Un arrêt sur ce point :

"Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 7 septembre et 7 décembre 2009 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. et Mme A, demeurant ... ; M. et Mme A demandent au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt n° 07MA04252 du 2 juillet 2009 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille, à la demande de la commune de Saussines, a, d'une part, annulé le jugement n° 0405488 du tribunal administratif de Montpellier du 2 juillet 2007 annulant l'arrêté du 2 août 2004 du maire de cette commune refusant de leur délivrer un permis de construire une habitation et, d'autre part, rejeté la demande d'annulation de cet arrêté ;

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter l'appel de la commune de Saussines ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Saussines le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Jean Lessi, Auditeur,

- les observations de la SCP Potier de la Varde, Buk Lament, avocat de M. et Mme A et de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la commune de Saussines,

- les conclusions de Mme Maud Vialettes, rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Potier de la Varde, Buk Lament, avocat de M. et Mme A et à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la commune de Saussines ;





Considérant que si un permis de construire ne constitue pas un acte d'application de la réglementation d'urbanisme en vigueur et si, par suite, un requérant demandant son annulation ne saurait utilement se borner à soutenir, pour l'obtenir, qu'il a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal, mais doit faire valoir, en outre, que ce permis méconnaît les dispositions d'urbanisme pertinentes remises en vigueur en application de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, cette règle ne s'applique pas au refus de permis de construire, lorsqu'il trouve son fondement dans un document d'urbanisme ; que, dans ce cas, l'annulation ou l'illégalité de ce document d'urbanisme entraîne l'annulation du refus de permis de construire pris sur son fondement, sauf au juge à procéder, le cas échéant, à une substitution de base légale ou de motifs dans les conditions de droit commun ;

Considérant que, pour annuler le jugement du tribunal administratif de Montpellier du 2 juillet 2007 et rejeter les conclusions de M. et Mme A tendant à l'annulation du refus opposé par le maire de Saussines, sur le fondement de l'article 2 du règlement de la zone NC du plan d'occupation des sols de la commune, à leur demande de permis de construire une habitation sur une parcelle leur appartenant, la cour administrative d'appel de Marseille s'est fondée sur ce que ce refus ne constituait pas un acte d'application du plan d'occupation des sols, dont l'illégalité ne pouvait donc utilement être invoquée par voie d'exception ; qu'il résulte de ce qui a été dit ci-dessus qu'en statuant ainsi, la cour a commis une erreur de droit ; que son arrêt doit, pour ce motif, être annulé ;

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler l'affaire au fond en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;

Sur la fin de non-recevoir opposée par M. et Mme A :

Considérant que le maire de Saussines a reçu délégation du conseil municipal pour ester en justice au nom de la commune, sur le fondement de l'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales ; que, par suite, l'appel dirigé contre le jugement du tribunal administratif de Montpellier du 2 juillet 2007 est recevable ;

Sur la légalité du refus de permis de construire :

Considérant que M. et Mme A, qui exploitent depuis 1998 un élevage de porcs naisseurs sur une parcelle située dans la zone NC du plan d'occupation des sols de Saussines, ont sollicité la délivrance d'un permis de construire une habitation sur cette parcelle, afin d'assurer le fonctionnement de cette exploitation agricole et de mettre fin aux vols dont ils indiquent avoir été victimes ;

Considérant qu'en vertu de l'article 1er du règlement de la zone NC du plan d'occupation des sols de la commune de Saussines, approuvé le 3 mai 2000, y sont notamment admises les constructions des bâtiments d'exploitation destinés au logement des récoltes, du matériel agricole, et les équipements nécessaires à l'exploitation ; qu'y sont en revanche interdites, en vertu de son article 2, les occupations et utilisations du sol non mentionnées à l'article 1er, notamment les mazets, les habitations, même liées au gardiennage des exploitations ;

