Le syndic doit exécuter les travaux urgents par application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 8 juillet 2014), statuant sur renvoi après cassation (3e Civ., 10 janvier 2012, pourvoi n° 10-26. 207), que M. Y... et Mme X... (les consorts Y...- X...), propriétaires des lots 1, 4 et 5 d'une copropriété dont le syndicat comprend trois autres copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3 rue Jules Moulet et la société Cogéfim Foulque, syndic, en annulation de plusieurs assemblées générales et en paiement de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice consécutif à la non-exécution de travaux urgents ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les désordres subis par les consorts Y...- X... dans l'utilisation de leur cave, ceux d'ordre olfactif dûment constatés à deux reprises, présentaient un caractère d'urgence au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que la société Cogéfim Fouque n'allèguait pas s'être régulièrement rendue sur place durant les quatorze années durant lesquelles les désordres s'étaient produits ni avoir pris l'initiative de faire appel à un expert pour évaluer l'ampleur et la nature de ceux-ci et constaté que le montant de 11 035, 62 euros, réclamé par le syndic au titre des charges de copropriété, avait été réduit judiciairement à la somme de 2 882, 91 euros et qu'aucune assemblée générale n'avait été tenue pour les exercices 2000, 2001, 2005 à 2008, 2010 et 2012, la cour d'appel, qui n'avait ni à procéder à des recherches ni répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu retenir que les consorts Y...- X... étaient fondés à dénoncer le non-respect par la société Cogéfim Fouque des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 pour n'avoir pas fait réaliser les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et à solliciter la réparation de leur préjudice de jouissance ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Cogéfim Fouque aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cogéfim Fouque et la condamne à payer aux consorts Y...- X... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Cogéfim Fouque, demandeur au pourvoi principal

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné la société Cogéfim Fouque, syndic, à payer aux consorts X...- Y... la somme de 25. 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE selon l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; qu'il s'en évince que le syndic, investi du pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, est responsable vis-à-vis de chaque copropriétaire dans l'accomplissement de sa mission, de sorte que toute faute délictuelle ou quasi-délictuelle de ce syndic permet à un copropriétaire d'engager individuellement sa responsabilité, à la condition que ce copropriétaire, sans lien contractuel avec le syndic, administre la triple preuve de la faute, du dommage et du lien de causalité ; qu'au cas d'espèce, selon leurs prétentions énoncées au dispositif de leurs conclusions, les consorts X...- Y... reprochent au syndic, la SARL Cogéfim Fouque, une violation des dispositions de l'article 18 précité, faute d'avoir fait réaliser les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde l'immeuble, en ce qui concerne : la réfection et le déplacement de la canalisation des eaux usées passant par leur cave ; la réfection des balcons donnant sur leur jardin en ce qu'ils menacent la sécurité ; les travaux à entreprendre pour faire disparaître les traces de salpêtre et de moisissures dans leur chambre du premier étage et au rez-de-chaussée de leur appartement ; Sur la canalisation des eaux usées : les consorts X...- Y... se plaignent depuis de très nombreuses années de l'inondation de leur cave due à des débordements d'effluents et aux eaux pluviales, tels que cela ressort des nombreux courriers et documents versés par eux aux débats, corroborés par les constatations de l'expert judiciaire B... dans son rapport établi le 28 février 2014 leur pièce 163 ; qu'en effet, les consorts X...- Y... justifient qu'ils se sont adressés à ce syndic dans les conditions et termes suivants : * par courrier du 10 septembre 1998 leur pièce 9, Mme X... écrivait à la SARL Cogéfim Fouque en ces termes : Je vous indique avoir également pris contact avec la société Ortec Environnement, car ma cave est totalement inondée en raison des orages qui ont eu lieu lundi. Lorsque nous nous sommes vus, je vous avais demandé de bien vouloir contacter une société d'assainissement. J'ai donc pris les devants en raison de l'urgence. * par télécopie du 21 mai 1999 leur pièce 11, Mme X... écrivait à la SARL Cogéfim Fouque : Je vous demanderais d'avoir l'obligeance de mandater de toute urgence la SA Ortec Environnement pour intervenir dans la cave de mon domicile ¿ En effet, les canalisations de tout à l'égout sont bouchées et les eaux usées débordent dans ma cave ; * par télécopie du 27 mai 1999 leur pièce 12, Mme X... formulait une demande identique, l'intervention précédente n'ayant sans doute pas été effectuée convenablement, car le problème n'est pas résolu et les canalisations débordent toujours ; * par courrier du 29 juillet 1999 leur pièce 13, Mme X... adressait au syndic un document établi par un architecte, M. Alain Z..., relatif à l'écoulement général de l'immeuble et faisant état de la nécessité de procéder à des investigations telles que la visite de l'égout afin de visualiser l'état de vétusté de la canalisation ; * par courrier du 26 octobre 2000 leur pièce 15, Mme X... écrivait : Vous savez que dans cette copropriété, il y a un très gros problème d'évacuation des eaux usées. Une entreprise d'assainissement et de pompage doit intervenir au moins tous les six mois. Nous nous sommes retrouvés, il y a une semaine, dans un état de puanteur terrible qui mettait en péril l'intégrité physique des habitants de l'immeuble ; * par courriers des 21 novembre 2000 leur pièce 17 et 13 septembre 2001 leur pièce 21, Mme X... adressait au syndic les bons de travaux établis par la SA Ortec Environnement pour des interventions à son domicile en date respectivement du 8 octobre 2000 et du 7 septembre 2001 ; * par procès-verbal de constat établi le 7 septembre 2001 par Maître Touati à la requête de M. Y... leur pièce 20, cet huissier de justice certifie et atteste avoir tout d'abord été surpris par l'odeur pestilentielle qui règne dans cet immeuble, laquelle est de plus en plus insoutenable en descendant vers les caves dans lesquelles il est constaté une remontée d'eau de 15 centimètres environ ; * ce procès-verbal de constat était adressé par Mme X... au syndic le 20 septembre 2001 leur pièce 23, rappelant à ce dernier que :... si les canalisations, qui débordent continuellement dans ma cave, ne sont pas réparées dans les plus brefs délais, j'assignerai la copropriété et solliciterai que les travaux soient faits sous astreinte ; * d'autres interventions de la SA Ortec Environnement avaient lieu au domicile des consorts X...- Y... les 25 février 2002 leur pièce 27, 15 juillet 2005 leurs pièces 34 et 35, voire de la SAS BF Assainissement, le 29 novembre 2006 leur pièce 38, le 28 mai 2007 leur pièce 40, le 3 juin 2008 leur pièce 41, le 6 février 2009 leur pièce 43. * par un second procès-verbal de constat établi le 15 décembre 2006 leur pièce 39 par Maître Touati qui à la requête des consorts X...- Y..., a à nouveau'été surpris par l'odeur pestilentielle qui se dégageait de la cage d'escalier ; * par un courrier du 10 avril 2009 leur pièce 44, Mme X... écrivait au syndic pour s'étonner, en prévision de l'assemblée générale fixée au 6 mai 2009, de l'absence de communication de devis concernant l'évacuation des eaux usées passant par sa cave ; * par d'autres télécopies des 10 février 2010, 20 et 23 août 2010, 17 novembre 2010, 21 décembre 2011 leurs pièces 46, 47, 48, 50, 52, Mme X... informait le syndic de nouveaux débordements dans sa cave, sollicitant une intervention urgente pour en