Ainsi jugé par cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 15 juin 2009), que M. X... a contracté auprès des époux Y..., par acte authentique des 19 septembre et 26 octobre 1996, un prêt d'un montant de six millions de francs sur six ans puis, par acte authentique du 31 juillet 1998, un nouveau prêt d'un montant de quatre millions de francs sur trois ans, les deux prêts étant garantis par une hypothèque prise notamment sur une parcelle AH 722 appartenant à l'emprunteur ; que M. X... a souscrit le même jour au profit des prêteurs, qui devaient lever l'option au plus tard le 31 décembre 2001, une promesse unilatérale de vente de la parcelle AH 722 ainsi que des constructions en cours d'achèvement sur cette parcelle, au prix de dix millions de francs ; que, le 5 juillet 2001, M. X... a reconnu devoir aux époux Y... la somme de quatre millions de francs et a conclu avec ceux-ci un " acte de rétrocession " sous signatures privées prévoyant la revente à son profit du bien faisant l'objet de la promesse de vente, moyennant le prix de quatorze millions de francs, à payer au plus tard le 5 janvier 2004 ; que, le 20 juillet 2001, a été réitérée par acte authentique la vente de la parcelle AH 722 aux époux Y..., qui avaient levé l'option le 17 janvier 2001 ; que M. X... les ayant assignés en nullité de la vente, ceux-ci ont demandé la nullité du contrat de rétrocession et la condamnation de M. X... au paiement des sommes restant dues en vertu des prêts et à des dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes, de dire que les époux Y... sont propriétaires de la parcelle AH 722, avec ses constructions, et de le condamner au paiement du capital et des intérêts restant dus ainsi qu'à des dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

1°/ que dans ses conclusions d'appel, M. X... faisait valoir que la promesse de vente de la parcelle litigieuse et ses actes d'exécution constituaient le premier terme d'une clause de voie parée, nulle de nullité absolue, dont le second terme était l'acte de rétrocession du 5 juillet 2001, l'ensemble des actes, certes distincts, formant un ensemble contractuel insécable ayant pour seul objet de parer aux inconvénients et difficultés d'une procédure de saisie immobilière, d'où il déduisait la nullité de l'acte du 20 juillet 2001 ; qu'en se bornant à affirmer que le fait de compenser une créance par la vente d'un bien immobilier ne pouvait être assimilé à un détournement de la procédure de saisie immobilière sans répondre au moyen déterminant des écritures de M. X... tiré de l'indivisibilité des actes et de la nullité d'un transfert de propriété constituant dès lors l'exécution d'une clause de voie parée stipulée concomitamment à l'engagement du débiteur, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des articles 455 et 458 du code de procédure civile qu'elle a violés ;

2°/ que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté expresse ou tacite de renoncer ; que si, en se référant au dernier état de la volonté des parties, la cour d'appel a entendu considérer que M. X... avait renoncé aux droits qu'il tenait de l'acte sous seing privé du 5 juillet 2001 par lequel les époux Y... lui avaient vendu la parcelle AH 722, sans relever aucun acte manifestant la volonté expresse et sans équivoque de M. X... de renoncer à ses droits, la cour d'appel aurait privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

3°/ que l'acte signé par les parties le 5 juillet 2001 intitulé « acte de rétrocession » constate une vente parfaite par les époux Y... à M. X... de la parcelle AH 722, pour le prix de quatorze millions de francs payable au plus tard le 5 janvier 2004 et n'érige pas en condition le remboursement par M. X... des prêts que lui avaient consentis les époux Y... ; qu'en énonçant que cet acte avait pour objet de « prévoir la rétrocession du bien, après remboursement du crédit », pour en déduire que M. X... ne contestant pas ne pas avoir respecté ses obligations découlant de l'acte de rétrocession dont il invoquait la validité, puisqu'il n'avait pas remboursé les prêts dans les délais prévus par les parties et ne pouvait donc pas se prévaloir d'un acte de rétrocession dépourvu de toute valeur, la cour d'appel a dénaturé cet acte en violation de l'article 1134 du code civil ;