Considérant qu'il ressort de ce règlement et du rapport de présentation du plan d'occupation des sols que la commune de Saussines a entendu, compte tenu de la présence de nombreux hangars agricoles vides dans le village , éviter que de pseudo-agriculteurs rachètent des terres et s'installent, puis abandonnent leur activité agricole , conduisant à une prolifération des habitations sans retombée économique pour la commune ; que la règle d'interdiction litigieuse, d'ailleurs analogue à celle qui est prévue dans la zone ND, s'applique à toutes les habitations, et non seulement à celles qui sont liées au gardiennage des exploitations, et s'étend à l'ensemble des parcelles de la zone NC où, contrairement à ce qu'a énoncé le tribunal administratif de Montpellier, plusieurs autres exploitations agricoles que celles de M. et Mme A étaient déjà installées à la date à laquelle elle a été édictée ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que cette disposition aurait ainsi été motivée par la poursuite d'un but étranger à l'intérêt général, en particulier la volonté de faire obstacle à l'installation de M. et Mme A dans la commune ; que, par suite, c'est à tort que le tribunal administratif s'est fondé, sans toutefois soulever ce moyen d'office, sur le détournement de pouvoir dont serait entaché l'article 2 du règlement de la zone NC du plan d'occupation des sols de la commune pour annuler le refus de permis de construire attaqué ;

Considérant qu'il y a lieu pour le Conseil d'Etat, saisi par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés en première instance par M. et Mme A ;

Considérant, en premier lieu, que la circonstance que la communication des avis émis sur la demande de permis de construire de M. et Mme A par la direction départementale des affaires sanitaires et sociales et la direction départementale de l'agriculture et de la forêt, au demeurant sollicitée postérieurement au refus litigieux, leur a été refusée par le maire de Saussines et que le dossier de demande qu'ils ont déposé leur aurait été restitué de manière incomplète est sans incidence sur la légalité de la décision attaquée ;

Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article R. 123-18 du code de l'urbanisme, alors en vigueur : I - Les documents graphiques doivent faire apparaître les zones urbaines et les zones naturelles. Ces zones (...) sont : (...) / 2. Les zones naturelles, équipées ou non, dans lesquelles les règles et coefficients mentionnés ci-dessus peuvent exprimer l'interdiction de construire. / Ces zones naturelles comprennent en tant que de besoin : (...) / c) Les zones de richesses naturelles, dites Zones NC , à protéger en raison notamment de la valeur agricole des terres ou de la richesse du sol ou du sous-sol ; que l'article R. 123-21, applicable en l'espèce, dispose que le règlement du plan d'occupation des sols détermine l'affectation dominante des sols par zones selon les catégories prévues à l'article R. 123-18 en précisant l'usage principal qui peut en être fait et, s'il y a lieu, la nature des activités qui peuvent y être interdites ou soumises à des conditions particulières ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que, par l'article 2 du règlement de la zone NC de son plan d'occupation des sols, la commune de Saussines a entendu y interdire la construction d'habitations nouvelles, même liées à des exploitations agricoles, afin notamment de prévenir, autour des hangars agricoles édifiés dans cette zone, le développement de l'urbanisation ; que cette disposition ne méconnaît pas l'article R. 123-18 du code de l'urbanisme cité ci-dessus, lequel permet de prévoir une interdiction de construire sur des terres à protéger en raison de leur valeur agricole ; que, par suite, le moyen tiré de ce que le refus opposé à M. et Mme A serait illégal comme étant fondé sur un document d'urbanisme lui-même illégal ne peut qu'être écarté ; que le maire a pu légalement se fonder sur les dispositions de l'article 2 de ce règlement pour refuser le permis sollicité, alors même que la construction de l'habitation que projetaient les pétitionnaires aurait été nécessaire à leur exploitation agricole ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la commune de Saussines est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a annulé la décision de refus de son maire du 2 août 2004 ;

Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de la commune de Saussines, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance ; qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre une somme à ce même titre à la charge de M. et Mme A ;



D E C I D E :

Article 1er : L'arrêt n° 07MA04252 de la cour administrative d'appel de Marseille du 2 juillet 2009 et le jugement du tribunal administratif de Montpellier n° 0405488 du 2 juillet 2007 sont annulés.
Article 2 : Le surplus des conclusions présentées par M. et Mme A est rejeté.
Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Saussines au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. et Mme A et à la commune de Saussines.
Copie en sera adressée pour information à la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement."

