L'agence n'a pas droit à une commission si le bien immobilier est vendu au commerçant titulaire du droit de préemption ou de préférence par l'effet de la loi (celui de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce).

"Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 12 janvier 2017), que la société BA, propriétaire d’un immeuble à usage commercial loué à la société Librairie B, a donné mandat à la société Kehl, exerçant l’activité d’agent immobilier, de rechercher un acquéreur ; que, le 12 mai 2015, par l’intermédiaire de cet agent immobilier, la société Greginvest Belgium a fait connaître à la société BA son intention d’acquérir l’immeuble ; que, le 20 mai 2015, la propriétaire a notifié à la locataire une offre de vente aux clauses et conditions acceptées par la société tierce, à savoir un prix augmenté des honoraires de l’agent immobilier ; que la locataire a accepté l’offre, à l’exception des honoraires ; que la propriétaire a assigné la locataire, l’agent immobilier et le candidat acquéreur aux fins que celui-ci soit autorisé à acquérir l’immeuble ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Greginvest Belgium fait grief à l’arrêt de condamner la société BA et, en tant que de besoin, la société financière Pierre Brunet, qui est son unique actionnaire, à régulariser l’acte de vente sans honoraires de l’agent immobilier, au profit de la société Librairie B, alors, selon le moyen, que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ; que l’inobservation de cette règle d’ordre public doit être relevée d’office ; qu’il résulte de l’arrêt attaqué que la société Khel immobilier n’a pas été intimée sur l’appel interjeté par la société Librairie B, qui remettait pourtant en cause le droit de l’agent immobilier à la perception de la commission convenue à son profit ; qu’en faisant droit à l’appel ainsi interjeté, sans avoir préalablement prescrit, au besoin d’office, la mise en cause de la société Khel immobilier, comme l’exigeaient pourtant les droits de la défense, la cour d’appel a violé les articles 14 du code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

Mais attendu que, le litige portant sur l’exercice par la locataire du droit que lui confère l’article L. 145-46-1 du code de commerce lorsque le bailleur envisage de vendre son bien, c’est sans méconnaître les dispositions des textes précités que la cour d’appel s’est prononcée en l’absence de l’agent immobilier ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que la société Greginvest Belgium fait le même grief à l’arrêt, alors, selon le moyen :

1°/ que la purge du droit de préférence ou de préemption du locataire commerçant peut s’opérer indifféremment, soit dès le moment où la vente est envisagée et avant même qu’un acquéreur ait été recherché et trouvé, soit au contraire après qu’un acquéreur eut été trouvé et les conditions de la vente définitivement négociées avec ce dernier ; que dans ce second cas de figure, l’exercice par le locataire de son droit de préemption a pour objet de lui permettre de se substituer, dans toutes ses obligations, à l’acquéreur évincé, et notamment dans son obligation de s’acquitter du montant de la commission due à l’agent immobilier ; qu’en l’espèce, il résulte des constatations de l’arrêt que la notification du projet de vente à la société Librairie B est intervenue le 20 mai 2015, soit après que la société Greginvest Belgium se fut portée acquéreur, le 12 mai 2015, du bien litigieux ; qu’en jugeant néanmoins que le paiement de la commission due à l’agent immobilier ne pouvait être imposé au locataire exerçant son droit de préemption, la cour d’appel a violé l’article L. 145-46-1 du code de commerce ;

2°/ que, subsidiairement, la notification qui lui est faite du prix et des conditions de la vente projetée, aux fins de purge de son droit de préférence ou de préemption, vaut offre de vente au profit du locataire ; que ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour accepter purement et simplement cette offre, puis d’un délai de deux mois, éventuellement porté à quatre mois en cas de recours à un prêt, pour réaliser la vente, le non-respect de ces délais ayant respectivement pour effet de rendre caduque l’offre et l’acceptation de cette offre ; qu’en l’espèce, il est constant que la société Librairie B n’a pas accepté purement et simplement, dans le délai d’un mois, l’offre qui lui avait été transmise, puisqu’elle a contesté devoir les honoraires d’agence que cette offre mettait à la charge de l’acquéreur et que, du fait de cette contestation, la vente n’a pas été réalisée dans le délai légal ; que dès lors, à supposer même fondée la contestation de la société Librairie B, le défaut d’acceptation pure et simple de l’offre qui lui était faite, dans les délais légaux qui lui étaient impartis, faisait de toutes façon obstacle à la vente ; qu’en prescrivant néanmoins, dans ces conditions, la réalisation de la vente litigieuse au profit de la société Librairie B, la cour d’appel a de nouveau violé l’article L. 145-46-1 du code de commerce ;

Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit qu’en application de l’alinéa 1er de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation et ayant relevé que le preneur avait fait connaître au bailleur son acceptation d’acquérir au seul prix de vente, la cour d’appel en a exactement déduit que la vente était parfaite ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi."

"Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 4 août et 4 novembre 2008 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNNE, dont le siège est 12 bis, route de Vernou à Vouvray (37210) et M. Christian A, demeurant ... ; l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNNE et M. A demandent au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt du 8 avril 2008 par lequel la cour administrative d'appel de Nantes a, d'une part, annulé le jugement du 5 juin 2007 du tribunal administratif d'Orléans annulant la délibération du 20 septembre 2006 du conseil de la communauté de communes du Vouvrillon décidant d'exercer son droit de préemption urbain sur un ensemble immobilier situé sur le territoire de la commune de Vouvray (Indre-et-Loire) et cadastré à la section BL sous les n°s 237, 242 et 288 et, d'autre part, rejeté la demande présentée par les requérants devant le tribunal administratif ;

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter l'appel de la communauté de communes du Vouvrillon ;

3°) de mettre à la charge de la communauté de communes du Vouvrillon la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;




Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Laure Bédier, Maître des Requêtes,

- les observations de la SCP Delaporte, Briard, Trichet, avocat de l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNNE et de M. A et de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la communauté de communes du Vouvrillon,

- les conclusions de Mlle Anne Courrèges, rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Delaporte, Briard, Trichet, avocat de l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNNE et de M. A et à la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la communauté de communes du Vouvrillon ;





Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que par acte notarié en date du 5 juin 2003, MM. André et Jacques B ont consenti à M. C un droit de préférence à l'occasion de la vente de l'immeuble appartenant alors à la mère de MM. B et situé dans la commune de Vouvray ; que, par acte sous seing privé du 17 juin 2006, M. C et M. A se sont engagés réciproquement le premier à acheter à MM. B par usage de son droit de préférence et à rétrocéder au second, le second à racheter au premier, à un prix fixé, cet immeuble ; qu'à la suite du compromis de vente signé entre MM. B et le syndicat des vignerons de l'aire d'appellation Vouvray, M. C a exercé son droit de préférence par lettre du 19 juillet 2006 ; que, toutefois, par délibération du 20 juillet 2006, la communauté de communes du Vouvrillon a exercé son droit de préemption sur l'immeuble litigieux ; que, saisi par l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNE et M. A, le tribunal administratif d'Orléans a, par un jugement du 5 juin 2007, annulé la délibération du 20 septembre 2006 ; que, par un arrêt du 8 avril 2008, la cour administrative d'appel de Nantes a annulé ce jugement et rejeté la demande d'annulation présentée par l'association et M. A, au motif qu'ils n'avaient pas intérêt pour agir ; que l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNE et M. A se pourvoient en cassation contre cet arrêt ;

Considérant, en premier lieu, que la circonstance que les statuts de l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNE ont été déposés postérieurement à la décision de préemption litigieuse est sans incidence sur la recevabilité de la demande d'annulation, les dispositions de l'article L. 600-1-1 du code de l'urbanisme ne s'appliquant qu'aux décisions relatives à l'occupation ou l'utilisation des sols ; qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que ces statuts précisent que l'association a notamment pour objet de surveiller l'utilisation par les collectivités et leurs représentants des deniers publics afin de défendre les intérêts collectifs ou individuels des concitoyens des communes du Vouvrillon en luttant (...) contre tout gaspillage ou engagement financier que les concitoyens vouvrillons jugeraient inutiles, inappropriés, exagérés (...) ; que la délibération par laquelle la communauté de communes du Vouvrillon a décidé d'exercer son droit de préemption en vue d'acquérir l'immeuble en cause, pour un coût de 550 000 euros, engage les finances de cette collectivité et, par suite, est de nature à porter atteinte aux intérêts que cette association entend défendre ; qu'ainsi, en jugeant que l'association n'avait pas intérêt à agir à l'encontre de cette délibération dès lors qu'elle n'était ni propriétaire, ni locataire ni acquéreur évincé du bien objet de la préemption, alors même qu'il appartient au juge de l'excès de pouvoir d'apprécier l'intérêt à agir d'une association en fonction de son objet statutaire, la cour administrative d'appel de Nantes a commis une erreur de droit ;

Considérant, en second lieu, que l'intérêt à agir contre une décision de préemption ne se limite pas aux titulaires d'une promesse de vente, mais peut être reconnu à ceux qui bénéficient d'un droit suffisamment certain et direct sur le bien préempté ; qu'en jugeant que la circonstance que M. A se soit trouvé privé de la possibilité de racheter à M. C l'immeuble préempté ne suffisait pas à lui conférer un intérêt à agir contre la décision de préemption, alors que l'exercice de son droit de préférence par M. C et son engagement ferme de rétrocession à M. A faisaient de ce dernier l'acquéreur finalement évincé par la préemption, la cour administrative d'appel a inexactement qualifié les faits de l'espèce ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNE et M. A sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 8 avril 2008 ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la communauté de communes du Vouvrillon le versement à l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNE et à M. A de la somme de 1 500 euros chacun ; que ces dispositions font en revanche obstacle à ce que soit mis à leur charge le versement d'une somme au titre des frais exposés par la communauté de communes et non compris dans les dépens ;



D E C I D E :

Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 8 avril 2008 est annulé.
Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Nantes.
Article 3 : La communauté de communes du Vouvrillon versera à l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNE et à M. A une somme de 1 500 euros chacun au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Les conclusions de la communauté de communes du Vouvrillon tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : La présente décision sera notifiée à l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNNE, à M. Christian A et à la communauté de communes du Vouvrillon."