L'article 1596 du code civil qui interdit à un mandataire d'acquérir un bien qu'il est chargé de vendre est appliqué dans ce cas.
"Attendu, selon les arrêts attaqués (Douai, 16 février et 11 juin 2015), que M. et Mme X..., usufruitiers d'un immeuble à usage commercial et d'habitation, dont les nus-propriétaires sont leurs enfants, Eric, Christophe et Sylvie X..., (les consorts X...) ont, le 15 mai 1999, renouvelé le bail commercial consenti à la société Orphée, aux droits de laquelle se trouve la société Sofrade, sur le rez-de-chaussée et le sous-sol de l'immeuble, à effet du 10 septembre 1999 ; qu'un pacte de préférence était stipulé au profit du preneur ; que, le 10 janvier 2007, les consorts X... ont chargé la société Cabinet Maréchal, ayant pour gérant M. Y..., de rechercher un acquéreur pour cet immeuble ; que, le 17 janvier 2007, ils ont signé une promesse synallagmatique de vente au profit de M. Z... ; que, le 13 avril 2007, la vente a été conclue avec la société civile immobilière Kal (la SCI), dont le capital est notamment détenu par M. Y..., qui s'était substituée à M. Z..., par acte reçu par la société civile professionnelle A... B... C... D... E... F... Stéphan G... H... (la SCP) ; que la société Sofrade a assigné la SCI et les consorts X... en annulation de la vente pour violation du pacte de préférence ; que les consorts X... ont poursuivi reconventionnellement l'annulation de la vente pour violation de l'article 1596 du code civil ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal n° E 15-15. 129 de la SCI et de la société Cabinet Maréchal :
Attendu que la SCI et la société Cabinet Maréchal font grief à l'arrêt du 16 février 2015 de prononcer la nullité de la vente, alors, selon le moyen :
1°/ que la nullité de la vente, qui sanctionne l'interdiction pour un mandataire de se porter acquéreur du bien sur lequel porte son mandat, est une nullité relative susceptible de confirmation expresse ou tacite ; que la confirmation tacite résulte de l'exécution volontaire de l'acte ou de tout autre acte impliquant l'intention du vendeur de réparer le vice, cause de nullité ; qu'en l'espèce, en se bornant à retenir que, la confirmation ne pouvant être formalisée que postérieurement à la signature de l'acte en cause, elle ne pouvait se déduire du courrier de M. Octave X..., concomitant à la vente, sans rechercher, comme elle y avait été expressément invitée, si le comportement des parties et notamment les actes de reddition de compte, accomplis par les consorts X... au profit de la SCI postérieurement à la régularisation de la vente n'étaient pas de nature à caractériser leur volonté de confirmer l'acte de vente argué de nullité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1596 du code civil, ensemble l'article 1338 du code civil ;
2°/ que l'action en nullité relative ouverte au vendeur sur le fondement de l'article 1596 du code civil est susceptible de renonciation dans les conditions du droit commun des obligations ; que la renonciation, acte juridique unilatéral par lequel une personne abandonne volontairement un droit ou s'interdit de faire valoir un moyen de défense ou d'action, peut être expresse ou tacite et se déduit alors de tout acte manifestant une volonté consciente et non équivoque de renoncer ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que les consorts X..., informés de l'identité de personnes entre la SCI et le cabinet Maréchal, susceptible d'affecter la validité de la vente litigieuse, ont expressément réitéré leur consentement à la vente projetée en connaissance de cause puis exécuté l'acte régularisé sans contestation ; qu'en écartant néanmoins toute renonciation de leur part à se prévaloir de la nullité encourue, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1596 du code civil ;
3°/ que, si la charge de la preuve de la renonciation incombe en principe à celui qui s'en prévaut, la connaissance de la prérogative abdiquée lors de l'exécution de l'acte fait présumer la volonté de renonciation et conduit à renverser la charge de la preuve ; qu'il appartient alors au renonçant supposé de démontrer qu'il n'a pas agi sciemment et librement ; qu'en l'espèce, en retenant que la SCI ne rapportait pas la preuve d'une renonciation des consorts X... à leur action en nullité après avoir pourtant constaté que ces derniers avaient volontairement accepté et exécuté la vente en connaissance de l'interposition de personnes susceptible d'en affecter la validité, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil, ensemble l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les consorts X... n'avaient pas conscience de la nullité édictée par l'article 1596 du code civil, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, qu'ils n'avaient pas renoncé à invoquer la nullité de la vente ni n'avaient confirmé l'acte argué de nullité et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le troisième moyen du pourvoi incident n° E 15-15. 129 et le premier moyen du pourvoi incident n° K 15-17. 434 des consorts X..., réunis :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt du 16 février 2015 de rejeter leurs demandes de dommages-intérêts complémentaires dirigées contre la SCI, la société Cabinet Maréchal et la SCP, alors, selon le moyen :
1°/ que la perte des avantages fiscaux attachés à la réalisation d'une vente par la suite annulée constitue un préjudice indemnisable qui, dans la mesure où elle n'est pas couverte par l'annulation et les restitutions qu'elle déclenche, constitue un préjudice dont la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut demander la réparation à la partie fautive ; qu'en énonçant, pour refuser de réparer le préjudice invoqué par les consorts X... au titre du surcoût fiscal consécutif au retard dans la réalisation de la vente, que " l'évolution du régime fiscal ne peut caractériser un préjudice indemnisable ", la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du code civil ;