C'est ce que juge la Cour de Cassation par cet arrêt :

"Attendu que Mme X..., copropriétaire, fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 septembre 2009) de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles "Bois Lemaître" (le syndicat des copropriétaires) une certaine somme au titre d'un arriéré de charge arrêté au 10 novembre 2005 alors, selon le moyen :

1°/ que les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents produits aux débats ; qu'en l'espèce, le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 avril 2003 mentionnait au point 9 relatif à la réfection de l'étanchéité des toitures que "le syndic expose la situation des toitures après diverses interventions de différents copropriétaires ; il est à signaler que l'intervention d'un architecte a fait fortement diminuer le prix de ces travaux" et simplement que "la proposition de réfection des toitures est adoptée à la majorité des présents et représentés exprimés soit 28 867/31.123" ; qu'en affirmant "que le principe de l'intervention d'un architecte avait été accepté lors de cette assemblée, tel que cela ressortait de la lecture du procès verbal" pour condamner Mme X... au paiement des charges réclamées au titre des frais et honoraires d'architecte, quant seule la proposition de réfection des toitures avait été votée, la cour d'appel a dénaturé le procès-verbal de l'assemblée du 11 avril 2003 en violation de l'article 1134 du code civil ;

2°/ que, hors le cas d'urgence, le syndic ne peut appeler le paiement des charges afférentes aux travaux d'entretien d'une partie d'immeuble, que lorsqu'ils ont fait l'objet d'un vote préalable par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en l'espèce, pour condamner Mme X... au paiement des charges réclamées au titre des frais et honoraires d'architecte, la cour d'appel s'est bornée à énoncer que "s'agissant de la réfection de l'étanchéité des toitures", le procès-verbal mentionnait : "le syndic expose la situation des toitures après diverses interventions de différents copropriétaires ; il est à signaler que l'intervention d'un architecte a fait fortement diminuer le prix de ces travaux",et à affirmer ensuite que "le principe de l'intervention d'un architecte a été accepté lors de l'assemblée du 11 avril 2003" sans vérifier ni constater, ainsi qu'elle y était invitée, que les copropriétaires avaient voté régulièrement, non seulement en faveur d'une telle intervention, mais aussi sur les modalités de celle-ci ; qu'ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 9, 10, 17, 18, 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967 ;

3°/ que lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble, ces copropriétaires doivent être appelés au vote, conformément à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en l'espèce, pour condamner Mme X... au paiement des charges afférentes aux travaux d'étanchéité des terrasses des bâtiments D, E, F, G et H, la cour d'appel s'est bornée à affirmer qu'il était démontré que les travaux de réfection des toitures avaient été régulièrement votés pour tous les bâtiments mais réalisés par tranches, et à se référer au rapport d'expertise et au procès-verbal de l'assemblée du 11 avril 2003 qui mentionnait simplement une proposition de réfection des toitures et une première tranche concernant les bâtiments A et B, sans vérifier, comme elle y était invitée, si le règlement de copropriété mettait à la charge des seuls copropriétaires de chacun des bâtiments les dépenses afférentes à l'entretien et à la réparation de ceux-ci et sans rechercher si les copropriétaires de chacun de ces bâtiments avaient été convoqués et avaient voté les travaux afférents à chacun de leur bâtiment ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 9, 10, 17, 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967" ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu, par motifs adoptés, que lorsque les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires, le copropriétaire qui n'a pas contesté l'assemblée qui a voté cette approbation n'est plus en droit de refuser de régler sa quote-part de charges mais qu'il peut toutefois invoquer le fait que la répartition des charges n'a pas été calculée conformément au règlement de copropriété, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé le procès verbal d'assemblée générale du 11 avril 2003, n'était tenue de procéder à une recherche, ni sur l'existence d'un vote régulier sur les modalités financières de l'intervention d'un architecte, ni sur les conditions dans lesquelles les copropriétaires de chacun des bâtiments avaient été convoqués et avaient voté les travaux afférents à chacun de ceux-ci ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Bois Lemaitre la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Coutard, Mayer et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour Mme X...

