BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme

A un atelier de ferronnerie :

"Considérant qu'aux termes de l'article R.111-2 du code de l'urbanisme : "le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique" ;

Considérant que le maire de Trois-Ilets a assorti le permis de construire un atelier de ferronnerie qu'il a délivré le 26 avril 1993 à M. X... de prescriptions imposant au pétitionnaire de remonter impérativement le faîtage et de revêtir les maçonneries extérieures de clins en bois ; que, compte tenu de la nature de la construction autorisée et de sa situation dans une zone habitée de la commune, ces prescriptions étaient manifestement insuffisantes pour limiter efficacement les nuisances sonores provoquées par la présence de cet atelier ; qu'il en résulte que la décision par laquelle le maire de Trois-Ilets a autorisé la construction de l'atelier de ferronnerie de M. X..., est entachée d'une erreur manifeste d'appréciation des risques d'atteinte à la salubrité publique des lieux avoisinants que ce projet comportait ; qu'ainsi le permis de construire attaqué ne satisfait pas aux conditions énoncées par les dispositions précitées de l'article R.111-2 du code de l'urbanisme ; que, dès lors, M. X... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Fort-de-France, qui s'est fondé sur l'ensemble des pièces du dossier et n'a retenu l'expertise effectuée le 6 octobre 1994 que comme un élément d'appréciation, a annulé le permis de construire qui lui avait été délivré le 26 avril 1993 ;

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel :

Considérant, en premier lieu, que M. X... succombe dans la présente instance, que sa demande tendant à ce que M. Y... soit condamné à lui verser une somme au titre des frais qu'il a exposés doit, en conséquence, être rejetée ;

Considérant, en second lieu, qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions précitées, de condamner M. X... à payerà M. Y... la somme de 5.000 F ;

Article 1er : La requête de M. X... est rejetée.

Article 2 : M. X... versera à M. Y... une somme de 5.000 F au titre de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel."

C'est ce que cet arrêt nous explique :



"Attendu qu'ayant retenu, d'une part, que les documents du permis de construire, visés à l'acte notarié mais non annexés, ne présentaient pas une vue d'ensemble des immeubles permettant de relever la distance d'1,95 mètre qui séparait l'appartement de M. X... de son vis-à-vis et la différence de niveaux entre les deux bâtiments, que les plans de niveau annexés au contrat n'étaient pas conformes à des plans de cette nature au sens habituel de ce terme, que le duplex acquis par M. X... ne bénéficiait pas de la vue dégagée que laissaient prévoir certains documents, que le paysage de M. X... restait pour partie celui de claustras et pour partie celui d'un mur et de fenêtres avec vue directe possible et non un appartement situé "entre parc et fleuve" sur les berges du Lez et que la qualification de professeur de dessin industriel de M. X... ne lui permettait pas de lever la confusion qui résultait des documents remis et, d'autre part, que la valorisation de l'appartement qui n'avait fait que suivre l'évolution générale des prix de l'immobilier pour un immeuble de standing, ne compensait pas les conséquences d'un tel vis-à-vis, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a légalement justifié sa décision en retenant le manquement de la venderesse à son obligation d'information et l'existence du préjudice subi par M. X... ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société FDI Promotion aux dépens.

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société FDI Promotion à payer à M. X... la somme de 2 000 euros"

Selon cet arrêt :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 octobre 2007), que par acte du 1er mai 1994, M. X... a donné à bail à Mme Y... une maison d'habitation ; qu'il lui a notifié, par lettre recommandée du 12 août 2005, un congé pour vendre au visa de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de déclarer valable le congé, alors, selon le moyen :

1° / que si une décision rendue en référé, qui n'a qu'une autorité provisoire, n'est certes pas revêtue de l'autorité de la chose jugée, elle peut être produite aux débats, dans le cadre de l'instance ultérieurement portée devant le juge du fond, à tout le moins comme élément de preuve ; qu'en refusant de prendre en compte l'ordonnance de référé du 5 juillet 2006, que Mme Y... invoquait à titre d'élément de preuve au motif inopérant que l'ordonnance n'était pas revêtue de l'autorité de la chose jugée au principal, les juges du second degré ont violé, par fausse application, les articles 481 du code de procédure civile et 1351 du code civil, et par refus d'application, les articles 12 du code de procédure civile et 1353 du code civil, ensemble la règle selon laquelle une décision de justice peut être invoquée à titre d'élément de preuve ;

