La Cour de Cassation juge que sauf clause contraire, l'acquéreur d'un immeuble a qualité à agir en paiement des indemnités d'assurance contre l'assureur des vendeurs garantissant les risques de catastrophe naturelle, même pour les dommages nés antérieurement à la vente "Vu les articles L. 125-1 et L. 121-10 du code des assurances :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 10 janvier 2013), que, par acte du 4 septembre 2007, les époux X... ont vendu aux époux Y... une maison d'habitation située à Cercles ; que, lors de la vente, les époux X... ont remis une copie d'une lettre adressée au maire le 5 octobre 2005 signalant qu'à la suite d'une période de sécheresse ils avaient constaté l'apparition de lézardes et fissures; que, par arrêté du 20 février 2008, la commune de Cercles a été reconnue en état de catastrophes naturelles par suite des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols de juillet à septembre 2005 ; que les époux Y... ont assigné les MMA, assureur auprès duquel les époux X... avaient souscrit une assurance en paiement des travaux de reprise et de dommages-intérêts ; 

Attendu que pour débouter les époux Y..., l'arrêt retient que le bénéficiaire de l'indemnité d'assurance est le propriétaire du bien au moment du sinistre, la transmission de plein droit de l'assurance au profit de l'acquéreur n'ayant d'effet que pour les sinistres postérieurs à la vente, qu'en l'espèce, le sinistre résulte des mouvements de terrains différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols de juillet à septembre 2005, époque à laquelle les époux Y... n'étaient pas les propriétaires de l'immeuble sinistré et qu'en l'absence de convention de transfert aux époux Y... du bénéfice de l'indemnité d'assurance devant revenir à leurs vendeurs, les acquéreurs ne pouvaient demander à la société MMA le paiement d'une indemnité ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que, sauf clause contraire, l'acquéreur d'un immeuble a qualité à agir en paiement des indemnités d'assurance contre l'assureur des vendeurs garantissant les risques de catastrophe naturelle, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; 

Condamne les Mutuelles du Mans assurances IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les Mutuelles du Mans assurances IARD à payer aux époux Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des Mutuelles du Mans assurances IARD ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mai deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y.... 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, 

D'AVOIR débouté les époux Y... de l'ensemble de leurs demandes formulées à l'encontre de la compagnie MMA ; 

AUX MOTIFS QUE le bénéficiaire de l'indemnité d'assurance est le propriétaire du bien au moment du sinistre, la transmission de plein droit de l'assurance au profit de l'acquéreur prévue par l'article L.121-10 du code des assurances n'ayant d'effet que pour les sinistres postérieurs à la vente ; qu'ainsi, le bénéficiaire de l'indemnité d'assurance due en vertu de la garantie contre les catastrophes naturelles prévue par l'article L.125-1 du même code, est le propriétaire du bien au moment du sinistre, même si l'arrêté ayant constaté la catastrophe naturelle n'a été pris que postérieurement au transfert de propriété ; qu'en l'espèce, comme l'a justement relevé le premier juge, le sinistre résulte des mouvements de terrains différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols de juillet à septembre 2005, époque à laquelle les époux Y... n'étaient pas les propriétaires de l'immeuble sinistré ; que le premier juge ayant relevé en outre à bon escient l'absence de convention de transfert aux époux Y... du l'indemnité d'assurance devant revenir à leurs du bien au moment du sinistre, en a justement déduit que les acquéreurs ne pouvaient demander à la MMA le paiement d'une indemnité de ce chef, nonobstant le fait que l'arrêté de catastrophe naturelle ait été pris le 20 février 2008, postérieurement à la vente ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article L.125-1 du code des assurances, les contrats d'assurance souscrits par une personne physique ou morale autre que l'Etat et garantissant les dommages d'incendie ou tout autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l'assuré contre les effets des catastrophes naturelles après publication au Journal Officiel d'un arrêté interministériel constatant l'état de catastrophe naturelle pour les événements et dans la zone géographique définis par l'arrêté ; que s'agissant de la mise en oeuvre de ces dispositions, la jurisprudence réaffirme d'une part que la date de survenance des dommages désigne l'assureur tenu à garantie et ajoute que la détermination du bénéficiaire de l'indemnité s'effectue à la date du sinistre, même si l'arrêté de catastrophe naturelle n'a été pris que postérieurement au transfert de propriété à moins qu'il n'en ait été convenu autrement dans l'acte de cession ; qu'en l'espèce, l'arrêté de catastrophe naturelle du 20 février 2008 concerne les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols de juillet à septembre 2005, époque à laquelle Monsieur et Madame X... étaient propriétaires de l'immeuble sinistré ; qu'en outre l'acte de transfert de propriété ne contient aucune clause par laquelle les vendeurs auraient déclaré renoncer au bénéfice de l'indemnité d'assurance susceptible d'être versée par leur assureur la société MMA au profit des acquéreurs ; que c'est pourquoi, la société MMA n'est pas débitrice d'une obligation de garantie au profit des époux Y... qui seront déboutés de leurs demandes ; 

1°) ALORS QU'en cas de catastrophe naturelle, l'assureur tenu à garantie est celui qui assurait le bien lors de survenance du sinistre ; qu'en outre, lorsque la cause déterminante du sinistre réside dans l'intensité anormale d'un agent naturel, l'assureur garantissant les risques de catastrophe naturelle au moment du sinistre survenu avant la vente de l'immeuble, pendant la période visée par l'arrêté postérieur à la vente constatant cette catastrophe naturelle, est tenu d'accorder sa garantie aux acquéreurs de ce bien ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les dommages ayant affecté le bien vendu le 4 septembre 2007 aux époux Y... par les époux X..., résultaient de la sécheresse survenue de juillet à septembre 2005, la compagnie MMA étant alors assureur du bien immobilier vendu, et que cette sécheresse avait fait l'objet d'un arrêté de catastrophe naturelle du 20 février 2008 ; que dès lors en déclarant, pour rejeter la demande indemnitaire des époux Y... à l'encontre de la compagnie MMA, au titre des dommages affectant l'immeuble qu'ils avaient acquis, qu'ils n'étaient pas les propriétaires de l'immeuble au moment du sinistre et qu'aucune convention de transfert de l'indemnité d'assurance n'était intervenue entre eux et leurs vendeurs, la cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales et a violé les article L.125-1 et L.121-10 du code des assurances ; 

2°) ALORS en outre et en toute hypothèse QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux Y... soulignaient, sans être en cela contredits par la compagnie MMA, que « par un courrier du 5 octobre 2005, les anciens propriétaires, Monsieur et Madame X..., avaient informé la mairie de la Commune des désordres subi par l'immeuble suite à une sécheresse » et que « ce courrier a vait été remis aux requérants aux requérants au moment de la vente » (conclusions d'appel des époux Y..., p. 2) ; que cette circonstance était de nature à démontrer l'intention des vendeurs d'investir leurs acquéreurs de la possibilité de formuler toute demande d'indemnisation au titre des dommages survenus à l'occasion de la sécheresse de 2005, qu'en se bornant à relever l'absence de convention de transfert de l'indemnité d'assurance entre les vendeurs et les acquéreurs, sans rechercher la portée revêtue par la remise aux époux Y..., au moment de la vente, de la lettre faisant état des sinistres survenus à l'occasion de l'épisode de sécheresse de 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.125-1 et L.121-10 du code des assurances. "

Cet arrêt retient la gestion d'affaire dans le cadre d'une copropriété :

"Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité d'Ivry-sur-Seine, 12 décembre 2011), que Mme X..., propriétaire de divers lots dans un immeuble en copropriété, a assigné la société Compagnie foncière des colonnes et M. Y..., les deux autres copropriétaires, en paiement de certaines sommes exposées pour leur compte ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Compagnie foncière des Colonnes fait grief au jugement de la condamner à payer à Mme X... la somme de 2 479 euros sur le fondement de la gestion d'affaires, alors, selon le moyen :

1°/ que le juge est tenu de respecter le contradictoire ; qu'en soulevant d'office le moyen tiré de la gestion d'affaires, sans inviter, au préalable, les parties à présenter leurs observations, la juridiction de proximité a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2°/ que la gestion d'affaire, qui suppose un acte purement volontaire, est incompatible avec l'exécution d'une obligation ; qu'en l'espèce, la juridiction de proximité a relevé l'inexistence de compteurs d'eau individuels et l'absence de mesure individuelle des consommations et de provisions pour charges communes (EDF), outre que le syndic et l'administrateur provisoire avaient cessé leurs fonctions ; qu'en décidant que le règlement des factures litigieuses relevait de la gestion d'affaires, quand il résultait de ses propres constatations que Mme X..., copropriétaire était tenue de les régler, la juridiction de proximité a donc violé l'article 1372 du code civil ;

3°/ que la gestion d'affaire suppose que soit caractérisée l'impossibilité d'agir du maître de l'affaire ; qu'en l'espèce, la juridiction de proximité a décidé que le paiement des factures et de divers travaux relevait de la gestion d'affaire, sans exposer en quoi les copropriétaires pour le compte desquels ces actes avaient été accomplis étaient dans l'impossibilité d'agir par eux-mêmes ; qu'en statuant ainsi la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1372 du code civil ;

4°/ que la gestion d'affaire suppose l'utilité de l'acte accompli par le gérant d'affaire pour le compte du maître de l'affaire ; qu'en l'espèce, la juridiction de proximité a décidé que les divers travaux effectués par Mme X... dans l'immeuble sis au 63 rue Vanzuppe relevaient de la gestion d'affaire, sans expliquer à aucun moment en quoi ces travaux étaient utiles ; qu'en statuant ainsi, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1372 et 1375 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'immeuble de la copropriété avait fait l'objet d'un arrêté de péril non imminent en date du 17 mars 2005 et que compte tenu des difficultés rencontrées au cours de leur mission, l'administrateur provisoire et le syndic nommés à la suite de cet arrêté avaient cessé leurs fonctions en mars 2009, et relevé que dans ce contexte et du fait notamment de l'absence de compteurs individuels, Mme X... avait pris l'initiative, dans son intérêt et celui des deux autres copropriétaires, d'une part, de régler les factures d'eau et d'électricité de la copropriété pour la période du 21 mai 2008 au 16 décembre 2010, et d'autre part, de faire procéder à la réparation de désordres constatés par un huissier de justice sur les parties communes, la juridiction de proximité, tenue, en l'absence de précision dans les écritures des parties sur le fondement de l'action, de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui étaient applicables, a, sans violer le principe de la contradiction, légalement justifié sa décision en caractérisant l'existence d'une gestion d'affaires ;

Sur le second moyen :

Attendu que la société Compagnie foncière des Colonnes fait grief au jugement de la condamner à payer à Mme X... la somme de 800 euros en réparation de son préjudice matériel, alors, selon le moyen :

1°/ que le juge doit préciser le fondement légal de sa décision ; qu'en l'espèce, la juridiction de proximité s'est bornée à condamner la société Compagnie foncière des Colonnes au paiement de 800 euros de dommages-intérêts, sans préciser le fondement juridique de sa décision ; qu'en statuant ainsi la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 12 du code de procédure civile ;

