Quand le bail dérogatoire devient un bail commercial le congé doit être un acte extra judiciaire :

"Attendu selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 30 novembre 2009) que par acte du 2 décembre 1999, M. X... a donné à bail, à compter du 1er janvier 2000, à la société Vout's un local à usage commercial ; que ce bail était consenti pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation par lettre recommandée avec avis de réception 3 mois avant l'échéance ; que par lettre recommandée du 24 mars 2005, la locataire a donné congé pour le 30 avril 2005 ; que le bailleur a assigné la société Vout's en nullité du congé ;

Attendu que la société Vout's fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande alors, selon le moyen, que la clause d'un contrat de bail contraire au statut des baux commerciaux qui n'a pas fait l'objet d'une action en nullité intentée dans les deux ans de la conclusion du bail doit être appliquée ; qu'en constatant la nullité de la clause du bail selon laquelle le congé pouvait être donné par simple lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois mois de l'échéance annuelle du contrat et en déclarant en conséquence le congé délivré le 24 mars 2005 selon ces modalités nul au regard de l'article L. 145-9 du code de commerce sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée, si cette action, introduite plus de quatre ans après la conclusion du contrat n'était pas prescrite, ce qui aurait pourtant été de nature à rendre applicable ladite clause, et valable le congé délivré le 24 mars 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-9, L. 145-15 et L. 145-60 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'à l'expiration du bail dérogatoire initial la locataire était restée dans les lieux, qu'elle y exploitait son fonds de commerce et était inscrite au registre du commerce, et qu'en application de l'article L. 145-5 du code de commerce un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, s'était opéré, la cour d'appel en a justement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche inopérante, que le congé devait, conformément aux dispositions impératives de l'article L. 145-9 du code précité, être donné par acte extrajudiciaire et que le congé délivré par la société Vout's était nul ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la société Vout's aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne société Vout's à payer à M. X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société Vout's ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt trois mars deux mille onze.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour la société Vout's.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé le congé du 24 mars 2005 et, en conséquence, condamné la société Vout's à payer au bailleur la somme de 130.025,39 € au titre des loyers dus jusqu'à décembre 2006.

AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est à juste titre que les premiers juges ont requalifié le bail liant M. X... à la société Vout's, inscrite au registre du commerce et exploitant son fonds dans les lieux loués, en bail commercial avec effet à dater du 1er janvier 2001 et annulé le congé délivré par courrier le 24 mars 2005 ; que les parties ne remettent pas en cause cette qualification ; qu'aux termes de l'article L. 145-4 du code de commerce « la durée du contrat de location en peut être inférieure à neuf ans ; toutefois à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9… » ; que l'article L. 145-9 dudit code précise que « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance… le congé doit être donné par acte extra-judiciaire… » ; le congé ne peut donc être donné que par acte extra-judiciaire et six mois avant l'expiration d'une période triennale ; que le congé délivré le 24 mars 2005 par la société Vout's est nul, n'ayant pas été délivré par acte d'huissier ; cependant, dans la mesure où le propriétaire demande que les effets du congé soient reportés au 31 décembre 2006, date de la deuxième échéance triennale, il sera fait droit à cette demande ; que la société Vout's est tenue du paiement des loyers jusqu'à cette date ; qu'elle n'a fait valoir aucune observation sur le montant mensuel des loyers réclamés ; qu'au vu des photocopies des pièces produites le loyer mensuel pour l'ensemble des locaux loué s'élevait à 6.373,22 € ; que la société Vout's sera par conséquent condamnée à payer à M. X... la somme de 13.026,39 € correspondant aux loyers dus sur 21 mois, de mai 2005 à décembre 2006, déduction faite du montant du dépôt de garantie (3.811,23 €) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon l'article L. 145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ; toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délais de l'article L. 145-9 du code de commerce ; selon l'article L. 145-9 dernier alinéa du code de commerce, le congé doit être donné par acte extra-judiciaire ; il est de jurisprudence constante que le congé est nul s'il a été donné par un acte autre qu'extra-judiciaire, les parties ne pouvant convenir qu'il sera donné par lettre recommandée avec accusé de réception ; il résulte de la requalification opérée par le tribunal que le statut des baux commerciaux prévu par la code de commerce régit les rapports entre les parties depuis le 1er janvier 2001, sauf en ce qui concerne la durée de ce bail, laquelle demeure soumise à la loi des parties telle qu'elle résulte du contrat requalifié ; dès lors le congé donné par courrier recommandé en date du 24 mars 2005, par la locataire à la bailleresse doit être annulé ;