2° / qu'en application de l'article 15- II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification » ; qu'il résulte de cette disposition que les cinq alinéas en cause doivent être reproduits dans l'acte lui-même, sans pouvoir faire l'objet d'une annexe ; qu'en décidant le contraire pour se contenter de ce que les dispositions auraient figuré dans une annexe à l'acte portant congé, les juges du second degré ont violé l'article 15- II de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 ;

3° / que dès lors que l'obligation pour le bailleur de rappeler certaines des dispositions de l'article 15- II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 vise non seulement à informer le locataire, mais le cas échéant à lui rappeler l'existence de l'offre et le délai dans lequel le locataire doit se manifester, l'omission de la reproduction des dispositions en cause doit entraîner de plein droit la nullité du congé ; qu'en décidant le contraire, les juges du second degré ont violé l'article 15- II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

4° / que si même la nullité devait être subordonnée à l'existence d'un grief, de toute façon le grief ne pourrait disparaître que si le juge constatait qu'à la date du congé, et en tout cas à une date suffisamment rapprochée pour que le locataire puisse exercer son droit dans les deux premiers mois du préavis, celui-ci était informé, non seulement de l'existence de son droit, mais également de ses modalités d'exercice ; qu'en se bornant à constater en l'espèce que, dans une lettre du 15 novembre 2005, Mme Y... avait répondu au mandataire du bailleur dans des conditions telles qu'il pouvait être considéré qu'elle avait en partie connaissance des dispositions applicables, de même que de la jurisprudence, sans s'interroger sur le point de savoir si elle avait eu cette connaissance à la date du congé ou à une date suffisamment proche pour pouvoir bénéficier du délai imparti au locataire, les juges du second degré ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 15- II de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 ;

5° / que faute de s'être expliqués sur le point de savoir si le terrain de 700 m ² et détaché de la parcelle sur laquelle est édifiée la maison n'était pas totalement inconstructible, aucun document officiel relatif à la division de l'ensemble du terrain n'étant produit, les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de réponse à conclusions ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la lettre de congé adressée à la locataire comportait en annexe un document, expressément annoncé dans le corps du congé, reproduisant les six premiers alinéas de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 , la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a retenu, à bon droit, que le congé était régulier."

C'est l'objet de la question d'un élu au Ministre :

La question :

M. Laurent Hénart attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur le contrat risque d'exposition au plomb mis en place récemment. Ce contrat devra être annexé à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 1er janvier 1949. En cas de risque, le propriétaire doit effectuer les travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb et garantir la sécurité des occupants. La non réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur avant la mise en location du logement constitue un manquement aux obligations de sécurité et de prudence et engage sa responsabilité pénale. L'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) de Meurthe-et-Moselle, association de défense et d'information des propriétaires immobiliers, a souhaité exprimer son mécontentement face à ces nouvelles dispositions. Soucieuse de voir le saturnisme disparaître, elle s'interroge toutefois sur l'efficacité de cette réglementation. Elle fait notamment état du peu de cas dépistés, et donc du coût excessif à supporter à la fois par le bailleur et le locataire. Certes, l'association reconnaît la nécessité de lutter contre les logements insalubres et de participer activement à la réhabilitation de ceux-ci, mais ce diagnostic s'ajoutant à tant d'autres, compliquerait la gestion du bailleur particulier et découragerait l'épargnant à investir dans l'immobilier. Dès lors, il souhaiterait connaître les intentions du Gouvernement, notamment les mesures qu'il entend prendre afin de rassurer les bailleurs sur leurs obligations à venir.

La réponse :

Si le saturnisme infantile a régressé au cours des dernières années, il demeure une priorité de santé publique puisque 500 nouveaux cas sont signalés chaque année en France, souvent des enfants. Les peintures contenant du plomb couramment utilisées dans l'habitat jusqu'à la moitié du XXe siècle constituent la principale origine des cas répertoriés. La loi n° 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique a consolidé les mesures d'urgence et les mesures générales de prévention en matière de lutte contre le saturnisme lié à l'habitat. Elle a généralisé à tout le territoire l'obligation d'effectuer un constat de risque d'exposition au plomb (CREP), lors des ventes de logements construits avant le 1er janvier 1949 et a étendu cette mesure de prévention aux nouvelles mises en location de logements anciens, compte tenu du fait que de nombreuses familles touchées par le saturnisme sont locataires. Ainsi, depuis le 12 août 2008, tout propriétaire souhaitant louer un logement construit avant 1949 est tenu de produire un CREP lors de la signature du contrat de location afin d'informer le futur occupant sur l'éventuelle présence de peintures contenant du plomb. Lorsque ce constat révèle la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil défini par arrêté (lmg/cm²), le propriétaire est tenu d'effectuer des travaux pour supprimer le risque d'exposition et garantir la sécurité des occupants. La lutte contre l'habitat indigne contribue aussi à lutter contre le saturnisme ; les bailleurs peuvent bénéficier d'aides de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (l'Anah) pour réaliser leurs travaux.

