Cet arrêt juge qu'il n'est pas nécessaire de délivrer une mise en demeure pour prétendre obtenir du bailleur une indemnisation en cas de logement non décent : 

"Vu l'article 6, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1719 du Code civil ;

Attendu que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 18 avril 2012), que par acte du 17 juin 2000, M. X... a donné à bail à M. Y... et à Mme Z... (les consorts Y...-Z...) un local à usage d'habitation ; que la SCI Marie G (la SCI) a acquis ledit logement en avril 2002 ; que le préfet de la Charente-Maritime a, par arrêté du 28 août 2009, décidé du traitement d'urgence de la situation d'insalubrité du logement eu égard à la présence de peintures dégradées au plomb accessibles et à la prolifération importante de rongeurs ; qu'il a déclaré le logement insalubre par arrêté du 30 novembre 2009, relevant la présence de peintures dégradées contenant du plomb, la présence de rats, l'absence d'éclairage naturel suffisant, l'absence d'aération suffisante de certaines pièces et une installation électrique vétuste ; que les consorts Y...-Z... ont assigné la SCI en paiement de dommages-intérêts pour les préjudices de jouissance, matériels et moraux subis depuis avril 2002 ;

Attendu que pour allouer une certaine somme aux consorts Y...-Z... au titre de leur préjudice de jouissance, l'arrêt retient que la SCI établit avoir fait intervenir des entreprises spécialisées en dératisation en 2002 et 2003, en plomberie en 2003, en peinture en 2003 et 2004, et en électricité en 2008, que le bailleur a donc toujours répondu aux demandes des locataires, que les difficultés relevées par les arrêtés préfectoraux ne lui ont été signalées qu'en 2009, que la sur-occupation du logement a contribué à en accentuer la dégradation, que les autres logements du même immeuble n'attirent pas les rats, que la présence de rongeurs n'est ainsi pas seulement imputable au bailleur, qu'il ne peut être reproché à la SCI, qui n'était pas avisée des difficultés d'occupation, de ne pas être intervenue plus tôt et que le préjudice de jouissance ne doit être indemnisé qu'à compter du 1er janvier 2009, jusqu'au 1er septembre 2009, date de la résiliation du bail ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur, la cour d'appel, qui a constaté que la SCI n'avait pas délivré aux consorts Y...-Z... un logement décent, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a constaté la résiliation du bail au 1er septembre 2009 aux torts du bailleur, l'arrêt rendu le 18 avril 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne la société Marie G aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme Z... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Y... et Mme Magali Z..., agissant tant à titre personnel qu'en leur qualité de représentant de leurs deux enfants mineurs, de leur demande tendant à la condamnation de la SCI Marie G à leur payer la somme de 43.519,56 € au titre de leur préjudice de jouissance et d'avoir limité la réparation du préjudice de jouissance des locataires à la période comprise entre le 1er janvier 2009 et la date de résiliation du bail, 

