La question d'un député et la réponse du ministre :

La question :

M. Émile Blessig attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur la législation relative à la vente à l'état futur d'achèvement (VEFA). Dans le cadre de la vente à l'état futur d'achèvement, l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation prévoit l'échelonnement suivant : " Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total : 35 p. 100 du prix à l'achèvement des fondations ; 70 p. 100 à la mise hors d'eau ; 95 p. 100 à l'achèvement de l'immeuble. Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ". Il apparaît de plus en plus fréquemment dans ce type de vente à l'état futur d'achèvement, et dans le cadre d'une garantie extrinsèque, que le vendeur demande à l'acquéreur de verser, à l'occasion de la signature de l'acte de vente et en dehors de tout commencement de travaux une somme pouvant aller jusqu'à 30 % du prix de vente. Il se demande si cette pratique est compatible avec la rédaction de l'article R. 261-14 visé du code de la construction et de l'habitation. Si la pratique des versements intermédiaires ne semble pas devoir être interdite, il souhaiterait savoir, dans l'hypothèse où les travaux n'ont pas encore commencé ou dans le cas où seuls les travaux de terrassement ont commencé, quel est le pourcentage qui peut être versé par l'acquéreur à l'occasion de la signature de l'acte notarié.

La réponse :

En matière de vente en l'état futur d'achèvement avec garantie extrinsèque, sous réserve du respect de l'échelonnement des paiements prévu à l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, les règlements peuvent s'effectuer soit sous la forme de versements périodiques constants, soit sous la forme de versements successifs déterminés en fonction de l'avancement des travaux. Lorsque le contrat de vente prévoit un paiement du prix sous forme de versements successifs en fonction de l'avancement des travaux, le vendeur a la possibilité de fixer des paliers intermédiaires. Toutefois, nonobstant ces paliers intermédiaires, le montant des appels de fonds effectués doit toujours correspondre à un avancement effectif des travaux. Ainsi, la fraction du prix exigible lors de la signature du contrat de vente doit correspondre au stade d'avancement des travaux à la date de la signature dudit contrat. Il n'est donc pas possible de donner une valeur précise au pourcentage du prix pouvant être exigé par le vendeur au moment de la signature de l'acte de vente, dans la mesure où ce pourcentage sera déterminé par le stade d'avancement des travaux atteint au moment de cette signature, en se référant à l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation. Et en tout état de cause, il n'est pas non plus possible d'exiger 30 % du prix de vente à la signature du contrat si les travaux n'ont pas été entamés. En cas de non-respect de ces obligations, le vendeur s'expose à des sanctions pénales et à une interdiction professionnelle prévues aux articles L. 263-1 et L. 263-3 du code de la construction et de l'habitation.

Voici un arrêt qui rappellent les conditions d'application de l'article L. 312-19 du code de la consommation :

"Vu l'article L. 312-19 du code de la consommation ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte notarié du 26 octobre 2006, la société civile de construction vente Maud (la société) a vendu en l'état futur d'achèvement à M. X... un immeuble financé à l'aide d'un prêt souscrit auprès de la société BNP Paribas invest immo, aux droits de laquelle vient la société BNP Paribas personal finance (la banque) ; que M. X... a assigné la société et la banque aux fins de voir ordonner la suspension de l'exécution du contrat de prêt immobilier jusqu'à la solution du litige l'opposant à la société relativement à la livraison du bien vendu ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le seul fait d'avoir à rembourser les échéances du contrat de prêt ne caractérise pas un accident affectant son exécution alors, d'une part, que M. X... a obtenu un différé d'amortissement du prêt et que, d'autre part, il ne fournit aucun élément d'ordre économique relativement à sa situation de nature à fonder la suspension du contrat de prêt ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que seuls les accidents ou la contestation affectant l'exécution du contrat principal déterminent la suspension du contrat de prêt destiné à le financer, la cour d'appel a violé, par fausse application, le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 juin 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne la société BNP Paribas personal finance aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société BNP Paribas personal finance, la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. X... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande de suspension de l'exécution du contrat de prêt que lui a consenti le 26 octobre 2006 la société BNP PARIBAS INVEST IMMO aux droits de laquelle se trouve la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE ;

Aux motifs que « il convient au préalable de rappeler que le moyen tiré de la violation prétendue par les premiers juges des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile est inopérant compte tenu de l'effet dévolutif de l'appel qui remet à la connaissance de la Cour l'entier litige pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit ;

