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Compromis, vente à domicile et formulaire détachable

Un compromis conclu au domicile de l’acheteur est une vente à domicile :

 

« Sur le premier moyen de cassation, pris de la violation des articles L. 121-21, L. 121-23, L. 121-24, L. 121-26 et L. 121-28 du Code de la consommation, 2, 591 et 593 du Code de procédure pénale :

 

" en ce que l'arrêt attaqué a déclaré Laurent Caraes coupable d'infractions aux règles régissant le démarchage à domicile, résultant, d'une part, de ce que le contrat remis à Philippe Morvan ne comportait pas les mentions exigées par l'article L. 121-23 du Code de la consommation non plus que la formule détachable destinée à faciliter l'exercice de la faculté de renonciation, d'autre part, de ce qu'un acompte a été exigé de Philippe Morvan avant l'expiration du délai de réflexion ;

 

" aux motifs que si Philippe Morvan a bien confié, le 10 août 1995, un mandat de vente à l'agence immobilière AIP relatif à l'appartement dont il était propriétaire à Brest, l'intéressé a ensuite réussi à céder seul son bien, sans l'intervention de l'agence, le 21 août 1995 ; que la procédure établit que Laurent Caraes, pas plus que l'agence immobilière qu'il dirige, n'était titulaire d'un quelconque mandat écrit de recherche de la part de Philippe Morvan ; que la vague indication donnée par ce dernier lors de la rédaction du mandat de vente susvisé, concernant son intention d'acquérir une maison, ne saurait suffire à caractériser l'existence d'un mandat apparent de recherche qui aurait été conféré par Philippe Morvan à Laurent Caraes ou à l'agence AIP ; qu'ainsi, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, le prévenu et Philippe Morvan n'étaient plus en relation d'affaires depuis le 21 août 1995 ; que les déclarations tant de Richard Le Queau, préposé du prévenu, que de Philippe Morvan, concordantes sur ce point, démontrent que ce dernier a été contacté téléphoniquement à son domicile par le représentant de l'agence AIP qui l'invitait à visiter deux maisons ; que la démarche ainsi effectuée n'est intervenue dans aucun cadre formel, mais constituait une approche en vue de proposer les services de l'agence ; que Richard Le Queau, lors de sa visite de l'immeuble situé 4, rue Benjamin Franklin à Brest, le lui présentait comme constituant une bonne affaire, sa propriétaire, en instance de divorce, souhaitant le céder rapidement ; qu'il conseillait à Philippe Morvan de signer sans délai une promesse de vente, afin de ne pas rater une si belle occasion ; que Philippe Morvan a été placé dans la position d'un consommateur démarché à son domicile dans des circonstances dont il n'avait pas la maîtrise, par un vendeur utilisant des arguments nécessitant une analyse pour permettre l'émission d'un jugement éclairé, ce qui impliquait qu'il puisse bénéficier d'un délai de réflexion afin d'être mis en mesure d'exercer, le cas échéant, la faculté de renonciation ; que le premier compromis de vente a ensuite été signé au domicile de Philippe Morvan, lieu auquel s'est opéré la rencontre des volontés des parties ; que, de surcroît, cette promesse de vente, consacrant un accord de Philippe Morvan sur la maison visitée et le prix d'un montant de 350 000 francs, frais d'agence inclus, se trouvait ensuite être rompue par la fixation unilatérale d'un prix de vente différent, supérieur de 10 000 francs, exigé par le cédant ; que, dès lors, la visite de Laurent Caraes au domicile de Philippe Morvan le 22 août 1995 à 20 heures 30 avait pour but de proposer de nouvelles conditions de vente, ignorées de la personne démarchée puisque modifiées à son insu, et, par conséquent, un nouveau contrat ; qu'ainsi, la rencontre des volontés, préalable à l'établissement de la seconde promesse de vente, s'est bien produite au domicile de l'acheteur ; que les dispositions protectrices de la loi relative au démarchage à domicile s'appliquent au cas d'espèce ;
qu'en, s'abstenant de faire figurer sur le contrat conclu avec Philippe Morvan les mentions exigées par l'article L. 121-3 du Code de la consommation, en remettant à ce consommateur un contrat ne comportant pas de formulaire détachable destiné à lui faciliter l'exercice de la faculté de renonciation, en obtenant une contrepartie, sous forme d'avance sur commission, avant l'expiration du délai de renonciation, Laurent Caraes s'est bien rendu coupable des infractions visées à la prévention ; qu'en qualité d'agent immobilier, professionnel de la vente, il lui appartenait de prendre toutes dispositions utiles pour faire respecter par ses préposés la législation sur le démarchage à domicile ;

 

" alors que la législation sur le démarchage à domicile n'est applicable que si la rencontre des volontés du vendeur et de l'acquéreur a eu lieu au domicile de ce dernier ; qu'en se fondant, pour déclarer que la rencontre des volontés s'est produite au domicile de Philippe Morvan, sur la circonstance que le compromis de vente y a été signé, sans s'expliquer sur le chef des conclusions qui faisait valoir que Philippe Morvan a donné son accord verbal concernant l'acquisition de la maison lors de la visite de celle-ci et que la venue ultérieure de Laurent Caraes à son domicile n'a eu d'autre but que de formaliser un accord déjà acquis, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des textes visés au moyen " ;