AUX MOTIFS PROPRES QUE dans leurs conclusions les intimés font état de nombreuses démarches auprès de l'assistante sociale, de la mairie, du CCAS, de la direction départementale des affaires sanitaires et sociales de Charente-Maritime mais ne font jamais état de signalement envoyé directement au bailleur ; que notamment la présence de rats ne résulte que d'un constat d'huissier établi le 26 février 2009 alors qu'ils prétendent avoir souffert de la présence de rongeurs depuis plusieurs années ; que la SCI Marie G verse aux débats deux lettres des locataires, l'une datée du 7 novembre 2004 faisant état de difficultés financières mais nullement de l'insalubrité du logement et l'autre, non datée, mais dont l'enveloppe porte le cachet de la poste du 11 juin 2005, proposant un échéancier pour une dette de 147,24 € et faisant apparaître des impayés de 30 € par mois ; que le bailleur produit encore les factures de travaux réalisés en juillet 2003 (peinture, tapisserie), mars 2004 (peinture), juin 2008 (dépannage électrique) et que par attestation du 9 mars 2004 la SARL Elsecom explique qu'elle est intervenue le 19 juin 2008 pour effectuer des travaux de réparation électrique et qu'au départ des intervenants l'installation fonctionnait normalement sans danger pour les occupants ; qu'il est également justifié de l'intervention du 30 juillet 2003 pour déboucher une conduite de w-c ; que la SCI Marie G justifie encore d'un contrat d'hygiène antiparasitaire conclu le 28 avril 2003 avec la SA ISS Hygiène Services pour l'appartement des consorts Y...-Z... en précisant que l'intervention concernait les rongeurs (rats plus souris) et que si le rapport de contrôle établi le 30 mars 2009 par la Caisse d'allocations familiales mentionne bien que le logement est infesté de rats, le propriétaire avait pourtant fait réaliser une opération de dératisation par un professionnel ; qu'en conséquence, il est établi par l'appelante qu'elle a fait intervenir des entreprises spécialisées chaque fois qu'une difficulté lui a été signalée par les locataires ; que les difficultés relevées par arrêté préfectoral n'ont été signalées au bailleur par les occupants du logement que par lettre datée du 10 février 2009 et qu'un constat d'huissier a été effectué le 26 février 2009 ; qu'un premier arrêté préfectoral constatant l'insalubrité du logement a été signé le 28 août 2009 et un second le 30 novembre 2009, lequel au demeurant constate la sur-occupation manifeste du logement ainsi que la réalisation de l'opération de dératisation, ce qui confirme encore la réactivité du bailleur qui a toujours répondu aux demandes des locataires ; qu'il est également évident que la sur-occupation du logement a contribué à en accentuer la dégradation ; qu'il n'est également pas indifférent de relever dans le rapport de la Caisse d'allocations familiales précité que plusieurs autres locataires occupants des appartements dans le même immeuble ne souhaitaient rien entamer à l'encontre du propriétaire, ce qui confirme que les désordres se limitent à l'appartement n° 3 des consorts Y...-Z... ; qu'enfin, selon attestation datée du 3 mars 2002, la SARL Patrick Renan, chargée d'effectuer le contrôle parasitaire du logement, avait relevé qu'une chambre de l'appartement n'avait pas été contrôlée car l'accès n'avait pas été autorisé par les occupants et que les pièces de l'appartement étaient très encombrées et que certaines parties des murs et des sols n'avaient pas pu être contrôlées faute d'accès ; qu'il est paradoxal de constater que dans un immeuble comprenant plusieurs logements, seul celui qui est occupé par les intimés attire les rats puisque le rapport de contrôle établi le 30 mars 2009 par Mme C... souligne que les autres locataires ne souhaitent rien faire à l'encontre du propriétaire ce qui confirme que les autres logements sont décents et qu'il résulte de ces observations que la présence de rongeurs n'est pas seulement imputable au bailleur ; que le bailleur n'ayant pas été informé des difficultés d'occupation avant le mois de février 2009, il ne peut pas lui être reproché de ne pas être intervenu plus tôt et que dans ces conditions le préjudice de jouissance ne doit être indemnisé qu'entre le premier janvier 2009 et le 1er septembre 2009 date de la résiliation du bail, qui n'est pas contestée ; que le préjudice de jouissance doit être évalué à 50 % du montant du loyer soit 484,80 € : 2 = 242,40 € x 8 = 1.939,20 € ; que la SCI Marie G justifie des démarches effectuées avec le concours de l'agence Malaterre pour assurer le relogement des locataires mais que la représentante de l'agence a expliqué par attestation écrite du 25 mai 2010 qu'en raison des exigences des locataires et de leur profil, elle n'avait obtenu aucune réponse positive de la part des propriétaires contactés ; qu'il n'est nullement justifié d'un préjudice moral différent du préjudice de jouissance, en raison notamment de la sur-occupation du logement et d'un défaut d'entretien courant par les locataires ainsi que l'avait relevé la SARL Patrick Renan au cours de l'année 2002 ; 

1) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, cette obligation n'étant pas subordonnée à une mise en demeure ou une information préalable du bailleur par le locataire ; qu'en décidant que le préjudice de jouissance des locataires ne devait être indemnisé qu'à compter de la date à laquelle ils avaient alerté le propriétaire des « difficultés d'occupation » rencontrées, cependant que ce dernier était tenu, en tout état de cause, de délivrer un logement décent, la cour d'appel a violé les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1er et suivants du décret du 30 janvier 2002, ensemble l'article 1719 du code civil ;

2) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le bailleur est tenu de délivrer un logement décent ; qu'à supposer même que cette obligation soit subordonnée à la connaissance qu'aurait le bailleur de l'état du logement loué, l'accomplissement de travaux dans les lieux est de nature à établir cette connaissance ; qu'en décidant que le préjudice de jouissance des locataires ne devait être indemnisé qu'à compter de la date à laquelle ils avaient alerté le propriétaire des « difficultés d'occupation » rencontrées, la cour d'appel qui avait constaté que le propriétaire avait effectué des travaux dans les lieux loués en 2003, 2004 et 2008, ce dont il se déduisait qu'il avait nécessairement connaissance de l'état du logement avant le mois de février 2009 et, partant, qu'il avait manqué à son obligation de délivrer aux locataires un logement décent, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1er et suivants du décret du 30 janvier 2002, ensemble l'article 1719 du code civil ;

3) ALORS QUE le logement qui a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que, par arrêté du 30 novembre 2009, le préfet de Charente-Maritime a déclaré insalubre le logement loué à M. Y... et Mme Z... ; qu'en limitant la réparation du préjudice de jouissance subi par ces derniers à la période du 1er janvier 2009 à la date de résiliation du bail, sans rechercher si, dès avant l'année 2009, les vices relevés dans l'arrêté préfectoral d'insalubrité n'affectaient pas déjà le logement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1er et 5 du décret du 30 janvier 2000, ensemble l'article 1719 du code civil."