4°/ que la vente est parfaite dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix, sans qu'il soit nécessaire que cet accord soit constaté dans un acte authentique, même si la vente porte sur un immeuble ; qu'en énonçant pour débouter M. X... de sa demande tendant à ce que l'arrêt à intervenir vaille acte authentique de la vente de la parcelle AH 722 que lui avaient consentie les époux Y... par acte sous seing privé du 5 juillet 2001 que cet acte est dépourvu de valeur faute d'avoir été passé en la forme authentique, la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a répondu aux conclusions en retenant, après avoir constaté que les parties avaient stipulé que le prix de vente demeurerait compensé avec pareille somme représentant le montant cumulé des deux prêts consentis par les époux Y..., que le fait de compenser une créance par la vente d'un bien immobilier ne pouvait être assimilé à un détournement de la procédure de saisie immobilière ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que " l'acte de rétrocession " prévoyait la revente du bien à M. X... moyennant le prix principal hors taxe de quatorze millions de francs, lequel correspondait au montant des sommes empruntées aux époux Y..., la cour d'appel, qui a relevé, sans dénaturation, que la " rétrocession " du bien supposait le remboursement des prêts et qui a constaté que les prêts n'avaient pas été remboursés dans le délai convenu, a, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, pu en déduire, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à la nécessité d'un acte authentique, que M. X... ne pouvait se prévaloir de cette convention ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1591 du code civil, ensemble l'article 1676 du même code ;

Attendu que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ;

Attendu que pour débouter M. X... de sa demande en nullité de la vente pour vileté du prix, l'arrêt retient que conformément aux dispositions de l'article 1676 du code civil, la demande en nullité d'une vente pour cause de lésion de plus des sept douzièmes dans le prix d'un immeuble n'est plus recevable après l'expiration de deux années à compter du jour de la vente et que la demande en nullité de la vente pour vileté du prix, introduite pour la première fois devant la cour d'appel, soit plus de deux années après la vente en date du 20 juillet 2001, doit être déclarée forclose ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'action en nullité pour vileté du prix est distincte de l'action en rescision pour lésion e t n'est pas soumise à la prescription de deux ans applicable à celle-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande subsidiaire en nullité de la vente pour vileté du prix, l'arrêt rendu le 15 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à M. X... et à M. Z..., ès qualités, ensemble, la somme de 1 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils pour M. X... et la société Segard-Carboni, ès qualités

