parcelle 756 dont une partie se situe dans l'assiette de l'article 2 affectée par l'interdiction ; que même si la parcelle A... se trouve elle aussi dans la zone d'interdiction, il demeure que les consorts Y... ne remplissent pas la condition de réunion en une seule main du fonds qui doit la servitude avec celui auquel elle profite » (arrêt, p. 5) ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « selon l'article 705 du code civil, toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due et celui qui la doit sont réunies dans la même main ; qu'en l'espèce, la servitude litigieuse est rédigée en ces termes en 1932 : "... il ne pourra être élevé de constructions à l'avenir sur le terrain de l'article 1er de la désignation attribuée ci-dessus à M Henri X...... " ; qu'il est constant qu'en l'état cadastral actuel, sont contenues dans ce que le notaire E...appelait " article 1 " en 1932, les parcelles suivantes : 756, 636, 639, 724 et 641 ; que le bénéfice d'une telle servitude non aedificandi est évident pour " l'article 2 ", en l'occurrence la parcelle 26, mais aussi et tout autant pour les parcelles contenues dans l'ensemble initialement " article 1 " (garantie d'ensoleillement en l'état du bâti existant) ; qu'aussi longtemps que les fonds qui constituaient l'article 1 ne sont pas réunis dans la même main, la condition posée par l'article 705 n'est pas remplie ; qu'or, en l'espèce, si les consorts Y... sont bien devenus propriétaires des parcelles 724 et 641 appartenant à " l'article 1 " dans l'acte de 1932, ils ne le sont pas de la totalité de cet ensemble " article 1 " ; qu'ils n'auraient pu voir s'éteindre la servitude litigieuse que s'ils avaient acquis, en plus de l'article 2 (leur parcelle 26), l'ensemble du fonds " article 1 ", mais ils ne le peuvent en l'état puisqu'ils ne sont propriétaires – dans " l'article 1 " – que des parcelles 641 et 724 acquises en 1988 ; que les parcelles 756, 636, 639 et 724 continuent d'appartenir à des tiers (défendeurs) ; que la réunion dans une même main des fonds qui appartenaient à Jules X... en 1932, lorsqu'a été instaurée la servitude, n'étant réalisée, les consorts X..., Z... et A... (intéressés au maintien de la servitude dans les termes où elle a été instaurée initialement, même s'ils sont propriétaires de fonds s'analysant comme servants) sont juridiquement fondés à arguer de la persistance de la servitude non aedificandi ; que dans les termes de l'espèce, l'article 705 joue donc en leur faveur et les consorts Y... restent, quant à eux, empêchés de construire sur leurs parcelles 724 (pour la superficie couverte par l'assiette de la servitude en large partie Sud) et 641 (1'assiette couvrant la parcelle en totalité) » (jugement, p. 3) ;

ALORS QUE, premièrement, la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motif ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt que, d'une part, l'interdiction de construire née de la servitude n'avait été faite qu'au propriétaire du lot de l'article 1er du partage de 1932 au profit du lot de l'article 2, et que, d'autre part, la parcelle 756 était issue de la division ultérieure du lot no 1 constitué comme fonds servant (arrêt, p. 3, in medio) ; qu'en énonçant ensuite qu'une partie de la parcelle 756 se trouvait dans l'assiette de l'article 2 affectée par l'interdiction (arrêt, p. 5, av.- dern. paragr.), les juges du fond ont statué par des motifs contradictoires, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, deuxièmement, l'acquisition par le propriétaire du fonds dominant de la pleine propriété du fonds servant éteint la servitude sur ce fonds ; qu'en cas de division du fonds servant, l'extinction de la servitude vaut pour chacune des parcelles réunies au fonds dominant, peu important que la servitude subsiste sur les parcelles non concernées par l'acquisition ; qu'en refusant en l'espèce de constater l'extinction de la servitude non aedificandi sur les parcelles 641 et 724 réunies au fonds dominant par acte d'échange du 20 janvier 1988, au prétexte que la servitude subsistait sur la parcelle 756 demeurée entre les mains des époux A..., les juges du fond ont violé l'article 705 du Code civil ;

