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Une présentation flatteuse de l’agence, mais sans conséquence

Cette intéressante décision de la Cour d’Appel de Pau du 24 mai 2004 démontre que si l’agence immobilière commet une faute en décrivant un bien d’une façon non-conforme à la réalité (une maison étant décrite comme rénovée alors qu’elle ne l’était pas en réalité), l’acquéreur ne peut cependant prétendre subir un préjudice s’il a pu se rendre compte par lui-même de l’état de la maison qu’il achetait :

 

« La demande formée par Madame Y... contre l'agence immobilière D... que Madame Y... recherche la responsabilité contractuelle de l'agence immobilière en raison d'un manquement à son devoir de conseil pour avoir laissé insérer dans le sous-seing-privé de vente la mention "maison rénovée" que, selon elle, l'état de ce bâtiment ne justifiait pas ; D... que si les photos jointes au dossier révèlent une maison avenante dont les peintures extérieures étaient récentes, l'agence ne pouvait mentionner ou laisser inscrire sur le sous-seing-privé que la maison était rénovée, l'intérieur présentant une apparence de vétusté qui avait dissuadé d'autres agences d'employer ce qualificatif sur leur publicité ; D... que jusqu'à la conclusion de l'acte juridique qui exécute les effets du mandat et rend sa commission exigible, l'agent immobilier doit à son client tous les éclaircissements nécessaires à une exacte estimation du prix convenu avec le cocontractant, au regard du double critère de la qualité du bien ou de la prestation recherché et de l'état du marché ; que dés lors la valorisation inexacte de la maison par l'emploi du qualificatif "rénové" a constitué un manquement de l'agence immobilière à son obligation de conseil, susceptible d'altérer le consentement donné par Madame Y... à l'achat de l'immeuble ; Mais attendu que Madame Y... doit démontrer l'existence d'un préjudice causé par la faute imputable à l'agence D... que ce qualificatif n'a pu induire en erreur Madame Y... qui avait été détrompée par la visite des lieux effectuée la veille le 19 juin le jour où elle avait signé le mandat de recherche car, hormis la présence, consignée par l'expert dans son rapport, d'un panneau imperméable au bas de la paroi retapissée dans la chambre sud ouest, cette maison et la grange annexe ne présentaient aucune trace de camouflage et apparaissaient telles qu'elles étaient ; D... que la présence d'un seul panneau destiné à protéger de l'humidité étant insuffisante pour accréditer le grief de dissimulation et fausser son jugement, Madame Y... fut à même de se faire une idée de l'état exact de ces bâtiments tel qu'il est révélé par les photos jointes au rapport de l'expert ; qu'ainsi la faute patente commise par l'agence n'est pas la cause d'un vice du consentement en la personne de sa cliente sur la qualité réelle du bien qu'elle se proposait d'acheter ; D... d'autre part que Madame Y... n'a pas subi de préjudice car l'expert a évalué la valeur de l'ensemble immobilier dans une fourchette allant de 590.000 F à 645.000 F compte tenu des défauts de la maison qu'il a nécessairement pris en compte dans son estimation ; qu'ainsi en achetant pour une somme de 590.000 F, après négociation et diminution du prix consentie par le vendeur, Madame Y... n'a pas subi de préjudice objectif, fut-ce la perte d'une chance, l'allégation d'une ristourne supplémentaire si l'agence avait donné les conseils adéquats relevant de la supputation ; D... d'autre part qu'en l'absence d'une estimation minorée par l'agence des travaux à effectuer, Madame Y... n'a pu se méprendre sur leur ampleur au vu de l'état de l'électricité et des boiseries ; D... que la faute de l'agence a si peu lésé Madame Y..., qu'en 2002 elle a revendu le même bien en faisant une plus value de 280.513,98 F soit 42.764 € qui ne doit rien aux réparations entreprises depuis l'acquisition, l'intéressée se bornant à soumettre à la Cour des devis à l'exception de la moindre facture acquittée pouvant accréditer la mise en œuvre de travaux ; Qu'il convient donc de confirmer mais pour d'autres motifs le jugement de première instance ».

 

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