PREMIER MOYEN DE CASSATION

En ce que l'arrêt attaqué, par confirmation du jugement dont appel, a débouté Monsieur X... de l'intégralité de ses demandes fins ou conclusions, a dit que les époux Y... sont propriétaires de la parcelle cadastrée AH 722, sis lieudit « ... » à Saint-Barthélemy, avec ses constructions, a condamné M. X... à payer aux époux Y... la somme de 609. 796, 06 €, outre intérêts au taux conventionnel de 9 % à compter du 10 juillet 2002, en remboursement du prêt consenti le 5 juillet 2001, et a condamné M. X... à payer aux époux Y... une somme de 50. 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Aux motifs propres, premièrement, que conformément aux dispositions de l'article 1156 du code civil, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral du terme ; qu'aux termes d'un acte reçu par Maître Daniel A..., notaire associé les 19 septembre et 26 octobre 1996, les époux Y... ont consenti à M. X... un prêt d'un montant de six millions de francs stipulé remboursable dans un délai de cinq ans, avec intérêts au taux de 8, 80 % l'an ; qu'aux termes d'un acte en date du 31 juillet 1998, les époux Y... prêtaient à M. X... un prêt de quatre millions de francs remboursable dans un délai de trois ans, avec intérêts au taux de 8, 80 % l'an ; qu'aux termes d'un acte reçu par Maître Daniel A..., le 31 juillet 1998, M. X... a conféré aux époux Y... qui ont accepté sans prendre l'engagement d'acheter, la faculté d'acquérir si bon leur semble, une parcelle de terrain située à Saint-Barthélemy, lieudit « ... » d'une contenance de 15 a 77 ca, cadastrée section AH numéro 722 et les constructions en cours d'achèvement sur ladite parcelle, à usage d'hôtel, la vente devant se réaliser pour un prix principal de dix millions de francs ; qu'il était prévu à l'acte que la réalisation de la promesse pouvait être demandée par le bénéficiaire jusqu'au 31 décembre 2001 ; que le 05 juillet 2001, M. X... a signé une reconnaissance de dette selon laquelle il reconnaît devoir la somme de quatre millions de francs aux époux Y... remboursable au plus tard le 5 janvier 2004, avec intérêts au taux de 9 % ; que le même jour, les parties ont conclu un acte de rétrocession aux termes duquel les consorts Y... rétrocèdent le bien objet de la promesse unilatérale de vente à M. X... qui doit en avoir la jouissance immédiate, la vente étant consentie et acceptée moyennant le prix principal hors taxe de 14. 000. 000 francs ; que les époux Y... ont levé l'option et que par acte authentique en date du 20 juillet 2001, la promesse de vente a été réalisée ; que le fait que le bien immobilier objet de l'acte authentique de vente en date du 05 juillet ait été vendu au prix de dix millions de francs, ce qui correspond au montant des deux prêts consentis le 19 septembre 1996 et le 31 juillet 1998, ne saurait démontrer, contrairement à l'affirmation de l'appelant, que le bien objet de la vente a été donné en garantie du prix et devait nécessairement être rétrocédé à l'emprunteur après le remboursement du prêt ; que le fait que le bien immobilier objet de l'acte authentique de vente en date du 05 juillet ait été vendu au prix de dix millions de francs, ce qui correspond au montant des deux prêts consentis le 19 septembre 1996 et le 31 juillet 1998, ne saurait démontrer, contrairement à l'affirmation de l'appelant, que le bien objet de la vente a été donné en garantie du prix et devait nécessairement être rétrocédé à l'emprunteur après le remboursement du prêt ; qu'au contraire, il est expressément précisé à l'acte de vente que d'un commun accord des parties, le prix de vente demeure compensé avec pareille somme représentant le montant cumulé des deux prêts consentis par les époux Y... ; que si les parties ont pu prévoir la rétrocession du bien, après remboursement du crédit, par acte de rétrocession en date du 05 juillet 2001, la chronologie des faits démontre qu'à la signature de l'acte authentique de vente, le 20 juillet 2001, les parties ont clairement exprimé leur volonté d'une part de procéder à la vente définitive du bien objet de la promesse unilatérale de vente, d'autre part de compenser le remboursement des deux premiers prêts par la vente du bien ; qu'il leur appartenait, dans le cas contraire, de faire mention de cette volonté de rétrocession après remboursement du prêt ; que tel n'est pas le cas ; que le fait de compenser une créance par la vente d'un bien immobilier ne saurait être assimilé à un détournement de la procédure de saisie immobilière : que la demande visant à voir annuler le transfert de propriété n'est pas fondée ; que la volonté des parties étant clairement exprimée par le dernier acte conclu à savoir l'acte de réalisation de la promesse de vente en date du 20 juillet 2001, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que la vente est parfaite et que les époux Y... sont propriétaires de la parcelle objet de la promesse de vente (arrêt attaqué, p. 6 et 7) ;

Alors que dans ses conclusions d'appel (p. 10 et 11), Monsieur X... faisait valoir que la promesse de vente de la parcelle litigieuse et ses actes d'exécution constituaient le premier terme d'une clause de voie parée, nulle de nullité absolue, dont le second terme était l'acte de rétrocession du 5 juillet 2001, l'ensemble des actes, certes distincts, formant un ensemble contractuel insécable ayant pour seul objet de parer aux inconvénients et difficultés d'une procédure de saisie immobilière, d'où il déduisait la nullité de l'acte du 20 juillet 2001 ; qu'en se bornant à affirmer que le fait de compenser une créance par la vente d'un bien immobilier ne pouvait être assimilé à un détournement de la procédure de saisie immobilière sans répondre au moyen déterminant des écritures de Monsieur X... tiré de l'indivisibilité des actes et de la nullité d'un transfert de propriété constituant dès lors l'exécution d'une clause de voie parée stipulée concomitamment à l'engagement du débiteur, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des articles 455 et 458 du code de procédure civile qu'elle a violés ;

Aux motifs propres, deuxièmement que les parties ont pu prévoir la rétrocession du bien après remboursement du crédit, par acte de rétrocession en date du 5 juillet 2001 (arrêt attaqué, p. 7, 4ème attendu) (…) que s'il est exact que l'acte de rétrocession en date du 5 juillet 2001 fait suite à la reconnaissance de dette signée le même jour par les parties, ainsi qu'à la promesse unilatérale de vente en date du 31 juillet 1998, il découle de ce qui précède, comme parfaitement analysé par le tribunal, qu'en son dernier état, la volonté des parties était que les époux Y... deviennent propriétaires de la parcelle, en compensation du principal des deux premiers prêts consentis, tel qu'exprimé aux termes de l'acte notarié en date du 20 juillet 2001 ; qu'en outre M. X... ne conteste pas ne pas avoir respecté ses obligations découlant de l'acte de rétrocession dont il invoque la validité, puisqu'il n'a pas remboursé les prêts dans les délais prévus par les parties ; qu'ainsi M. X... ne peut se prévaloir d'un acte de rétrocession dépourvu de toute valeur (arrêt attaqué, p. 8) ;

1°/ Alors en toute hypothèse et subsidiairement que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté expresse ou tacite de renoncer ; que si, en se référant au dernier état de la volonté des parties, la cour d'appel a entendu considérer que M. X... avait renoncé aux droits qu'il tenait de l'acte sous seing privé du 5 juillet 2001 par lequel les époux Y... lui avaient vendu la parcelle AH 722, sans relever aucun acte manifestant la volonté expresse et sans équivoque de M. X... de renoncer à ses droits, la cour d'appel aurait privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

2°/ Alors en outre que l'acte signé par les parties le 5 juillet 2001 intitulé « acte de rétrocession » constate une vente parfaite par les époux Y... à M. X... de la parcelle AH 722, pour le prix de 14 millions de francs payable au plus tard le 5 janvier 2004 et n'érige pas en condition le remboursement par M. X... des prêts que lui avaient consentis les époux Y... ; qu'en énonçant que cet acte avait pour objet de « prévoir la rétrocession du bien, après remboursement du crédit », pour en déduire que M. X... ne contestant pas ne pas avoir respecté ses obligations découlant de l'acte de rétrocession dont il invoquait la validité, puisqu'il n'avait pas remboursé les prêts dans les délais prévus par les parties et ne pouvait donc pas se prévaloir d'un acte de rétrocession dépourvu de toute valeur, la cour d'appel a dénaturé cet acte en violation de l'article 1134 du code civil ;

Et aux motifs, à les supposer adoptés des premiers juges, qu'en tout état de cause les deux actes du 05 juillet 2001 sont dépourvus de valeur dans la mesure où ils n'ont pas été passés en la forme authentique conformément aux dispositions légales ;

Alors que la vente est parfaite dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix, sans qu'il soit nécessaire que cet accord soit constaté dans un acte authentique, même si la vente porte sur un immeuble ; qu'en énonçant pour débouter M. X... de sa demande tendant à ce que l'arrêt à intervenir vaille acte authentique de la vente de la parcelle AH 722 que lui avaient consenti les époux Y... par acte sous seing privé du 5 juillet 2001 que cet acte est dépourvu de valeur faute d'avoir été passé en la forme authentique, la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION, subsidiaire

En ce que l'arrêt attaqué, par confirmation du jugement dont appel, a débouté Monsieur X... de l'intégralité de ses demandes fins ou conclusions, a dit que les époux Y... sont propriétaires de la parcelle cadastrée AH 722, sis lieudit « ... » à Saint-Barthélemy, avec ses constructions, a condamné M. X... à payer aux époux Y... la somme de 609. 796, 06 €, outre intérêts au taux conventionnel de 9 % à compter du 10 juillet 2002, en remboursement du prêt consenti le 5 juillet 2001, et a condamné M. X... à payer aux époux Y... une somme de 50. 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Aux motifs que l'appelant fait valoir que le bien immobilier a été vendu pour la somme de dix millions de francs, soit 1. 524. 490 € ; qu'il avait en réalité une valeur au dernier trimestre 1998 de 16. 700. 000 € ; qu'il produit à l'appui de son affirmation une attestation émanant d'un expert immobilier, M. B..., qui a estimé la valeur du bien, précisant qu'au dernier trimestre 2007, il avait une valeur de 17. 570. 000 € ; que l'intimée soutient que M. X... a acheté la parcelle, en 1996, pour le prix de 2. 500. 000 francs, soit 381. 122, 54 € ; que conformément aux dispositions de l'article 1676 du code civil, la demande en nullité d'une vente pour cause de lésion de plus des sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, n'est plus recevable après l'expiration de deux années à compter du jour de la vente ; que la demande en nullité de la vente pour vileté du prix, introduite pour la première fois devant la cour d'appel, soit plus de deux années après la vente en date du 20 juillet 2001, doit être déclarée forclose (arrêt attaqué, p. 8) ;

Alors que l'action en nullité de la vente pour défaut de prix, ou prix vil, ne se confond pas avec l'action en rescision pour lésion ; qu'en déclarant irrecevable l'action en nullité de la vente comme se heurtant à la forclusion des actions en rescision pour lésion édictée par l'article 1676 du code civil, après avoir pourtant exactement constaté qu'elle était saisie d'une demande de nullité de la vente pour vileté du prix, la cour d'appel a violé ce texte par fausse application."

Un arrêt sur ce sujet :

"Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 25 mars 2009), que par acte sous seing privé du 26 octobre 2004, M. X..., qui s'est ensuite substitué la société A3X promotion, a consenti à la société 4 M, devenue Akerys promotion, une promesse de vente d'un terrain lui appartenant, sous conditions suspensives dont l'absence d'exercice d'un droit de préemption ; que par avenant du 30 septembre 2005, la société Akerys promotion a renoncé à se prévaloir de l'ensemble des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique de vente étant fixée au plus tard au 26 octobre 2006 ; que la société Akerys a versé des acomptes pour un montant total de 611 000 euros qui ont fait l'objet de deux reconnaissances de dette de la société A3X promotion, assorties de la caution personnelle de MM. Gabriel et Pierre X... ; que par décision du 26 juillet 2006 la commune de Colomiers a exercé son droit de préemption ; que la société Akerys promotion a assigné la société A3X promotion ainsi que MM. X... en restitution des acomptes versés ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'en vertu des stipulations contractuelles la somme versée reste acquise de plein droit au vendeur dès lors que la vente ne s'est pas réalisée, l'acte authentique n'ayant pas été signé, peu important que cette non réalisation trouve son origine dans l'exercice, par la commune, de son droit de préemption avant le délai de caducité de la promesse, la société Akerys promotion ne pouvant se prévaloir de cet événement dès lors qu'ayant été érigé en condition suspensive dans son intérêt exclusif, elle y a renoncé et cet événement ne pouvant davantage être assimilé à une défaillance du vendeur ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le versement avait toujours constitué dans l'intention et la volonté des parties une indemnité d'immobilisation, par des motifs dont il ne résulte pas que la non réalisation de la promesse était imputable à son bénéficiaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;

Condamne la société A3X promotion aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société A3X promotion à payer à la société Akerys promotion la somme de
2 500 euros ; rejette les demandes de la société A3X promotion et des consorts X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour la société Akerys promotion.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré que l'acompte de 611.000 € était acquis à la société A3X PROMOTION ;

AUX MOTIFS QUE l'avenant n° 2 au compromis de vente du 26 octobre 2004 contient (p. 3) les dispositions suivantes : « Par dérogation au compromis de vente (…) la société 4M renonce aux présentes à se prévaloir pour la signature de l'acte authentique d'acquisition de l'ensemble des conditions suspensives y figurant ; que les parties rappellent que l'acompte en cas de résiliation de la vente restera acquis de plein droit à la société A3X PROMOTION ; qu'en cas de défaillance de la société A3X PROMOTION, 4M ou ses substitués aura la possibilité soit de le contraindre à vendre par toute voie de droit, sans préjudice de l'obtention d'éventuels dommages et intérêts, soit de mettre fin unilatéralement à ses obligations en se voyant restituer les acomptes versés à titre de dépôt de garantie à l'appui des présentes sans préjudice de l'obtention éventuelle de dommages et intérêts » ; que la société AKERYS PROMOTION ne peut exiger le remboursement de la somme de 611.000 € versée entre les mains de la société A3X PROMOTION laquelle, en vertu des dispositions contractuelles qui font la loi des parties et s'imposent à elles comme au juge, reste acquise de plein droit au vendeur dès lors que la vente ne s'est pas réalisée, l'acte authentique n'ayant pas été signé ; que peu importe que cette non réalisation trouve son origine dans l'exercice par la commune de son droit de préemption par arrêté du 26 juillet 2006, avant le délai de caducité de la promesse ; que la société AKERYS ne peut se prévaloir de cet événement car s'il avait initialement été érigé en condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif, elle y a renoncé comme aux autres conditions suspensives le 30 septembre 2005, plus d'un an avant la date limite prévue pour la signature de l'acte authentique de vente le 26 octobre 2006 ; qu'elle ne peut non plus l'assimiler à une défaillance du vendeur, au sens de la clause ci-dessus reproduite puisqu'il ne lui est pas imputable, met juridiquement obstacle à la réalisation de la vente et ne permet donc pas l'exécution forcée, de sorte que l'on se trouve bien hors du champ d'application de cette disposition contractuelle, le remboursement n'étant que l'un des termes de l'option ; que quel que soit le terme utilisé pour désigner ce versement, il a toujours constitué dans l'intention des parties une indemnité d'immobilisation, ainsi qu'il ressort du titre même de l'acte du 26 octobre 2004, non modifié ; que ce versement a une cause puisqu'il est le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire et qu'il est la contrepartie de l'indisponibilité de l'immeuble pendant près de deux ans ; que par lettre du 13 octobre 2008, la société AKERYS a de nouveau proposé à la société A3X PROMOTION de régulariser un nouveau compromis pour les mêmes terrains, pour 3 ans, avec déduction des 611.000 € versés comme indemnité d'immobilisation ; que le cautionnement, accessoire, ne peut dès lors être mis en oeuvre ;

1°) ALORS QUE l'indemnité d'immobilisation est le prix de l'exclusivité consentie par le promettant au bénéficiaire d'une promesse de vente, afin de lui permettre de mûrir sa décision d'acquérir ou non ; que si la vente a lieu, cette indemnité change de nature pour s'imputer comme un acompte sur le prix de la vente, le bénéficiaire acceptant, dans la promesse, d'abandonner au promettant le montant de l'indemnité dans l'éventualité où il ne donnerait pas suite au contrat préparatoire ; qu'il en résulte que l'indemnité d'immobilisation n'est acquise au promettant que si le bénéficiaire abandonne lui-même le projet d'acheter ou n'use pas de la faculté d'acquérir, et non si l'échec de la vente est dû au promettant lui-même ou au fait du tiers, qui ont rendu celle-ci et le choix même du bénéficiaire impossibles ; qu'ainsi, en décidant que l'indemnité d'immobilisation litigieuse était acquise à la société A3X PROMOTION, l'absence de réalisation de la vente trouvant pourtant son origine, non dans une décision de la société 4M PROMOTION, mais dans l'exercice par la commune de son droit de préemption par arrêté du 26 juillet 2006, soit avant le délai de caducité de la promesse, c'est-à-dire dans le fait d'un tiers, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1148 du code civil ;

2°) ALORS QUE le compromis de vente du 26 octobre 2004, non modifié sur ce point par l'avenant n° 2 du 30 septembre 2005, stipulait que l'indemnité d'immobilisation « sera acquise de plein droit au vendeur si l'ensemble des conditions suspensives ci-avant énoncées étant réalisées, l'acquéreur ne réalisait pas la vente promise » ; qu'ainsi, en statuant comme elle l'a fait, motif pris « que la société AKERYS PROMOTION ne peut exiger le remboursement de la somme de 611.000 € versée entre les mains de la société A3X PROMOTION laquelle, en vertu des dispositions contractuelles qui font la loi des parties et s'imposent à elles comme au juge, reste acquise de plein droit au vendeur dès lors que la vente ne s'est pas réalisée, l'acte authentique n'ayant pas été signé », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du compromis de vente du 26 octobre 2004, en violation de l'article 1134 du code civil ;