effectuer le pompage, la SAS BF Assainissement étant intervenue le 24 août 2010 leur pièce 49 ; * concernant ce dernier désordre du 21 décembre 2011, Mme X... écrivait au syndic le 22 décembre 2011 leur pièce 53 qu'elle faisait intervenir un huissier de justice après avoir appris que la SARL Cogéfim Fouque avait refusé de faire intervenir une entreprise, ce que contestait cette dernière aux termes :- d'une première télécopie leur pièce 55 en date du même jour faisant état que :- le précédent fax manquait de précisions pour pouvoir mandater l'entreprise la plus adaptée possible à la nature du la demande d'intervention';- elle ne refusait aucune des demandes d'intervention et précisait qu'elle missionnait « immédiatement la société BF Assainissement afin d'effectuer un pompage comme indiqué dans votre fax de ce jour » ;- elle ajoutait : « il est inutile de menacer le syndic et ses collaborateurs d'un dépôt de plainte avec constat d'huissier pour effectuer une simple intervention relevant de la mission du syndic, dans le cadre de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 » ;- d'une seconde télécopie du même jour leur pièce 54 informant Mme X... d'une mission donnée à la société Fernandez Plomberie « afin d'établir un devis pour des travaux permettant un fonctionnement normal et définitif des canalisations d'évacuation des eaux usées » ; * par courrier du 12 janvier 2012 leur pièce 60, la SARL Fernandez s'adressait à la SARL Cogéfim Fouque pour solliciter copie d'un rapport établi par la Seram, la société d'exploitation du réseau d'assainissement de Marseille, qui était intervenu le 16 juin 2011 à la demande des appelants lettre Seram du 29 juin 2011- leur pièce 51, le syndic demandant alors ce rapport par lettre du 13 janvier 2012 leur pièce 61 ; * par courrier du 16 février 2012 leur pièce 139, Mme X... protestait à nouveau auprès du syndic en ces termes :... nous considérons que nous subissons toujours des dégradations très importantes qui portent atteinte à la jouissance paisible de nos parties privatives, qui n'ont donné lieu de votre part, à aucune réaction, que ce soit les odeurs pestilentielles, les débordements intempestifs de la canalisation d'eaux usées, canalisation partie commune passant par notre cave, l'état de l'immeuble, (...), les moisissures qui atteignent les murs de notre appartement, l'état des balcons extérieures donnant sur cour ; que l'expert judiciaire B..., dans son rapport précité, notait qu'entre le 10 septembre 1998 et le 24 août 2012, il y avait eu'près d'une cinquantaine d'intervention'dans la cave des consorts X...- Y... « suite à des débordements d'effluents provenant de l'ensemble des 4 appartements ainsi que des eaux pluviales provenant de la moitié de la toiture du bâtiment'» page 15 du rapport ; qu'il était également relevé par l'expert judiciaire que la Seram avait participé à la réunion d'expertise du 26 juin 2013 dont le représentant avait précisé qu'elle était intervenue sur site le 16 juin 2011 et qu'il y avait eu une inspection vidéo de l'égout sous le domaine public, avec « constatation d'une obstruction totale et ancienne du branchement de l'habitation » et « désobstruction complète du branchement'» tandis qu'au cours de cette réunion d'expertise, il avait été constaté « qu'un bouchon s'était formé, juste en amont du siphon, à l'intérieur de la cave de Mme X... » pages 20 et 21 du rapport ; que cet expert judiciaire a constaté page 22 du rapport que :- ce regard de branchement n'est pas étanche : odeurs en cas de bouchage de la canalisation (remontées des effluents) ;- au droit du regard qui se situe dans la cave de Mme X... à proximité de la façade sur rue, ce regard contient un siphon qui (est) le siège des bouchages périodiques dus à l'obstruction causée par des matériaux divers ;- le désordre est ainsi constitué : du défaut constaté au droit du regard de visite intermédiaire, de la présence d'un siphon et du fait que les eaux pluviales sont raccordées sur le réseau EU-EV public ;- il est désormais possible d'effectuer un branchement direct sur le réseau public, travaux devant être réalisés par la Seram ; qu'il a conclu que « tant que le branchement direct (suppression du siphon) tel que conseillé par la Seram n'aura pas été mis en place, ces débordements continueront à se produire »
page 24 du rapport'Sur les balcons : de même, s'agissant de l'état des balcons donnant sur le jardin, partie commune mais dont ils ont la jouissance privative, les consorts X...- Y... font valoir : * un courrier du 15 octobre 2002 leur pièce 64, adressé à Mme X..., aux termes duquel un premier syndic bénévole de la copropriété voisine (immeuble au...) indiquait : En confirmation des dégradations dangereuses qui affectent certaines parties de votre immeuble, côté jardin, au niveau des balcons, je dois vous signaler que l'une des structures métalliques se détache peu à peu au niveau du 2e étage, provoquant de dangereuses chutes de briques sur le balcon de cet étage et dans le jardin situé en dessous. J'insiste pour que vous interveniez auprès des responsables afin que les réparations qui s'imposent soient réalisées au plus vite, ce afin d'éviter tout accident ; * un courrier du 9 septembre 2004 émanant du nouveau syndic bénévole de cette même copropriété voisine leur pièce 65 qui faisait rappel à Mme X... du précédent courrier, ajoutant : Tout récemment, par les soins de l'un de nos copropriétaires, j'ai enfin pu me procurer le nom du Cabinet chargé de votre immeuble, auquel je viens de réitérer ma demande et mes craintes ; * un courrier du 20 janvier 2006 leur pièce 66 par lequel Mme X... rappelle au syndic avoir reçu une plainte de voisins concernant la dégradation et la dangerosité des balcons extérieurs ; * un courrier du 31 9 janvier 2006 leur pièce 37 par lequel Mme X... précise au syndic que « les voisins se sont plaints du fait que les balcons extérieurs s'effondraient », que « malgré une lettre de leur part, aucune mesure n'a été prise » ajoutant : « ils m'ont indiqué qu'ils avaient pris contact avec d'autres copropriétaires de l'immeuble mais aucune réponse ne leur avait été faite. C'est la raison pour laquelle ils se sont adressés à moi » ; * le procès-verbal de constat précité établi le 15 décembre 2006 leur pièce 39 par Maître Touati qui à la requête des consorts X...- Y..., a constaté que :- la façade arrière de l'immeuble, pour partie recouverte de briques, est en très mauvais état ;- de nombreuses briques se sont détachées de leur support notamment autour des fenêtres mais surtout au niveau des poutres métalliques soutenant les balcons et verrières ;- le balcon du dernier étage se désagrège complètement ;- les poutres métalliques sont rongées par la rouille ;- l'ensemble menace de s'effondrer ; que l'expert judiciaire B... a constaté pages 22, 23, 24 et 25 du rapport :- concernant la corniche en béton armé au 3e étage de la façade sur jardin, un éclatement du béton en plusieurs endroits avec mises à nu des armatures métalliques ;- ce désordre représente un risque très important de chutes de matériaux dans le jardin à usage privatif en dessous ; qu'à ce titre, l'ouvrage à ossature métallique et remplissage en briques adossé à la façade de la copropriété côté jardin menaçant de s'effondrer, l'expert judiciaire a été dans l'obligation dès le début de la mesure d'expertise, d'exiger la réalisation au titre de travaux d'urgence, d'un échafaudage sur toute la hauteur de l'ouvrage avec protections pour diminuer le risque de chute de matériaux et l'interdiction aux copropriétaires d'utiliser les WC ainsi que les balcons attenants page 42 du rapport et mail de l'expert du 8 mars 2013- pièce 134 des appelants ; que concernant le garde-corps en limite de terrasse privative au 3e étage-côté façade sur jardin à usage privatif, un garde-corps inexistant : rafistolages avec liteau bois, fil de fer, grillage, représentant un très grave désordre vis-à-vis de la sécurité des personnes (situation aggravée par le fait qu'une personne gravement handicapée est hébergée dans cet appartement ;'Sur les traces de salpêtre et de moisissures : A ce titre, les consorts X...- Y... se prévalent principalement : * du procès-verbal de constat établi le 15 décembre 2006 leur pièce 39 par Maître Touati qui a constaté que :- dans le hall d'entrée, les murs sont dégradés avec un décollement des enduits et même apparition de salpêtre au niveau du compteur d'eau ; la peinture du plafond se décolle par plaques ; l'existence un décollement des enduits au pied des escaliers ;- dans l'appartement des consorts X...- Y..., dans la chambre donnant..., les peintures du mur mitoyen avec l'immeuble au 1 de la même rue, cloquent avec apparition de salpêtre ;- au sous-sol dans le couloir entre la cuisine et le salon, les murs sont également recouverts de salpêtre dans leurs parties basses ; * du courrier du 15 janvier 2009 leur pièce 78 adressé au syndic aux termes duquel les consorts X...- Y... rappellent avoir fait une déclaration de sinistre depuis le 25 janvier 2006'concernant des infiltrations dans le mur d'une chambre'et soulignent que presque trois ans après, le plombier, mandaté par le syndic, a constaté que le mur de la façade était fissuré ; * de travaux qu'ils ont fait effectuer par la société MurProtec le 8 novembre 2011 dans la chambre du premier étage et au rez-de-chaussée pour un montant TTC de 10 209, 99 euro leurs pièces 79 et 80 ; que l'expert judiciaire B... corroborait par ses constatations l'existence de remontées d'humidité aux niveaux rez-de-chaussée bas (cave, salle à manger et cuisine de l'appartement des consorts X...- Y...) et rez-de-chaussée haut (chambre 3), le revêtement des parois présentant des cloques tandis que l'humidité présente en permanence empêche d'effectuer une restauration de ces parois pages 23 et 25 du rapport, soulignant que le traitement fait par incorporation sous pression de résine à l'intérieur des murs (MurProtec) n'a pas été efficace, dès lors que les remontées d'humidité sont passées au travers de cette barrière et la hauteur de diffusion de l'humidité pourrait peut-être encore progresser vers le haut ; qu'en dehors des premières constatations justifiées par le procès-verbal de constat du 15 décembre 2006, le même expert judiciaire évoque la difficulté à préciser la date d'apparition de ces remontées d'humidité mais a constaté au cours des opérations d'expertise qu'il existe un « puits débouchant au niveau du rez-de-chaussée bas, dans les parties communes », de sorte que la présence d'humidité dans le sol doit exister depuis la construction du bâtiment ; que pour dénier toute faute de sa part susceptible d'engager sa responsabilité en sa qualité de syndic, la SARL Cogéfim Fouque met en exergue qu'elle n'a pas été alertée par la nécessité d'effectuer des travaux urgents dans la copropriété, dès lors que : * le syndicat des copropriétaires lui a donné quitus sur la période du 1er janvier 2000 au 31 décembre 2010 ; * comme le rappelle le jugement du 7 novembre 2005, elle a été choisie lors d'une assemblée générale du 6 janvier 1998 « convoquée et tenue de façon anarchique par Mme X... » et dont le compte-rendu porte la mention suivante 4e) Canalisations des eaux usées : Les copropriétaires décident d'envisager ultérieurement ces travaux préférant les étaler dans le temps. Décision adoptée à l'unanimité ; * dans un courrier adressé à une autre copropriétaire, Mme A..., le 15 janvier 1998 pièce 4 du syndic, Mme X... fait état de travaux effectués par la copropriété, tels que ceux de « ravalement des façades » ; * dans son courrier du 30 septembre 1998 adressé au syndic pièce 5 du syndic, Mme X... ne formule aucune demande relative à la réalisation des travaux urgents, notamment concernant la canalisation censée inondée sa cave ; * lors de l'assemblée générale du 30 juin 1999, les résolutions n° 12 et 13 relatives aux travaux de réfection de la canalisation ont donné lieu de la part des copropriétaires, à l'unanimité, à un report de la question à la prochaine assemblée générale devant se dérouler le 3 avril 2000 pièce 6 du syndic ; en dépit du mandat donné à la société Cover pour réaliser dès septembre 2000 un devis pour la réfection des petits balcons côté jardin, Mme X... n'a pas donné suite au rendez-vous fixé par l'entreprise pièce 6bis du syndic que la SARL Cogéfim Fouque se prévaut également : * d'une facture du 19 octobre 2010 de l'entreprise Eric Boetto pour un montant de 620 euro relative au sondage et à la purge des briques réfractaires menaçant de tomber sa pièce 7 ; de bons d'interventions de la SA Ortec Environnement pour « dégorgement de canalisation et curage » en date du 21 mai 1999 et du 7 septembre 2001 sa pièce 8 ; des initiatives prises par les consorts X...- Y...- tel que l'appel à l'architecte Z... sa pièce 9- pièce 13 des appelants-générant des frais importants pour la copropriété qui manque de trésorerie dont l'origine est à rechercher d'une part, dans la multiplication des actions judiciaires engagées par ceux-là et d'autre part, dans leur carence à s'acquitter de leurs charges de copropriété : des travaux sur le siphon de la cave des consorts X...- Y... votés lors de l'assemblée générale du 9 mars 2012 tandis que la SAS BF Assainissement, mandatée à cet effet, n'est pas parvenue à joindre ces copropriétaires pour convenir d'un rendezvous, le syndic leur ayant adressé une demande destinée à connaître leurs disponibilités sa pièce 11, de la copie du grand livre au 31 décembre 2000 attestant de la faiblesse de la trésorerie de la copropriété, à raison notamment du comportement des consorts X...- Y... qui ne paient plus ou très partiellement leurs charges depuis 1997 sa pièce 12, mais aussi celle du grand livre au 31 décembre 2002 faisant état d'un solde débiteur des consorts X...- Y... à hauteur de 5 623, 21 euro sa pièce 15, porté à 15 406, 23 euro au 18 janvier 2013 sa pièce 16 ; que toutefois, la cour relève que l'argumentation tirée du quitus donné au syndic par le syndicat des copropriétaires ne saurait attester du parfait respect par ce syndic de l'accomplissement de sa mission telle que définie par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, notamment au regard d'éventuelles fautes ayant causé un préjudice à un copropriétaire ; qu'il convient par ailleurs de rappeler que la cour d'appel de Nîmes, dans ses dispositions définitives non atteintes par la cassation partielle, a infirmé le jugement du 7 novembre 2005 en ramenant la condamnation des consorts X...- Y..., assortie de l'exécution provisoire, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 035, 62 euro au titre des charges dues par eux au 8 septembre 2004, à la somme de 2 882, 91 euro le montant des charges dues au 31 décembre 1999, en l'état des annulations des assemblées générales des 22 mars 2002, 27 juin 2003 et 26 novembre 2004 : qu'alors même que la présente cour ne demeure pas saisie d'un éventuel contentieux lié au décompte des charges pouvant être dues par les consorts X...- Y..., il est constaté qu'il ne s'est tenu aucune assemblée générale en 2000, 2001, 2005, 2006, 2007, 2008, 2010, 2012 tandis que celles qui ont eu lieu en 2009 et 2011, à deux reprises, font l'objet de contentieux en annulation ; que s'agissant des désordres liés à la canalisation des eaux usées passant par la cave des consorts X...- Y..., les quelques factures et bons d'intervention produits par la SARL Cogéfim Fouque ne sont par ailleurs pas de nature à combattre utilement l'importante énumération de courriers répétitifs adressés par ces derniers au syndic, lesquels n'ont quasiment pas appelé de réponses de la part de celui-ci alors même qu'il était dès la fin 1998, informé tant des débordements récurrents de cette canalisation, de leurs conséquences notamment en terme d'odeurs pestilentielles que de l'obligation pour les consorts X...- Y... de prendre l'initiative d'appeler des entreprises pour effectuer le dégorgement et le curage de cette canalisation ; que d'ailleurs, il est inopérant pour la SARL Cogéfim Fouque d'invoquer l'éventuelle défaillance des consorts X...- Y... à certains rendez-vous, les pièces produites à cet effet ne rapportant pas les conditions dans lesquelles lesdits rendez-vous ont été arrêtés que c'est donc avec une certaine mauvaise foi que la SARL Cogéfim Fouque entend affirmer que la cave des intéressés n'aurait fait l'objet que de deux débordements en trois ans (1999 et 2001), que les interventions de la SA Ortec Environnement se sont limitées à un dégorgement et à un curage de sorte qu'il ne s'agirait pas d'un problème de canalisation mais d'encombrement de celle-ci suite à une malveillance (laquelle ?) d'un copropriétaire (lequel ?) ; qu'elle est tout aussi malvenue de fustiger les initiatives des consorts X...- Y... en la matière alors même qu'en dehors de solliciter un devis, de faire intervenir une société au coup par coup, elle n'a nullement démontré ses propres capacités à prendre la dimension du problème « structurel » posé par cette canalisation entre 1998 et 2012 ; que d'évidence, les désordres subis par les consorts X...- Y... dans l'utilisation de leur cave ainsi que ceux d'ordre olfactif dûment constatés à deux reprises par un huissier de justice, présentaient le caractère d'urgence au sens de l'article 18 de la loi de 1965 ;
que la SARL Cogéfim Fouque n'allègue nullement s'être régulièrement rendue sur place durant ces quatorze années pour apprécier la dimension exacte des désordres, encore moins pris l'initiative de faire appel à un expert pour évaluer l'ampleur et la nature de ces désordres ; que de fait, ce n'est que sur l'initiative des consorts X...- Y... qu'une expertise a été ordonnée le 18 décembre 2012 et dont le principe même avait d'ailleurs été contesté par le syndic lui-même aux côtés du syndicat des copropriétaires ; qu'or, force est de constater que les constatations et conclusions de l'expert judiciaire B... viennent corroborer l'importance et la nécessité de travaux en la matière. ; que le fait pour la SARL Cogéfim Fouque d'invoquer le vote de travaux sur le siphon lors de l'assemblée générale de 2012 est sans effet sur sa carence fautive durant les années précédentes, ni sur l'existence d'un préjudice de jouissance subi par les consorts X...- Y..., ni sur le lien de causalité entre cette faute et ce préjudice ; qu'il en est tout autant des désordres affectant les balcons menaçant la sécurité des voisins mais aussi, des occupants de la copropriété de l'immeuble... dont les consorts X...- Y... qui ne pouvaient plus jouir pleinement de leur jardin à usage privatif, en raison des risques de chutes de pierres et autres éléments de balcons ; qu'en l'état des courriers énumérés ci-avant, il n'est pas sérieusement discuté que la SARL Cogéfim Fouque avait une connaissance obligée, sinon depuis les courriers des deux syndics bénévoles de la copropriété voisine en date de 2002 et de 2004, à compter du courrier du 20 janvier 2006 de Mme X... et du procès-verbal de constat du 15 décembre 2006 tandis que la seule facture Boetto du 19 octobre 2010 ne fait qu'attester, par son caractère succinct et la modicité du coût de l'intervention de cette entreprise, de l'absence de toute prise en considération par ce syndic de l'ampleur du désordre comme de l'urgence à intervenir pour éviter un éventuel drame ; que seule l'intervention de l'expert judiciaire, encore une fois désigné sur une initiative des consorts X...- Y..., en mars 2013 imposera au syndic de prendre des mesures d'urgence en termes de protections et d'interdiction d'accéder aux dits balcon ; qu'enfin, à ne prendre en compte que la facture Boetto dont se prévaut le syndic, il est permis d'en déduire que si une purge des briques de la façade côté cour était nécessaire et de fait réalisée, c'est que d'une part, la façade était dans un état défectueux et d'autre part, que la chute de pierres ou leur purge laissaient inévitablement une façade encore plus sujette aux fuites ou autres défauts d'étanchéité à raison des fissures en résultant et susceptibles de provoquer les remontées d'humidité dénoncées par les consorts X...- Y... depuis le 15 décembre 2006 et dûment constatées par l'expert judiciaire en 2013- début 2014 ; que dans ces conditions, les consorts X...- Y... sont parfaitement fondés à dénoncer le non-respect par la SARL Cogéfim Fouque des dispositions de l'article 18 de la loi de 1965 pour n'avoir pas fait réaliser des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et à solliciter réparation du préjudice de jouissance subi par eux à raison des débordements répétitifs de leur cave, des odeurs pestilentielles en résultant, des désagréments liés à la présence permanente d'humidité, de salpêtre et de moisissures dans leur appartement, de la sécurité menacée des personnes par l'état de dégradation des balcons ; que tenant les circonstances de l'espèce, la cour réparera ce préjudice de jouissance à hauteur de 20 000 euros et y ajoutera une somme de 5 000 euros représentant partie du montant TTC des frais d'intervention de la société Murprotec pour 10 209, 99 euros exposés par les appelants, dès lors que s'il ne saurait leur être reproché d'avoir pris une quelconque initiative pour pallier les carences du syndic, il n'en demeure pas moins qu'ils ont engagé des frais conséquents sans eux-mêmes s'assurer que les travaux proposés par cette société pouvaient revêtir une efficacité certaine, ce que l'expertise judiciaire ne démontre précisément pas ; que les dommages et intérêts se monteront donc à la somme globale de 25 000 euros ;

1°) ALORS QUE le syndic, tenu de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, ne peut toutefois les faire effectuer s'il ne dispose pas des fonds nécessaires à leur réalisation ; qu'en l'espèce, la SARL Cogéfim Fouque avait expressément fait valoir que la copropriété ne disposait d'aucune trésorerie pour faire effectuer les travaux litigieux, l'assemblée générale s'y étant au demeurant opposée pour cette raison ; que dès lors, en se bornant à retenir que le syndic avait engagé sa responsabilité pour n'avoir pas fait réaliser les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, sans rechercher comme elle y avait été invitée, si le syndic n'avait pas été dans l'impossibilité de faire procéder à ces travaux faute de disposer des fonds nécessaires, et ce, par la faute des consorts X...- Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QUE la responsabilité du syndic ne peut être retenue pour n'avoir pas fait exécuter des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble dès lors que l'assemblée générale s'est opposée à leur exécution ; qu'en l'espèce, la société Cogéfim Fouque avait mis en exergue le fait que la réalisation des travaux litigieux avait été refusée par les copropriétaires en raison des difficultés de trésorerie engendrées par le défaut de paiement de leurs charges par les consorts X...- Y... et les frais de procédure générés par l'acharnement procédural de ceux-ci ; que dès lors, en se bornant à retenir la responsabilité du syndic sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si celuici pouvait aller à l'encontre des décisions prises en assemblée générale, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS QUE nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ; qu'en l'espèce, la SARL Cogéfim Fouque avait soutenu (conclusions d'appel du 18 décembre 2013 p. 13) que les consorts X...- Y... ne pouvaient se prévaloir de leur propre turpitude dès lors que l'absence de trésorerie ayant rendu impossible la réalisation des travaux urgents résultait directement de ce que ceux-ci n'avaient pas payé leurs charges depuis l'année 1997 et avaient mis à mal les finances de la copropriété par les multiples procédures diligentées à son encontre ; qu'en s'abstenant de répondre à ce chef péremptoire de conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."