Cet arrêt pose pour principe que l'exercice du droit de délaissement ne permet pas au cédant de solliciter la rétrocession du terrain sur le fondement de l'article L. 12-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 5 décembre 2012), que M. X..., propriétaire d'un terrain situé dans un espace réservé par un plan d'urbanisme, s'étant vu refuser un certificat d'urbanisme, a mis en demeure la collectivité territoriale de Corse d'acquérir son terrain dans le cadre de la mise en oeuvre de la procédure de délaissement prévue par l'article L. 111 -11 du code de l'urbanisme ; qu'aucun accord n'étant intervenu sur le prix de cession, il a saisi le juge de l'expropriation qui a pris acte de l'accord des parties et ordonné le transfert de propriété au profit de la collectivité territoriale ; que le terrain cédé n'ayant pas, plus de cinq ans après, été utilisé aux fins envisagées, M. X... a demandé la rétrocession du terrain ; 

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen, que le droit de rétrocession ouvert par l'article L. 12-6 du code de l'expropriation peut être invoqué par le propriétaire qui, en conséquence d'une réserve d'urbanisme grevant son fonds, a sollicité de la collectivité publique bénéficiaire de la réserve l'acquisition du terrain en application de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme, dès lors que la cession a été constatée par le juge de l'expropriation ; qu'en conséquence de la réserve d'urbanisme grevant la parcelle dont il était propriétaire au profit de la collectivité territoriale de Corse, M. X... a obtenu du juge de l'expropriation qu'il donne acte aux parties de la vente de cette parcelle à la collectivité publique en application de l'article L. 111-11 ; que M. X... pouvait, dès lors, agir en rétrocession de la parcelle, dont la cession amiable avait fait l'objet d'un jugement de donné acte du juge de l'expropriation ; qu'en se fondant, pour décider le contraire, sur le fait que M. X... n'avait pas été exproprié, la cour d'appel a violé les textes susvisés, ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme ;

Mais attendu que l'exercice du droit de délaissement d'un terrain constituant une réquisition d'achat à l'initiative des propriétaires de ce terrain, la cour d'appel, devant laquelle M. X... n'avait pas invoqué une violation de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, a exactement retenu que l' exercice de ce droit ne permettait pas au cédant de solliciter la rétrocession du terrain sur le fondement de l'article L. 12-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 3 000 euros à la Collectivité territoriale de Corse ; rejette la demande de M. X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. X....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande tendant à la condamnation de la collectivité territoriale de Corse à lui rétrocéder la parcelle cadastrée C1577 sur la commune de Biguglia au prix de 187.512,29 euros ;

AUX MOTIFS QUE s'il est constant que le droit de rétrocession est ouvert en cas de cession amiable, c'est uniquement dans l'hypothèse où celle-ci a été précédée d'une déclaration d'utilité publique ; que l'article L. 12-6 du code de l'expropriation vise en effet expressément les seuls « immeubles expropriés » ; que tel n'est pas le cas en l'espèce ; qu'aucune déclaration d'utilité publique ni par conséquent aucune ordonnance d'expropriation n'ont été prises concernant la parcelle en litige ; que M. X... n'a pas par conséquent été exproprié ; que ce dernier a seulement mis en oeuvre la procédure prévue par l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme qui institue un droit de délaissement ouvert aux propriétaires de terrains qui se sont vu opposer un refus d'autorisation de construire ou d'utiliser le sol ; que ce texte prévoit que le propriétaire d'un terrain rendu inconstructible ou inutilisable par un projet d'aménagement à venir peut mettre la collectivité publique en demeure d'en faire l'acquisition ; qu'à défaut d'accord amiable sur le montant du prix, le propriétaire ou la collectivité publique peut saisir le juge de l'expropriation qui fixe le prix comme en matière d'expropriation ; que cette cession qui doit s'analyser comme une vente de droit commun ne peut donner lieu à rétrocession ;

ALORS QUE le droit de rétrocession ouvert par l'article L. 12-6 du code de l'expropriation peut être invoqué par le propriétaire qui, en conséquence d'une réserve d'urbanisme grevant son fonds, a sollicité de la collectivité publique bénéficiaire de la réserve l'acquisition du terrain en application de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme, dès lors que la cession a été constatée par le juge de l'expropriation ; qu'en conséquence de la réserve d'urbanisme grevant la parcelle dont il était propriétaire au profit de la collectivité territoriale de Corse, M. X... a obtenu du juge de l'expropriation qu'il donne acte aux parties de la vente de cette parcelle à la collectivité publique en application de l'article L. 111-11 ; que M. X... pouvait, dès lors, agir en rétrocession de la parcelle, dont la cession amiable avait fait l'objet d'un jugement de donné acte du juge de l'expropriation ; qu'en se fondant, pour décider le contraire, sur le fait que M. X... n'avait pas été exproprié, la cour d'appel a violé les textes susvisés, ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l'homme."