La prescription applicable à une action en paiement de crédit immobilier est de deux ans en vertu de l’article L. 137-2 du Code de la consommation et le point de départ de ce délai de prescription est la date du premier incident de paiement non régularisé.

Ces deux arrêts posent ces principes :

Premier arrêt :

"Vu l'article L. 137-2 du code de la consommation,

Attendu qu'en vertu de ce texte, l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte authentique du 27 mai 2003, M. X... a souscrit deux emprunts auprès du Crédit du nord, devenu la Banque Kolb ; que la déchéance du terme a été prononcée le 10 février 2006, à la suite d'impayés ; que, le 12 juillet 2010, la banque lui a délivré un commandement de payer aux fins de saisie immobilière ;

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande tendant à voir constater la prescription de la créance et juger nul le commandement, l'arrêt retient que le texte précité ne concerne pas les crédits immobiliers et que les créances en cause seront prescrites en cinq ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, soit en juin 2013 ;

Qu'en statuant ainsi, quand les crédits immobiliers consentis aux consommateurs par des organismes de crédit constituent des services financiers fournis par des professionnels, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 octobre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Banque Kolb ; la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille douze.

MOYEN DE CASSATION

Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. X...

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a refusé de constater la prescription de la créance et rejeté la demande visant à l'annulation du commandement du 12 juillet 2010 ;

AUX MOTIFS QU' « ainsi que l'a rappelé le juge de l'exécution aux termes d'une motivation particulièrement pertinente, la durée de la prescription est déterminée par la nature de la créance, sans égard pour la forme en laquelle elle est passée ; qu'il est constant que l'acte authentique en cause date de 2003 ; que l'article L 110-4 du code de commerce dans sa version antérieure à la loi du 17 juin 2008 dispose que les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes ; que le même article dans sa rédaction actuelle prévoit que cette prescription est dorénavant de 5 ans ; que l'article 26 de la loi du 17 juin 2008 relatif à la mise en place des nouvelles règles de prescription précise que les dispositions de ladite loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; que, ensuite, contrairement à ce que soutient Monsieur X..., l'article L137-2 du code de la consommation qui prévoit que l'action de professionnels, pour les biens ou services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrivent par deux ans, ne concerne pas les crédits immobiliers ; que la réponse ministérielle publiée le 21 avril 2009 , versée aux débats, prend soin à cet égard de préciser "sous réserve de l'appréciation souveraine des juridictions" ; qu'en effet, il ressort des débats parlementaires et plus particulièrement du rapport fait par Monsieur Emile Y..., député, au nom de la Commission des Lois Constitutionnelles, de la Législation et de l'Administration Générale de la République, sur la proposition de loi portant réforme de la prescription en matière civile, que cette disposition est venue remplacer l'article 2272 du code civil qui a été abrogé pour permettre l'insertion de ce délai dans le code de la consommation et en ajoutant les services pour prendre en compte la réalité économique contemporaine ; que l'article 2272 alinéa 4 précisait notamment que l'action des marchands, pour les marchandises qu'ils vendaient aux particuliers non marchands, se prescrivait par deux ans ; que tout indique qu'il n'était pas question dans l'esprit du législateur de prévoir un délai de 2 ans pour les crédits immobiliers qui ne sont pas visés comme étant un service moderne qu'il faudrait prendre en considération comme une nouveauté économique ; qu'il résulte de l'ensemble de ces dispositions que les créances en cause seront prescrites en cinq ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 soit en juin 2013 ; que partant, c'est à tort que Monsieur X... conteste la validité du commandement valant saisie immobilière délivré le 12 juillet 2010 par la Banque Kolb et de la procédure subséquente » (arrêt, p. 3-4) ;

ALORS QU'aux termes de l'article L. 137-2 du code de la consommation, issu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 : « L'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans » ; qu'inséré sous un titre III relatif aux « conditions générales des contrats », il pose une règle générale, sans l'assortir d'exceptions ou de restrictions, s'agissant des services fournis par un professionnel à un consommateur ; qu'en refusant d'appliquer ce texte, en soustrayant sans raison les crédits immobiliers pour refuser de constater la prescription née de l'inaction du créancier entre le 18 juin 2008 et le 18 juin 2010, les juges du fond ont violé l'article L. 137-2 du code de la consommation."