C’est la nouvelle note du Blog des relations du voisinage.

Le bailleur est responsable dans ce cas :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 28 novembre 2006), que, le 6 juillet 1996, M. X..., par l'intermédiaire de sa mandataire, l'agence Desmeuzes, a donné en location un pavillon aux époux Y..., après que M. Z..., électricien, eut effectué une intervention sur l'installation électrique en 1994 ; que M. Y..., le 20 juillet 2002, a été victime d'une électrocution alors qu'il gonflait, dans le jardin, une piscine à l'aide d'un compresseur raccordé à une prise de courant située dans l'entrée de la maison ;

Sur le premier moyen du pourvoi provoqué :

Vu l'article 1721 du code civil ;

Attendu qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ; que s''il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ;

Attendu que pour mettre hors de cause M. X..., l'arrêt retient que M. Z... a commis une faute à l'égard de celui-ci et de l'agence Desmeuzes en ne les prévenant pas de la nécessité d'installer impérativement un disjoncteur différentiel haute sensibilité et que cette faute ne pouvait être ni prévue ni empêchée par le bailleur et son mandataire qui avaient fait appel à un professionnel normalement compétent et doivent être exonérés de leur obligation de sécurité ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé."

Cette question d'une élue évoque les dérives possibles :

La question :

Mme Béatrice Descamps attire l'attention de Mme la ministre du logement sur les dérives que peut connaître le secteur du diagnostic immobilier. La loi fait obligation lors de chaque transaction immobilière d'établir un certain nombre de diagnostics quant à la qualité du logement : plomb, amiante, parasite et performance énergétique. Si ces dispositions législatives sont un avantage pour les futurs acquéreurs, un certain nombre de professionnels dénoncent des dérives quant à la tarification pratiquée et certaines pratiques déloyales. Ils souhaiteraient voir adopter une nouvelle rédaction de l'article R. 271-6 du code de la construction et de l'habitation qui garantisse l'indépendance de l'expertise menée. Elle souhaite connaître ses intentions sur cette revendication.

Qui a pour effet d'engager la responsabilité de la commune :

"Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 2 novembre 2001 et 4 mars 2002 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. Frédéric X..., ; M. X... demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt du 2 août 2001 par lequel la cour administrative d'appel de Nancy a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement du 20 janvier 1998 du tribunal administratif de Strasbourg rejetant sa demande tendant à la condamnation de la commune d'Ittenheim à lui verser diverses indemnités ;

2°) de condamner la commune d'Ittenheim à lui verser la somme de 2 300 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Laigneau, Maître des Requêtes ;

- les observations de Me Le Prado, avocat de M. Frédéric X... et de la SCP Vier, Barthélemy, avocat de la commune d'Ittenheim,

- les conclusions de M. Séners, Commissaire du gouvernement ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, se fondant sur les dispositions d'un permis de construire qui lui avait été délivré le 20 mars 1990, M. X... a construit une maison d'habitation et un garage sur le territoire de la commune d'Ittenheim; que le maire de la commune, estimant que son arrêté du 20 mars 1990 rejetait la demande de permis de construire de M. X... en tant qu'elle portait sur l'édification d'un garage, a saisi le tribunal correctionnel de Strasbourg qui, par un jugement du 12 avril 1994, a déclaré M. X... coupable de construction sans permis et l'a condamné à détruire son garage sous astreinte de 100 F par jour de retard ; que M. X... a alors sollicité devant la juridiction administrative l'indemnisation du préjudice qu'il estimait avoir subi du fait de la délivrance par le maire de la commune d'un permis de construire insuffisamment motivé et ambigu ; qu'il se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 2 août 2001 par lequel la cour administrative d'appel de Nancy a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement du 20 janvier 1998 du tribunal administratif de Strasbourg rejetant sa demande d'indemnisation ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. X... a demandé, pour la première fois devant la cour, à être indemnisé du préjudice moral que lui auraient causé d'autres agissements plus récents du maire de la commune d'Ittenheim ; que le fait générateur de dommage dont M. X... a ainsi demandé réparation est distinct de celui qu'il invoquait en première instance ; que la cour n'a donc pas commis d'erreur de droit en jugeant que ces conclusions, nouvelles en appel, sont irrecevables ;