ALORS QUE, troisièmement, une servitude est une charge imposée sur un fonds pour l'usage et l'utilité d'un fonds appartenant à un autre propriétaire ; qu'il en résulte qu'une servitude ne peut être constituée sur un fonds au profit de ce même fonds ; qu'en analysant en l'espèce le 7° de l'article « Charges et conditions » de la donation-partage du 24 décembre 1932 comme une servitude instituée à la charge du fonds n° 1 et au profit, non seulement du fonds voisin, mais également de ce même fonds no 1, les juges du fond ont violé les articles 637 et 705 du Code civil ;

ET ALORS QUE, quatrièmement, l'existence d'une servitude entre les parcelles issues de la division d'un fonds ne peut préexister à la division de ce fonds ; qu'en imposant l'existence d'une servitude non aedificandi entre les parcelles issues de la division du 19 août 1986 au seul vu de la reproduction, dans certains actes de cession ultérieure de ces parcelles, de l'article de la donation-partage de 1932 instituant une servitude entre la totalité du fonds divisé et le fonds voisin, les juges du fond ont encore violé les articles 637 et du Code civil.

 


SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande des consorts Y... visant à voir juger à titre subsidiaire que les propriétaires du fonds servant ne pouvaient se prévaloir d'une servitude non aedificandi constituée au profit exclusif du fonds dominant ;

AUX MOTIFS PROPRES D'ABORD QUE « par acte du 24 décembre 1932, Monsieur Jules X... procédait au partage anticipé de son bien immobilier divisé en deux lots, l'article 1 dévolu à son fils Henri X... et l'article 2 dévolu à sa fille Marie-Thérèse X..., avec création d'une servitude non aedificandi au profit de l'article 2 ; que propriétaires de parcelles issues de l'article 1, les consorts Y... entendent construire mais ils se heurtent à l'opposition de Monsieur et Madame Georges X..., de Monsieur et Madame Jean-Luc Z... et de Monsieur et Madame Alain A... qui se prévalent de la servitude non aedificandi ; qu'ils les ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Carpentras pour en faire constater l'extinction en application de l'article 705 du code civil » (arrêt, p. 3) ;