Considérant, selon l'article 31249 du code de la consommation que lorsqu'il est déclaré clans l'acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou travaux immobiliers au Moyen d'un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d'oeuvre ou d'entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d'accidents affectant P exécution des contrats et jusqu'à la solution du litige, suspendre l'exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l'indemnisation ;

Considérant que par acte authentique du 26 octobre 2006, la SCCV Maud a vendu en l'état futur d'achèvement à le Gérard X... un bien immobilier destiné à l'habitation dont le prix de 193 000 ¿ a été financé au moyen d'un prêt d'un montant équivalent souscrit, dans le même acte, auprès de la société BNP Paribas Invest Immo ; que contrairement aux stipulations de l'acte, la livraison qui devait avoir lieu à la fin du premier trimestre 2011, n'est toujours pas intervenue, la construction étant interrompue du fait de la défaillance de plusieurs locateurs d'ouvrage ;

Considérant que M. X... allègue que, contrairement à ses prévisions, il ne peut louer l'appartement acquis dont les revenus étaient destinés à financer les échéances du prêt lequel a été débloqué en grande partie et dont le différé d'amortissement vient à expiration, que le contrat de VEFA est un contrat entrant dans le champ d'application des dispositions légales précitées et qu'il a engagé une action contre le vendeur aux fins d'obtenir la livraison forcée de l'appartement ;

Considérant que la vente d'immeuble à construire laquelle est réglementée par le code de la construction et de l'habitation, est un contrat par lequel le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé, qui opère lorsqu'il est en état fier d' achèvement, le transfert de propriété des ouvrages à l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ;

Considérant que compte tenu de son caractère hybride, comportant à la fois la vente mais aussi la construction d'ouvrages, ce contrat même s'il n'est pas expressément cité par les dispositions de l'article L312-19 du code de la consommation s'apparente aux contrats qui y sont visés ;

Qu'en outre les dispositions en cause, figurent au chapitre II du code de la consommation relatif au crédit immobilier et sont destinées à protéger les particuliers qui empruntent pour acheter un immeuble qu'ils envisagent de louer, ce qui est le cas de M. X..., de sorte qu'il convient de rejeter le moyen tiré de ce que l'article L 31249 du code de la consommation ne serait pas applicable à la vente en l'état futur d'achèvement et d'infirmer te jugement déféré sur ce point ;

Considérant que le retard de livraison, lequel est indépendant de la volonté de M. X..., est incontesté et que ce dernier justifie avoir engagé une action contre son vendeur aux fins d'obtenir l'exécution forcée du contrat de vente et la livraison des ouvrages, comme en atteste l'assignation délivrée par acte du 17 octobre 2012 à la SCCV Maud mais aussi au prêteur de de deniers, ce qui caractérise un accident affectant l' exécution du contrat au sens du texte ;

Considérant en revanche que le seul fait d'avoir à rembourser les échéances du prêt ne caractérise pas un accident affectant l'exécution de ce contrat alors, d'une part, que M. X... a obtenu un différé d'amortissement du prêt et que, d'autre part, il ne fournit aucun élément d'ordre économique relativement à sa situation de nature à fonder la suspension du contrat de prêt ;

Qu'il convient par les motifs précités qui sont substitués à ceux des premiers juges de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M. X... de sa demande de suspension de l'exécution du contrat de prêt » ;

Alors que lorsqu'il est déclaré dans l'acte constatant le prêt que celuici est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d'un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d'oeuvre ou d'entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d'accidents affectant l'exécution des contrats et jusqu'à la solution du litige, suspendre l'exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l'indemnisation ; qu'une telle suspension du prêt repose exclusivement sur l'existence d'une contestation ou d'accidents portant sur les contrats principaux financés au moyen du prêt ; qu'en subordonnant la suspension du prêt à l'existence d'un accident affectant également ledit contrat de prêt, pour retenir, d'une part, que M. X... a obtenu un différé d'amortissement du prêt et, d'autre part, qu'il ne fournit aucun élément d'ordre économique relativement à sa situation de nature à fonder la suspension du contrat de prêt, la Cour d'appel, qui a ajouté au texte une condition qu'il ne comportait pas, a violé l'article L. 312-19 du code de la consommation."