2°/ que tout jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, la juridiction de proximité s'est bornée à condamner la société Compagnie foncière des Colonnes au paiement de 800 euros de dommages-intérêts, sans préciser sur quels éléments de preuve elle se fondait, ni a fortiori les avoir analysés, même sommairement ; qu'en statuant ainsi la juridiction de proximité a donc violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que le préjudice de la victime doit être réparé intégralement, sans que celle-ci puisse obtenir plus que l'exacte contrepartie du préjudice subi ; qu'en l'espèce, la juridiction de proximité a condamné la société Compagnie foncière des Colonnes à payer à Mme X... la somme de 800 euros, aux fins de voir réparer son « préjudice matériel » ; que, pour ce faire, la juridiction de proximité n'a pas précisé sur quels éléments versés au dossier elle se basait pour évaluer ledit préjudice matériel ; qu'en statuant ainsi, la juridiction de proximité n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a donc privé sa décision de base légale au regard du principe de la réparation intégrale du dommage ;

Mais attendu que si le gérant a subi un préjudice, il doit en être indemnisé par le maître de l'affaire ; qu'ayant retenu que Mme X... avait subi un préjudice matériel en ayant fait l'avance durant plusieurs années, du financement de l'eau, de l'électricité et de la réparation des désordres des parties communes, la juridiction de proximité a légalement justifié sa décision en condamnant la société Compagnie foncière des colonnes à l'indemniser de ce préjudice dont elle a souverainement évalué le montant ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Compagnie foncière des Colonnes aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la société Compagnie foncière des Colonnes ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCP Célice, Blancpain et Soltner ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Compagnie foncière des Colonnes

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES à payer à Madame X... les sommes de 2479 euros au titre du remboursement de la quote-part des factures et des travaux réalisés, outre euros de dommages et intérêts et 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE « les articles 1371 et suivants du Code civil disposent des quasicontrats et de la gestion d'affaire pour autrui ; que des pièces produites (au dossier) il résulte que c'est à l'initiative du couple X... que la mairie d'IVRY a pris, en mars 2005, un arrêté de péril non imminent et que le Tribunal de Grande Instance de Créteil a désigné, en novembre 2006, un administrateur ; que cependant celui-ci, dans son rapport du 8 mars 2007, note que la Compagnie Foncière des Colonnes n'a pas fait parvenir sa quote-part d'appel de charges et qu'il ne peut régler la facture de la Compagnie des Eaux ; que dans l'incapacité d'accomplir leurs missions, l'administrateur provisoire et le Syndic ont cessé leurs fonctions en mars 2009 ; que dans ce contexte, les époux X... produisent à la juridiction pour la période de 21 mai 2008 au 16 décembre 2010, les factures, acquittées, de VEOLIA et d'EDF (minuterie) ; Que la juridiction note que VEOLIA ne s'embarrasse pas de l'inexistence de compteurs individuels et adresse les index de consommation et leur prix afférent non nominativement au 63 rue Vanzuppe ; Qu'en réglant les factures, les époux X..., conformément aux dispositions des articles 1371 et suivant, permettaient les approvisionnements pour eux-mêmes et autrui, les autres copropriétaires ; Que dés lors, il est équitable que chacun des copropriétaires, en l'absence de mesure individuelle des consommations et de provisions pour charges communes (EDF) participent aux paiements dont les époux X... ont fait l'avance et qui ont permis, dans l'urgence, à la copropriété de survivre ; Qu'il est fait droit à la règle de répartition par millièmes de la somme des facturation d'eau et d'électricité, soit 2.949,61 euros déduction faite, pour Monsieur Y... de 279 euros ; Que la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES paiera à Madame X... 470/1000ème de 2.949,61 euros, soit 1386 euros ; Que Monsieur Y... paiera à madame X... 183/1000ème de 2949,61 euros ¿ 279 euros, soit 260 euros ; Que le 21 décembre 2009, sur requête de Monsieur et Madame X..., un constat d'huissier décrit les désordres invoqués par les demandeurs notamment le murage durez de chaussé, l'état de la courette¿ ; Que mise en cause par X..., la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES dit ne pas savoir quels étaient les auteurs des maçonneries non autorisés ; Qu'en l'absence de preuve sur les responsables des désordres, l'initiative en réparation prise par le couple X... et sa réclamation d'une quote-part des frais engagés répond au même principe que précédemment ; Qu'en conséquence, chacun des copropriétaires remboursera sa part des frais acquittés et justifiées par le couple X... ; Que la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES paiera à Madame X... 470/1000ème de 2.129,64 euros, soit 1.093 euros ; Que Monsieur Y... paiera à Madame X... 183/1000ème de 2.219,64 euros, soit euros ; Qu'au total la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES est condamnée au paiement de 1386 + 1.093 = 2.479 euros »