2°/ que la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut demander la réparation à la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé ; qu'en retenant, pour les débouter de leur demande, que le préjudice dont ils faisaient état relevait " du choix des consorts X... de mettre en œuvre une nullité relative dans un contexte qui ne leur était pas préjudiciable ", après avoir pourtant constaté les fautes commises par la SCI et le Cabinet Maréchal dans la conclusion du contrat et relevé que les éléments versés aux débats n'établissaient pas que les consorts X... aient pu avoir conscience, en concluant la vente, de la nullité qu'elle encourait sur le fondement de l'article 1596 du code civil, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a une nouvelle fois violé les articles 1382 et 1383 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le surcoût fiscal invoqué par les consorts X... résultait de leur choix de mettre en œuvre une nullité relative dans un contexte qui ne leur était pas préjudiciable, la cour d'appel a pu déduire de ce seul motif que ce chef de préjudice n'était pas imputable aux fautes commises par la SCI, la société Cabinet Maréchal et la SCP ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi principal n° K 15-17. 434 de la SCP, ci-après annexé :
Attendu que la SCP fait grief à l'arrêt du 16 février 2015 de la condamner à payer à la SCI une somme au titre des frais accessoires de la vente ;
Mais attendu que la SCP n'ayant pas soutenu, dans ses conclusions d'appel, que les frais payés à l'occasion d'une vente annulée pouvaient être restitués, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal n° N 15-26. 360 des consorts X... :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt du 11 juin 2015 de dire que celui du 16 février 2015 n'est pas entaché d'une erreur matérielle, alors, selon le moyen, que, dans leurs conclusions récapitulatives du 24 décembre 2014, les consorts X... sollicitaient la confirmation du jugement en ce qu'il avait « condamné la SCI Kal » à leur « rembourser l'ensemble des loyers et indemnités perçus depuis le 13 avril 2007, outre intérêts au taux légal … » ; qu'en estimant qu'elle n'avait été saisie d'aucune demande de remboursement des loyers jusqu'à la date de son arrêt, là où les consorts X... sollicitaient, dans leurs écritures, le remboursement de l'ensemble des loyers perçus par la SCI Kal depuis le 13 avril 2007, ce qui incluait nécessairement les loyers perçus entre la date du jugement et la date de l'arrêt, la cour d'appel a dénaturé les conclusions dont elle était saisie et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'elle n'était saisie, par le dispositif des dernières conclusions des consorts X..., que d'une demande de confirmation du jugement qui avait condamné la SCI à leur rembourser les loyers perçus du jour de la vente au jour du jugement, la cour d'appel en a exactement déduit, sans dénaturation, qu'elle n'était pas saisie d'une demande de remboursement des loyers jusqu'à la date de son arrêt ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier et le deuxième moyens du pourvoi incident n° E 15-15. 129 et le second moyen du pourvoi incident n° K 15-17. 434 des consorts X..., réunis, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal n° K 15-17. 434 de la SCP :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, pour condamner la SCP à garantir la SCI à hauteur de la moitié des condamnations prononcées à son encontre au titre du remboursement des loyers et des dépôts de garantie, l'arrêt du 16 février 2015 retient que le notaire a commis une faute pour avoir accepté d'authentifier la vente alors qu'il savait qu'elle était conclue en violation de l'article 1596 du code civil et que sa garantie est exclue pour la seule restitution du prix de vente qui ne constitue pas un préjudice indemnisable ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la restitution des loyers et des dépôts de garantie prononcée à la suite de l'annulation d'un contrat de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le moyen unique du pourvoi incident n° N 15-26. 360 de la SCI et de la société Cabinet Maréchal :
Vu l'article 1351 du code civil, ensemble l'article 463 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour accueillir la requête en omission de statuer des consorts X... en ce qu'elle porte sur les intérêts du prix perçu par les vendeurs, l'arrêt retient que, si l'arrêt du 16 février 2015 confirme le jugement, il n'énumère pas les points qui font l'objet de cette confirmation, qu'une telle formule ne vaut jugement que dans la mesure où les motifs de la décision expriment l'opinion du rédacteur sur le point en cause et qu'en l'espèce, l'arrêt est taisant sur les raisons pour lesquelles la décision a été prise et n'exprime aucun motif, pas même adoptés ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'arrêt du 16 février 2015 avait, sur la question des intérêts assortissant la restitution du prix de vente, confirmé le jugement dont il est réputé avoir adopté les motifs, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Vu l'article 627, alinéa 1er, du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation prononcée n'implique pas qu'il soit à nouveau statué sur la requête en ce qu'elle porte sur les intérêts ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal n° N 15-26. 360 des consorts X... :
MET hors de cause la société Sofrade ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'ils condamnent la SCP à garantir la SCI à hauteur de la moitié des condamnations prononcées à son encontre au titre du remboursement des loyers et des dépôts de garantie et accueillent la requête en omission de statuer en ce qu'elle porte sur les intérêts assortissant la restitution du prix de vente, les arrêts rendus les 16 février et 11 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi du chef de la requête en omission de statuer en ce qu'elle porte sur les intérêts ;
REJETTE la requête en omission de statuer des consorts X... en ce qu'elle porte sur les intérêts assortissant la restitution du prix de vente ;
Renvoie, pour le surplus, la cause et les parties devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts partiellement cassés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour la SCI Kal et la société Cabinet Maréchal (demanderesses au pourvoi principal n° E 15-15. 129).
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR prononcé la nullité de la vente consentie par les consorts X... au profit de la SCI KAL, constatée par acte authentique du 13 avril 2007 de la SCP A..., portant sur l'immeuble sis...,
AUX MOTIFS PROPRES QUE le cabinet MAR