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR condamné Madame X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « BOIS LEMAITRE » la somme de 7542,90 E selon décompte arrêté au 10 novembre 2005 avec intérêts et à des indemnités au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et D'AVOIR rejeté les autres demandes ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE « par des motifs pertinents que la Cour adopte le premier juge a procédé à une exacte analyse du rapport d'expertise établi par Madame Y... et des pièces qui lui étaient soumises et en a à juste titre déduit que Madame Patricia X... devait être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier BOIS LEMAITRE la somme de 7 542,90 euros au titre des charges impayées et devait être déboutée de ses demandes indemnitaires dirigées contre la SARL SOLAFIM; (...) il est démontré que les travaux de réfection des toitures ont été régulièrement votés pour tous les bâtiments mais réalisés par tranches (Cf page 9 du rapport d'expertise et page 7 du procès-verbal assemblée générale du 11 avril 2003) » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE «sur les travaux d'étanchéité des toitures terrasses : les travaux d'étanchéité des toitures ont été votés en assemblée générale le 11 avril 2003 pour la totalité des bâtiments ; (...) sur les frais et honoraires d'architecte : le principe de l'intervention d'un architecte a été accepté lors de l'assemblée du 11 avril 2003, tel que cela ressort de la lecture du PV. Il ne saurait être reproché au syndic d'avoir sollicité l'intervention d'un architecte laquelle, compte tenu de l'importance des travaux, s'imposait ; sur les frais d'étanchéité des toitures des bâtiments E et F : les comptes incluant la facture de travaux réalisés ont été approuvés ; le PV d'assemblée générale a été notifié à Madame Patricia X... laquelle n'a pas contesté cette assemblée ; par suite elle ne peut pas refuser de régler sa quote-part de charges dû à ce titre » ;


1 °) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents produits aux débats; qu'en l'espèce, le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 avril 2003 mentionnait au point 9 relatif à la réfection de l'étanchéité des toitures que « le syndic expose la situation des toitures après diverses interventions de différents copropriétaires ; il est à signaler que l'intervention d'un architecte a fait fortement diminuer le prix de ces travaux » et simplement que « la proposition de réfection des toitures est adoptée à la majorité des présents et représentés exprimés soit 28.867/31.123 » ; qu'en affirmant « que le principe de l'intervention d'un architecte avait été accepté lors de cette assemblée, tel que cela ressortait
de la lecture du procès-verbal », pour condamner Madame X... au
paiement des charges réclamées au titre des frais et honoraires d'architecte, quand seule la proposition de réfection des toitures avait été votée, la Cour d'appel a dénaturé le procès-verbal de l'assemblée du 11 avril 2003 en violation de l'article 1134 du Code civil ;


2°) ALORS QUE, hors le cas d'urgence, le syndic ne peut appeler le paiement des charges afférentes aux travaux d'entretien d'une partie d'immeuble, que lorsqu'ils ont fait l'objet d'un vote préalable par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en l'espèce, pour condamner Madame X... au paiement des charges réclamées au titre des frais et honoraires d'architecte, la Cour d'appel s'est bornée à énoncer que « s'agissant de la réfection de l'étanchéité des toitures » le procès-verbal mentionnait: « le syndic expose la situation des toitures après diverses interventions de différents copropriétaires , il est à signaler que l'intervention d'un architecte a fait fortement diminuer le prix de ces travaux », et à affirmer ensuite que « le principe de l'intervention d'un architecte a été accepté lors de l'assemblée du 11 avril 2003 » sans vérifier ni constater, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions de Mme X... pages 5, 7 et 8), que les copropriétaires avaient voté régulièrement, non seulement en faveur d'une telle intervention, mais aussi sur les modalités de celle-ci ; qu'ainsi, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 9, 10, 17, 18, 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967 ;


3°) ALORS QUE, lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble, ces copropriétaires doivent être appelés au vote, conformément à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en l'espèce, pour condamner Madame X... au paiement des charges afférentes aux travaux d'étanchéité des terrasses des bâtiments D, E, F, G et H, la cour d'appel s'est bornée à affirmer qu'il était démontré que les travaux de réfection des toitures avaient été régulièrement votés pour tous les bâtiments mais réalisés par tranches, et à se référer au rapport d'expertise et au procès-verbal de l'assemblée du 11 avril 2003 qui mentionnait simplement une proposition de réfection des toitures et une première tranche concernant les bâtiments A et B, sans vérifier, comme elle y était invitée (conclusions de Mme X... page 5), si le règlement de copropriété mettait à la charge des seuls copropriétaires de chacun des bâtiments les dépenses afférentes à l'entretien et à la réparation de ceux-ci et sans rechercher si les copropriétaires de chacun de ces bâtiments avaient été convoqués et avaient voté les travaux afférents à chacun de leur bâtiment ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 9, 10, 17, 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967."