1) ALORS QUE le juge est tenu de respecter le contradictoire ; qu'en soulevant d'office le moyen tiré de la gestion d'affaires, sans inviter, au préalable, les parties à présenter leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;

2) ALORS QUE la gestion d'affaire, qui suppose un acte purement volontaire, est incompatible avec l'exécution d'une obligation ; Qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé l'inexistence de compteurs d'eau individuels et l'absence de mesure individuelle des consommations et de provisions pour charges communes (EDF), outre que le syndic et l'administrateur provisoire avaient cessé leurs fonctions ; qu'en décidant que le règlement des factures litigieuses relevait de la gestion d'affaires, quand il résultait de ses propres constatations que madame X..., copropriétaire était tenue de les régler, la juridiction de proximité a donc violé l'article 1372 du Code civil ;

3) ALORS QUE la gestion d'affaire suppose que soit caractérisée l'impossibilité d'agir du maître de l'affaire ; Qu'en l'espèce, la juridiction de proximité a décidé que le paiement des factures et de divers travaux relevait de la gestion d'affaire, sans exposer en quoi les copropriétaires pour le compte desquels ces actes avaient été accomplis étaient dans l'impossibilité d'agir par eux-mêmes ; Qu'en statuant ainsi la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1372 du Code civil ;

4) ALORS QUE la gestion d'affaire suppose l'utilité de l'acte accompli par le gérant d'affaire pour le compte du maître de l'affaire ; Qu'en l'espèce, la juridiction de proximité a décidé que les divers travaux effectués par Madame X... dans l'immeuble sis au 63 rue Vanzuppe relevaient de la gestion d'affaire, sans expliquer à aucun moment en quoi ces travaux étaient utiles ; Qu'en statuant ainsi, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1372 et 1375 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES à payer à Madame X... la somme de 800 euros au titre du préjudice matériel qu'elle aurait subi.

AUX MOTIFS QU' « en ayant fait l'avance durant plusieurs années du financement de l'eau de l'électricité et de la réparation des désordres des parties communes, Madame X... a subi un préjudice matériel ; Que celui-ci sera réparé par les deux autres copropriétaires qui lui paieront, pour la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES : 800 euros, pour Monsieur Y... : 100 euros »

1) ALORS QUE le juge doit préciser le fondement légal de sa décision ; Qu'en l'espèce, la juridiction de proximité s'est bornée à condamner la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES au paiement de 800 euros de dommages et intérêts, sans préciser le fondement juridique de sa décision ; Qu'en statuant ainsi la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 12 du Code de procédure civile ;

2) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; Qu'en l'espèce, la juridiction de proximité s'est bornée à condamner la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES au paiement de 800 euros de dommages et intérêts, sans préciser sur quels éléments de preuve elle se fondait, ni a fortiori les avoir analysés, même sommairement ; Qu'en statuant ainsi la juridiction de proximité a donc violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

3) ALORS QUE le préjudice de la victime doit être réparé intégralement, sans que celle-ci puisse obtenir plus que l'exacte contrepartie du préjudice subi ; Qu'en l'espèce, la Cour d'appel a condamné la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES à payer à Madame X... la somme de 800 euros, aux fins de voir réparer son « préjudice matériel » ; Que, pour ce faire, la Cour d'appel n'a pas précisé sur quels éléments versés au dossier elle se basait pour évaluer ledit préjudice matériel ; Qu'en statuant ainsi, la juridiction de proximité n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a donc privé sa décision de base légale au regard du principe de la réparation intégrale du dommage."