ALORS QUE la clause d'un contrat de bail contraire au statut des baux commerciaux qui n'a pas fait l'objet d'une action en nullité intentée dans les deux ans de la conclusion du bail doit être appliquée ; qu'en constatant la nullité de la clause du bail selon laquelle le congé pouvait être donné par simple lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois mois de l'échéance annuelle du contrat et en déclarant en conséquence le congé délivré le 24 mars 2005 selon ces modalités nul au regard de l'article L. 145-9 du code de commerce sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée, si cette action, introduite plus de quatre ans après la conclusion du contrat n'était pas prescrite, ce qui aurait pourtant été de nature à rendre applicable ladite clause, et valable le congé délivré le 24 mars 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-9, L. 145-15 et L. 145-60 du code de commerce."

Un exemple :

"Vu la requête, enregistrée le 18 décembre 2006, présentée pour M. Y X, domicilié chez ..., par Me Champenois ; M. X demande à la Cour :

1°) d'annuler le jugement n°s 0207264/7-0506343/7 en date du 20 octobre 2006 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté ses demandes tendant à l'annulation de la décision du maire de Paris en date du 25 mars 2002 ayant rejeté sa demande d'indemnisation du 27 février 2002 et de la décision implicite de rejet de sa demande d'indemnisation du 19 mars 2004 ;
2°) de mettre à la charge de la ville de Paris les sommes de 50 000 euros au titre des troubles de jouissance subis, 46 883 euros au titre des frais d'architecte, 100 000 euros au titre du préjudice moral, 500 000 euros au titre du préjudice subi pour l'avoir induit en erreur sur la régularisation du permis de construire et la perte subie dans la vente de son bien immobilier ; 
3°) de mettre à la charge de la ville de Paris la somme de 1 315, 60 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ; 

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 15 janvier 2009 :

- le rapport de Mme Briançon, rapporteur,

- les observations de Me Champenois pour M. X et celles de Me Papon pour la ville de Paris,

- et les conclusions de M. Bachini, commissaire du gouvernement ;
Considérant que par un arrêté du 9 janvier 2001, le maire de Paris a délivré à M. X un permis de construire l'autorisant à agrandir et surélever la maison d'habitation d'un étage sise à l'angle des ... dont il avait fait l'acquisition le 30 novembre 1999 ; que, par un jugement devenu définitif en date du 30 juin 2003, le Tribunal administratif de Paris a annulé l'arrêté susmentionné au motif que les travaux d'extension et de surélévation en cause nécessitaient un permis de démolir et que le dossier joint à la demande de permis de construire était insuffisant pour apprécier l'impact visuel du projet et son insertion dans l'environnement ; que M. X a déposé une demande de permis de démolir assortie d'une nouvelle demande de permis de construire le 31 mai 2001 complétée à la demande de la ville de Paris le 29 octobre 2003 ; que cette nouvelle demande a fait l'objet d'un refus implicite ; que, par deux demandes en date des 27 février 2002 et 19 mars 2004, M. X a sollicité la réparation du préjudice résultant de l'illégalité du permis de construire du 30 juin 2003 et de ce que la ville de Paris n'aurait pas tenu son engagement de délivrer le permis de construire sollicité ; que M. X fait appel du jugement en date du 20 octobre 2006 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté ses demandes ;
Sur la responsabilité :

Considérant que M. X sollicite la réparation des préjudices résultant d'une part, de la délivrance le 9 janvier 2001 d'un permis de construire déclaré illégal par un jugement du Tribunal administratif de Paris du 30 juin 2003 devenu définitif et, d'autre part, des informations erronées contenues dans le courrier du 17 octobre 2003 de la ville de Paris ayant été de nature à l'induire en erreur sur le contenu de la nouvelle demande de permis de construire qu'il devait déposer ; que ces faits sont de nature à engager la responsabilité de la ville de Paris ;

Sur la réparation des préjudices :
Considérant, en premier lieu, que M. X demande le versement par la ville de Paris d'une indemnité de 50 000 euros en réparation des troubles de jouissance qui seraient résultés pour lui de ce que sa maison a été rendue inhabitable par le lancement de travaux qui n'ont pu être menés à bien, en faisant valoir que lui et sa famille ont dû être hébergés chez un ami résidant dans le voisinage ; que toutefois, aucune pièce du dossier ne permet d'établir qu'à la date du commencement des travaux, la maison était utilisée pour l'hébergement de sa famille ; que la production d'une attestation d'hébergement établie par un ami pour la période d'août 2002 à juillet 2003 et le constat d'huissier du 20 novembre 2002 sur le caractère habitable de la maison à la date de commencement des travaux ne permettent pas d'établir la réalité des troubles de jouissance qui résulteraient de l'illégalité du permis de construire ; que, par suite, M. X n'est pas fondé à solliciter la réparation de ce chef de préjudice ;

Considérant, en deuxième lieu, que si l'intéressé demande le versement d'une somme de 46 883 euros au titre des frais d'architecte qu'il prétend avoir engagés, la note de frais qu'il produit, établie pour un montant inférieur à celui demandé, la photocopie d'un chèque non daté, libellé pour un montant de 35 450 euros ainsi que l'attestation établie le 15 septembre 2008, sont insuffisantes pour établir que ces frais ont été engagés pour l'exécution du permis de construire délivré illégalement ;

Considérant, en troisième lieu, que M. X demande la réparation du préjudice résultant de la différence entre la somme de 2 000 000 euros qu'un acheteur était disposé à lui verser suite à des discussions qui se sont déroulées en octobre 2003, si le nouveau permis de construire sollicité était délivré, et le montant auquel la transaction a finalement été conclue le 2 septembre 2004 soit 1 505 000 euros ; que si M.X soutient que ce préjudice résulte du refus tacite opposé par la ville de Paris à la nouvelle demande de permis de construire qu'il avait déposée, il n'apporte aucun élément permettant d'établir que le refus opposé à cette nouvelle demande serait illégal ; que, dès lors, le requérant n'est pas fondé à solliciter l'indemnisation du manque à gagner résultant de la non délivrance de ce nouveau permis de construire ; 

Considérant, enfin, que M. X demande le versement d'une indemnité au titre de la réparation du préjudice moral imputable aux « tracasseries administratives » qu'il aurait subies ; qu'il résulte de l'instruction que M. X n'a pas pu concrétiser son projet de construction, la ville de Paris, après lui avoir délivré un permis illégal, lui ayant donné, notamment dans son courrier du 13 octobre 2003, des renseignements erronés sur le contenu de la nouvelle demande de permis de construire qu'il devait déposer ; qu'ainsi, M. X établit la réalité du préjudice moral qu'il invoque ; qu'il sera fait une juste appréciation du préjudice subi par ce dernier en condamnant la ville de Paris à lui verser une indemnité de 2 000 euros ; 
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. X est seulement fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande présentée au titre du préjudice moral qu'il a subi ;

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu'en vertu des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, le tribunal ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge ; que les conclusions présentées à ce titre par la ville de Paris doivent dès lors être rejetées ; qu'il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la ville de Paris la somme de 1 000 euros ;

D É C I D E :

Article 1er : La ville de Paris est condamnée à verser à M. X une somme de 2 000 euros. 
Article 2 : Le jugement n°s 0207264/7-0506343/7 du Tribunal administratif de Paris du 20 octobre 2006 est réformé en ce qu'il est contraire au présent arrêt.
Article 3 : La ville de Paris versera à M. X une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de M. X est rejeté.
Article 5 : Les conclusions de la ville de Paris tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées."