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Agence immobilière et vente conclue après l’expiration du mandat

Cet arrêt de la Cour de Cassation du 8 juillet 1994 pose le principe désormais acquis selon lequel un agent immobilier a droit à sa commission dès lors qu’il a fait visiter l’immeuble mis en vente, et qu’ensuite le vendeur a traité directement avec l’acquéreur présenté par l’agence, quand bien même la vente interviendrait après l’expiration du mandat :

 

« Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

Attendu qu'il résulte de ce texte que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier ;

Attendu que, par acte sous seing privé du 19 mai 1988, Mme Rey a donné à la société Cabinet Vacher mandat exclusif de vendre son officine, étant stipulé qu'à la conclusion effective de l'opération avec un acquéreur, présenté, indiqué ou adressé par ce cabinet, le mandant réserverait à ce dernier, pour ses peines et soins, une commission de 5 % hors TVA sur le prix obtenu, stock exclu ; que ce mandat, consenti pour 3 mois, était renouvelable par tacite reconduction, par périodes de 3 mois jusqu'au 19 mai 1989 ; que, par lettre du 1er août 1988, Mme Rey a usé de la faculté de dénoncer l'exclusivité de ce mandat ; que, le 19 septembre suivant, elle a vendu son officine aux époux Barbat pour le prix de 4 400 000 francs par l'intermédiaire de la SARL Pharm'agence, la commission de cette agence d'un montant hors taxes de 170 000 francs étant à la charge des acquéreurs ; que, se prévalant de ce que pendant la période de validité du mandat exclusif dont il avait été investi, il avait eu des entretiens avec M. Barbat, qu'il en avait avisé Mme Rey dès le 9 juin 1988 et qu'il avait fait part à celle-ci de l'offre faite par cet acquéreur potentiel le 17 août en lui rendant compte de son mandat, le Cabinet Vacher a assigné Mme Rey en paiement de la somme de 270 920 francs, représentant le montant de la commission à laquelle il était, selon lui, en droit de prétendre ;

Attendu que pour refuser au Cabinet Vacher le paiement de cette commission, l'arrêt attaqué, tout en relevant que la révocation intervenue n'avait fait disparaître ni les obligations nées du mandat pendant sa période de validité ni la faculté pour chaque partie d'en faire sanctionner l'inobservation et qu'ainsi Mme Rey avait l'obligation, si elle décidait de vendre son officine à M. Barbat, de traiter par l'intermédiaire du Cabinet Vacher, la clause convenue, formant à cet égard la loi des parties, a énoncé qu'au regard des dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et du fait que la vente du fonds de commerce avait été finalement traitée par l'intermédiaire de la société Pharm'agence, la société Vacher n'était pas fondée à percevoir la commission convenue ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi la cour d'appel a violé le texte susvisé »

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