 

Attendu que, pour déclarer Laurent Caraes, agent immobilier, coupable d'infractions à la législation sur le démarchage à domicile, l'arrêt attaqué retient qu'un négociateur de son agence, ayant connaissance de ce que Philippe Morvan avait l'intention d'acquérir une maison, a pris contact avec lui pour lui faire visiter une propriété, lui précisant, sur place, que la propriétaire souhaitait la vendre à bref délai et qu'il était de son intérêt de ne pas laisser échapper l'affaire ; que le jour même, Philippe Morvan a signé, à son domicile, deux compromis de vente, le premier avec le négociateur, puis le second, stipulant un prix plus élevé, avec Laurent Caraes, qui s'était déplacé chez l'acheteur quelques heures plus tard ; que l'agent immobilier s'est fait remettre, sur-le-champ, un acompte sur ses frais de négociation ;

 

Attendu que les juges d'appel énoncent que l'échange des consentements entre les parties, sur la chose et sur le prix, s'est opéré, après la visite de la maison, au domicile de l'acquéreur ; qu'ils en déduisent que l'opération de vente immobilière a été conclue à la suite d'un démarchage à domicile, de sorte que le contrat proposé tant par le négociateur que par l'agent immobilier, soumis aux formalités prévues par l'article L. 121-23 du Code de la consommation, aurait dû comporter un formulaire permettant l'exercice, par l'acheteur, de la faculté de rétractation ; qu'ils ajoutent que le prévenu a immédiatement obtenu un paiement en contrepartie de la signature de l'acte, en méconnaissance des prescriptions de l'article L. 121-26 du même Code ;

 

Attendu qu'en se déterminant ainsi, par une appréciation souveraine du moment et du lieu où l'acheteur a accepté l'offre de vente, la cour d'appel a justifié sa décision ;

 

Que le moyen ne peut, dès lors, être accueilli ;

 

Sur le second moyen de cassation, pris de la violation des articles 1, 5 et 18 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, 388, 591 et 593 du Code de procédure pénale :

 

" en ce que l'arrêt confirmatif attaqué a déclaré Laurent Caraes coupable d'avoir procédé à la vente d'un immeuble sans détenir de mandat écrit à cet effet ;

 

" aux motifs qu'aux termes de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, le titulaire d'une carte professionnelle d'agent immobilier ne peut négocier ou s'engager, à l'occasion de transactions immobilières, sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties ; que, contrairement à ce qu'allègue le prévenu, la citation ne vise pas spécifiquement, pour cette infraction, le défaut de mandat de vente ; qu'il est constant que Laurent Caraes ne disposait ni d'un tel document émanant de Mme Barat, ni d'un mandat de recherche délivré par Philippe Morvan ; que ces faits sont ainsi établis ;

 

" 1° alors que les juges ne peuvent statuer que sur les faits visés dans l'acte qui les saisit ; qu'en l'espèce, la citation visait exclusivement le fait que Laurent Caraes a procédé à la vente d'un immeuble sans détenir de mandat écrit à cet effet ; qu'en déclarant le prévenu coupable d'avoir effectué une transaction immobilière sans détenir de mandat de recherche délivré par Philippe Morvan, la cour d'appel a excédé sa saisine et violé les textes visés au moyen ;

 

" 2o alors que la cour d'appel ne pouvait sans se contredire énoncer, d'une part, que Laurent Caraes ne disposait d'aucun mandat écrit de vente, d'autre part, qu'un mandat de vente avait été rédigé à son intention ; qu'en l'état de ces énonciations contradictoires, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé les textes visés au moyen " ;

 

Attendu que, selon la citation, Laurent Caraes est poursuivi pour avoir, à l'occasion d'une opération sur les biens d'autrui, reçu, détenu ou disposé de sommes d'argent, de biens, d'effets ou de valeurs sans tenir les documents réglementaires ou délivrer les reçus exigés, en l'espèce en procédant à la vente d'un immeuble sans détenir de mandat écrit à cet effet, délit prévu et réprimé par les articles 1, 6 et 18 de la loi du 2 janvier 1970 ;

 

Attendu que, pour le déclarer coupable de cette infraction, l'arrêt énonce qu'en méconnaissance de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 pris pour l'application de la loi précitée, l'agent immobilier a participé à la négociation de la vente de la maison acquise par Philippe Morvan et à la rédaction du compromis s'y rapportant sans s'être fait délivrer, au préalable, un mandat écrit de la propriétaire lui permettant de négocier cette opération, ni posséder un mandat de recherche de l'acquéreur ;

 

Attendu qu'en l'état de ces énonciations, exemptes de contradiction, la cour d'appel, qui n'a pas méconnu l'étendue de sa saisine, a justifié sa décision ».

(Cour de Cassation Chambre Criminelle 28 novembre 2000)

 

 

 

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