Considérant que le montant des astreintes mises à la charge de M. X..., ainsi que les frais, pénalités et intérêts liés au recouvrement forcé de ces sommes, sont la conséquence directe du refus de M X... d'exécuter le jugement du 12 avril 1994 du tribunal correctionnel de Strasbourg et non de la faute commise par le maire de la commune d'Ittenheim du fait de la délivrance d'un permis de construire insuffisamment motivé et ambigu ; que la cour n'a donc pas inexactement qualifié les faits en jugeant qu'il n'existe pas de lien direct entre le préjudice financier lié au paiement desdites sommes et la faute commise par la commune ;

Considérant, en revanche, qu'en rejetant les conclusions du requérant tendant à l'indemnisation du préjudice financier subi par M. X... du fait des coûts de construction et de démolition du garage litigieux au seul motif que ce préjudice n'était pas actuel, sans rechercher s'il ne présentait pas un caractère certain de nature à ouvrir droit à indemnisation, la cour a commis une erreur de droit ; que M. X... est, dès lors, fondé à soutenir que l'arrêt du 2 août 2001 doit être annulé en tant qu'il statue sur ses conclusions indemnitaires relatives au préjudice financier lié aux coûts de construction et de démolition du garage ;

Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu, par application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, de régler l'affaire au fond ;

Considérant que, par arrêté du 20 mars 1990, dénué de toute motivation particulière ou prescription spéciale, le maire de la commune d'Ittenheim a délivré à M. X... un permis de construire l'immeuble objet de sa demande, laquelle portait sur l'édification d'une maison d'habitation et d'un garage, mais après avoir, d'une part, de sa propre initiative, diminué de la superficie du garage la superficie totale de la construction indiquée par M. X... sur le formulaire de demande qu'il avait signé et, d'autre part, biffé le garage sur les plans joints à ce formulaire ; qu'en procédant de la sorte, sans mentionner explicitement dans l'arrêté qu'il entendait rejeter la demande de permis de construire en tant qu'elle portait sur l'édification d'un garage, le maire de la commune d'Ittenheim a pris une décision insuffisamment motivée et ambiguë qui constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune ;

Considérant que, du fait de l'obligation juridique dans laquelle M. X... se trouve de démolir sous astreinte son garage, la faute qu'a commise la commune d'Ittenheim en lui délivrant un permis de construire insuffisamment motivé et ambigu cause à ce dernier un préjudice dont le caractère direct et certain doit, dans les circonstances particulières de l'espèce, être regardé comme établi ; qu'il sera fait une juste appréciation des circonstances de l'espèce en condamnant la commune d'Ittenheim à verser à M. X... une somme de 15 000 euros, y compris tous intérêts échus à la date de la présente décision, en réparation du préjudice subi ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. X... est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté ses conclusions tendant à ce que la commune d'Ittenheim soit condamnée à l'indemniser du préjudice financier subi du fait de la construction et de la démolition de son garage."

Ainsi jugé par cet arrêt :


"Vu les articles 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble son article 46 ;

Attendu que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 21 mars 2006), que les époux X..., auxquels Mme Y... avait vendu des lots de copropriété, l'ont assignée en diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure, le lot n° 27, constitué de la jouissance exclusive d'un jardin, figurant pour une superficie de 41 m² dans l'acte de vente mais de 10 m² sur les plans de géomètre-expert dressés à l'origine de la copropriété, et d'une quote-part des parties communes ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le lot n° 27 figure dans l'énumération faite par le règlement de copropriété, en son article VII/1, des parties privatives et que par ailleurs, de par sa nature et sa superficie, il n'est pas au nombre des exclusions visées par l'alinéa 3 de l'article 46 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un droit de jouissance exclusive sur un jardin, partie commune, n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les moyens du pourvoi :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 mars 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer la somme de 2 000 euros à Mme Y... ; rejette la demande des époux X...."