AUX MOTIFS PROPRES ENSUITE QUE « l'article 705 du code civil dispose que toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due et celui qui la doit sont réunis dans la même main ; que la servitude est ainsi libellée : " (…) à l'avenir en-dehors du terrain situé ait nord d'une ligne qui, partant de l'angle Sud-ouest de la bande de terrain de 2m de largeur de l'article 2ème de la désignation à l'emplein et au couchant du mur couchant du batiment dudit article 2ème de la désignation, ira rejoindre l'angle Sud-est du bâtiment de l'Article 1er de la désignation, il ne pourra être élevé aucune construction sur le terrain dudit article premier de la désignation. En conséquence, il ne pourra être élevé de constructions à l'avenir sur le terrain de l'article 1er de la désignation attribuée ci-dessus à Monsieur Henri, Casimir X... que dans la désignation située au nord de la ligne ci-dessus désignée " ; que Monsieur et Madame A...sont propriétaires de la parcelle 756 issue du l'article 1er dévolu à Henri X... ; qu'en effet, l'article 1er dévolu à Henri X... a été transmis par donation du 1er décembre 1955 à son fils Georges X... sous l'empire duquel cet article a été divisé en plusieurs parcelles dont celle cadastrée n° 756 qu'il a vendue le 2 décembre 1986 aux consorts B...-C..., lesquels l'ont revendue par acte de Maître D..., notaire à Avignon, du 10 décembre 2003, a Monsieur et Madame A..., reproduisant intégralement lu clause non aedificandi de l'acte du 24 décembre 1932 ; que toutefois la zone d'inconstructibilité, dans l'acte de 1932, n'est pas délimitée par la contenance de l'article 1er mais précisément par la ligne entre points fixes décrite dans cette clause dont il convient de rappeler qu'elle stipule qu'il ne pourra être élevé de constructions sur le terrain de l'article 1er que dans la désignation située au nord de cette ligne ; que pour l'application de l'article 705 du code civil, rien ne doit altérer l'unicité de propriétaire entre le fonds qui doit la servitude et celui auquel elle profite ; et que l'application de la clause non aedificandi fait passer la ligne d'effet de cette clause dans la parcelle 756 dont une partie se situe dans l'assiette de l'article 2 affectée par l'interdiction ; que même si la parcelle A... se trouve elle aussi dans la zone d'interdiction, il demeure que les consorts Y... ne remplissent pas la condition de réunion en une seule main du fonds qui doit la servitude avec celui auquel elle profite »
(arrêt, p. 5) ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « selon l'article 705 du code civil, toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due et celui qui la doit sont réunies dans la même main ; qu'en l'espèce, la servitude litigieuse est rédigée en ces termes en 1932 : "... il ne pourra être élevé de constructions à l'avenir sur le terrain de l'article 1er de la désignation attribuée ci-dessus à M Henri X...... " ; qu'il est constant qu'en l'état cadastral actuel, sont contenues dans ce que le notaire E...appelait " article 1 " en 1932, les parcelles suivantes : 756, 636, 639, 724 et 641 ; que le bénéfice d'une telle servitude non aedificandi est évident pour " l'article 2 ", en l'occurrence la parcelle 26, mais aussi et tout autant pour les parcelles contenues dans l'ensemble initialement " article 1 " (garantie d'ensoleillement en l'état du bâti existant) ; qu'aussi longtemps que les fonds qui constituaient l'article 1 ne sont pas réunis dans la même main, la condition posée par l'article 705 n'est pas remplie ; qu'or, en l'espèce, si les consorts Y... sont bien devenus propriétaires des parcelles 724 et 641 appartenant à " l'article 1 " dans l'acte de 1932, ils ne le sont pas de la totalité de cet ensemble " article 1 " ; qu'ils n'auraient pu voir s'éteindre la servitude litigieuse que s'ils avaient acquis, en plus de l'article 2 (leur parcelle 26), l'ensemble du fonds " article 1 ", mais ils ne le peuvent en l'état puisqu'ils ne sont propriétaires – dans " l'article 1 " – que des parcelles 641 et 724 acquises en 1988 ; que les parcelles 756, 636, 639 et 724 continuent d'appartenir à des tiers (défendeurs) ; que la réunion dans une même main des fonds qui appartenaient à Jules X... en 1932, lorsqu'a été instaurée la servitude, n'étant réalisée, les consorts X..., Z... et A... (intéressés au maintien de la servitude dans les termes où elle a été instaurée initialement, même s'ils sont propriétaires de fonds s'analysant comme servants) sont juridiquement fondés à arguer de la persistance de la servitude non aedificandi ; que dans les termes de l'espèce, l'article 705 joue donc en leur faveur et les consorts Y... restent, quant à eux, empêchés de construire sur leurs parcelles 724 (pour la superficie couverte par l'assiette de la servitude en large partie Sud) et 641 (l'assiette couvrant la parcelle en totalité) » (jugement, p. 3) ;

ALORS QUE, premièrement, les juges du fond sont tenus d'assortir leur décision de motifs propres à la justifier ; qu'en l'espèce, la cour d'appel rappelait que les appelants demandaient à titre subsidiaire qu'il soit jugé que les propriétaires du fonds servant étaient sans titre pour se prévaloir d'une servitude non aedificandi constituée au profit exclusif du fonds dominant ; qu'en déboutant les consorts Y... de toutes leurs demandes sans assortir le rejet de ce chef du moindre motif, les juges du fond ont violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

ET ALORS QUE, deuxièmement, une servitude est une charge imposée sur un fonds pour l'usage et l'utilité d'un autre fonds ; que le propriétaire du fonds supportant la servitude est sans titre pour opposer cette dernière aux autres propriétaires du même fonds ou des parcelles nées de sa division ; qu'en permettant aux propriétaires du fonds servant d'opposer l'existence de la servitude non aedificandi aux acquéreurs des autres parcelles issues de ce fonds, les juges ont violé les articles 637, 694 et 700 du Code civil."

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