C'est ce que juge cet arrêt : Le locataire n'a pas à payer à nouveau le dépôt de garantie au nouveau propriétaire de l'immeuble.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 octobre 2011), que la commune de Montfort-sur-Argens (la commune) a acquis de la SCI Le Pigeonnier un ensemble immobilier donné à bail à l'association Accueil Montfort (l'association) ; que soutenant que l'acte de vente ne contenait aucune stipulation particulière quant au sort du dépôt de garantie versé par l'association lors de son entrée dans les lieux, la commune a assigné l'association pour obtenir paiement d'un nouveau dépôt de garantie ; 

Attendu que la commune fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen : 

1°/ que sauf stipulation expresse de l'acte de vente, le dépôt de garantie perçu par le bailleur originaire ne se transmet pas à l'acquéreur de l'immeuble loué à un tiers ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aucune mention de l'acte authentique de vente signé le 27 février 2001 entre la SCI Le Pigeonnier, vendeur, et la commune, acquéreur, ne réglait le sort du dépôt de garantie versé par la locataire à la SCI Le Pigeonnier au titre de la convention de location du 10 juillet 1993 ; qu'en considérant néanmoins que le dépôt de garantie avait été transféré à la commune par l'acte de vente de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 1134 et 1743 du code civil ; 

2°/ que dans ses conclusions d'appel, la commune soutenait que dès lors que le bailleur originaire demeure tenu de rembourser le dépôt de garantie au locataire, qui n'est pas transmis de plein droit au nouvel acquéreur, le dépôt de garantie litigieux constituait une créance détenue par l'association sur la SCI Le Pigeonnier, en redressement puis liquidation judiciaire, laquelle se trouvait éteinte faute d'avoir été déclarée au passif de la bailleresse, de sorte qu'elle n'avait pu lui être transférée ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pertinent, dès lors que la vente était intervenue après l'ouverture de la procédure collective de la bailleresse, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel n'ayant pas retenu que le dépôt de garantie avait été transféré à la commune par l'acte de vente de l'immeuble, le moyen manque en fait de ce chef ; 

Et attendu, d'autre part, qu'ayant retenu à bon droit que la commune, qui s'était trouvée substituée au bailleur initial pour l'intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires, ne pouvait disposer de plus de droits que son vendeur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen que ses constatations rendaient inopérant, en a exactement déduit que la commune n'était pas fondée à réclamer à la locataire le règlement d'un nouveau dépôt de garantie ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la commune de Montfort-sur-Argens aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour la commune de Montfort-sur-Argens 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la commune de Montfort-sur-Argens était dépourvue de tout titre ou droit à obtenir en vertu du bail la liant à l'association Accueil Montfort, un nouveau dépôt de garantie ; 

AUX MOTIFS QUE d'après l'article 1692 du code civil, la vente ou la cession d'une créance comprend les accessoires de la créance, tels que caution, privilège et hypothèque. L'article 1743 dispose que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, ce qui induit que le contrat de location se poursuit nonobstant le changement du propriétaire des lieux. Les stipulations contractuelles soumises à l'appréciation de la cour confirment que les textes légaux susvisés trouvent application en l'espèce, en ce sens que : - dans la convention de location initialement passée entre l'association Accueil Montfort et la SCI Le Pigeonnier, l'article 5 précise que le dépôt de garantie est versé par le locataire « pour garantir l'exécution de ses obligations », et il est au surplus, convenu que « le montant du dépôt de garantie sera fixe pendant toute la durée du bail »; - l'acte authentique signé le 27 février 2001 par Maître Huertas, ès qualités d'administrateur de la SCI Le Pigeonnier et la commune de Montfort-sur-Argens transmet dans des termes sans équivoque le bail à l'acquéreur comme le montre la clause selon laquelle le représentant de la commune, André X... déclare être informé de l'existence de ladite convention conclue avec l'association Accueil Montfort et dispense le notaire de la reproduire in extenso, attestant en être « parfaitement au courant pour le compte de la commune, qui, en sera de plein droit substituée », sans qu'aucune mention ne règle le sort du dépôt de garantie effectué par la locataire. Dès lors, le bail passé entre la SCI Le Pigeonnier et l'association Accueil Montfort a été transféré tous droits et obligations compris, à la commune de Montfort-sur-Argens, laquelle s'est trouvée substituée au bailleur initial pour l'intégralité des clauses du contrat et de ses accessoires, de sorte que l'acquéreur ne disposant pas de plus de droits que son vendeur, la commune de Montfort-sur-Argens n'était pas fondée à réclamer à sa locataire le règlement d'un nouveau dépôt de garantie. En conséquence, statuant après infirmation de la décision déférée, il convient de faire droit aux conclusions de l'association Accueil Montfort en jugeant que la commune de Montfort-sur-Argens est dépourvue de tout titre ou droit à obtenir en vertu du bail transmis, un nouveau dépôt de garantie ; 

1) ALORS, D'UNE PART, QUE sauf stipulation expresse de l'acte de vente, le dépôt de garantie perçu par le bailleur originaire ne se transmet pas à l'acquéreur de l'immeuble loué à un tiers ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aucune mention de l'acte authentique de vente signé le 27 février 2001 entre la SCI Le Pigeonnier, vendeur, et la commune de Montfort-sur-Argens, acquéreur, ne réglait le sort du dépôt de garantie versé par la locataire à la SCI Le Pigeonnier au titre de la convention de location du 10 juillet 1993 ; qu'en considérant néanmoins que le dépôt de garantie avait été transféré à l'exposante par l'acte de vente de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 1134 et 1743 du code civil ; 

2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans ses conclusions d'appel, l'exposante soutenait que dès lors que le bailleur originaire demeure tenu de rembourser le dépôt de garantie au locataire, qui n'est pas transmis de plein droit au nouvel acquéreur, le dépôt de garantie litigieux constituait une créance détenue par l'association Accueil Montfort sur la SCI Le Pigeonnier, en redressement puis liquidation judiciaire, laquelle se trouvait éteinte faute d'avoir été déclarée au passif de la bailleresse, de sorte qu'elle n'avait pu lui être transférée ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pertinent, dès lors que la vente était intervenue après l'ouverture de la procédure collective de la bailleresse, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."