3°) ALORS QUE la reconnaissance de dettes n° 2, du 30 septembre 2005, précisait très clairement que la somme dont la société A3X PROMOTION, dont elle se reconnaissait débitrice, sera « acquise de plein droit au vendeur (…) à savoir la société A3X PROMOTION, si la société 4M (…) ne réalisait pas la vente promise » ; qu'ainsi, en statuant comme elle l'a fait, motif pris « que la société AKERYS PROMOTION ne peut exiger le remboursement de la somme de 611.000 € versée entre les mains de la société A3X PROMOTION laquelle, en vertu des dispositions contractuelles qui font la loi des parties et s'imposent à elles comme au juge, reste acquise de plein droit au vendeur dès lors que la vente ne s'est pas réalisée, l'acte authentique n'ayant pas été signé », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la reconnaissance de dettes n° 2, du 30 septembre 2005, en violation de l'article 1134 du code civil ;

4°) ALORS QUE selon le compromis de vente du 26 octobre 2004, les parties avaient convenu, parmi d'autres conditions suspensives, que la société 4M PROMOTION se réservait le droit, sans indemnité, de ne pas donner suite à la promesse de vente si un droit de préemption existant était exercé (compromis, p. 4, § 6 et 13) ; qu'il y était stipulé, par ailleurs, que l'indemnité d'immobilisation serait « acquise de plein droit au vendeur si l'ensemble des conditions suspensives ci-avant énoncées étant réalisé, l'acquéreur ne réalisait pas la vente » (compromis, p. 5, § 3) et que la société 4M PROMOTION, par sa renonciation à ces conditions suspensives (avenant n° 2), avait en particulier renoncé à invoquer l'exercice d'une préemption pour s'opposer à la vente, sans modifier la stipulation relative à l'indemnité d'immobilisation ; qu'en décidant, dès lors, que l'acheteur ne pouvait exiger la restitution de l'indemnité d'immobilisation versée, motif pris que la société 4M PROMOTION avait renoncé aux conditions suspensives conclues en sa faveur, tirées notamment de la survenance de l'exercice d'une préemption, la cour d'appel, qui s'est ainsi déterminée par des motifs inopérants au regard des conventions conclues, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;

5°) ALORS QUE selon les termes clairs et précis de l'avenant n° 2 du 30 septembre 2005 (p. 3), « en cas de défaillance de la société A3X PROMOTION, 4M (…) aura la possibilité soit de la contraire à vendre par toute voie de droit, sans préjudice de l'obtention d'éventuels dommages et intérêts, soit de mettre fin unilatéralement à ses obligations en se voyant restituer les acomptes versés à titre de dépôt de garantie des présentes sans préjudice de l'obtention éventuelle de dommages et intérêts » ; qu'ainsi, en décidant que l'impossibilité pour le promettant ne pouvait s'analyser en une défaillance au sens du contrat, au motif que l'impossibilité de vendre ne lui était pas imputable, et que l'impossibilité de demander l'exécution forcée plaçait la possibilité de remboursement hors du champ de la convention, la cour d'appel a violé la loi des parties, en méconnaissance de l'article 1134 du code civil ;

6°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE selon les conventions conclues, l'acquisition de l'indemnité d'immobilisation par le promettant est suspendue au fait que le bénéficiaire, pour quelque cause que ce soit, décide de ne pas conclure la vente ; qu'ainsi, lors même que le promettant ne serait pas "défaillant" au sens de l'avenant n° 2, le bénéficiaire est fondé à réclamer la restitution de l'indemnité qu'il a versée si l'échec de la vente n'est pas dû à son fait ; qu'en décidant dès lors que la demande de restitution de la société 4M PROMOTION devait être écartée, au motif que l'échec de la vente n'était pas "imputable" à la société A3X PROMOTION, la cour, qui s'est déterminée une fois encore par des motifs inopérants, a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil."