Un arrêt sur ce sujet :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 avril 2009) que, par acte sous seing privé du 22 mai 2003, la société Trianon gestion a promis de vendre à M. X... qui s'est réservé la faculté d'acquérir, un immeuble pour une durée expirant le 24 septembre 2003, sous la condition suspensive du non exercice par leurs titulaires respectifs du droit de préemption ; que, par arrêté du 2 septembre 2003, la commune de Villemoisson-sur-Orge a exercé ce droit ; que, le 4 novembre 2003, M. X... a saisi la juridiction administrative d'une demande d'annulation pour excès de pouvoir de la décision de préemption ; que, par acte authentique du 27 novembre 2003, la société Trianon gestion a vendu l'immeuble à la commune qui, par acte authentique du même jour, l'a cédé à la Communauté d'agglomération du Val d'Orge ; que, par acte extrajudiciaire des 2, 3 et 4 juin 2004, M. X... a assigné la société Trianon gestion, la commune de Villemoisson-sur-Orge et la Communauté d'agglomération du Val d'Orge en annulation de ces deux ventes et en paiement de dommages-intérêts ; que, par jugement du 8 juin 2004, devenu irrévocable, la juridiction administrative a annulé la décision de préemption de la commune ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de nullité des ventes du 27 novembre 2003 entre la société Trianon gestion et la commune de Villemoisson-sur-Orge et entre cette commune et la Communauté d'agglomération du Val d'Orge, alors, selon le moyen :

1°/ qu'ayant constaté que la décision de préemption du bien prise par la collectivité publique avait été irrévocablement annulée par le juge administratif de l'excès de pouvoir de sorte que cette décision de préemption était rétroactivement anéantie et était réputée n'être jamais intervenue, il appartenait aux juges judiciaires de restituer à l'acquéreur illégalement évincé la totalité des droits qu'il tenait de l'avant-contrat qu'il avait conclu avec le vendeur initial ; que la cour d'appel, en privant cet acquéreur évincé de son droit d'obtenir l'annulation des contrats de vente subséquents conclus en violation des droits qu'il tenait de l'avant-contrat, a violé par fausse application les articles 1134 et 1176 du code civil, ensemble l'article 31 du code de procédure civile ;

2°/ qu'il résulte des propres énonciations de l'arrêt attaqué que les parties à l'avant contrat n'avaient convenu que d'une condition suspensive visant l'hypothèse de l'exercice, par la puissance publique, d'un droit de préemption ; que la nullité de l'acte de préemption irrévocablement constatée erga omnes emporte nécessairement l'effacement rétroactif du contrat de vente conclu subséquemment à cet acte de préemption et la remise des choses en leur état antérieur de sorte que M. X... est redevenu bénéficiaire de la promesse qui lui avait été originellement consentie ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 32 du code de procédure civile, ensemble le principe selon lequel ce qui est nul est réputé n'avoir jamais existé ;

3°/ qu'en statuant par ce motif inopérant tiré de ce que M. X... n'avait pas levé l'option après que lui ait été notifiée la décision d'exercice du droit de préemption, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;

Mais attendu qu'ayant relevé que si, par l'effet de l'annulation rétroactive de la décision de préemption, la condition suspensive du non exercice du droit de préemption s'était réalisée, M. X... n'avait pas levé l'option, la cour d'appel a exactement retenu que la promesse était devenue caduque, de sorte que celui-ci ne disposait d'aucun droit à l'annulation de la vente ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Roger et Sevaux, avocat aux Conseils pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de Monsieur David X... tendant à titre principal à dire nulle et de nul effet la vente réitérée par acte authentique en date du 27 novembre 2003 entre la SARL Trianon Gestion et la commune de Villemoisson-sur-Orge portant sur les biens immobiliers cadastrés section AE 684, AE 685 et AE 686 sis ... à Villemoisson-sur-Orge et dire de nul effet, par voie de conséquence, la vente conclue par acte authentique du même jour entre la commune de Villemoisson-sur-Orge et la communauté d'agglomérations du Val d'Orge portant sur les biens immobiliers cadastrés section AE 684, AE 685 et AE 688, sis ... à Villemoisson-sur-Orge,

Aux motifs propres et adoptés des premiers juges, que si, par l'effet de l'annulation rétroactive de la décision de préemption, la condition suspensive du non exercice du droit de préemption s'est trouvée réalisée, cependant, au 24 septembre 2003, Monsieur X... n'a pas levé l'option ; qu'à cet égard, les procédures administratives et judiciaires intentées par le bénéficiaire ne peuvent être assimilées à la levée d'option dans les conditions contractuelles qui viennent d'être rappelées ; que cette levée d'option n'a pas été rendue impossible par l'exercice du droit de préemption et ce d'autant que le bénéficiaire a exercé un recours contre la décision de préemption et qu'il lui appartenait donc de préserver les droits qu'il tirait de la promesse de vente ; qu'à supposer, surabondamment, que le recours contre la décision de préemption ait suspendu le délai de levée de l'option, celle-ci devait être levée dès notification à M. X... de l'arrêt du 18 mai 2006 rejetant l'appel de la commune de Villemoisson-sur-Orge contre le jugement du 8 juin 2004 ayant annulé la décision de préemption ; que, force est de constater qu'à ce jour, M. X... n'a pas levé l'option ; que la promesse de vente était soumise à la condition suspensive, stipulée en faveur du promettant et du bénéficiaire, « du non exercice par leur titulaire respectif des droits de préemption qui pourraient être révélés par la note de renseignements d'urbanisme prévue par la circulaire numéro 73.216 du 31 décembre 1973, dont la demande devra être effectuée dans les huit jours des présentes par le promettant, ou qui résulteraient de la situation locative.
Le promettant s'oblige à faire toute diligence pour la purge de ces droits et donne tous pouvoirs à Maître Jean Y..., notaire susnommé, pour établir et signer toutes déclarations d'intention d'aliéner. La saisine, par un titulaire du droit de préemption d'une juridiction aux fins de modification des conditions de la vente sera considérée comme entraînant la non-réalisation de la condition suspensive, au même titre que l'exercice pur et simple du droit de préemption » ; que d'abord, il ne résulte pas de cette clause que les parties aient entendu subordonner la réalisation de la promesse au sort d'une éventuelle procédure d'annulation devant la juridiction administrative auquel l'acte ne fait aucune allusion ; qu'ensuite, la mention relative à la purge des droits de préemption est faite par référence aux délais très stricts dans lequel l'exercice de ces droits sont insérés ; qu'enfin, par la mention relative à la saisine d'une juridiction par le seul titulaire du droit de préemption, les parties se sont bornées à prévoir les effets d'une telle saisine sur la promesse, à savoir sa caducité ; qu'ainsi, aucune stipulation de la promesse ne vient faire échec à la clause de caducité précitée qui y a été insérée ; qu'en conséquence, à défaut d'option du bénéficiaire, la promesse est caduque de sorte que M. X... ne dispose d'aucun droit à l'annulation des actes de vente du 27 novembre 2003, peu important que ceux-ci, dont l'appelant requiert l'annulation, le qualifie de manière erroné « d'acquéreur évincé » ; que, dès lors, le jugement entrepris sera confirmé ;

Alors, d'une part, que, ayant constaté que la décision de préemption du bien prise par la collectivité publique avait été irrévocablement annulée par le juge administratif de l'excès de pouvoir, de sorte que cette décision de préemption était rétroactivement anéantie et était réputée n'être jamais intervenue, il appartenait aux juges judiciaires de restituer à l'acquéreur illégalement évincé la totalité des droits qu'il tenait de l'avant-contrat qu'il avait conclu avec le vendeur initial ; que la Cour d'appel, en privant cet acquéreur évincé de son droit d'obtenir l'annulation des contrats de vente subséquents conclus en violation des droits qu'il tenait de l'avant-contrat, a violé par fausse application les articles 1134 et 1176 du Code civil, ensemble l'article 31 du Code de procédure civile ;

Et alors de deuxième part, qu'il résulte des propres énonciations de l'arrêt attaqué que les parties à l'avant contrat n'avaient convenu que d'une condition suspensive visant l'hypothèse de l'exercice, par la puissance publique, d'un droit de préemption ; que la nullité de l'acte de préemption irrévocablement constatée erga omnes emporte nécessairement l'effacement rétroactif du contrat de vente conclu subséquemment à cet acte de préemption et la remise des choses en leur état antérieur de sorte que Monsieur X... est redevenu bénéficiaire de la promesse qui lui avait été originellement consentie ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 32 du Code de procédure civile, ensemble le principe selon lequel ce qui est nul est réputé n'avoir jamais existé ;

Et alors qu'en statuant par ce motif inopérant tiré de ce que Monsieur X... n'avait pas levé l'option après que lui ait été notifiée la décision d'exercice du droit de préemption, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés."

La sanction est l'illégalité de la décision prise :

"Vu l'ordonnance du 22 mai 2007, enregistrée au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat le 31 mai 2007, par laquelle le président de la cour administrative d'appel de Lyon a transmis au Conseil d'Etat, en application de l'article R. 351-2 du code de justice administrative, la requête présentée par Mme Suzanne A ;

Vu la requête, enregistrée le 26 avril 2007 au greffe de la cour administrative d'appel de Lyon, présentée par Mme A, demeurant ... ; Mme A demande :

1°) l'annulation du jugement du 22 février 2007 par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande tendant à l'annulation de la décision du 24 janvier 2003 du maire de la commune de Taulignan déclarant irrecevable la déclaration de travaux qu'elle a présentée ;

2°) l'annulation de cette décision ;

3°) que soit mis à la charge de la commune de Taulignan, le versement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;



Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 ;

Vu le code de justice administrative ;



Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Delphine Hedary, Maître des Requêtes,

- les observations de Me Spinosi, avocat de Mme A et de la SCP Didier, Pinet, avocat de la commune de Taulignan,

- les conclusions de M. Cyril Roger-Lacan, rapporteur public ;


La parole ayant été à nouveau donnée à Me Spinosi, avocat de Mme A et à la SCP Didier, Pinet, avocat de la commune de Taulignan ;




Considérant qu'aux termes de l'article 4 de la loi du 12 avril 2000 : Toute décision prise par l'une des autorités administratives mentionnées à l'article 1er comporte, outre la signature de son auteur, la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci ; qu'en jugeant que la méconnaissance de cette disposition était sans incidence sur la légalité de la décision litigieuse du 24 janvier 2003, au motif que même si elle n'indiquait pas le nom du signataire, elle comportait l'indication de la qualité de celui-ci, le tribunal administratif a entaché le jugement attaqué d'une erreur de droit ; que Mme A est fondée à en demander pour ce motif l'annulation ;

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler l'affaire au fond en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;

Considérant que la décision du 24 janvier 2003 mentionne la qualité de son auteur, le maire de la commune de Taulignan, mais n'indique pas le nom et le prénom de celui-ci ; que ni la signature manuscrite, qui est illisible, ni aucune autre mention de ce document ne permet d'identifier la personne qui en est effectivement l'auteur ; qu'elle méconnaît ainsi les dispositions précitées de l'article 4 de la loi du 12 avril 2000 ; qu'elle doit, pour ce motif, être annulée ;

Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme :
Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier ;

Considérant que pour opposer un refus d'instruction , qui doit être regardé comme une opposition à la déclaration de travaux déposée par Mme A le 20 janvier 2003, le maire de Taulignan s'est fondé sur le fait que Mme A avait réalisé en 1999 des travaux qui, modifiant l'usage du bâtiment en cause pour le rendre habitable, auraient dû faire l'objet d'un permis de construire et que l'intéressée ne pouvait effectuer de nouveaux travaux sur le même bâtiment sans solliciter un permis de construire pour régulariser l'ensemble de la situation ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que Mme A a acquis en 1995 un bâtiment ancien qui ne disposait pas du confort d'un logement moderne mais était néanmoins utilisé, de façon partielle, pour un usage d'habitation ; que les travaux réalisés en 1999, consistant à rehausser le toit de l'une des trois parties du bâtiment, et à remplacer certaines menuiseries, n'ayant eu pour effet ni de changer la destination de la construction existante ni de créer une surface de plancher nouvelle, étaient exemptés de permis de construire en application des dispositions combinées des articles L. 422-1 et R. 422-2 du code de l'urbanisme ; que par suite, Mme A est également fondée à soutenir que le motif du refus qui lui a été opposé est entaché d'erreur de fait et d'erreur de droit ; qu'il n'y a pas lieu pour l'application de l'article L. 600-4-1 de retenir un autre moyen soulevé par Mme A ;

Considérant que le maire de Taulignan demande que soit substitué au motif énoncé dans la décision du 24 janvier 2003 d'autres motifs tirés de la méconnaissance du code de l'urbanisme ; que toutefois, la décision litigieuse n'étant pas annulée pour un vice tenant aux motifs qui la fondent mais pour une irrégularité de forme, la substitution de motifs ne peut être utilement demandée ;

Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de Mme A, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, le versement de la somme demandée par la commune de Taulignan ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit à la demande présentée sur ce même fondement par Mme A et de mettre à la charge de la commune de Taulignan le versement d'une somme de 2 000 euros ;




D E C I D E :



Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Grenoble est annulé.

Article 2 : La décision du maire de Taulignan du 24 janvier 2003 est annulée.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Taulignan tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La commune de Taulignan versera à Mme A la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : La présente décision sera notifiée à Mme A et au maire de Taulignan."