Deuxième arrêt :

"Vu l'article L. 137-2 du code de la consommation, ensemble l'article 2224 du code civil ;

Attendu que le point de départ du délai de prescription biennale prévu par le premier de ces textes se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action concernée, soit, dans le cas d'une action en paiement au titre d'un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur, à la date du premier incident de paiement non régularisé ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que s'étant montré défaillant dans le remboursement d'un prêt immobilier souscrit auprès de la société Crédit immobilier de France Centre Est (la banque), M. X... a été vainement mis en demeure par celle-ci, par lettre du 22 juin 2009, de régulariser sa situation sous huit jours sous peine de déchéance du terme ; que, les 26 mai 2010 et 23 mai 2011, la banque a délivré à M. X... deux commandements de payer valant saisie immobilière ; que, le 28 février 2011, M. X... a saisi le juge de l'exécution afin d'obtenir la mainlevée de l'hypothèque inscrite par la banque sur l'un de ses immeubles ; que, le 6 septembre 2011, la banque a assigné M. X... devant le même juge aux fins d'obtenir la vente judiciaire des biens saisis en vertu des commandements précités ; 

Attendu que pour déclarer recevable l'action de la banque malgré l'annulation des commandements de payer ayant privé ceux-ci de tout effet interruptif de prescription, l'arrêt retient que le point de départ du délai de prescription biennale de l'article L. 137-2 du code de la consommation doit être fixé à la date de déchéance du terme du prêt immobilier, soit au 30 juin 2009, et que M. X... a ensuite reconnu sa dette dans l'assignation délivrée le 28 février 2011, en sorte qu'un délai inférieur à deux années s'est écoulé entre cette reconnaissance valant interruption de la prescription et la saisine de la banque tendant à la vente judiciaire des biens du débiteur ; 

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé, par fausse application, les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. X... tendant à faire déclarer prescrite l'action de la société Crédit immobilier de France Centre Est résultant du prêt notarié du 6 octobre 2006, l'arrêt rendu le 4 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ; 

Condamne la société Crédit immobilier de France Centre Est aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Crédit immobilier de France Centre Est, condamne celle-ci à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. X.... 

M. X... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté sa demande tendant à faire déclarer prescrite l'action de la société Crédit Immobilier de France Centre Est résultant du prêt notarié du 6 octobre 2006 ; 

AUX MOTIFS QUE selon l'article L. 137-2 du code de la consommation, l'action des professionnels pour les biens et services qu'ils fournissent aux consommateurs se prescrit par deux ans ; qu'en l'espèce, le point de départ de ce délai de prescription doit être fixé au 30 juin 2009 dès lors que, par une mise en demeure du 22 juin 2009, restée infructueuse, la banque a manifesté son intention de prononcer la déchéance du terme du prêt consenti à M. X... et qu'à compter de cette mise en demeure le débiteur disposait d'un délai de 8 jours pour s'acquitter de ses obligations, ce qu'il a omis de faire ; que le délai de prescription ne saurait, par contre, pas courir à compter du 7 avril 2009, date à laquelle la banque a seulement constaté la défaillance de M. X... et invité celui-ci à se mettre en rapport avec elle afin de convenir de la poursuite éventuelle des relations contractuelles ; qu'en raison de leur annulation, les commandements de payer des 26 mai 2010 et 23 mai 2011 se trouvent privés de tout effet interruptif de prescription ; que dans l'assignation du 28 février 2011, délivrée au Crédit Immobilier de France Centre Est, M. X... a reconnu qu'au titre du prêt immobilier du 4 octobre 2006 d'un montant initial de 278 418 ¿ que la banque lui a consenti, le montant principal dû s'élevait à 266 117 ¿ ; que cette reconnaissance de dette a eu pour effet, par application de l'article 2240 du code civil, d'interrompre le délai de prescription ; qu'elle a également fait courir un nouveau délai biennal ; dès lors, qu'un délai inférieur à deux années s'est écoulé entre le 28 février 2011 et le 6 septembre 2011, date à laquelle le Crédit Immobilier de France est a saisi le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Briey d'une action tendant à la vente judiciaire des biens de son débiteur, l'action de la banque ne se trouve pas prescrite ; 

ALORS QUE le point de départ du délai de prescription biennale prévu par l'article L. 137-2 du code de la consommation se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, c'est-à-dire, dans le cas d'un crédit immobilier, à la date du premier incident de paiement non régularisé ; que dès lors, en retenant, pour considérer que le délai de prescription de l'action du Crédit Immobilier de France Centre Est tendant à la vente judiciaire des biens de M. X... courait encore au jour de l'assignation du 28 février 2011, que ce délai avait eu pour point de départ le 22 juin 2009, date à laquelle la banque avait, par une mise en demeure restée infructueuse, manifesté son intention de prononcer la déchéance du prêt, et non, ainsi que le soutenait M. X..., le premier incident de paiement non régularisé soit, au plus tard, le 5 février 2009, la cour d'appel a violé, ensemble, les articles 2224 du code civil et L. 137-2 du code de la consommation."