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Bail et état descriptif de division

Les juges peuvent se référer à l'état descriptif de division de la copropriété  pour interpréter la clause de désignation du bail :

 

"Attendu qu'ayant relevé que le bail portait sur un lot au rez-de-chaussée sans faire mention d'une terrasse, la cour d'appel par une interprétation exclusive de dénaturation de la clause de désignation, a souverainement retenu que le local donné à bail comprenait, selon l'état descriptif de division, la jouissance exclusive de la terrasse partie commune attachée au lot loué ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches du moyen qui ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne Mme X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille quatorze.

 

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme X... 

 

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 10 762,49 ¿ après compensation et tous préjudices de jouissance confondus, avec capitalisation des intérêts à compter du 1er mars 2010, que Mme Y... pourra déduire 25% de son loyer courant du 1er octobre 2009 à février 2010, condamné Mme X... à payer à Mme Y... 2 000 ¿ en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

Aux motifs que le tribunal a estimé qu'il ne peut être fait grief au bailleur de ne pas avoir respecté son obligation de délivrance aux motifs que le contrat de bail ne mentionne aucun horaire du centre commercial et qu'aucune pièce ne montre qu'il était dans la commune intention des parties de permettre l'ouverture sans interruption hebdomadaire et le soir, au sein d'une galerie commercial pouvant être soumise à règlement ; que cependant, la fermeture intervenue après plusieurs mois d'activité peut être interprétée comme établissant que lors de la conclusion du bail, les parties n'avaient pas envisagé que des horaires strict limitant la durée d'exploitation seraient mis en place ensuite ; que le principe est que le commerçant est libre de fixer ses horaires d'ouverture ; que de plus, la remise des clés du portail du centre commercial n'a été effective que le 26/05/2006, que les horaires du centre commercial empêchent une exploitation libre du local ainsi qu'en témoignent des courriers de commerçants protestant contre ces horaires et contre divers dysfonctionnements dans le centre commercial ; que des ouvertures exceptionnelles tardives ont d'ailleurs été ordonnées à la demande des commerçants ; que Mme X... qui devait assurer la jouissance paisible à sa locataire ne saurait faire reporter la charge des dysfonctionnements sur sa locataire en moins en mesure qu'elle d'obtenir des améliorations du règlement de copropriété ; que si le bail ne vise que le n° 13 RDC, en fait le lot 15, ce lot de copropriété nécessairement défini par rapport à l'état descriptif de division comprend la jouissance exclusive de la terrasse ; que de plus au début de l'exploitation, Mme X... ne s'est pas opposée à l'usage de la terrasse sur laquelle Mme Y... a installé des tables ; que la nature de l'exploitation commerciale envisagée par Mme Y... supposait la possibilité d'installer des tables pour les consommateurs ; qu'il n'est pas contesté que le volet roulant n'a été posé sur les ordres de Mme X... que le 27 septembre 2005 et que même si les clés ont été remise le 1er septembre 2005, il existe donc un retard dans la livraison du local qui ne pouvait être exploité sans fermeture ; que s'agissant des infiltrations qui ont dégradé le plafond, le bailleur est tenu de réaliser les travaux réparations et remise en état nécessaires pour les lieux soient clos et couverts et de remédier aux infiltrations par le fonds qui menacent la sécurité des occupants ; que Mme X... devait réparer ces désordres d'autant qu'elle a été mise en demeure de le faire les 13 décembre 200( et 16 février 2006 ; que le pré rapport d'expertise de M. Z... du 11 septembre 2007 établit que les désordres allégués existaient, que des venues d'eau ont dégradé le plafond empêchant une exploitation correcte du commerce ; que ce rapport établit également que les seuls désordres existants apparaissent comme la conséquence d'une mise hors d'eau tardive par le promoteur ce qui a provoqué des infiltrations dans la structure du bâtiment auxquelles il a été remédié par la pose d'un faux plafond en juin 2007 et qu'un constat de levée de réserves a été signé le 11 septembre 2007 entre Mme Y... et Investorim ; que le trouble d'exploitation aura duré deux ans ;

 

Alors 1°)qu'il n'existe pas d'obligation légale, pour le bailleur d'un local situé dans un centre commercial de garantir ses horaires d'ouverture au preneur ; qu'après avoir constaté que le bail ne mentionnait aucun horaire du centre commercial, la cour d'appel, qui a décidé que la mise en place d'horaires d'ouverture et fermeture de la galerie empêchant une exploitation libre du local caractérisait un manquement du bailleur à ses obligations, a violé l'article 1719 du code civil ;

 

Alors 2°) qu'il n'appartient pas au bailleur d'un local situé dans un centre commercial, qui n'a pas la charge de l'administration de l'immeuble et des parties communes, de remédier à ses dysfonctionnements ; qu'en ayant retenu que les dysfonctionnements du centre commercial caractérisaient un manquement du bailleur à ses obligations, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ;

 

Alors 3°) qu'en ayant décidé que l'assiette du bail comprenait la jouissance d'une terrasse, la cour d'appel a dénaturé le contrat de bail qui n'en mentionnait pas l'existence et ne portait clairement que sur un local de 34,25 m2 et a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;

 

Alors 4°) que la tolérance du bailleur sur l'occupation par le preneur de surfaces non mentionnées dans le bail n'est pas créatrice de droits ; qu'en s'étant fondée sur la circonstance qu'au début de l'exploitation, Mme X... ne s'était pas opposée à l'usage de la terrasse par Mme Y..., inopérante pour en déduire qu'elle faisait partie des lieux loués, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719 du code civil ;

 

Alors 5°) qu'en ne répondant pas aux conclusions de Mme X..., qui s'appuyaient sur l'arrêt du 11 janvier 2010 mettant en évidence que « les seuls désordres existants apparaissent comme la conséquence d'une mise hors d'eau tardive par le promoteur qui a provoqué des infiltrations d'eau dans la structure du bâtiment, auxquelles il a été remédié par la pose d'un faux plafond par le promoteur Investorim en juin 2007 pour un prix de 1.492,59 ¿. Un constat de levée de réserves a été signé le 11 septembre 2007 entre Ingrid Y... et Investorim¿paraît établie la responsabilité du constructeur et du promoteur dans l'origine des troubles » (conclusions d'appel p. 6 et 7), ce dont elle avait déduit que les désordres ne pouvaient lui être imputés, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

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