Les pénalités de retard sont dues dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement du seul fait du retard et sans qu’il soit nécessaire pour l’acquéreur de prouver un préjudice causé par ce retard :

« Vu les articles 1134 et 1226 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 28 juin 2005), que les époux X... ont acquis de la société Omhover Grimmer un immeuble en l'état futur d'achèvement dont la livraison était prévue au plus tard le 31 juillet 2001 ; que ce délai n'ayant pas été respecté, ils ont assigné le vendeur en paiement des indemnités de retard prévues par le contrat ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que l'application de la clause pénale stipulant que, passée la date du 31 juillet 2001, le vendeur serait redevable d'une indemnité forfaitaire de 1 285 francs par jour de retard, était, selon ses propres termes, liée à la réparation du préjudice subi par l'acquéreur, et que la preuve n'était pas rapportée que le retard de 47 jours dans la livraison de la maison ait causé un préjudice aux époux X... ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la clause pénale, sanction du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux X... de leur demande d'indemnités de retard, l'arrêt rendu le 28 juin 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz, autrement composée ;

Condamne la société Omhover Grimmer aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société Omhover Grimmer à payer aux époux X... la somme de 2 000 euros ».

(Cour de Cassation 20 décembre 2006)

Cet arrêt de la Cour de Cassation du 13 mars 2007 retient que le vendeur a agi de mauvaise foi en n’informant pas le réservataire du fait qu’il ne lui avait pas été possible d’acquérir le terrain d’assise de l’opération, et lui a même laissé croire que cette acquisition avait été effectuée en lui envoyant la notice descriptive après la date butoir fixée pour cette acquisition du terrain :

« Vu l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que les époux X... ont, le 22 avril 2000, conclu avec la société civile immobilière Les Glycines (la SCI), société alors en formation qui n'a pas été constituée, représentée par M. Y..., un contrat préliminaire de réservation relatif à l'acquisition d'une villa à construire ; qu'ils ont effectué un dépôt de garantie ; que ce contrat mentionnait que la convention sera nulle de plein droit et qu'aucune indemnité ne sera due de part et d'autre si le terrain n'a pas été acquis avant le 15 juin 2000 ; que la SCI, après avoir adressé aux époux X... les 19 et 28 juin 2000 un nouveau devis de travaux complémentaires, la notice descriptive et les plans de la future maison, les a avertis, le 21 novembre 2000, de l'abandon du projet, le terrain n'ayant pu être acquis avant le 15 juin 2000 ; que M. X..., faisant valoir qu'il avait obtenu en vue de cette opération un prêt dans des conditions favorables et qu'un nouveau crédit ne pourrait plus lui être octroyé dans les mêmes conditions ayant depuis dépassé l'âge de soixante cinq ans, a assigné la SCI en réparation de ce préjudice ;

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande, l'arrêt retient que, dans le contrat préliminaire de réservation, aucune obligation d'informer le réservataire de la non-réalisation de l'acquisition du terrain à la date butoir du 15 juin 2000 n'était mise à la charge de la SCI et que M. X... ne s'est pas préoccupé de l'état du projet en sorte qu'il ne peut pas prétendre avoir cru que l'opération se réaliserait, n'ayant pas été convoqué devant le notaire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le réservant a l'obligation d'exécuter de bonne foi le contrat, la cour d'appel, qui a constaté l'envoi de la notice descriptive et des plans de la villa postérieurement à la date butoir du 15 juin 2000 laissant croire que l'acquisition du terrain avait été réalisée, a violé les textes susvisés »